juillet, 2019 - Riviere Avocats

BREF RAPPEL DES RÉGIMES EN JEU

Le régime Pinel permet une réduction d’impôt, pour les acquisitions faites jusqu’au 31 décembre 2021 :

Dont l’assiette se compose du prix d’acquisition du bien ainsi que des frais y afférents, augmenté du coût des travaux de réhabilitation et ou de transformation éligibles ;

Dont le taux (12 ou 18%, pouvant être porté à 21%) varie selon la durée d’engagement de location choisie (6 ou 9ans et pouvant être porté à 12ans), soit un taux de 2% par an pour les 9 premières années et 1% par an dans les 3 dernières.

Le régime des déficits fonciers permet une réduction d’assiette résultant de la déduction des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, l’ensemble de ces dépenses excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédant peut être imputé à hauteur de 10 700€ sur le revenu global, le surplus sera ensuite reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

LES AVANTAGES DE L’OPTIMISATION

L’optimisation permet de combiner la réduction d’impôt Pinel et une réduction d’assiette liée au régime des déficits fonciers. L’effet fiscal est alors :

Plus haut : les dépenses éligibles au titre des déficits fonciers ne sont pas limitées par le plafond de l’avantage Pinel de 300 000€ annuel ;

Plus rapide : l’avantage lié aux déficits fonciers est obtenu immédiatement au titre de l’année de décaissement et non reporté à l’année d’achèvement des travaux, comme c’est le cas pour le régime Pinel ;

Plus élevé : l’avantage fiscal lié aux déficits fonciers présente généralement un effet de levier fiscal plus intéressant que celui de l’avantage Pinel (pour rappel, les revenus fonciers peuvent être imposés jusqu’à 62,2% : TMI jusqu’à 45% + prélèvements sociaux aux taux de 17,2%, vs. un avantage Pinel plafonnée à 12, 18 ou 21%).

COMPARAISON D’UNE OPÉRATION RÉALISÉE EN PINEL SEUL ET EN PINEL OPTIMISÉ AU DÉFICIT FONCIER

Soit le cas d’un local dont le prix d’acquisition est de 155 k€, nécessitant 240 k€ de travaux dont 110 k€ sont dissociables et éligibles au régime des déficits fonciers, acquis par un investisseur percevant 10 k€ de revenus fonciers nets annuels et dont le taux marginal d’imposition est de 45%. Dans le cas où il acquitterait la moitié des travaux en 2019 et l’autre moitié en 2020, avec une livraison du bien prévue en mars 2021 et qu’il souscrirait un engagement de location de 9 ans (18% de réduction Pinel), générant un loyer de 1 000€/mois, alors :

Exception tenant à la situation de l’investisseur

Le Pinel optimisé au déficit foncier est généralement le régime le plus avantageux. Toutefois, il est parfois plus intéressant pour l’investisseur de privilégier le régime du déficit foncier seul. Tel est le cas lorsque :

Le prix d’acquisition du foncier est nettement moins élevé que les travaux;

L’ensemble des travaux réalisés sont éligibles au déficit foncier;

L’investisseur dispose de revenus fonciers importants.

Dans une telle situation, les revenus fonciers sont gommés par les dépenses de travaux éligibles, permettant ainsi de diminuer l’imposition qu’ils induisent, allant jusqu’à 66,2% (TMI jusqu’à 45% et prélèvements sociaux au taux de 17,2% auquel peut s’ajouter la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus allant jusqu’à 4%).

Denormandie également optimisable au déficit foncier

A l’instar du dispositif Pinel, le régime fiscal Denormandie peut de la même manière faire l’objet d’une optimisation aux déficits fonciers. Des réserves sont, toutefois, à émettre concernant ce dispositif dans la mesure où la liste des travaux éligibles est imprécise et que le critère de la dissociabilité sera donc d’autant plus difficile à respecter.

Dans une décision du 17 juin 2019, la cour administrative d’appel de Marseille apporte d’utiles précisions sur les règles applicables aux procédures de mise en concurrence préalables à la cession d’une charge foncière, de plus en plus mises en oeuvre par les collectivités (CAA Marseille, 17 juin 2019, 19MA00412).

Cette décision permet également de revenir sur les risques de requalification des contrats de cession de charges foncières en contrat de la commande publique. En effet, s’il est admis que les biens immobiliers publics, à l’exception de ceux appartenant à l’Etat, n’ont pas obligatoirement à être mis en concurrence précédemment à leur cession (CE, 27 mars 2017, n° 390347), ni à respecter le droit de la commande publique (CE, 16 avril 2019, n° 420876), encore faut-il que la transaction ne révèle l’existence d’un marché public.

I. L’émergence d’un contentieux des actes détachables pris au cours d’une procédure de mise en concurrence d’une cession de charge foncière

La compétence du juge administratif pour connaitre des actes détachables

En application du principe dégagé par le tribunal des confits dans sa décision « Société Brasserie du Théatre » (Cf. TC, 22 novembre 2010, n° 10-03.764), la cour administrative d’appel de Marseille juge que tous les actes de la personne publique pris dans le cadre d’une procédure de mise en concurrence préalable à une cession de charge foncière relèvent de la compétence du juge administratif dès lors qu’ils ont pour effet d’affecter la consistance du domaine privé de cette dernière.

Sans que cela ne soit exhaustif, il est possible de considérer que de nombreux actes pris au cours de telles procédures pourront faire l’objet de contentieux devant le juge de l’excès de pouvoir, comme pour ce qui est de la :

décision d’admission / rejet des candidatures ;
décision d’attribution de la vente au candidat sélectionné ;
décision de rejet des offres ;
déclaration sans suite.

L’exercice d’un contrôle restreint sur la régularité de ces décisions

La cour administrative d’appel de Marseille juge qu’une décision déclarant une société lauréate n’implique pas par elle-même et de façon inconditionnelle la conclusion du contrat en particulier lorsque le cahier des charges prévoit les motifs justifiant la décision d’abandon des pourparlers.

Dans leur décision, les magistrats marseillais jugent que le contrôle des motifs justifiant le retrait de la décision déclarant un candidat lauréat se limite au contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation. Dès lors, une telle décision de retrait sera difficilement annulable lorsque les motifs permettant de la justifier auront été prévus dans le cahier des charges.

Ainsi, il parait préférable pour les personnes publiques recourant volontairement à une procédure de mise en concurrence de préciser la possibilité de ne pas donner suite à la décision déclarant un candidat lauréat.

II. Le risque de requalification en marché public d’un contrat de cession de charge foncière

Rappel des critères permettant une requalification en marché public

La cession d’un bien du domaine privé d’une collectivité territoriale n’est pas soumise aux procédures de publicité et de mise en concurrence à condition que le contrat de vente ne dissimule pas en réalité un contrat de la commande publique.

Il existe donc un risque de requalification en marché public lorsque :

la cession du bien immobilier est conditionnée à l’exécution d’un programme prédéfini par l’autorité publique cédante ;
ce programme répond aux besoins de cette collectivité ;
le contrat est conclu à titre onéreux.

Le nécessaire versement d’un prix… « ou de tout équivalent »

En application de ce principe, la cour annule le jugement du tribunal administratif de Toulon qui avait requalifié le contrat de cession de charge foncière en marché public sans même identifier le caractère onéreux de ce dernier, pourtant exigé par le code des marchés publics applicable aux faits de l’espèce.

Rappelons d’ailleurs que ce caractère onéreux est caractérisé par l’existence d’un prix, et, depuis l’entrée en vigueur du code de la commande publique, ou de « tout équivalent » (art. L. 1111-1, CCP).

Malgré l’absence de prix, ce qui est courant dans ce type de procédure, le risque de requalification pourrait tout de même être bien réel lorsqu’un « équivalent » est identifiable : rabais sur le prix de vente du foncier ; dation, etc.

Retour sur les faits de l’espèce

Dans l’objectif de vendre des parcelles destinées à la création de logements sociaux, l’établissement public foncier (EPF) Provence Alpes Côtes d’Azur a décidé de recourir à une procédure de mise en concurrence préalable.

Après avoir déclaré la société Proletazur lauréate, l’EPF lui a notifié qu’il n’entendait plus donner suite à la procédure.

Mois : juillet 2019

Le Pinel dans l’ancien : optimisez votre avantage fiscal grâce au déficit foncier !