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Le Covid-19 sera t-il de nature à justifier un prolongement du délai d’achèvement fiscal des travaux dans le cadre du dispositif Pinel ?

Suite aux premières annonces de confinement, la propagation du virus a dans un premier temps entraîné un arrêt brutal des travaux pour une très grande majorité des chantiers avant de faire l’objet d’incitations à la reprise. Il est évident qu’un retard sera constaté pour la plupart des chantiers. Que se passera-t-il si, en conséquence, le délai d’achèvement des travaux pour le bénéfice du dispositif Pinel venait à être dépassé? 

Principe : un délai imposé pour l’achèvement des travaux

Conformément aux dispositions de l’article 199 novovicies du code général des impôts, les logements acquis dans le cadre du dispositif « Pinel » doivent être achevés : 

  • Dans un délai de 30 mois, lorsque le logement a été acquis en l’état futur d’achèvement ou lorsque le contribuable le fait construire. 
  • Au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition, lorsque le logement a été acquis inachevé, en vue de sa réhabilitation, de sa transformation en habitation ou a fait l’objet de travaux concourant à la production ou la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA. 

Pour rappel, la date de réalisation de l’investissement à retenir est la date d’acquisition, excepté pour le logement que le contribuable fait construire où la date à prendre en compte est celle d’obtention du permis de construire. La date d’acquisition s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’acquisition

Etant précisé que l’achèvement du logement correspond à un état d’avancement des travaux permettant une utilisation conforme du bien à l’usage prévu. Le logement d’habitation doit donc être habitable.

Tempérament : une possible prolongation du délai en cas de force majeure

Alors que la loi ne prévoit aucune exception, l’administration fiscale admet, dans un rescrit publié au Bulletin Officiel des Finances Publiques le 13 juillet 2018, que l’interruption d’un chantier pour cause de force majeure puisse proroger le délai d’achèvement des logements acquis dans le cadre du dispositif Pinel.

Elle y rappelle que par cas de force majeure il faut entendre un évènement imprévisible, totalement indépendant de la volonté des contribuables et ne permettant en aucun cas la poursuite du chantier

Est considéré comme tel par l’administration fiscale:

  • la suspension d’un chantier suite à un arrêté́ municipal de péril ;
  • la présence d’un recours administratif contre la validité́ d’un permis de construire ayant entrainé l’interruption des travaux.

Dans ces situations, le délai sera ainsi prorogé d’un délai égal à celui durant lequel le chantier a été interrompu. Toutefois, la vigilance est de mise : ce rescrit se garde d’ériger cette solution en norme de portée générale et prend soin de préciser que chaque circonstance de fait rencontrée nécessite un examen spécifique.

Covid-19 : un cas de force majeure au sens du rescrit ?

La force majeure est déjà largement invoquée par les professionnels du bâtiment pour éviter l’application de pénalités de retard en cas d’arrêt et/ou de ralentissement du chantier dû au Covid-19. La question de la qualification du Covid-19 comme tel, loin d’être automatique, fera certainement l’objet d’une appréciation au cas par cas par les juges du fond (cf. notre bulletin sur ce sujet).

Dans tous les cas, si l’on s’en tient aux conditions citées par l’administration fiscale dans son rescrit, seul un évènement rendant notamment impossible la poursuite du chantier peut permettre une prorogation du délai d’achèvement « Pinel » pour une durée égale à celle de l’interruption

Aussi, il convient de s’interroger sur la possibilité que l’administration fiscale puisse considérer un simple ralentissement comme un cas de force majeure au sens du rescrit. Au-delà et compte tenu de la position actuelle du gouvernement qui invite, à l’exception des cas où les normes sanitaires et de sécurité ne peuvent être respectées, à une continuité de réalisation des travaux, la difficulté résidera dans le fait de devoir nécessairement apporter la preuve:

  • en cas d’arrêt de chantier, que sa poursuite était impossible dans ces conditions, 
  • en cas de reprise ou de continuité, que le retard est la conséquence du respect des mesures sanitaires imposées. 

En tout état de cause, comme cela est rappelé dans une réponse ministérielle du 13 juillet 2018, l’allongement du délai « Pinel » en présence d’un cas de force majeure tel qu’admis par l’administration fiscale dans son rescrit ne peut recevoir de caractère automatique.  Ainsi, un examen au cas par cas des circonstances et éléments de preuve sera nécessaire. 


Point Malraux :

Dans le  cadre du dispositif Malraux, seules les dépenses supportées pendant les 4 années suivant la délivrance du permis de construire ouvrent droit à la réduction d’impôt.

A la différence du dispositif Pinel, la force majeure est  d’ores et déjà prévue dans le texte pour prolonger la période d’éligibilité des dépenses (article 199 tervicies II du CGI).

Le Covid-19 sera t-il de nature à justifier un prolongement du délai d’achèvement fiscal des travaux dans le cadre du dispositif Pinel ?

Suite aux premières annonces de confinement, la propagation du virus a dans un premier temps entraîné un arrêt brutal des travaux pour une très grande majorité des chantiers avant de faire l’objet d’incitations à la reprise. Il est évident qu’un retard sera constaté pour la plupart des chantiers. Que se passera-t-il si, en conséquence, le délai d’achèvement des travaux pour le bénéfice du dispositif Pinel venait à être dépassé? 

Principe : un délai imposé pour l’achèvement des travaux

Conformément aux dispositions de l’article 199 novovicies du code général des impôts, les logements acquis dans le cadre du dispositif « Pinel » doivent être achevés : 

  • Dans un délai de 30 mois, lorsque le logement a été acquis en l’état futur d’achèvement ou lorsque le contribuable le fait construire. 
  • Au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition, lorsque le logement a été acquis inachevé, en vue de sa réhabilitation, de sa transformation en habitation ou a fait l’objet de travaux concourant à la production ou la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA. 

Pour rappel, la date de réalisation de l’investissement à retenir est la date d’acquisition, excepté pour le logement que le contribuable fait construire où la date à prendre en compte est celle d’obtention du permis de construire. La date d’acquisition s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’acquisition

Etant précisé que l’achèvement du logement correspond à un état d’avancement des travaux permettant une utilisation conforme du bien à l’usage prévu. Le logement d’habitation doit donc être habitable.

Tempérament : une possible prolongation du délai en cas de force majeure

Alors que la loi ne prévoit aucune exception, l’administration fiscale admet, dans un rescrit publié au Bulletin Officiel des Finances Publiques le 13 juillet 2018, que l’interruption d’un chantier pour cause de force majeure puisse proroger le délai d’achèvement des logements acquis dans le cadre du dispositif Pinel.

Elle y rappelle que par cas de force majeure il faut entendre un évènement imprévisible, totalement indépendant de la volonté des contribuables et ne permettant en aucun cas la poursuite du chantier

Est considéré comme tel par l’administration fiscale:

  • la suspension d’un chantier suite à un arrêté́ municipal de péril ;
  • la présence d’un recours administratif contre la validité́ d’un permis de construire ayant entrainé l’interruption des travaux.

Dans ces situations, le délai sera ainsi prorogé d’un délai égal à celui durant lequel le chantier a été interrompu. Toutefois, la vigilance est de mise : ce rescrit se garde d’ériger cette solution en norme de portée générale et prend soin de préciser que chaque circonstance de fait rencontrée nécessite un examen spécifique.

Covid-19 : un cas de force majeure au sens du rescrit ?

La force majeure est déjà largement invoquée par les professionnels du bâtiment pour éviter l’application de pénalités de retard en cas d’arrêt et/ou de ralentissement du chantier dû au Covid-19. La question de la qualification du Covid-19 comme tel, loin d’être automatique, fera certainement l’objet d’une appréciation au cas par cas par les juges du fond (cf. notre bulletin sur ce sujet).

Dans tous les cas, si l’on s’en tient aux conditions citées par l’administration fiscale dans son rescrit, seul un évènement rendant notamment impossible la poursuite du chantier peut permettre une prorogation du délai d’achèvement « Pinel » pour une durée égale à celle de l’interruption

Aussi, il convient de s’interroger sur la possibilité que l’administration fiscale puisse considérer un simple ralentissement comme un cas de force majeure au sens du rescrit. Au-delà et compte tenu de la position actuelle du gouvernement qui invite, à l’exception des cas où les normes sanitaires et de sécurité ne peuvent être respectées, à une continuité de réalisation des travaux, la difficulté résidera dans le fait de devoir nécessairement apporter la preuve:

  • en cas d’arrêt de chantier, que sa poursuite était impossible dans ces conditions, 
  • en cas de reprise ou de continuité, que le retard est la conséquence du respect des mesures sanitaires imposées. 

En tout état de cause, comme cela est rappelé dans une réponse ministérielle du 13 juillet 2018, l’allongement du délai « Pinel » en présence d’un cas de force majeure tel qu’admis par l’administration fiscale dans son rescrit ne peut recevoir de caractère automatique.  Ainsi, un examen au cas par cas des circonstances et éléments de preuve sera nécessaire. 


Point Malraux :

Dans le  cadre du dispositif Malraux, seules les dépenses supportées pendant les 4 années suivant la délivrance du permis de construire ouvrent droit à la réduction d’impôt.

A la différence du dispositif Pinel, la force majeure est  d’ores et déjà prévue dans le texte pour prolonger la période d’éligibilité des dépenses (article 199 tervicies II du CGI).

Arrêt des chantiers dû au COVID-19 : la force majeure est-elle applicable ?

Alors que le Président de la République appelle tous les Français au civisme en restant chez eux et en télé-travaillant, les entreprises du bâtiment arrêtent les chantiers pour lutter contre la propagation du virus. 

L’arrêt des chantiers peut conduire au dépassement du délai contractuel de réalisation des travaux qui entraîne la mise en jeu de pénalités de retard prévues, au bénéfice du maître de l’ouvrage, il en sera autrement en cas de force majeure.

Définition de la force majeure 

L’article 1218 du Code Civil définit la force majeure comme un « événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.»

Les critères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité sont appréciés au cas par cas par les juges du fond.

Les circonstances exceptionnelles caractérisant la force majeure

Par le passé, les épidémies de la peste, la grippe H1N1, le chikungunya ou la dengue, n’ont pas été qualifiées en tant que telles de force majeure par les juges du fond.

On peut penser qu’il en sera de même pour la pandémie de COVID-19. 

Invoquer la pandémie sans autre circonstance ne sera pas de nature à caractériser la force majeure. Il faudra démontrer en quoi la pandémie a créé des circonstances exceptionnelles ne permettant pas la bonne exécution du contrat. 

Une première décision a été rendue en ce sens en droit des étrangers (CA Colmar, 12 mars 2020, n°20/01098 – impossibilité de respecter les mesures sanitaires justifiant l’application de la force majeure).

L’imprévisibilité semble acquise lorsqu’au moment de la signature du contrat, l’événement n’était pas connu dans son ampleur.

Elle semble donc admise pour la majorité des marchés travaux à l’exception de ceux conclus récemment. L’appréciation des juges du fond est attendue.  

L’irrésistibilité de l’évènement semble acquise lorsque la situation ne permet pas d’exécuter ses obligations contractuelles par tout moyen. Il ne suffira donc pas de prétendre ne pas avoir pu exécuter ses obligations selon les modalités et le mode opératoire prévus à la signature du contrat. Il devra être démontré que le contrat n’a pas pu être exécuté différemment (avec l’accord du maître de l’ouvrage) tout en respectant les mesures sanitaires imposées : distanciation sociale des travailleurs ou équipement de protection (port de masque), moyen de transport individuel, matériel de décontamination (gel hydroalcoolique et lingettes désinfectantes pour les surfaces), pas de coactivité dans un espace confiné

Ces nouvelles mesures sanitaires, auxquelles s’ajoutent les difficultés d’approvisionnement, ne permettent pas la poursuite de tous les chantiers. 

Evidemment, si l’entreprise travaux poursuit son activité mais que les mesures, qui lui sont imposées, retardent le délai d’achèvement, l’irrésistibilité serait caractérisée. 


La position actuelle des organismes professionnels du bâtiment et de l’Etat 

L’organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics (OPPBTP) a édité un plan de continuité des activités. Il s’agit d’un guide des bonnes pratiques, précisant toute « une série de recommandations pour assurer des conditions sanitaires satisfaisantes sur les chantiers »

Le Gouvernement « invite les donneurs d’ordre et entreprises à ne pas rechercher la responsabilité contractuelle des entreprises (…) ».

De son côté, la Fédération Française du Bâtiment a publié le 27 mars 2020 « COVID-19 Quelles conséquences juridiques et quelles solutions dans les relations avec le maître d’ouvrage (…), l’entreprise principale, l’assureur… ».

Quelle sera la date d’appréciation du caractère  d’imprévisibilité ? 

L’OMS a déclaré l’urgence de santé mondiale le 30 janvier 2020, l’épidémie de COVID-19 n’étant alors cantonnée qu’en Chine.

Le gouvernement français n’a pris de mesures contraignantes qu’à partir du 14 mars 2020.

Le juge devra retenir une date pour déterminer le caractère de l’imprévisibilité qui se situera vraisemblablement entre ces deux dates.