Mois : avril 2018

Par cette décision qui sera mentionnée aux Tables, le Conseil d’Etat précise l’étendue de l’habilitation législative donnée aux auteurs des plans locaux d’urbanisme s’agissant de la délimitation des secteurs dans lesquels les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d’une taille minimale. Sur ce fondement, un plan local d’urbanisme (PLU) ne saurait en effet imposer de surface de plancher minimale par logements, ni fixer des proportions minimales à respecter pour différents types de logements (20% de T4, 15% de T5, etc.) – CE, 30 mars 2018, req. n° 411122, Tab. Leb.

Les auteurs du PLU peuvent imposer une proportion de logements d’une taille minimale au sein des programmes de logements

Les auteurs du PLU peuvent fixer des secteurs de taille de logements

L’article L.151-14 du code de l’urbanisme permet aux auteurs du PLU de fixer, dans le règlement, « des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d’une taille minimale ». Le règlement fixe ladite taille minimale.

Les secteurs de taille de logements (STL) ne peuvent être délimités qu’au sein des zones urbanisées (zone U) et à urbaniser (zone AU) telles que déterminées par le PLU.

Par ailleurs, la délimitation des secteurs prévus par l’article L.151-14 du code de l’urbanisme ainsi que la taille minimale des logements doivent être portées au document graphique du règlement, conformément aux dispositions de l’article R.151-38 du même code.

Modalités de fixation de la proportion de logements d’une taille minimale

Le Conseil d’Etat juge, dans la décision commentée, que la taille minimale des logements fixée par les auteurs du PLU doit être exprimée « en fonction du nombre de pièces dont ils se composent ». Il n’est en revanche pas loisible aux auteurs du PLU de fixer une surface minimale exprimée en mètres-carrés.

Par ailleurs, la Haute juridiction précise que la proportion de logements devant atteindre la « taille minimale » peut être exprimée en pourcentage de la surface totale des logements du programme concerné.

Par exemple, les auteurs du PLU pourront imposer que 30% de la surface de plancher d’un programme destinée à l’habitation devront être constituée de logements d’au moins quatre pièces.

Les auteurs du PLU ne peuvent pas imposer une répartition détaillée des logements

Les exclusions décidées par le Conseil d’Etat

L’article L.151-14 du code de l’urbanisme ne permet pas de prescrire la réalisation de plusieurs types de logements ni, de manière plus générale, d’imposer une programmation détaillée des opérations de logements.

Par exemple, si le PLU peut décider qu’au moins 30% des logements réalisés dans un programme comportent au moins quatre pièces, il ne saurait en revanche imposer 15% d’appartements de quatre pièces et 15% d’appartements de cinq pièces.

Tirant les conséquences de cette restriction dans les pouvoirs des auteurs des PLU, le Conseil d’Etat juge donc également que ces derniers ne peuvent fixer « des proportions minimales à respecter pour plusieurs types [de logements] ».

Une clarification opérée à l’aide des travaux parlementaires

Le Conseil d’Etat s’est rapporté à la volonté du législateur à l’origine de l’article L.151-14 du code de l’urbanisme (ancien article L.123-1-3 15° devenu L.123-1-3 al. 5 à la suite de l’entrée en vigueur de la loi ALUR) pour en apprécier la portée.

Dominique Braye, auteur de l’amendement parlementaire ayant abouti à cette disposition, avait pointé la nécessité d’éviter « la multiplication des petits logements », souvent vacants « alors que des familles ne trouvent pas de logement ».

Se fondant sur cette motivation, le Conseil d’Etat en déduit que l’article L.151-14 du code de l’urbanisme ne pouvait avoir pour effet de permettre aux auteurs du PLU d’imposer « la répartition détaillée des logements selon leur taille ».

A noter :

• Les discussions à venir lors de l’examen du Projet de loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) pourront fournir l’occasion, au législateur, de faire évoluer la lettre de l’article L.151-14 du code de l’urbanisme afin de préserver ce dispositif plébiscité par les auteurs de plans locaux d’urbanisme en zone tendue.
• Lorsque le terrain d’assiette d’un programme de logements est situé dans le périmètre d’un secteur délimité en application de l’article L.151-14 du code de l’urbanisme, le dossier de la demande est complété par un tableau indiquant la proportion de logements de la taille minimale imposée par le plan local d’urbanisme (art. R.431-16-2 du code de l’urbanisme).

Autorisation environnementale & Avis du Conseil d’Etat du 22 mars 2018 (1/2) : une possible régularisation de la preuve des capacités techniques et financières des porteurs de projet ICPE

Difficiles à justifier au moment du dépôt du dossier de demande d’autorisation, les capacités techniques et financières à mener à bien le projet, dont le pétitionnaire doit pourtant attester à ce stade, ont souvent été considérées comme insuffisantes par le juge administratif, fragilisant en conséquence les autorisations délivrées. Saisi par la cour administrative d’appel de Douai (CAA Douai, 16/11/17, n° 15DA01535) sur la question de leur régularisation en cours d’instance – facilitée par les nouvelles règles en vigueur – le Conseil d’Etat apporte une solution sécurisante dans son avis du 22 mars 2018, no 415852, publié au recueil Lebon.

I. L’ÉVOLUTION DE LA PREUVE DES CAPACITÉS TECHNIQUES ET FINANCIÈRES PROCÉDANT DE LA RÉFORME DE L’AUTORISATION ENVIRONNEMENTALE

L’état du droit antérieur ou l’exigence d’une preuve impossible   

Avant la réforme de l’autorisation environnementale entrée en vigueur le 1er mars 2017, le dossier de demande d’autorisation d’exploiter une ICPE devait mentionner :

« Les capacités techniques et financières de l’exploitant » (article R. 512-3 du code de l’environnement).  

Ces dernières devaient figurer au dossier soumis à enquête publique. A défaut, saisi d’un recours contre une autorisation ICPE, le juge administratif pouvait caractériser un vice de procédure lié à l’absence d’information complète du public et en prononcer l’annulation (CE, 22 février 2016, « Sté Hambrégie », n° 384821, Rec. Leb.).

Or, une telle exigence s’avérait inadaptée à la pratique, du fait de l’impossibilité fréquente d’obtenir, à ce stade procédural, une lettre d’engagement ferme d’une banque, ce qui engendrait un abondant contentieux.

L’assouplissement apporté par le décret du 26 janvier 2017

Le décret du 26 janvier 2017 a assoupli cette exigence, le dossier de demande devant désormais comprendre :

« Une description des capacités techniques et financières (…) dont le pétitionnaire dispose, ou, lorsque ces capacités ne sont pas constituées au dépôt de la demande d’autorisation, les modalités prévues pour les établir.

Dans ce dernier cas, l’exploitant adresse au préfet les éléments justifiant la constitution effective des capacités techniques et financières au plus tard à la mise en service de l’installation » (article D. 181-15-2 du code de l’environnement)».

Restait à savoir si le bénéficiaire d’une autorisation déjà contestée pouvait tirer profit de cette évolution favorable et régulariser, en cours d’instance, le vice de procédure tenant au défaut de justification de ses capacités financières lors de l’enquête publique (2). 

II. LES CONDITIONS DE LA RÉGULARISATION DE LA PREUVE DES CAPACITÉS FINANCIÈRES POSÉES PAR LE CONSEIL D’ÉTAT  

Une régularisation désormais envisageable

Dans son avis du 22 mars 2018, le Conseil d’Etat répond positivement à cette question :

« S’il est établi que l’autorité administrative compétente a reçu, postérieurement à l’autorisation, les éléments justifiant la constitution effective des capacités techniques et financières qui manquaient au dossier de demande initialement déposé, cet élément de la régularisation peut être regardé par le juge comme ayant été accompli » (considérant 18).  

Compte tenu des pouvoirs du juge de plein contentieux, le bénéficiaire d’une autorisation délivrée avant la réforme pourra donc régulariser la preuve de ses capacités sans voir son projet annulé, sous réserve, toutefois, du respect de la condition tenant à l’information complète du public.

La préservation du principe d’information du public 

La régularisation rendue possible par l’avis commenté ne pourra être mise en œuvre que si le caractère insuffisant du dossier n’a pas été de nature à nuire à l’information complète de la population à l’occasion de l’enquête publique :

« Il demeure néanmoins nécessaire de compléter l’information du public si le caractère incomplet du dossier d’enquête publique a affecté la légalité de la décision »(considérant 19).  

Cependant, là encore, l’office du juge de plein contentieux lui permettra de :

« fixer des modalités de régularisation adaptées permettant l’information du public, qui n’imposent pas nécessairement de reprendre l’ensemble de l’enquête publique » (considérant 19).

À noter

Les capacités techniques et financières à justifier par le pétitionnaire doivent être à même de lui permettre de :

• conduire son projet dans le respect des intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 du code de l’environnement (sécurité et salubrité publiques, protection de la nature et des paysages, utilisation rationnelle de l’énergie, etc.) ;

• satisfaire aux obligations de remise en l’état du site lors de la cessation d’activité (article L. 181-27 du code de l’environnement).

1 ICPE : installation classée pour la protection de l’environnement (par ex. parc éolien, photovoltaïque, unité de méthanisation, etc.).

2 Etant entendu que l’article 15, 1° de l’ordonnance du 26 janvier 2017 portant réforme de l’autorisation environnementale semblait impliquer pareille rétroactivité.

Régularisation d’un vice affectant le permis de construire initial par la délivrance d’un PC modificatif : consécration d’une nouvelle condition par le Conseil d’Etat

Par cette décision qui sera publiée au Recueil Lebon, le Conseil d’Etat admet un nouveau type de régularisation d’un vice affectant un permis de construire initial par délivrance d’un permis de construire modificatif. Ainsi, lorsque la règle méconnue par le permis de construire est modifiée, la délivrance postérieure d’un permis modificatif permet de régulariser l’autorisation initiale, sans que le projet n’ait à être rectifié. La sécurité juridique des autorisations d’urbanisme ressort renforcée de cette décision, le PC modificatif de régularisation étant un outil majeur de défense des projets immobiliers attaqués au contentieux – CE, 7 mars 2018, req. n° 404079, Rec. Leb.

I. Les conditions dans lesquelles un PC modificatif peut régulariser le vice qui affecte l’autorisation initiale

A. Les conditions de la régularisation posées par l’arrêt Fontaine de Villiers

Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance de règles de fond, de forme ou de procédure applicables, il peut être régularisé par la délivrance d’un PC modificatif « dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière » de la formalité initialement omise.

Dans l’arrêt de principe (CE, 2 février 2004, La Fontaine de Villiers, req. n° 238315, Tab. Leb.), le vice de procédure tenant à l’absence de consultation pour avis de l’ABF avait pu être régularisé par PC modificatif. Faisant application de cette jurisprudence, les juges du fond ont pu constater la régularisation par PCM d’un vice de forme (identité du signataire de l’acte[1]) ainsi que d’un vice de fond (complétude du dossier de demande[2]).

B. La modification de la règle méconnue : nouvelle condition de régularisation

Dans la décision commentée, le Conseil d’Etat avait à connaitre de la légalité d’un permis de construire initial délivré en méconnaissance d’un emplacement réservé.

Après avoir constaté que l’autorité compétente avait procédé à une révision simplifiée du document d’urbanisme applicable aux seules fins de supprimer ledit emplacement réservé, et que le pétitionnaire avait sollicité et obtenu une autorisation modificative postérieurement à ladite révision, le Conseil d’Etat a jugé que ce PC modificatif avait régularisé le vice de fond qui entachait l’autorisation initiale.

La Haute Juridiction n’exige nullement, à cet égard, que le PC modificatif emporte de réelles modifications du projet. En l’espèce, ce PCM avait comme unique objet « l’enregistrement » de la prise en compte, par le PCM, du PLU révisé.

II. Les conséquences de la régularisation d’un vice par la délivrance d’un PC modificatif

A. Les moyens tirés des irrégularités ainsi régularisées sont inopérants

Dans la décision Fontaines de Villiers, le Conseil d’Etat a jugé que « les irrégularités ainsi régularisées [par PC modificatif] ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial »[3].

L’inopérance des moyens dirigés contre des vices régularisés est opposable tant aux parties à l’instance, qu’aux éventuels autres requérants qui contesteraient la légalité du PC initial postérieurement.

En revanche, cette inopérance ne saurait faire obstacle à ce que le requérant conteste la légalité de la délibération approuvant l’évolution du PLU par la voie de l’exception d’illégalité.

B. La modification de la règle méconnue peut être contestée

On peut penser que, si le PC modificatif délivré à la suite de l’évolution de la règle initialement méconnue peut régulariser le vice qui entachait le PC initial, c’est à la condition que ladite évolution soit devenue définitive ou, à tout le moins, qu’elle ne soit pas utilement remise en cause dans le cadre du contentieux dirigé contre le PC initial modifié (par la voie de l’exception d’illégalité).

Rappelons toutefois qu’une évolution des règles d’urbanisme adoptée dans le but de rendre possible la délivrance d’autorisations d’urbanisme antérieurement annulées par le juge administratif n’est pas, en tant que telle, constitutive d’un détournement de pouvoir, dès lors qu’il n’est pas établi que l’autorité compétente ait poursuivi un « but étranger à l’intérêt général »[4].

À noter

Le juge de l’excès de pouvoir dispose du pouvoir de surseoir à statuer dans l’attente de la délivrance d’un PC modificatif de régularisation (L. 600-5-1 du code de l’urbanisme). Ainsi le PC initial frappé d’un vice de fond, de forme ou de procédure peut être régularisé par PC modificatif, soit à l’initiative de son bénéficiaire, soit à l’initiative du juge de l’excès de pouvoir.

En tout état de cause, le vice dont est entaché le PC initial ne peut être régularisé par PC modificatif que si la modification nécessaire à la régula-risation ne porte pas atteinte à l’économie générale du projet.

1. CAA Nantes, 27 mars 2007, req. n° 06NT01269

2. CAA Marseille, 17 juillet 2012, req. n° 10MA00566

3. Le Conseil d’Etat l’avait déjà jugé dans sa décision du 8 décembre 1995, association de défense des riverains de Central Park, req. n° 122319, Tab. Leb.

4. CE, 31 mars 1995, req. n° 160774, Rec. Leb.

Comment évaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI ?

Si le nom de l’impôt change, ses modalités de liquidation demeurent, à quelques exceptions près, identiques (NB : un bulletin ultérieur traitera plus précisément des nouvelles modalités de prise en compte des emprunts).

Rappels sur la méthodologie de l’évaluation des immeubles en cours de restauration lorsque l’opération est réalisée en ASL.

L’ACTIF IMPOSABLE

Des biens devant être déclarés pour leur valeur vénale

Le principe est celui de l’évaluation du bien selon sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition, c’est-à-dire au prix de marché qu’aurait accepté de payer un acquéreur pour son acquisition.

Trois situations peuvent être distinguées :

• Lorsque les travaux n’ont pas commencés : assimilation de la valeur vénale avec celle d’achat du foncier ;
• En cours de travaux : appréciation devant être faite compte tenu de l’avancement des travaux au 1er janvier, mais aussi en considération de la difficulté de vendre un bien en chantier ;
• A compter de l’achèvement des travaux : appréciation selon le marché applicable au secteur.

Les actifs imposables dans le cadre d’opérations réalisées en ASL

En ce qui concerne les appels de fonds versés à l’ASL : ces sommes d’argent, versées à l’ASL en vue de la réalisation des travaux votés mais non encore réalisés, ne constituent pas, selon nous, un actif taxable. L’influence de ces travaux -à réaliser- sur la valeur vénale de l’immeuble doit néanmoins être prise en compte.
 
En ce qui concerne la valeur vénale de l’immeuble : tel qu’exposé, la valeur vénale d’un bien en cours de travaux est difficilement évaluable ; par mesure de simplification, nous considérons cohérent de majorer la valeur initiale de l’immeuble de la moitié de celle des travaux payés dès lors que leur avancement a excédé 50% au cours de l’année précédente, étant précisé qu’une décote devrait pouvoir être appliquée compte tenu du fait que le chantier est toujours en cours. 

LE PASSIF DEDUCTIBLE

Des dettes devant présenter certaines qualités

Une dette ne peut constituer un passif déductible que sous réserve de satisfaire aux trois conditions suivantes :

• Exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• Etre à la charge personnelle du redevable, de son conjoint, de son partenaire de PACS ou concubin et des enfants mineurs pour lesquels ils ont l’administration légale des biens ;
• Etre justifiée par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite.

Pour rappel, seules les dettes relatives à des actifs soumis à l’IFI sont déductibles, ce qui peut notamment avoir des incidences en présence d’immeubles ayant fait l’objet d’un démembrement.

Les dettes déductibles dans le cadre d’opérations réalisées en ASL

En ce qui concerne les appels de fonds émis par l’ASL et non-honorés : ces appels de fonds, correspondant aux sommes dont est débiteur le propriétaire d’un ou plusieurs lots concernés par des travaux votés, constituent une dette envers l’ASL. Toutefois, l’absence de prise en compte corrélative, à l’actif, tant des travaux y afférents que des éventuels appels de fonds versés par ailleurs nous semblent s’opposer à leur prise en compte au passif.
 
En ce qui concerne le ou les emprunts souscrits pour le financement du foncier ou pour honorer les appels de fonds émis par l’ASL : ceux-ci sont normalement déductibles à hauteur du capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition (Cf. encadré).

Les abattements praticables

Bien que chaque situation doive faire l’objet d’une appréciation individuelle, les abattements généralement admis sont :

• 10% à 40% de la valeur du bien, pour un bien loué, selon les contraintes générées par la location 
• 10% à 30% au plus pour les monuments historiques, selon leur emplacement, leurs spécificités et caractéristiques, et selon l’importance des charges qui les grèvent (RM Nicolas DUPONT-AIGNAN, Dép. JO AN du 29 juin 1998, n°13318)
• 30% pour le bien qui constitue la résidence principale du contribuable (article 973 du CGI, al. 2) 

Le traitement particulier des emprunts in fine

Le montant d’un emprunt in fine doit faire l’objet d’un lissage, par fractions égales, sur la durée totale de l’emprunt (art. 974 du CGI). Ces emprunts font donc l’objet d’un amortissement fiscal fictif pour les besoins de l’IFI.