L’article L. 151-31 du code de l’urbanisme prévoit que les obligations en matière de stationnement peuvent être réduites dans l’hypothèse où les constructeurs mettent à disposition des véhicules électriques ou propres en autopartage. Ce mécanisme mal connu peut s’avérer particulièrement favorable aux porteurs de projets et en phase avec les aspirations de notre époque. Afin d’encourager cette pratique, il apparaît utile de procéder à l’étude de son principe (I.) et de ses conditions (II.).

I. UN MÉCANISME SOUPLE

Une réduction des obligations dépendant des circonstances locales

Le dispositif est issu de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, introduit par voie d’amendement en première lecture devant le Sénat.

Cette disposition fait suite à un double constat :

• certains parcs de stationnement en copropriété seraient sous-utilisés ;
• le transport « collaboratif » constituerait un levier d’évolution vers des alternatives à l’usage de la voiture individuelle. 

L’article L. 151-31 du code de l’urbanisme pose ainsi le principe d’une réduction de 15% minimum de l’obligation de stationnement en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques ou propres en autopartage.  

Le principe légal n’a volontairement pas été détaillé par un décret car, selon une réponse ministérielle, cette démarche serait dépendante « du contexte local, qui peut changer d’une ville à l’autre et même d’un quartier à l’autre, de la localisation des projets, de leur taille, de leurs modalités de gestion, de la qualité de la desserte en transport collectif, de l’offre en véhicules en autopartage déjà disponible » (Rép. Min. n° 1366S, JO Sénat, 22.06.16, p. 10128).

Des modalités de gestion du service non soumises au droit de l‘urbanisme

Une réponse ministérielle de 2019 précise qu’il ne revient pas non plus au PLU d’imposer des modalités d’application de l’article L. 151-31 : « ces modalités ne peuvent être inscrites dans le document d’urbanisme qui s’impose au permis de construire et dont l’objet est de fixer les règles d’occupation des sols et non de prévoir les modalités de gestion d’un service de mobilité » (Rép. Min. n° 19121, JO AN, 09.07.19, p. 6519).

Les modalités de gestion du service relèvent en effet de rapports de droit privé entre le pétitionnaire et son partenaire. 

Du point de vue de la conformité aux règles d’occupation du sol, il nous semble que le pétitionnaire pourra se borner à joindre à sa demande de permis de construire un contrat qui permettrait de satisfaire à l’obligation de mise à disposition des véhicules en autopartage.

A cet égard, la collectivité pourra s’assurer de la mise en œuvre pérenne des engagements du pétitionnaire à travers le contrôle de conformité.

II. DES MODALITÉS VARIABLES

Un pourcentage « plancher » de réduction des obligations

Il ressort également de la réponse ministérielle de 2019 précitée qu’est confié au porteur du projet le soin d’être moteur de la mise en place de ce mécanisme d’autopartage. 

L’article L. 151-31 du code de l’urbanisme précise que les 15% représentent un minimum. 

En d’autres termes, il est loisible au porteur du projet de proposer, dans le cadre de l’instruction, une réduction plus forte de ce pourcentage, au regard des spécificités du projet et des équipements du quartier.

Dans l’hypothèse où un PLU ne prévoirait pas une réduction supérieure (un pourcentage inférieur étant inopposable car contra-legem), ou en cas d’échec d’une proposition prévoyant une réduction supérieure à 15% (cf. infra), il apparaît que l’autorité compétente serait tout de même tenue d’accorder un permis de construire prévoyant deux places en autopartage tout en diminuant de 15% les obligations de stationnement prévues au PLU.

Un nombre de véhicules et une durée à définir

La réponse ministérielle de 2019 indique, s’agissant des modalités de gestion du service, que celles-ci « doivent par ailleurs s’inscrire dans le temps afin d’en garantir la pérennité ». En l’absence de précisions normatives, jurisprudentielles ou doctrinales, une attention particulière doit donc être portée à la condition de durée. 

S’agissant du nombre de véhicules, la réponse ministérielle de 2019 précise qu’il n’est pas opportun de fixer à l’échelle nationale un ratio du nombre de places d’autopartage à réaliser. Un minimum de deux places semble toutefois indispensable.

Si les termes de cette mise à disposition peuvent faire l’objet d’une discussion dans le cadre de l’instruction, restent en suspens certaines questions qui devraient être tranchées par les juges du fond. 

Il nous semble que si l’ensemble des modalités peuvent être soumises à discussion, la qualité du dossier et des justifications apportées seront déterminantes.

Quelques précisions

L’article L. 151-31 du code de l’urbanisme (ancien L. 123-1-12) est situé dans le paragraphe du code consacré au traitement, par le règlement du PLU, des obligations en matière de stationnement.

Ce paragraphe énumère les exceptions légales qui s’imposent aux règles posées par le PLU, à savoir :

• les  véhicules en autopartage ;
• l’impossibilité d’exiger la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement (logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’État, EHPAD, résidences universitaires, etc.)
• l’impossibilité d’exiger la réalisation de plus de 0,5 aire pour les constructions précitées, ou d’une pour celles situées à moins de 500 m d’une gare ou d’une station de transport public guidé, ou de transport collectif en site propre ;
• l’inopposabilité de l’obligation de réaliser des aires lorsque des travaux sur logements existants n’entraînant pas de création de surface de plancher sont réalisés dans des communes de plus de 50 000 hab. citées à l’art. 232 du CGI, ou de plus de 15 000 hab. citées à l’art. 302-5 du CCH.

Abréviations

C. urb. : code de l’urbanisme
PLU : plan local d’urbanisme
CGI : code général des impôts
CCH : code de la construction et de l’habitation
JO : journal officiel

Par son arrêt de décembre 2020 (CE plén. 11 déc. 2020, n°422418, Sté Gkn Driveline), le Conseil d’État abandonne sa jurisprudence antérieure sur les conditions d’exonération de taxe foncière des « outillages et moyens d’exploitation ». Cette décision ne se contente pas de supprimer la condition de dissociabilité d’origine prétorienne, mais redessine également la définition de ces biens exonérés, ouvrant plus encore le champ d’application de l’exonération et l’adaptant plus précisément aux contraintes spécifiques à chaque entreprise.

Le cadre du débat : interprétation limitative de l’exonération des moyens d’exploitation

Pour les locaux professionnels non industriels, la valeur locative foncière imposée résulte de la superficie du local. Pour les locaux industriels, elle est déterminée selon la « méthode comptable » laquelle consiste à appliquer un taux d’intérêt au prix de revient des éléments qui constituent l’établissement. La nature des immobilisations devant être retenues ou exonérées a donc un impact direct sur la taxe.

Rentrent dans le champ d’application de la taxe foncière « les installations destinées à abriter des biens ou à stocker des produits, les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions et les ouvrages d’art et voies de communication » (1e et 2e de l’article 1381 du CGI).

En sont exonérés, en application de l’article 1382-11e du CGI, les « outillages et autres installations et moyens matériels d’exploitation des établissements industriels » à l’exclusion de ceux visés aux 1e et 2e de l’article 1381 du CGI .

Jusqu’à présent le Conseil d’Etat (CE, 25 déc. 2013) avait dégagé deux conditions cumulatives pour l’application de cette exonération:

• le bien devait participer directement à l’activité industrielle de l’établissement (critère fonctionnel);
• et être dissociable des immeubles de l’établissement (critère matériel).

Ce critère matériel était particulièrement critiqué. En effet, l’article 1382 du CGI ne pouvait exonérer des biens « dissociables » qui, par nature, sont exclus du champ d’application de la taxe.

Le revirement de jurisprudence

Dans une décision rendue en formation plénière, le Conseil d’État a précisé les critères d’exonération des outillages et autres installations et moyens matériels d’exploitation de l’article 1382 11° du CGI.;

• L’abandon du critère matériel : le Conseil d’État abandonne purement et simplement le critère de dissociabilité. Désormais de nombreux équipements non démontables tels que des fours industriels par exemple ou certains systèmes électriques, hydrauliques ou pneumatiques pourront être exonérés, sous condition d’être spécifiquement adaptés à l’activité industrielle de l’établissement en question.

• L’assouplissement du critère fonctionnel : les outillages n’ont plus à participer directement à l’activité de l’établissement mais simplement à être spécifiquement adaptés à cette activité. Ce qui aboutit à une plus grande amplitude d’éléments exonérés. Par exemple : les systèmes anti-incendie particulièrement coûteux et absolument nécessaires à l’activité des menuiseries devraient entrer dans le champ de l’exonération.

Les possibilités de réclamation

Tout établissement industriel imposé selon la méthode comptable peut contester une taxe qui aurait été assise sur des biens exonérés au sens de l’article 1382 du CGI. Cette possibilité est ouverte tant pour la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) que pour la taxe foncière.

Le  délai normal de réclamation dont dispose le contribuable pour contester la taxe foncière est d’un an à compter de l’émission de l’avis d’imposition contesté. Il est donc possible d’agir pour l’année 2020 jusqu’au 31 décembre 2021.

Pour les années antérieures à 2020 :

• Il est possible de demander au fisc un dégrèvement d’office jusqu’à la 4ème année suivant celle de l’expiration du délai de réclamation (article R211-1 du LPF) ;
• En cas de contrôle fiscal portant sur la taxe foncière, il est possible de réclamer sur les années faisant l’objet dudit contrôle.

Il conviendra dans de telles réclamations d’apporter la preuve du caractère « spécifique » des biens d’équipements à exonérer, ce qui peut s’avérer complexe à rapporter.

Un revirement appliqué par le juge du fond

Deux premiers arrêts de la Cour administrative d’appel de Nantes du 1er avril 2021 (19NT02202 et 19NT00758) ont fait application de cette nouvelle jurisprudence en excluant de la base imposable à la taxe foncière des installations de chauffage et climatisation dès lors qu’il était justifié que ces installations étaient spécifiquement adaptées aux activités exercées dans l’établissement.

Taxe Foncière et Cotisation Foncière des Entreprises

Il convient de rappeler que l’assiette de la Taxe Foncière est identique à celle de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Ainsi, l’ouverture des critères d’exonération de taxe foncière des outillages et moyens de productions allège par la même occasion la facture des contribuables assujettis à la CFE.

Loi de Finances pour 2021

Pour rappel, l’article 29 de la loi de Finance pour 2021 abaisse de moitié les taux d’intérêts applicables pour le calcul des valeurs locatives résultant de la méthode comptable. Les impôts fonciers professionnels 2021 seront donc substantiellement abaissés.

Après qu’une personne publique ait adopté une délibération approuvant la cession d’un de ses biens immobiliers, celle-ci peut-elle faire l’objet d’un retrait ? 

Dans une décision du 26 janvier 2021 dite « société Pigeon » (n° 433817, Tab.Leb.), le Conseil d’État estime que la personne publique à l’origine de cette cession ne peut régulièrement retirer la délibération approuvant la vente. En effet, la décision de l’organe délibérant a pour effet de parfaire la vente dès lors qu’elle a pour objet de caractériser, entre les parties, un accord sur la chose et sur le prix. Ainsi, la décision devient créatrice de droits et ne pourra être retirée qu’en cas d’illégalité dans un délai de quatre mois, faute de quoi la personne publique sera susceptible d’engager sa responsabilité. 

LES ÉLÉMENTS CARACTÉRISANT LA FORMATION D’UNE VENTE PARFAITE

Une vente est parfaite en cas d’accord sur la chose et le prix 

En vertu de l’article 1583 du code civil, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Dans sa décision société Pigeon de 2021, le Conseil d’État rappelle que les dispositions précitées relatives au caractère parfait des ventes sont applicables aux cessions immobilières des personnes publiques. 

Ainsi, lorsque l’autorité compétente approuvera la vente¹ d’un bien immobilier, celle-ci sera considérée comme parfaite dès lors que cette décision matérialisera un accord sur la chose mais également sur le prix.

Concernant la chose, puisque le vendeur à l’obligation de délivrer le bien, il s’agira dès lors pour les cocontractants d’identifier précisément celui-ci. Pour le prix, il est nécessaire que ces derniers déterminent une contrepartie par application de l’article 1591 du code civil qui dispose que « le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. ».*

Une certaine souplesse dans la détermination de la chose et du prix

La chose et le prix peuvent ne pas être précisément déterminés. Cela étant, ils devront être à tout le moins déterminables lors de la formation de la vente.

La Cour de cassation a ainsi validé une cession immobilière dont la localisation de la partie « à détacher » n’était pas établie (cf. Cass., 3^èmeciv., 30 janvier 2008, n° 06-20.551). Le Conseil d’État quant à lui, admet le caractère parfait de la vente dont « le terrain (…) était composé de la totalité de cinq parcelles cadastrées ainsi que d’une sixième parcelle « en partie » et un bornage était prévu pour définir les surfaces exactes cédées ».

Il en est de même pour le prix, la Cour de cassation précise qu’il n’est « pas nécessaire que le montant (…) soit fixé, dans le principe, d’une manière absolue ; qu’il suffit, pour la formation de la vente, que le prix puisse être déterminé, en vertu des clauses du contrat, par voie de relation avec des éléments qui ne dépendent plus de la volonté, ni de l’une ni de l’autre des parties »². Le Conseil d’État dans l’affaire d’espèce a repris cette acception du prix en se contentant d’un « prix initial objectivement déterminable(…) par mètre carré ».

UNE CESSION SANS CONDITION CARACTÉRISE UNE VENTE PARFAITE 

Une vente inconditionnelle est créatrice de droits 

La décision de l’assemblée délibérante se prononçant sur une cession domaniale, dans laquelle sont déterminés  la chose et le prix, tout en ne soumettant la vente à aucune condition, sera constitutive d’une décision créatrice de droits³ (CE, 29 juillet 2020, n° 427738, Tab. Leb.) et en ce cas, la vente sera considérée comme parfaite au sens du code civil (CE, 15 mars 2017, n° 393407, Tab. Leb.). 

Une fois la vente considérée comme parfaite, la propriété est acquise de droit  à l’acheteur à l’égard du vendeur. Dès lors, la personne publique ne pourra, en vertu de l’article L. 242-1 du CRPA, abroger ou retirer cette décision que dans un délai de quatre mois à compter de son édiction et uniquement si elle est illégale.

Il en résulte que les délibérations des collectivités territoriales et autres personnes publiques engagent ces dernières. Le Conseil d’État en 2021 considérant même qu’un retrait pour un motif d’intérêt général ne pouvait être légalement justifié.

Une vente conditionnée n’est pas encore créatrice de droits

Toutefois, s’il s’avère que la vente était conditionnée, l’acte ne deviendra créateur de droits qu’une fois les conditions réalisées. Il a en effet été jugé que « si la délibération d’un conseil municipal autorisant la cession d’un immeuble du domaine privé de la commune constitue en principe un acte créateur de droits, il n’acquiert toutefois ce caractère, lorsqu’une condition est mise à la cession, que lorsque cette condition est réalisée » (CAA Paris, 15 février 2018, n° 16PA01770). 

Nombreuses seraient ici les conditions précisées dans une délibération qui s’opposeraient à ce que la vente puisse être considérée comme parfaite avant leur réalisation (obtention d’un permis de construire, obtention d’un prêt, pré-commercialisation, etc.).

Dans ce cas, la délibération pourra être abrogée pour tout motif et sans condition de délai (art. L. 243-1, CRPA). En revanche, son retrait n’est possible que si la délibération est illégale et uniquement dans un délai de 4 mois à compter de son édiction (art. L. 243-3, CRPA). 

Quelques précisions

 

¹ Pour la cession d’un immeuble d’une personne publique, l’organe  délibérant doit se prononcer sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles (voir les articles L. 2241-1, L. 3213-2, L. 4221-4, L. 5211-37 et L. 5722-3 du CGCT).

² C’est la Cour de Cassation dans un arrêt du 7 janvier 1925 dit « Maljournal c/ Senèze » qui a considéré que le prix pouvait ne pas être déterminé.

³ Il en ira ainsi également des ventes conclues entre personnes publiques, et notamment concernant un bien appartenant au domaine public en application de l’article L. 3112-1  du CGPPP (CE, 29 juillet 2020, n°  427738, Tab. Leb.).

Jusqu’à présent, les loueurs en meublé dont les recettes excédaient 23.000 € mais qui n’étaient pas inscrits au registre des commerces et des sociétés (« RCS ») pouvaient ne pas relever du régime des cotisations sociales (« Sécurité sociale des indépendants »). L’article 22 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 vient dorénavant assujettir aux cotisations sociales l’ensemble des « LMP » en renvoyant à la définition fiscale comme critère d’affiliation. En pratique, l’assiette de ces cotisations sera réduite du fait des amortissements déductibles et l’impact majeur de cette mesure n’interviendra qu’en cas de cession de l’immeuble donné en location  

 

UN RÉGIME FISCAL ET SOCIAL DES « LMP » JUSQU’ICI HYBRIDE

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Les critères du régime LMP

Initialement, 3 conditions étaient requises (art. 155 IV 2 du CGI) pour caractériser l’activité de « LMP » : ✓les recettes annuelles du  foyer fiscal tirées de cette activité excèdent 23.000 € ; ✓Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal dits « professionnels » ; ✓Un membre du foyer fiscal est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel. ➔ Il était possible de rester « LMNP » en cas de non inscription volontaire au RCS. Toutefois, la condition d’inscription au RCS a été jugée inconstitutionnelle le 8 septembre 2018 et a eu pour effet de transformer automatiquement en « LMP » nombre de « LMNP » non inscrits. C’est seulement la loi de finances pour 2020 qui a entériné cette décision en modifiant l’art. 155 IV 2 du CGI : désormais, seules 2 conditions demeurent pour être automatiquement qualifié de « LMP » (seuil de recettes > 23.000 € + qui excèdent les revenus professionnels du foyer).

 

Les critères d’affiliation aux cotisations

En matière sociale, l’art. L.611-1-6° du Code la sécurité sociale prévoit les conditions dans lesquelles un loueur en meublé relève des cotisations sociales (taux max. d’environ 41% pour le régime « SSI ») et non des prélèvements sociaux (taux de 17,2%). Jusqu’à la nouvelle loi de financement de la sécurité sociale 2021, un loueur en meublé relevait des cotisations sociales, lorsque les recettes annuelles tirées de cette activité excédaient 23.000 € et que : ➢Soit les locaux étaient loués pour une courte durée (location saisonnière) ; ➢Soit il était inscrit au RCS (renvoi à l’art. 155 IV 2 1° du CGI) ➔ La majorité des loueurs en meublé n’était pas inscrite au RCS et relevait donc du régime des prélèvements sociaux (taux de 17,2%) et non du régime des cotisations sociales.  

DÉSORMAIS HARMONISÉ

 

Tous les LMP sont désormais assujettis aux cotisations sociales

L’article 22 précité modifie l’art. L.611-1-6° et supprime la condition d’inscription au RCS comme critère d’affiliation et la remplace par un renvoi à l’article 155 IV 2 du CGI. Concrètement, cela signifie que dès que les deux conditions pour être « LMP » sont remplies, l’assujettissement aux cotisations sociales est automatique (3 régimes distincts existent – micro-entrepreneur, régime général et « SSI » – en fonction du montant des recettes annuelles et de l’option retenue). A défaut de précision, cette modification entre en vigueur le 1er janvier 2021 (non applicable aux revenus 2020).  

Un impact limité lors de l’exploitation de l’immeuble mais important en cas de cession

L’impact en serait toutefois limité puisque l’assiette des cotisations sociales (régime « SSI ») est le bénéfice net issu de l’exploitation. Au cours de l’exploitation, le bénéfice net est fortement réduit voire nul du fait de la déduction de l’amortissement de l’immeuble loué et des meubles (règle des « BIC »). Dans ce cas, il existe une cotisation minimale annuelle applicable (env. 1,2k€). En revanche, l’impact sera conséquent en cas de cession de l’immeuble loué puisque la plus-value à court terme (i.e. elle correspond aux amortissements déduits), fût-elle exonérée fiscalement, sera soumise aux cotisations sociales pour sa totalité.  

La location meublée via un intermédiaire de l’immobilier

La réponse ministérielle Pellois (n°3619 du 10 juillet 2018) est venue préciser que les revenus tirés d’une location meublée par le biais d’une agence immobilière bénéficiaire d’un mandat de gestion, sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). Si l’article L.611-1-6° modifié ne distingue pas entre location meublée en direct ou via un intermédiaire pour l’assujettissement aux cotisations sociales, il devra être confirmé que cette modification s’applique également en cas de location via un intermédiaire.

 

La parution d’un décret d’application

Il est prévu la parution d’un décret d’application permettant de coordonner l’application des critères et préciser certains points (quid si la location meublée est réalisée par une personne morale?) Pour rappel, lorsque la location est consentie par une société soumise au régime des sociétés de personnes (SARL de famille), le dépassement du seuil de 23.000 € doit être apprécié, non au niveau de la société, mais au niveau des associés à concurrence de leurs droits dans les bénéfices sociaux. Enfin,  l’étude d’impact du PLFSS 2021 mentionne que l’entrée dans le régime est définitive, « même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint dans les années suivantes » !