Mois : mars 2015

Construction de résidences universitaires : un point sur l’application des règles de stationnement et d’accessibilité

LES NOUVELLES DEROGATIONS CONCERNANT LA REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT

Limitation des obligations

Le nouvel article L. 123-1-13 du c.urb. instaure des limites à l’application du règlement des plans locaux d’urbanisme lors de la construction de résidences universitaires :

• il ne peut être exigé plus d’une place de stationnement par logement ;
• il ne peut être exigé plus de 0,5 place par logement si la résidence est située à moins de 500 mètres d’un moyen de transport public* ;

Ces dispositions sont applicables pour les demandes de permis de construire déposées depuis l’entrée en vigueur de la « loi Mandon » ainsi qu’aux demandes déposées avant cette date, en cours d’instruction.

Suppression possible des obligations de stationnement

L’alinéa 6 de l’article L. 123-1-13 du c.urb. prévoit que :

« Les plans locaux d’urbanisme peuvent, en outre, ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction des logements** mentionnés aux trois premiers alinéas ».

En d’autres termes, le législateur permet aux rédacteurs des PLU de ne pas exiger la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction de résidences universitaires.

RETOUR SUR LES NORMES APPLICABLES EN MATIERE D’ACCESSIBILITE AUX PERSONNES HANDICAPEES

Exigences assouplies pour les résidences gérées et entretenues de manière permanente

Le Décret du 14 mars 2014 (no 2014- 337) instaure un régime d’accessibilité assoupli pour la construction de logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière et dont la gestion et l’entretien sont organisés et assurés de façon permanente (R. 111- 18-2 II C. const). Il s’applique lors de la construction de résidences universitaires remplissant ces conditions.

Pour bénéficier de ce régime, un dossier administratif doit être transmis au Préfet. Il veille à ce que l’établissement soit géré de manière permanente et que les logements soient destinés à la location temporaire/saisonnière.

Nature des assouplissements aux normes d’accessibilité

L’arrêté du 14 mars 2014(ETLL1404845A) précise les modalités d’application de l’article R. 111-18-2 II du C. contr. :

• pour tous les logements , des normes minimales assouplies : toute personne handicapée doit pouvoir visiter le logement, –> le logement doit pouvoir être occupé par une personne sourde, malentendante, aveugle, malvoyante ou présentant une déficience mentale.
• pour au moins 5 % des logements , des prestations supplémentaires doivent être réalisées afin que toute personne handicapée puisse, sans travaux préalables, accéder à toutes les pièces du logement.

• L’article L. 631-12 du code de la construction définit ainsi la résidence universitaire :

« La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs (…) Le contrat de location a une durée maximale d’un an ».

* Au sens de l’article L. 123-1- 13 du c.urb., un moyen de transport public concerne :

1. Une gare, une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre ;
2. une desserte de qualité.

** L’article vise les logements locatifs financés par l’Etat, les établissements pour personnes âgées et les résidences universitaires. 

L’adaptation mineure des règles du PLU peut être invoquée pour la première fois devant le juge administratif

LA LIBRE REVENDICATION DES ADAPTATIONS MINEURES PAR LE PETITIONNAIRE AU CONTENTIEUX

L’obligation de l’autorité administrative au regard des adaptations mineures

Le Conseil d’Etat censure pour erreur de droit le raisonnement de la cour administrative d’appel qui avait rejeté les prétentions des requérants au motif qu’ils ne s’étaient pas prévalus, dans leur demande de permis de construire, des adaptations mineures dont ils pouvaient bénéficier.

En effet, « il appartient à l’autorité administrative, saisie d’une demande de permis de construire, de déterminer si le projet qui lui est soumis ne méconnaît pas les dispositions du plan local d’urbanisme applicables, y compris telles qu’elles résultent, le cas échéant, d’adaptations mineures lorsque la nature particulière du sol, la configuration des parcelles d’assiette du projet ou le caractère des constructions avoisinantes l’exige”.

Le nouveau droit du pétitionnaire au regard des adaptations mineures

Le Conseil d’Etat ouvre un nouveau droit pour le pétitionnaire, puisqu’il “peut, à l’appui de sa contestation, devant le juge de l’excès de pouvoir, du refus opposé à sa demande se prévaloir de la conformité de son projet aux règles d’urbanisme applicables, le cas échéant assorties d’adaptations mineures dans les conditions précisées ci-dessus, alors même qu’il n’a pas fait état, dans sa demande à l’autorité administrative, de l’exigence de telles adaptations (…)”.

En d’autres termes, la possibilité de bénéficier d’une adaptation mineure du PLU n’est plus conditionnée au fait d’avoir été sollicitée au stade de la présentation de la demande d’autorisation.

UN ARRET QUI RENOUVELLE L’INTERET DU REGIME POURTANT RESTRICTIF DES ADAPTATIONS MINEURES PREVUES PAR L’ARTICLE L 123-1-9 DU CODE DE L’URBANISME

La définition légale des « adaptations mineures »

D’abord admise par la jurisprudence du Conseil d’Etat (23 février 1977 Consorts Lahellec, req. n° 99314), cette technique figure aujourd’hui à l’article L 123-1-9 alinéa premier du code de l’urbanisme qui dispose que « Les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ».

« Le champ d’application des adaptations mineures »

Les adaptations mineures sont mises en œuvre de manière restrictive, lorsque l’atteinte qu’elles portent à la règle fixée par le PLU est, d’une part, justifiée par l’une des causes énumérées par les dispositions de l’article L.123-1-9 précité et, d’autre part, particulièrement limitée.

Deux conditions doivent donc être réunies :

• Elles doivent être nécessaires compte tenu de la nature du sol, de la configuration des parcelles ou du caractère des constructions avoisinantes ;
• Elles doivent avoir une ampleur limitée par rapport aux règles du PLU.

Rappels

L’autorité administrative compétente pour délivrer l’autorisation demandée ne peut refuser par principe d’examiner la possibilité d’une adaptation mineure lorsqu’elle est invoquée directement par le pétitionnaire : CE 15 mai 1995 Commune de Marnaz, req. n° 118919.

Les juges du fond apprécient souverainement si la dérogation aux règles fixées par le PLU constitue une adaptation mineure ou pas : CE 30 juin 1999 Epoux Guttierez, req. n° 194720.

A noter :

Le considérant de principe de l’arrêt du 11 février 2015 réaffirme une solution récemment retenue dans une décision d’espèce, aux termes de laquelle le Conseil d’Etat avait censuré le raisonnement du juge d’appel estimant que le pétitionnaire ne pouvait se prévaloir d’une adaptation mineure, faute d’avoir invoqué celle-ci devant le service instructeur : CE 13 février 2013 SCI Saint Joseph, req n° 250729

Les « communes nouvelles » de moins de 10 000 habitants, ou regroupant toutes les communes d’un EPCI à fiscalité propre, créées avant le 1er janvier 2016 bénéficieront d’un régime financier préservé pendant trois ans dans un contexte d

DEUX HYPOTHESES MAJEURES DE CREATION D’UNE COMMUNE NOUVELLE

Unanimité de communes contigües

Reposant sur un consensus politique unanime des représentants de communes contiguës déterminé en amont de la procédure, le préfet de département peut prendre un arrêté de création d’une « commune nouvelle » lorsque :

1. chaque conseil municipal du territoire de la future commune nouvelle ou des communes membres d’un même EPCI à fiscalité propre demande sa création ;
2. chaque conseil municipal s’est entendu sur le nom de la commune nouvelle.

Majorité des 2/3 de communes membres d’un EPCI

Lorsque, sur le territoire d’un EPCI à fiscalité propre, l’unanimité des conseils municipaux des communes membres n’est pas atteinte pour autoriser le préfet de département à créer une commune nouvelle, mais qu’au moins les 2/3 des conseils municipaux des communes membres représentant les 2/3 de la population ont délibéré en faveur ce projet, la commue nouvelle pourra être créée par arrêté du préfet après :

1. la consultation et le vote favorable des personnes inscrites sur les listes électorales municipales ;
2. la détermination d’un nom pour la commune nouvelle par le préfet de département.

REGIME FINANCIER DE FAVEUR

Maintien de la DGF des anciennes communes & bonification

La dotation globale de fonctionnement (DGF) ne subira pas de baisse pour les communes nouvelles créés avant le 1er janvier 2016 « au cours des trois premières années suivant leur création ». Au contraire même puisque une majoration de 5% de la dotation forfaitaire est prévue pendant cette même période.

Dotation d’intercommunalité & dotation nationale de péréquation

La commune nouvelle composée des communes d’un ancien EPCI à fiscalité propre, récupère aussi, pour la même durée, la « dotation de consolidation », qui se substitue à la dotation d’intercommunalité que percevait l’EPCI dissous. Il en va de même pour la dotation de péréquation.

Précisions

• Une fois créée, la commune nouvelle se substitue aux communes anciennes et le cas échéant, à l’EPCI à fiscalité propre préexistant. • Jusqu’aux prochaines élections municipales, tous les conseillers municipaux peuvent siéger au conseil municipal de la commune nouvelle. • Les anciennes communes peuvent, sur délibération du conseil municipal de la commune nouvelle, devenir des communes déléguées dotées non seulement d’un maire dél- égué et d’une annexe de mairie dans laquelle sont établis les actes de l’état civil, mais encore d’adjoints délégués d’un conseil communal. • Les personnels des anciennes communes et, le cas échéant, de l’EPCI à fiscalité propre, sont transférés de plein droit à la commune nouvelle et peuvent prétendre au maintien de leur régime indemnitaire.

Charge de la preuve et régularité de la notification des recours introduits à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme (R.600-1 du code de l’urbanisme).

LE PRINCIPE : LA CHARGE DE LA PREUVE DE LA REGULARITE DE LA NOTIFICATION INCOMBE AU REQUERANT

L’exigence d’un certificat de dépôt de la LRAR notifiant le recours

L’alinéa 2 de l’article R.600-1 du code de l’urbanisme prévoit que la notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de quinze jours suivant le recours.

Le Conseil d’État estime que la production du certificat de dépôt de la lettre recommandée notifiant un recours en matière d’urbanisme suffit à justifier de l’accomplissement de cette formalité (CE, avis, 3 mars 2009, M. Leconte, req. no 321157).

L’exigence de la communication de la copie intégrale du recours contentieux

Il incombe toutefois à l’auteur d’apporter la preuve du contenu de la notification (CE, 15 mai 2013, Assoc. santenoise de défense de l’environnement naturel “Vivre…à l’orée de l’arc boisé”, req. no 352308) et notamment de la communication de la copie intégrale de son recours. A défaut, le contenu de la notification serait jugé insuffisant et la requête estimée irrecevable. En pratique, et pour faciliter la preuve de cette communication, le courrier de notification mentionne qu’une copie du recours y est jointe.

LA LIMITE : LA PREUVE DELICATE DU CONTENU DES DOCUMENTS JOINTS AU COURRIER DE NOTIFICATION

Le requérant n’a pas à prouver le contenu des documents joints à la notification

Dans l’arrêt du Conseil d’État du 5 mars 2014, le courrier de notification du recours mentionnait bien qu’une copie du recours était jointe au pli. Il était cependant soutenu en défense que la notification adressée était irrégulière pour ne pas comporter la copie du recours introduit contre l’autorisation d’urbanisme (mais celle d’un recours dirigé contre un autre acte). Dans une telle hypothèse, revenait-il au requérant de prouver qu’il avait bien joint les documents au courrier de notification comme indiqué dans le courrier ? Certainement conscient des difficultés et des abus qu’une telle obligation aurait engendrés pour l’auteur de la notification face à un cas de « preuve impossible», le Conseil d’État a refusé de faire droit à la demande du défendeur. 

Sauf preuve contraire, la mention dans le courrier de notification de la communication du recours suffit

Le Conseil d’État a ainsi estimé qu’il revenait au destinataire de la notification d’établir la preuve d’une telle omission, en faisant « état des diligences qu’il aurait vainement accomplies auprès de l’expéditeur pour obtenir la copie du recours, ou par tout autre moyen ».

Ainsi, et sauf preuve contraire, la simple mention dans le courrier de notification « de la communication de la copie intégrale du recours » serait conforme à l’article R. 600-1 du CU.

Reste à savoir si la communication a posteriori du recours au défendeur qui en a fait la demande régulariserait la notification ou, au contraire, apporterait la preuve de son irrégularité. La première solution paraîtrait la plus cohérente.

Rappels :

• Champ d’application de l’article R. 600-1 du CU

En application de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, l’auteur d’un recours à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir « est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation ». Cette notification doit également être effectuée en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant les autorisations d’urbanisme susvisées.

• R.600-1 et recours en référé

Bien qu’un recours en référé introduit à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme n’ait pas à être notifié à l’auteur de la décision ni au titulaire de l’autorisation, le juge des référés ne statuera pas favorablement à la demande si la requête au fond contre cette décision est irrecevable en vertu de l’article R. 600-1 du CU.