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L’assouplissement des critères de soumission des projets de construction et des opérations d’aménagement à évaluation environnementale systématique à partir du 1er janvier 2021

Publié au Journal officiel du 26 septembre 2020, le décret n° 2020-1169 modifiant la nomenclature des ICPE et le tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement révise la rubrique 39 de ce tableau relative aux travaux, constructions et opérations d’aménagement. Il recentre l’obligation de réaliser une évaluation environnementale systématique sur les projets de plus de 40 000 m2 d’emprise au sol qui seront implantés dans un espace non artificialisé. Le texte entre en vigueur au 1er janvier 2021.


I. L’assouplissement des critères conduisant à la réalisation d’une évaluation environnementale obligatoire pour les demandes de permis de construire et d’aménager

L’’intégration du critère d’ « espace non artificialisé »

Depuis le décret du 4 juin 2018 [1], les travaux, constructions et opérations d’aménagement [2] font systématiquement l’objet d’une évaluation environnementale dès lors que leur surface de plancher ou leur emprise au sol excède 40 000 m2, peu important leur secteur d’implantation.

À partir du 1er janvier 2021, seuls seront obligatoirement soumis à une évaluation environnementale les travaux et les opérations d’aménagement emportant au moins 40 000 m2 d’emprise au sol dans un espace non artificialisé, c’est-à-dire autre que :

-les zones urbaines des PLU [3] visées par l’article R. 151-18 du code de l’urbanisme [i.e. les zones dans lesquelles ne peuvent être classés que les secteurs déjà urbanisés et ceux où les équipements publics ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter] ;

-les secteurs des cartes communales où les constructions sont autorisées conformément à l’article L. 161-4 du code de l’urbanisme [ajout par rapport au projet de décret] ;

-en l’absence de PLU, les parties urbanisées [4] des communes au sens de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme.

La suppression du critère de la surface de plancher

Le décret supprime le critère de la surface de plancher afin d’ériger celui de l’emprise au sol comme seul critère pertinent pour la soumission des projets à évaluation environnementale systématique, (v. notre schéma), sans toutefois en modifier le seuil ( ⩾ 40 000 m2).


Si l’exigence de prise en compte des incidences sur l’environnement apparaît préservée pour les projets portés dans les secteurs situés en périphérie des agglomérations, s’inscrivant ainsi dans l’objectif de lutte contre l’étalement de l’urbanisation (objectif zéro artificialisation nette du territoire [5]), elle s’en trouvera en revanche amoindrie dans les zones urbanisées des communes.

Ainsi, en zone urbaine, à partir du 1er janvier 2021, un permis de construire portant sur la réalisation d’une construction de 40 000 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol n’aura plus à être obligatoirement soumis à évaluation environnementale. Il sera néanmoins soumis à un examen au cas par cas [6].

II. Évaluation environnementale obligatoire ouu examen au cas par cas ? [7]

Travaux et constructions 

Opérations d’aménagement

Rappels & précisions

[1] La rubrique 39 du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement avait connu une évolution notable à la suite de la parution du décret du 4 juin 2018, qui avait clarifié les seuils de soumission à l’évaluation environnementale des projets de travaux, de constructions et des opérations d’aménagement (cf. notre bulletin du 18/07/2018).

[2] Visées à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme.

[3]  Plans locaux d’urbanisme.

[4] Leur qualification est sujette à interprétation par les juges du fond.

[5] Instruction du 29 juillet 2019 relative à l’engagement de l’Etat en faveur d’une gestion économe de l’espace.

[6] Décret n° 2020-844 du 3 juill. 2020 relatif à l’autorité environnementale et à l’autorité chargée de l’examen au cas par cas.

[7] En vertu du principe de non-régression, les critères de soumission des projets à un examen au cas par cas ne sont pas modifiés par le décret.

Schéma

L’abattement exceptionnel applicable aux plus-values immobilières en cas de cession de terrains à bâtir (« TAB ») ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition fait peau neuve

Ce dispositif, consistant en un abattement de 70% ou 85% applicable au montant de la PV nette, est actuellement prévu par le II de l’article 28 de la LFR pour 2017 et ne s’applique qu’aux cessions de TAB ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.


Initialement destiné à fluidifier le marché et éviter la rétention foncière, ce dispositif est repensé dans le cadre de la LF pour 2021 afin d’être recentré, à partir du 1er janvier 2021, sur l’objectif du « zéro artificialisation nette » en empruntant la voie de la « ville sur la ville ».

UN DISPOSITIF RECENTRÉ SUR LE BÂTI EXISTANT DES COEURS DE VILLE


Les TAB désormais exclus


Si l’actuel dispositif s’applique indifféremment aux cessions de TAB ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sa nouvelle version, résultant d’un amendement gouvernementaln’envisage plus les cas de cessions de TAB : l’abattement exceptionnel ne serait ainsi réservé désormais qu’aux seules hypothèses de cessions d’immeubles bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens (droits démembrés notamment).

La condition tenant à l’engagement du cession-naire, à prendre dans l’acte d’acquisition, de démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition est maintenue sans modification.

Un nouveau champ d’application géographique

Actuellement réservé aux cessions réalisées en zones A ou A bis au sens de l’article R304-1 du CCH (applicables notamment dans le cadre de la loi Pinel), la nouvelle mouture de ce dispositif change de paradigme et s’appliquerait désormais :

Pour être éligible, il suffirait que le ou les biens immobiliers bâtis soient situés « pour tout ou partie de leur surface » dans l’un de ces deux périmètres.

UN DISPOSITIF MAINTENU DANS SA LOGIQUE


Un taux d’abattement différentié

Le taux ordinaire de cet abattement demeure fixé à 70% du montant de la plus-value nette, porté à 85% lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux et/ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50% de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme.

Aussi, dans un cas comme dans l’autre, cet abattement exceptionnel s’applique tant au titre de l’IR qu’au titre des prélèvements sociaux. Il s’applique dans les mêmes conditions pour la détermination de l’assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI.

Le maintien de « garde fous »

Afin de prévenir tout effet d’aubaine, cet abattement ne s’applique pas aux plus-values résultant de cessions réalisées au profit de certain cessionnaires, à savoir :

  • Soit au profit d’une personne physique qui est le conjoint du cédant, son partenaire de PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
  • Soit au profit d’’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

Enfin, la sanction du non respect de ses engagements par le cessionnaire ne remet pas en cause l’abattement dont a bénéficié le cédant mais prend la forme d’une amende, due par le cessionnaire, d’un montant égal à 10% du prix de cession mentionné dans l’acte.

Rappel

Cet abattement exceptionnel ne s’applique que dans le cadre du calcul des plus-values des particuliers (cédant relevant de l’IR) et ne s’applique notamment pas en cas de cession de droits sociaux.

Aussi, la cession effective du bien doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

Bon à savoir

La doctrine administrative actuelle admet qu’une démolition seulement partiel-le répondra malgré tout à la condition de démolition des constructions dès lors que la conservation d’éléments serait imposée par la collectivité concernée (§360 du BOI-RFPI-PVI-20-20).

Remarque opérationnelle

L’actuel dispositif n’étant applicable qu’aux promesses de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31/12/2020, les projets de cessions de TAB en cours devront être rapidement finalisés afin de pouvoir prétendre au bénéfice de l’abattement !