Mois : décembre 2015

Les immeubles inscrits sont réintroduits dans le dispositif fiscal Monuments historiques !

Rappel chronologique des péripéties ayant parsemées ce long combat :

– Loi de finances rectificative pour 2014 :

Outre la réforme des critères de l’agrément, les monuments inscrits sont exclus du champ d’application du régime suite à un amendement proposé en séance par le gouvernement, évitant ainsi tout débat en commission, sans étude d’impact budgétaire préalable quant à ses conséquences.

– 1er trimestre 2015 :

Nomination d’une mission de contrôle budgétaire de la commission des finances du Sénat, sous la houlette de Monsieur le sénateur Vincent Eblé, sur les dépenses fiscales relatives à la préservation du patrimoine historique bâti.

– Loi sur la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite Macron :

le Sénat vote un amendement afin de revenir sur cette exclusion des monuments inscrits ; en dépit de la résistance opposée par le gouvernement en commission, l’Assemblée Nationale vote cependant le texte tel quel à la faveur du recours, par le gouvernement, à l’article 49 al. 3 de la constitution afin de « passer la loi en force ».

– Décision du Conseil constitutionnel en date du 5 août 2015 :

Le Conseil constitutionnel censure ces dispositions de la loi Macron qu’il qualifie de cavalier législatif.

– 30 septembre 2015 :

Dépôt du projet de loi de finances pour 2016 sur le bureau de l’Assemblée Nationale ; aucune disposition relative aux monuments inscrits n’est prévue.

– 7 Octobre 2015 :

Publication du rapport par la mission de contrôle budgétaire qui conclut à la nécessité urgente de réintroduire les monuments inscrits dans le champ d’application du dispositif « pour assurer la préservation effective de notre patrimoine bâti dans toute sa diversité ».

– 21 Novembre 2015 :

Vote au Sénat de l’amendement au projet de loi de finances pour 2016, déposé par la mission de contrôle budgétaire, procédant à la réintégration des monuments inscrits en dépit de l’avis défavorable du gouvernement.

– 10 décembre 2015 :

Après l’échec de la commission mixte paritaire, la commission des finances de l’Assemblée Nationale se saisit du projet de loi voté par le Sénat ; la Rapporteure générale propose de supprimer la réforme du Sénat mais n’est suivie ni par Monsieur le député Pupponi, ni par Monsieur le député Gilles Carrez (Président de la commission) qui défendent le maintien cette réintégration des monuments inscrits.

– 11 décembre 2015 :

Forts de l’avis de sagesse remis par Monsieur Michel Sapin, ès qualités de représentant du gouvernement pour l’occasion, les députés adoptent en séance l’amendement de compromis retenu en commission des finances.

Le bilan

Malgré l’acronyme « CBQB » (c’est Bercy qui bloque) lâché par Monsieur le secrétaire d’Etat chargé du budget Christian Eckert lors des débats au Sénat, le gouvernement, après s’être opposé de multiples fois à cette réforme, s’est finalement laissé convaincre par les parlementaires en émettant un avis de sagesse

Où en est la procédure ?

Nous sommes actuellement en seconde lecture du projet de loi devant l’Assemblée Nationale : des étapes demeurent donc à accomplir avant son adoption définitive mais, sauf retournement spectaculaire de situation, insusceptibles de remettre en cause cette réintégration.

Notre avis

La réintroduction des monuments inscrits dans le champ d’application du dispositif fiscal Monuments historiques était une nécessité incontestable au cœur des enjeux de la présente loi de finances. Le vote intervenu est donc une excellente nouvelle.

Le mot du cabinet

Le Cabinet Rivière Morlon & Associés est fier d’avoir pu apporter son expertise aux différents députés et sénateurs l’ayant sollicité depuis les travaux de la mission de rapport budgétaire et tout au long des différentes étapes.

Adoption au Sénat d’un amendement visant à simplifier la procédure d’agrément des monuments historiques

UN AGREMENT QUI SERAIT RENDU SUR AVIS FAVORABLE DU MINISTRE CHARGE DE LA CULTURE

Un agrément du ministre du budget sur avis du ministre de la culture

Actuellement, l’article 156 bis subordonne l’applicabilité du régime fiscal dit Monuments historiques, en cas de division ou en présence de société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, à la délivrance d’un agrément par le ministre du budget après avis du ministre de la culture.

L’administration fiscale doit donc, en l’état, se charger de recueillir cet avis du ministre chargé de la culture.

Or, confier le pilotage de ces aspects techniques à l’administration fiscale rend cette procédure peu satisfaisante car inutilement intermédiée et source de complications infondées.

 

L’instauration d’un avis favorable préalable du ministre de la culture

L’amendement propose ainsi de renforcer le rôle du ministre chargé de la culture en prévoyant que seuls les dossiers ayant préalablement recueillis un avis favorable puissent ensuite être transmis aux services fiscaux.

Cette proposition répond d’une double considération :

• Permettre aux propriétaires de traiter « en direct » avec les services de la culture en vue d’une meilleure instruction de leurs dossiers ;
• Désengorger Bercy en leur évitant des instructions inutiles s’agissant des dossiers qui reçoivent un avis défavorable.

UN AGREMENT QUI SERAIT POTENTIELLEMENT TACITE

Une instruction fiscale facilitée

Grâce à cet amendement, l’instruction des demandes d’agrément par les services fiscaux se verrait facilitée pour deux raisons :

1. C’est parce qu’un avis favorable du ministre chargé de la culture, au terme d’une procédure incombant aux propriétaires, serait érigé en condition obligatoire que l’instruction par les services fiscaux se verrait simplifiée tant qualitativement que quantitativement ;
2. C’est parce que les services fiscaux pourraient se fonder sur l’avis, favorable par hypothèse, préalablement rendu par le ministre chargé de la culture pour procéder au contrôle formel du dossier qu’ils n’auront donc plus à procéder eux-mêmes aux opérations d’instruction ni subir les délais y afférents.

Une facilitation permettant l’instauration d’un délai d’instruction

L’administration fiscale ne pouvant, en vertu de cet amendement, être saisie qu’au terme de la procédure d’instruction des services de la culture, l’instauration d’un délai de deux mois pour statuer sur la demande d’agrément serait rendue possible afin d’assurer la célérité de la demande d’agrément. Ce faisant, les services fiscaux pourront, pendant ce délai, soit s’opposer aux demandes soumises, soit les agréer, mais désormais le défaut de réponse expresse emportera tacitement leur agrément.

Ainsi, quand bien même la nécessité préalable d’un avis favorable limite les possibilités de saisine de Bercy, la possibilité d’agrément tacite mettra fin aux inerties procédurales constatées.

A noter

Outre l’instauration d’une possibilité d’agrément tacite des dossiers soumis uniquement après avis favorable du ministre chargé de la culture, l’amendement voté clarifie les personnes habilitées à saisir les DRAC par renvoi aux critère de droit commun des a) et b) de l’article R*423-1 du Code de l’urbanisme, à savoir :

• Soit le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
• Soit, en cas d’indivision, un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire.

De lege ferenda

Il ne tient désormais plus qu’à l’Assemblée Nationale de pérenniser ce nouvel article 47 bis D en seconde lecture, à compter du mardi 8 décembre 2015.

Bon à savoir

Cette proposition d’amendement fait suite à une suggestion de Me Vianney Rivière, dans le cadre de la mission de contrôle budgétaire diligentée par le Sénat, et procède directement de l’expérience accumulée par le cabinet qui constatait l’importance des délais d’instruction des demandes d’agrément, au détriment des propriétaires et de leurs projets de restauration.

L’intermédiaire spécialisé est-il astreint à une obligation de conseil à l’occasion de la commercialisation de produits de défiscalisation immobilière ?

UNE FAUTE DELICTUELLE CARACTERISEE PAR LE DEFAUT D’INFORMATION DE LA NON DEDUCTIBILITE DES TRAVAUX

Les faits

Un conseiller en gestion de patrimoine a mis en relation ses clients avec un intermédiaire spécialisé pour la réalisation d’une opération de défiscalisation immobilière.

L’intermédiaire, mandaté par le monteur du programme, faisait valoir la déductibilité de l’ensemble des travaux préconisés.

Or, les investisseurs ont ensuite fait l’objet d’un redressement fiscal fondé sur le caractère non déductible de certain de ces travaux. Partant, ils ont assigné cet intermédiaire spécialisé en responsabilité.

La faute de l’intermédiaire

Bien qu’il ait été mandaté par le promoteur, et non lié contractuellement aux investisseurs, la Cour considère que l’intermédiaire spécialisé a commis une faute délictuelle à leur égard en n’attirant pas leur attention sur la non déductibilité de la majorité des travaux prévus par le programme.

Selon la Cour, l’intermédiaire aurait dû informer les investisseurs que les travaux projetés s’apparentaient à des travaux de reconstruction, non déductibles, ce qu’il ne pouvait ignorer à raison de sa qualité.

La Cour déduit donc de sa qualité de sachant une obligation de conseil dont le manquement est ici sanctionné.

L’OBLIGATION DE CONSEIL TIREE DE LA QUALITE D’INTERMEDIAIRE SPECIALISE

Fondement de l’obligation

La position de la Cour résulte d’une double présomption pesant sur l’intermédiaire :

• c’est parce qu’il est supposé être en mesure d’identifier la nature des travaux projetés,
• et d’en connaître la fiscalité y afférente,
  que l’intermédiaire spécialisé est astreint à une obligation de conseil à l’égard de l’investisseur.

Or la jurisprudence rendue en la matière est abondante et complexe, de sorte que la frontière entre travaux d’amélioration et de reconstruction est difficilement identifiable.

Portée de l’obligation

L’intermédiaire spécialisé est débiteur d’une obligation de conseil dont l’appréciation du manquement est objective et réside dans « l’échec de la défiscalisation proposée ».

Une telle obligation est transposable au CGP, pour qui l’on peut légitiment supposer qu’il n’a pas été condamné seulement en raison du fait qu’il n’était pas attrait à la cause.

L’arrêt analysé instaure donc une véritable responsabilisation de tout intervenant participant à la commercialisation d’un programme immobilier de défiscalisation.

Bon à savoir

Qu’est-ce qu’un intermédiaire spécialisé ?

La dénomination ne correspond à aucune catégorie professionnelle précise. En l’espèce, (la société Iselection) est une société de commercialisation de programmes immobiliers. La Cour semble donc pouvoir appliquer la qualification d’intermédiaire spécialisé à tout intervenant au programme.

Rappel

L’article 31 du Code Général des Impôts énumère de façon limitative les charges de propriété déductibles des revenus fonciers en fonction de leur nature, et à condition par ailleurs que ces charges soient exposées en vue de l’acquisition ou la conservation d’un revenu.

Pour mention, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement, tel qu’il en est question dans l’affaire étudiée, sont expressément qualifiés de non déductibles (Article 31-1-1° b) du CGI).

Contexte

L’arrêt s’inscrit dans le mouvement de responsabilisation des intermédiaires à la commercialisation de produits de défiscalisation, au même titre que le CGP porté garant de la faisabilité de l’opération (Civ. 1ère. 17 juin 2015 n°13-19759) 

Régularisation ou annulation partielle d’un permis de construire : sécurité juridique de l’opération immobilière

LA REGULARISATION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE EN COURS DE VALIDITE

Par le titulaire du permis de construire

Les praticiens n’ont pas attendu l’intervention du législateur pour tenter de régulariser un permis de construire -obtenu ou en cours d’exécution- exposé à un risque d’annulation.

Cette pratique a été validée par un important arrêt du Conseil d’Etat « Fontaine de Villiers » du 2/02/2004 :

« lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, etc. »

Sur demande du juge (L. 600-5-1 CU)

L’ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme élargit l’application de cette pratique en créant l’article L. 600-5-1 du CU qui permet au juge administratif d’inviter le pétitionnaire, en cours d’instance, à déposer une autorisation modificative en vue de régulariser son permis de construire.

En pratique et dans la mesure où il ne s’agit que d’une simple faculté pour le juge administratif, le pétitionnaire n’attend pas, le plus souvent, pour déposer une demande autorisation modificative en vue, lorsque cela est possible, de régulariser le permis de construire au regard des arguments soulevés par le requérant qui le conteste.

L’ANNULATION PARTIELLE D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE PAR LE JUGE ADMINISTRATIF

D’un permis « indivisible »

Depuis la loi E.N.L. du 13 juillet 2006, le juge administratif dispose également de la faculté d’annuler partiellement un permis de construire lorsque le vice qui l’entache peut être régularisé (L. 600-5 du CU).

L’arrêt du 1er/10/2015 précise les modalités d’application de ce texte :

1. Il réaffirme que l’annulation partielle peut avoir lieu même si le projet n’est pas divisible (cf. § suivant) ;
2. Il précise ses conditions d’application à la lumière du régime des autorisations modificatives :

• Les travaux autorisés ne doivent pas être achevés
• la régularisation du vice ne doit pas modifier l’économie générale du projet

D’un permis « divisible »

Cette faculté d’annulation partielle doit être distinguée (dixit arrêt du 1er/10/15) de la possibilité traditionnelle pour le juge administratif d’annuler partiellement les actes dits « divisibles »*3. Concrètement, en matière de permis de construire, le juge peut ainsi prononcer l’annulation partielle d’un projet global qui aurait pu faire l’objet « d’autorisations distinctes » (CE 15/05/13, no 341235).

Par exemple, peut être considéré comme divisible un projet qui porte sur des immeubles séparés (CE 16/01/70, no 59145) et « indivisible » un projet ne portant que sur un seul immeuble (possibilité ici d’annuler partiellement sur le fondement de l’article L. 600-5 du CU cf. § précédent).

À noter

• Le dépôt d’un permis de construire modificatif n’est pas possible après l’achèvement des travaux matérialisé par le dépôt de la DACT*2. Un nouveau permis devra alors être déposé.
• Le JA admet, sur le fondement de la théorie des actes divisibles, que les prescriptions grevant les autorisations d’urbanisme puissent être contestées par le pétitionnaire (cf. BDPI no 2015- 07). Exemples d’annulations partielles art. L. 600-5 CU à l’insuffisance du nombre de places de stationnement d’un projet : CAA Lyon, 4/06/15 req. no 14LY00058 ; à la dimension insuffisante des aires de stationnement d’un projet : CAA Nantes, 17/04/15, req. no 14NT00537.

Abréviations & Compléments

*1 ou PA, DP etc.

*2 déclaration d’achèvement,

*3 Renaud Thiele, « Annulations partielles et annulations conditionnelles », AJDA 2015, p. 1357

La réintégration des monuments inscrits dans le dispositif fiscal des monuments historiques est en marche !

LA PROBLEMATIQUE CIBLEE PAR L’AMENDEMENT

Les sources de cet amendement

Cet amendement résulte des travaux d’une mission de contrôle budgétaire de la commission des finances du Sénat ayant impliqué les ministères du budget et de la culture.

Le constat dressé est que la réforme gouvernementale de 2014 a été adoptée en absence tant d’étude d’impact préalable que de chiffrage de ses coût ou gain éventuel. Il en résulte une législation ayant, dans les faits, paralysé tout projet de réhabilitation des monuments inscrits et à laquelle cet amendement veut remédier tout en préservant les apports du gouvernement (remplacement des anciens critères par des critères objectifs notamment).

La difficulté résultant de l’agrément

L’applicabilité du régime dit des monuments historiques, contenu à l’article 156 du CGI, est subordonnée à la délivrance de l’agrément prévu à l’article 156 bis du même code.

Ainsi, la réforme ayant exclu les monuments inscrits de l’agrément est revenue à les exclure du régime des monuments historiques.

Rappelons que cet agrément n’a pour but que de ne pas interdire le projet de division du monument, afin d’en assurer la préservation, et non de valider la fiscalité applicable aux travaux envisagés.

LA REPONSE APPORTEE PAR L’AMENDEMENT

La réintroduction de la possibilité d’agréer les monuments inscrits 

L’amendement voté réintroduit les immeubles inscrits au titre des monuments historiques dans le champ d’application de l’agrément de l’article 156 bis du CGI.

Cette réintroduction permettrait donc aux monuments inscrits d’être à nouveau éligibles au régime fiscal de l’article 156 du CGI au même titre que les monuments classés.

Notons que le rapport de la mission de contrôle budgétaire qualifiait d’urgente cette réintroduction afin « d’assurer la préservation effective de notre patrimoine bâti dans toute sa diversité ».

L’importance de cette réintroduction 

Cette réintroduction des monuments inscrits est cruciale dans la mesure où les immeubles concernés (anciennes casernes, hôpitaux, couvents…) : – Sont essentiellement détenus par les collectivités locales ;

• Se situent généralement au cœur des villes ;
• Ne peuvent, à raison de leur importance, être réhabilités que grâce à une mise en copropriété.

Leur restauration s’inscrit en outre pleinement dans les priorités nationales que sont la création de logements et le soutien au secteur du bâtiment, étant de surcroît ici concernées de petites entreprises spécialisées au savoir-faire capital pour la préservation de notre patrimoine et menacées de disparition.

Rappel

Le régime fiscal des monuments historiques permet l’imputation des dépenses de travaux déductibles conformément aux règles des revenus fonciers (article 31 du CGI notamment) sur le revenu global sans limitation de montant. Ce régime, dérogatoire, n’est cependant que la contrepartie du surcoût induit par les contraintes gouvernant ces monuments.

De lege ferenda

Ayant bénéficié d’un large consensus sur les bancs du Senat, il ne tient désormais plus qu’à l’Assemblée Nationale de pérenniser ce nouvel article 2 quinquies A, en seconde lecture, à compter du mardi 8 décembre 2015.

A noter

L’amendement adopté recentre par ailleurs les critères de délivrance de l’agrément sur la préservation de l’intérêt patrimonial du monument et revoit le délai imposé pour réaliser les opérations de restauration.

Bon à savoir

Me Vianney Rivière a été consulté en qualité d’expert dans le cadre de la mission de contrôle budgétaire à l’origine de l’amendement voté.