Réforme de la fiscalité de l’urbanisme

Nouvelle taxe (unique) d’aménagement

La nouvelle taxe d’aménagement remplacera, à compter du 1er mars 2012, une myriade de taxes exigibles en cas de travaux soumis à permis ou déclaration d’urbanisme (TLE, TDENS, TDCAUE, VPLD) et simplifiera de manière notable le mode de calcul des surfaces construites et d’assiette de ladite taxe, le tout en permettant une modulation de son taux sur le territoire des communes. Disparaitront également (jusqu’au 1er janvier 2015), de nombreuses participations annexes (PRE, PNRAS, PVR, PAE).

C’est une véritable révolution de la fiscalité de l’urbanisme, dans la lignée des réformes prises par le Grenelle II de l’environnement.

Les établissements intercommunaux ou les communes pourront, sans recourir aux participations négociées en ZAC ou au projet urbain partenarial (PUP), et dans des conditions assez souples, taxer les opérations de construction de manière circonstanciée, en fonction des besoins d’équipement publics générés par opérations immobilières d’un secteur particulier (taux variant de 1 à 20 %). Les modalités de calcul de la taxe sont par ailleurs sensiblement simplifiées :

1. les bases d’impositions sont unifiées au niveau national et forfaitisées au mètre carré construit ou, le cas échéant, par type d’équipement réalisé ;
2. la fameuse SHON laisse place à la nouvelle « surface de construction », qui limitera les erreurs ou fraudes en la matière. définition : « somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies ».

 Versement pour sous densité (VSD)

Il s’agit pour les établissements intercommunaux ou les communes d’être en mesure (facultatif) de taxer les opérations immobilières qui, schématiquement, ne respectent pas le seuil minimal de densité (SMD : coefficient) défini par une délibération ad hoc sur une partie de leur territoire « urbanisé » ou « à urbaniser ». Un exemple illustratif de la réforme opérée :

DONNEES

Pour un projet de construction d’une maison de 120 m2 dans une zone U ; terrain 500 m2 ; valeur terrain 150 000 € ; SMD institué de 0,6 ; COS 0,8

ANALYSE

Projet manifestement inférieur au SMD de 0,6 : 120 / 500 = 0,24 Surface recherchée par le SMD 0,6 x 500 = 300 mètres carrés

CALCUL

Rapport entre surface manquante et surface de SMD = (300 – 120 ) / 300 = 0, 6 Rapport multiplié par la moitié de la valeur du terrain = 0,6 x 75 000 = 45 000 € Le VSD ne pouvant dépasser 25% de la valeur du terrain, ce dernier est plafonné à 37 500 €

A noter

• Publication le 2er avril 2011 du nouveau « Mémento du Maire et de l’action communale » des Editions Francis Lefebvre (EFL).

Le cabinet Riviere, Morlon & Associés se réjouit de contribuer à ce nouvel opus des EFL, premier ouvrage au format réduit explicitant de manière synthétique et opérationnelle l’ensemble des compétences des communes et des intercommunalités.

Olivier BONNEAU y rédige la partie « urbanisme et aménagement » avec le conseiller d’Etat Didier CHAUVAUX. Avec ce dernier, le Professeur Jean GOURDOU assure la coordination scientifique de l’ensemble des contributions de ce nouveau Mémento.

Etre Loueur en meublé professionnel, c’est encore possible !

A l’approche de la souscription des déclarations 2031, certains professionnels renoncent à vérifier si leurs clients relèvent ou non du régime favorable des loueurs en meublé professionnels.

En effet, depuis la loi de finances pour 2009, le statut de loueur en meublé professionnel est subordonné, en sus de l’inscription au registre du commerce et des sociétés en cette qualité et de la réalisation de 23.000 euros de recettes, à la condition que ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Une mesure transitoire est prévue afin de ne pas pénaliser les personnes qui avaient déjà le statut de loueur en meublé professionnel.

Le montant des recettes afférentes à des locations débutées avant le 1er janvier 2009 ou afférentes à des immeubles acquis ou réservés à cette même date est ainsi multiplié par 5 avant d’être comparé aux revenus d’activité du foyer.

Cette majoration de recettes s’effectue de manière dégressive dans le temps : elle est diminuée de deux cinquièmes du montant des recettes par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci. Ce délai de dix ans conduit à faire bénéficier de la mesure transitoire l’ensemble des locations ayant débuté depuis 2000.

Exemple de calcul du régime transitoire

* Monsieur Durant a des revenus professionnels d’un montant annuel de 120.000 €. Le montant de ses recettes locatives perçues en 2010 s’élève à 29.006 €. Sans l’application du régime transitoire, Monsieur Durant ne pourrait être considéré comme loueur en meublé professionnel, la troisième condition n’étant pas remplie.

* Monsieur Durant possède deux logements meublés qu’il a acquis et donnés en location le 10 décembre 2006 pour un loyer annuel de 23.006 euros TTC. Au 1er janvier 2010, le nombre d’années écoulées depuis le début de la location (période de 12 mois) est de 3. Les recettes à retenir pour l’année 2010 s’élèvent donc à : (23.006 € x 5) – (23.006 € x 2/5 x 3) = 115.030 €- 27.607 € = 87.423 euros.

* Monsieur Durant a également acquis en VEFA, en date du 30 décembre 2008, un logement meublé dont l’achèvement et la location ont eu lieu le 15 juin 2010. Du 15 juin au 31 décembre 2010, Monsieur Dupont a facturé 6.000 euros. Ses recettes, qui correspondent à 200 jours de location doivent tout d’abord être ramenée à 12 mois soit : 6.000 x 365 / 200 = 10.950 euros. Au 1er janvier 2010, le nombre d’année écoulée depuis le début de la location est nul. Les recettes à retenir pour cet immeuble sont donc de 10.950 € x 5 = 54.750 euros.

Les recettes totales issues de la location meublée à comparer avec ses revenus professionnels sont donc de 87.423 € + 54.750 € = 142.173 euros. Ce montant est supérieur à celui de ses revenus professionnels : Monsieur Durant conservera son statut LMP pour l’année 2010.

Les conseils des spécialistes :

• Conserver son statut de LMP est nécessaire pour bénéficier du régime des plus-values professionnelles, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

• La conservation de ce statut peut légitimer un nouvel investissement en meublé.

• Un investissement en LMP peut être, selon la situation particulière de chaque investisseur, plus avantageuse qu’un investissement en réduction d’impôt « Bouvard ». • Un investisseur qui ne possède que des revenus fonciers ou des revenus de capitaux mobiliers est le contribuable idéal pouvant bénéficier du statut de LMP.