L’investissement MH pour payer moins d’ISF : une stratégie qui a du sens

La distinction avec le boulier fiscal

Le mécanisme du bouclier fiscal permettait aux contribuables de limiter le montant de leurs impositions éligibles au dispositif proportionnellement à leurs revenus (d’abord à hauteur de 60%, hors prélèvements sociaux notamment, puis 50%, prélèvements sociaux compris).

Politiquement décrié à raison de sa nature de crédit d’impôt restituable, cette mesure fiscale a d’abord été modulée, permettant aux contribua-bles d’imputer eux-mêmes la fraction d’impôt excédentaire sur leur ISF notamment, avant d’être supprimée en 2011 au profit d’un retour à un mécanisme de plafonnement.

Le mécanisme du plafonnement

Le mécanisme actuel du plafonnement consiste à limiter le total des impositions directes dont est redevable un contribuable à 75% de ses revenus. Ainsi, dans le cas où le montant des impositions retenues excède ce seuil, le mécanisme du plafonnement permet de réduire le montant de l’ISF, uniquement, à due concurrence de la fraction excédant ce montant.

Ce mécanisme aboutit donc, idéalement, à une exonération d’ISF en cas de revenu nul. Toutefois, et contrairement au bouclier fiscal, ce mécanisme a la nature d’une réduction d’impôt ne pouvant donner lieu à restitution.

Les composantes du plafonnement

Le montant total des impositions comprend :

• Le montant de l’ISF ;
• Le montant d’impôt sur le revenu ;
• Le montant des prélèvements forfaitaires libératoires d’impôt sur le revenu ;
• Le montant des prélèvements sociaux.

Les revenus à prendre en compte sont :

• Les revenus imposables retenus pour leur montant net imposable à l’IR (après application, le cas échéant, des retraitements propres à certaines catégories de revenus)
• Les revenus exonérés.

Pourquoi une acquisition MH ?

L’acquisition d’un monument historique dans un but locatif peut permettre, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, l’imputation du déficit foncier résultant des dépenses de travaux sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant.

Il est donc possible, en telle hypothèse, de réduire ou même effacer le montant des revenus pris en compte pour le plafonnement.

Ce faisant, l’acquisition d’un monument historique peut donc aboutir à réduire voire effacer l’ISF l’année ou les années d’imputation des déficits fonciers.

Exemple chiffré

Soit un contribuable célibataire ayant hérité d’un patrimoine soumis à l’ISF et présentant la situation suivante :

• Total des revenus : 180.000 € dont 150.000 € de salaires nets et 30.000 € de revenus fonciers ;
• Impôts directs : 66.500 € ;
• Impôts locaux : 4.500 € ;
• ISF : 70.000 € ;

Effet du plafonnement :

• Réduction d’ISF : 4.000 € ;
• ISF final : 66.000 €.

En cas d’investissement locatif MH financé en partie à crédit avec un montant de travaux de 155.000 € :

• Total des revenus : 25.000 € dont 150.000 € de salaires nets et 125.000 € de déficit foncier ;
• Impôts directs : 2.200 € ;
• Impôts locaux : 4.500 € ;
• ISF : 70.000 € ;

Effet du plafonnement :

• Réduction d’ISF : 58.450 € ;
• ISF final : 11.550 €.

A noter que la réalisation de travaux efface les revenus fonciers et donc les prélèvements sociaux y afférents au taux de 15,5%.

Remarque opérationnelle

L’acquisition d’un monument historique n’aboutit pas à rendre un contribuable davantage taxable au titre de l’ISF, qu’elle soit financée sur fonds propres (économiquement neutre) ou par recours à l’emprunt (permet la déduction du passif-capital restant dû- s’y rapportant).

La clarification des conditions dehttps://riviereavocats.com/wp-content/uploads/2023/03/BDPI-interet-agir.pdf l’intérêt à agir des tiers contre un arrêté de permis de construire

Dans un arrêt récent, le Conseil d’Etat clarifie les conditions de l’intérêt à agir du tiers lorsqu’il forme un recours en excès de pouvoir contre un arrêté de permis, et considère notamment que « le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir » (CE, 13/04/2016, n° 389798, publié au recueil Lebon).

Cette décision pondère la jurisprudence récente étonnamment restrictive et se rapproche, ce faisant, de l’esprit du rapport Labetoulle et de l’ordonnance de 2013.

LES CONDITIONS POSÉES PAR LE CODE DE L’URBANISME À L’AUNE DE L’ORDONNANCE DE 2013

La définition de l’intérêt à agir des tiers issue de l’ordonnance du 18/12/2013

Le tiers requérant doit justifier, aux termes de l’article L. 600-1-2 du CU, que la construction autorisée par le permis affecte directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe régulièrement, ou pour lequel il bénéficie d’une promesse de vente.

Cet article ne s’applique toutefois ni aux collectivités publiques, ni aux associations, ces dernières étant soumises à l’article L. 600-1-1 du CU (cf. Précisions).

A noter que le Conseil d’Etat a refusé de transmettre une QPC contestant la conformité de cette disposition à la Constitution, estimant qu’elle ne portait pas atteinte au droit au recours (CE, 27/06/2014, n° 380645).

Un intérêt à agir apprécié au jour de l’affichage du permis en mairie

L’article L. 600-1-3 du CU dispose que « l’intérêt à agir contre un permis (…) s’apprécie à la date d’affichage en mairie ».

Cette disposition insérée dans le code par l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 a pour objectif d’éviter les intérêts à agir artificiels, résultant d’une location ou acquisition motivée exclusivement par la volonté de contester l’arrêté de permis délivré sur un terrain voisin.

Cette disposition s’applique aux arrêtés de permis pris dès son entrée en vigueur (CE, 18/06/2014, n° 376113, publié au recueil) et pas aux litiges nés avant le 19 juillet 2013 (CAA Marseille, 20/03/2014, n° 13MA02161).

DES INTERPRÉTATIONS JURISPRUDENTIELLES EN MOUVEMENT

L’interprétation étonnamment stricte de l’intérêt à agir

Dans deux arrêts concordants, le Conseil d’Etat avait restreint l’intérêt à agir des voisins, en affirmant que tout requérant doit « préciser l’atteinte qu’il invoque (…) en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation de son bien » (CE, 10/06/2015, n° 386121 & CE, 10/02/2016,  n° 387507).

Alors que l’ordonnance de 2013 précédée du rapport Labetoulle, avait pour ambition de mettre un terme aux recours des tiers manifestement dépourvus d’un intérêt à agir, ces arrêts venaient limiter excessivement le droit au recours, de sorte que certains voisins immédiats se voyaient opposer une irrecevabilité pour défaut de preuve de leur intérêt à agir.

Les critères de la charge de la preuve de l’intérêt à agir précisés 

Tout en conservant l’obligation faite au requérant de préciser l’atteinte aux conditions d’occupation de son bien par tout moyen, le Conseil d’Etat affirme, dans l’arrêt susvisé, que « le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la location du projet de construction ».

Le voisin immédiat est donc présumé avoir intérêt à agir, même si le juge administratif précise qu’il appartient au bénéficiaire du permis attaqué « d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité ». Le juge ne va donc pas à l’encontre de l’esprit du texte, qui a vocation à empêcher les intérêts à agir opportunistes et manifestement artificiels.

Précisions

1. Le juge administratif examine l’intérêt à agir du requérant au regard de l’ensemble des éléments qui lui sont soumis, aussi bien par le requérant que par le bénéficiaire du permis objet du litige.
2. Les associations sont exclues du champ d’application de l’article L. 600-1-2 du CU, et sont soumises à l’article L. 600-1-1 en vertu duquel elles ne peuvent contester un permis que si leurs statuts ont été déposés avant la date de son affichage en mairie.
3. Cette disposition ne s’applique que aux recours formés contre une autorisation d’occupation du sol ; ainsi, un recours contre une décision de préemption, formé par une association qui a déposé ses statuts après ladite décision, est recevable (CE, 01/07/2009, n° 319238)

Les suites de l’affaire Ruyter : ne tardez pas à faire vos demandes de restitution !

L’assujettissement des non-résidents aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital a été censuré par la CJUE, puis par le Conseil d’Etat dans une décision du 27 juillet 2015 (Cf. bulletin du 01/12/2014 pour plus de précisions).

Bercy, qui avait déjà précisé les conditions applicables aux demandes de restitution, vient de publier un rapport d’étape.

CHAMP D’APPLICATION DES DEMANDES DE RESTITUTION

Personnes et revenus visés

Les personnes concernées sont : 
•    Celles affiliées à un régime de sécurité sociale d’un pays autre que la France situé dans l’UE, l’EEE ou la Suisse.
•    L’administration exclut donc les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un état tiers, exclusion contestable (cf. bulletin du 23/12/14, et principe de libre circulation des capitaux). 

Les revenus visés sont :
•    Les prélèvements sociaux portant sur les revenus du capital imposables en France pour les résidents français ;
•    Les prélèvements sociaux appliqués aux revenus immobiliers tirés de biens situés en France pour les non-résidents.

Attention : le prélèvement de solidarité de 2% dû avant le 1er janvier 2015 n’est pas concerné.

 

Délais pour agir

Jusqu’au 31 décembre 2016 pour :
•    Les plus-values immobilières acquittées en 2014;
•    Les revenus fonciers et plus-values mobilières dont les rôles ont été émis en 2014;
•    Les revenus de capitaux mobiliers ayant fait l’objet d’une retenue à la source en 2014.

Et jusqu’au 31 décembre 2017 pour les prélèvements effectués en 2015 et les rôles émis en 2015.

A noter : Le ministère ne distingue pas. Il admet le même délai de réclamation aux impôts ayant fait l’objet d’un prélèvement ou retenue à la source.
Cette interprétation est favorable au contribuable au regard de l’article R*196-1 du LPF (interprétation qui vient d’être confirmée par le CE le 15 avril 2016).

INFORMATIONS PRATIQUES SUR LA PROCEDURE

Lieux et modalités de dépôt

Lieux de dépôts de ces réclamations :
•    Pour les plus-values immobilières, auprès de la direction où l’acte a été enregistré ;
•    Pour les revenus du patrimoine, au service des impôts dont dépend le contribuable.

Le dépôt peut se faire par courrier ou sur le site internet impots.gouv.fr.

Le ministère a publié une liste des documents à joindre aux demandes de restitution : fiche descriptive

En cas de défaut de réponse

En principe : l’absence de réponse de l’administration dans les six mois suivant la réclamation vaut décision de rejet tacite mais ne fait courir aucun délai pour saisir le juge.

Compte tenu du nombre de demandes, le ministère recommande d’attendre avant de saisir le Tribunal administratif.

Mais selon nous, une telle saisine, procédure de droit,  pourrait accélérer les restitutions.

Pour l’avenir :

La Loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2016 vient d’affecter les prélèvements sociaux sur les revenus du capital hors des régimes de sécurité sociale au sens du droit de l’UE, (tel que le Fonds de solidarité vieillesse).

Depuis le 1er janvier 2016, les non-résidents sont donc à nouveau redevables des prélèvements sociaux (les taux n’ont pas été modifiés : taux global de 15,5%).

Ces dispositions s’appliqueront :
•    Aux plus-values immobilières et revenus de capitaux mobiliers réalisés à compter du 1er janvier 2016 ;
•    Aux revenus fonciers et plus-values mobilières perçus en 2015 et mis en recouvrement en 2016.

Même si le Conseil Constitutionnel a validé ce nouveau régime, il reste contestable au regard du droit de l’UE et pourrait être à nouveau censuré par la CJUE. 

Affaire à suivre..