Mois : octobre 2021

Organisme de formation

A.A.R.P.I. Rivière | Avocats | Associés

5, rue Vauban – 33000 Bordeaux

05 56 79 96 00

N° Agrément : 753 311 41 933

Siret : 531 583 219 00013

TVA Intracommunautaire : FR23531583219

Article 1 – Objet

Les présentes conditions générales ont pour but de définir les conditions de prestation des formations dispensées par Rivière Avocats Associés pour ses clients.

Article 2 – Inscription

La réservation de la formation ne sera effective qu’à réception de la convention, dûment complétée et signée, 15 jours calendaires au plus tard avant le début de la formation. Dans le cas contraire, la réservation ne pourra être maintenue. Ce document est adressé par Rivière Avocats Associés après accord sur la nature et la date de la session. Les convocations, programme de formation, plan d’accès, sont adressés par mail au commanditaire de la formation. Rivière Avocats Associés ne saurait être tenu pour responsable de la non-réception de la convocation, du programme de formation ou du plan d’accès. Il appartient au participant de s’assurer que son inscription est bien effective.

Article 3 – Prérequis

Des prérequis peuvent être indiqués dans le contenu de formation ou en annexe. Le client s’engage à les respecter dans la mesure notamment où cela est susceptible d’affecter la qualité de la formation dispensée.

Article 4 – Documentation pédagogique

La documentation pédagogique remise lors de certaines sessions de formation est la propriété de Rivière Avocats Associés et est protégée au titre des droits d’auteur. Toute reproduction, ou utilisation pour un usage autre qu’exclusivement interne de même que tout transfert ou mise à disposition d’un tiers, n’est pas autorisée et est constitutive de contrefaçon.

Article 5 – Conditions financières

Nos tarifs sont indiqués hors taxes. Ils sont à majorer de la TVA au taux en vigueur. Les pauses sont inclues dans le coût de la formation. Les repas ne sont pas compris dans le prix du stage. Les frais annexes à la formation (les frais de déplacement, de séjour, ….) sont en sus. En cas de session personnalisée, le temps de préparation fera l’objet d’une facturation complémentaire spécifique. Un support standard peut être remis en formation, des supports personnalisés peuvent être réalisés sur devis. Dans le cas d’une subrogation, l’OPCO paiera directement les frais de formation à Rivière Avocats Associés.

Article 6 – Formation sur site client

En cas de formations dispensées sur site client, il est possible que :


• le tarif jour soit majoré (devis) ;
• le temps de préparation fasse l’objet d’une facturation complémentaire spécifique ;
• le client s’engage à respecter les pré-requis communiqués par Rivière Avocats Associés et doit tester en amont les accès à l’application depuis la salle de formation.

Si la formation n’a pu être dispensée en raison du non-respect des pré-requis, l’intégralité de la formation et les frais annexes seront dus.

Article 7 – Facturation / Règlement

La facturation est effectuée après chaque session ou à la fin de la formation. Elle est accompagnée de la feuille de présence correspondante. La facture éditée tient lieu de convention de formation simplifiée. Les règlements sont effectués par virement à réception de la facture. Toute somme due et non réglée au terme d’un délai de trente (30) jours, portera intérêt à un taux égal à trois (3) fois le taux d’intérêt légal en vigueur à compter du premier jour de retard. Les frais de recouvrement que devrait exposer Rivière Avocats Associés seront à la charge du client. En cas de paiement par un OPCO, si le règlement n’a pas été effectué dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la facture, le client devra prendre en charge ce règlement.

Article 8 – Annulation

En cas d’annulation tardive par le client, les dispositions suivantes s’appliquent :

• annulation ou report intervenant 3 jours calendaires avant le début du stage : les frais de participation au stage seront intégralement facturés ;
• annulation ou report intervenant entre 4 et 10 jours calendaires avant le début du stage : les frais de participation au stage seront facturés à hauteur 50%.

Annulation par Rivière Avocats Associés :

Rivière Avocats Associés se réserve le droit d’annuler une formation en cas de force majeure. Sont considérés comme tels, outre les cas habituels de force majeure ou de cas fortuit, sans que cette liste soit exhaustive : la grève des transports, la maladie de l’intervenant, l’interruption des télécommunications, (…). Rivière Avocats Associés organisera alors une nouvelle session dans les meilleurs délais et aucun dédommagement ne pourra être demandé. En cas d’impossibilité de votre part de participer à la manifestation à la date ultérieurement proposée, Rivière Avocats Associés vous proposera une formation équivalente ou vous remboursera, à votre demande, les frais d’inscription, à l’exclusion de tout autre dédommagement. En cas de session interentreprises notamment, Rivière Avocats Associés se réserve le droit d’annuler une formation si le seuil pédagogique est jugé insuffisant.

Article 9 – Confidentialité

Les informations transmises et/ou échangées au cours de la formation sont confidentielles et ne sauraient faire l’objet de divulgation à des tiers.

Article 10 – Règlement intérieur

Le participant s’engage à respecter les conditions du règlement intérieur affiché dans chaque salle dont il déclare avoir pris connaissance et accepter les termes.

Article 11 – Responsabilité

Rivière Avocats Associés exclut toute responsabilité en cas de force majeure ou de cas fortuit. Dans l’hypothèse où la responsabilité de Rivière Avocats Associés serait engagée, cette responsabilité serait limitée aux dommages directs – à l’exclusion de tous dommages indirects – et plafonnée au montant des droits effectivement payés au titre de ladite manifestation. En outre, eu égard aux spécificités liées à notre domaine de formation, le programme prévu sera susceptible d’être adapté et aucun dédommagement ne sera dû.

Article 12 – Conservation de données et informatiques et libertés

Rivière Avocats Associés vous informe qu’elle conservera les données à caractère professionnel que vous lui transmettez à des fins de gestion interne et en vue de vous transmettre des informations sur la formation que vous avez suivie et de vous informer sur les différentes manifestations susceptibles de vous intéresser dans le cadre de votre vie professionnelle. Vous disposez toutefois d’un droit d’opposition, de rectification et de retrait vis-à-vis de ces données que vous pouvez exercer à l’adresse indiquée en en tête des présentes.

Article 13 – Litige

La loi applicable est la loi française. Toute contestation qui n’aurait pas été réglée à l’amiable sera portée devant la juridiction compétente.

Afin de partager ses compétences auprès de ses clients, collectivités territoriales, professionnels de l’immobilier et de l’énergie et investisseurs, notre cabinet réalise des actions de formations dans les domaines du droit de l’immobilier et du patrimoine (opérations immobilières, urbanisme, environnement & énergie, gestion de patrimoine, fiscalité, etc.) d’une part, et dans le droit et la gouvernance des collectivités territoriales et de leurs satellites d’autre part.

Nos formations sont conçues et animées par des avocats et juristes reconnus pour leur compétences expertes et intervenant régulièrement à l’occasion de conférences et webinaires ainsi qu’auprès des universités. 

• Consulter notre catalogue de formations

• Notre cabinet élabore des formations sur-mesure en s’adaptant aux besoins et aux objectifs des entreprises ou des collectivités, quelle que soit leur taille. Pour toute demande, contactez-nous.  

Nos formations sont accessibles aux personnes en situation de handicap.

⭐️ Satisfaction client : une note moyenne de 4,5/5 sur l’ensemble des formations dispensées en 2021!

La vie de l’autorisation environnementale et du permis de construire dans les projets éoliens et photovoltaïques

1.Pré-développement et faisabilité du projet 

• La maîtrise du foncier 
• L’analyse des règles d’urbanisme 
• L’évolution des documents d’urbanisme 
• L’état des lieux environnemental
• L’acceptabilité locale 

2. Préparation et dépôt des demandes d’autorisations administratives (AE/PC)

• Le montage des dossiers et leur formalisme
• La rédaction de l’étude d’impact 

3. Suivi de l’instruction des demandes

• Les demandes de complément par l’administration 
• Les élus intéressés au projet et les délibérations des conseils municipaux
• L’enquête publique : les écueils à éviter 

4. La délivrance de l’autorisation

• La réception du projet d’AE
• La publicité et de l’affichage de l’autorisation

5. Les recours 

6. Le porter à connaissance et le permis de construire modificatif

• La nature de la modification
• La circulaire « repowering » 
• Les pièces du dossier 
• La pratique des services instructeurs 
• La publicité des arrêtés complémentaires 
• Le risque contentieux

Cette formation est accessible aux personnes en situation de handicap. Pour toute demande d’adaptation, nous contacter.

Depuis 25 ans, Rivière | Avocats | Associés est le cabinet de référence dans l’accompagnement d’investisseurs, la sécurisation juridique et la garantie fiscale d’opérations d’investissement immobilier à effet de levier fiscal. Travaillant principalement par l’intermédiaire de conseillers professionnels (CGP, Family Offices, banque privée), le cabinet est régulièrement sollicité pour des questions patrimoniales.

En conséquence, Rivière | Avocats | Associés dispose d’une équipe de spécialistes qui travaille avec les conseillers professionnels sur ces matières. Depuis cet automne 2021, deux nouveaux avocats sont venus renforcer l’équipe.

DROIT ET FISCALITÉ DU PATRIMOINE

Les avocats du Pôle patrimonial de Rivière | Avocats | Associés sont spécialisés dans la résolution des problématiques juridiques et fiscales se rapportant à la structuration et la transmission du patrimoine, tant privé que professionnel.

Apportant son expertise technique dans les diverses disciplines du droit patrimonial (droit des personnes et des sociétés, droit fiscal, immobilier, financier…), le Pôle patrimonial est le garant de la validité et de l’efficacité des solutions mises en œuvre.

UNE COLLABORATION EXCLUSIVE

Le Pôle patrimonial a fait le choix de n’intervenir qu’aux côtés des conseillers professionnels (conseillers en gestion de patrimoine, family offices, banques privées).

Cette collaboration repose sur la complémentarité entre le conseiller professionnel, meilleur connaisseur du client, de sa situation et de ses besoins, et Rivière | Avocats | Associés, spécialiste de la fiscalité et du droit patrimonial.

La complémentarité des métiers, des méthodes et des compétences permet d’assurer au client la prestation la plus adaptée à ses besoins.

FORMALISATION DE LA COLLABORATION

La collaboration entre Rivière | Avocats | Associés et le conseiller professionnel prend la forme d’une double lettre de mission, dans le respect des règles déontologiques applicables à chacun :

• entre le client et le conseiller,
• entre le client et Rivière | Avocats | Associés.

Ces lettres de mission précisent :

• les rôles respectifs, le conseiller conservant la relation client et l’analyse des besoins tandis que Rivière | Avocats | Associés est en charge de la validation juridique et fiscale et de la rédaction, la responsabilité de la préconisation étant partagée entre eux ;
• les responsabilités respectives, le conseiller ayant la responsabilité de l’adéquation des solutions proposées à la situation de son client, Rivière | Avocats | Associés garantissant la validité et l’efficacité des solutions mises en œuvre ;
• les honoraires respectifs.

Enfin, cette collaboration repose sur une confidentialité partagée, avec l’accord préalable et dans l’intérêt du client, permettant un échange optimal des informations entre le Conseiller et Rivière | Avocats | Associés.

OÙ ET COMMENT NOUS RETROUVER

Les publications du Pôle patrimonial seront disponibles sur le site du cabinet Rivière Avocats Associés et sur LinkedIn.

L’équipe du Pôle patrimonial

Marie-Bénédicte Pain dirige le Pôle patrimonial. Avocat depuis 2000, elle a rejoint le cabinet en 2008 et est devenue responsable du département fiscalité en 2012. Elle a acquis une compétence particulièrement reconnue en contentieux fiscal, notamment en défiscalisation immobilière.

Olivier Naulot est avocat depuis 2005. Il a développé une compétence en droit des sociétés et droit financier. Après une expérience de neuf ans en qualité de directeur juridique d’une entreprise d’investissement immobilier, il a rejoint le Pôle patrimonial en septembre 2021.

Arnaud Mézergues a commencé sa carrière dans le notariat avant de rejoindre le monde de la gestion de patrimoine au sein de banques privées et de compagnies d’assurances, en France et au Luxembourg. Il a rejoint le Pôle patrimonial en octobre 2021.

L’équipe s’appuie également sur les compétences de Bérénice Binazet et Lydie Bientz, avocats collaboratrices de Me Pain.

Le Pôle patrimonial comprend également Karl Lafaurie, maître de conférence de l’Université et conseil scientifique du cabinet, et de Philippe Pambo, notaire, spécialisé dans le domaine de l’ingénierie patrimoniale.

Contact

Courriel : patrimoine@riviereavocats.com 

Téléphone : 01 42 27 25 23

La CJUE vient de rendre sa décision tant attendue (affaire C-299/20, 30 septembre 2021, Icade Promotion) : le régime de la TVA sur marge nécessite une condition d’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu mais il ne requiert pas une condition d’identité physique (pour rappel du contexte cf. notre bulletin sur le sujet). En revanche, la Cour indique que ce régime n’a pas vocation à s’appliquer lorsque l’acquisition initiale n’a pas été soumise à TVA alors que la doctrine en vigueur à ce jour prévoit l’inverse …

Le feuilleton jurisprudentiel

Les ventes de terrains à bâtir (« TAB ») sont en principe soumises à la TVA sur le prix total. Toutefois, il est possible d’opter à la TVA sur la seule marge réalisée par le cédant, si l’acquisition du bien n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée (article 268 du CGI qui correspond à la transposition de l’article 392 de la directive TVA). L’application de ce régime est à l’origine de nombreux contentieux :

1/ Le fisc soutenait que cette possibilité d’option était conditionnée à une identité entre le bien acquis et revendu (le TAB cédé devait avoir été acquis en tant que tel et un TAB issu de la division d’un bien acquis bâti ne pouvait donc bénéficier de l’option sur la marge).

2/ Les juges du fond estimaient que l’application de la TVA sur la marge était conditionnée au seul fait que l’acquisition par le cédant n’ait pas ouvert droit à déduction de la TVA (application littérale de l’article 268 du CGI) et censuraient les redressements fondés sur la condition d’identité juridique ou physique.

3/ Par un arrêt PROMIALP en date du 27 mars 2020, le Conseil d’État a mis fin au débat et a confirmé qu’il devait y avoir identité entre le bien acquis et le bien revendu pour que la TVA sur marge soit applicable.

4/ Il restait des zones d’incertitude quant à la portée de la condition d’identité, raison pour laquelle le CE, dans le cadre d’une nouvelle affaire, a décidé de saisir la CJUE de cette problématique.

Consécration de la condition d’identité juridique par la CJUE

Pour la CJUE : –Le régime de la TVA sur marge requiert une condition d’identité juridique : il faut acheter un TAB et revendre un TAB pour en bénéficier ; –Mais ne requiert pas une condition d’identité « physique » : le TAB peut avoir été divisé en lots avant d’être revendu ou avoir subi des travaux d’aménagement permettant l’installation de réseaux (gaz ou électricité).

Incertitudes quant au champ d’application de la TVA sur marge

Dans son arrêt, la Cour précise que le régime de la TVA sur marge : –s’applique lorsque l’acquisition des TAB a été soumise à TVA sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire la taxe ; –mais ne s’applique pas lorsque l’acquisition initiale n’a pas été soumise à TVA (hors champ ou exonérée), ce qui est le cas lorsque le revendeur achète son terrain auprès d’un particulier. La Cour ajoute une exception : si l’acquisition initiale n’est pas soumise à TVA mais que le prix auquel le revendeur a acquis le bien incorpore un montant de TVA acquitté en amont par le vendeur initial (vente grevée d’une TVA devenue précédemment définitive), le régime de la TVA sur marge peut s’appliquer. En pratique il faudrait donc aller vérifier les antécédents de propriété du terrain du vendeur initial qui doit avoir supporté de la TVA lorsqu’il l’a acheté ! Cette position est contraire à la doctrine fiscale en vigueur qui prévoit que le régime de la TVA sur marge s’applique « s’il est établi que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction ». Elle précise que n’a notamment pas ouvert droit à déduction une acquisition d’immeuble réalisée auprès d’un non-assujetti (particulier) ou une acquisition exonérée de TVA. Si la décision de la CJUE devait être transposée dans la doctrine, cela réduirait considérablement l’application du régime de la TVA sur marge. Affaire à suivre…

La doctrine reste opposable

A ce jour, le BOFIP (BOI-TVA-IMM-10-20-10 §30) prévoit toujours que le régime de la TVA sur marge s’applique lorsque l’acquisition initiale n’a pas été soumise à TVA (hors champ ou exonérée). Sur le fondement de l’article L80 A du LPF, les contribuables pourront donc s’en prévaloir pour  continuer à appliquer la TVA sur marge dans l’hypothèse d’acquisition réalisée auprès d’un non-assujetti.

Sécuriser ses opérations immobilières avec la division préalable

En cas d’acquisition d’un immeuble bâti en vue de la  revente en TAB du terrain d’assiette, afin de bénéficier du régime de la TVA sur marge,  il convient de procéder à des divisions parcellaires avant l’achat. Ainsi le terrain aura été, dès l’acquisition, acquis en tant que TAB. Une telle opération peut présenter un inconvénient économique pour le vendeur (le privant de l’exonération de plus-value sur cession du terrain d’assiette de sa résidence principale par exemple). Pour rappel toute plus-value immobilière réalisée par un particulier est, en tout état de cause, exonérée d’impôt au bout de 30 ans de détention.

Ce mercredi 22 septembre 2021, la commission Rebsamen a remis au Premier Ministre le Tome 1 de son rapport visant à « étudier et objectiver les freins à la construction de logements du point de vue de la collectivité » ¹. La commission a fait le constat d’une crise de l’offre de logements en France due à deux écueils : la dévalorisation de l’acte de construire et la rareté du foncier. Le rapport propose de favoriser l’accélération de la cession de foncier public en s’appuyant sur le dispositif de décote pour le logement social déjà existant. Ce système, reposant sur un ensemble de mesures volontaristes (I.A.), présente une efficacité relative selon le rapport Rebsamen (I.B.). La commission propose donc de se libérer de certains freins, notamment en compensant les recettes perdues par l’administration affectataire en raison de la décote (II.A.) et en informant plus efficacement les acteurs publics (II.B.)

I. LE CONSTAT DU RAPPORT REBSAMEN : LE DISPOSITIF ACTUEL DE DÉCOTE SUR LES CESSIONS DE FONCIER PUBLIC EST PEU EFFICACE

 

A. Des mesures volontaristes inscrites dans la loi…

Le rapport souligne les mesures prises ces dernières années permettant de favoriser la mobilisation de foncier public pour la production de logements, notamment sociaux. En premier lieu, la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a créé un dispositif de décote en ouvrant la possibilité de céder un bien du domaine privé de l’État à un prix inférieur à sa valeur vénale, à condition que celui-ci soit destiné à la réalisation de programmes de construction comportant essentiellement des logements, dont une partie au moins de logement social. La loi dite « Duflot » du 18 janvier 2013 a intégré ce dispositif à l’article L. 3211-7 du CG3P en l’élargissant aux établissements publics et en augmentant le plafond de la décote à 100%. Étonnamment, le rapport Rebsamen ne mentionne pas la loi « ELAN » du 23 novembre 2018 qui a pourtant encore élargi le dispositif en y intégrant les opérations comportant « majoritairement » des logements, soit 50% minimum, contre 75% auparavant, permettant ainsi à des programmes mixtes (commerce, bureaux…) de profiter de la décote.

B. …mais coûteuses pour l’Etat et peu efficaces

Malgré ces dispositions, le rapport Rebsamen fait le constat d’une efficacité relative de l‘application des décotes sur les cessions de foncier public en faveur du logement social. D’après la commission, ces décotes auraient coûté près de 220,9 millions d’euros à l’Etat depuis 2013. En dépit de cet effort et d’un bilan certes non négligeable, le rythme des cessions n’a pas augmenté. Le nombre de logements potentiels à construire sur les emprises cédées oscille toujours autour de 8.000 par an depuis 2013, loin des 22.000 estimés dans le projet de loi Duflot de 2013. En outre, selon un rapport de la Cour des comptes en date du 26 octobre 2017², le dispositif de décote a été relativement peu utilisé entre 2013 et 2016, jugé « trop complexe » et « peu efficient ».

Cette faible efficacité est d’autant plus dommageable que le potentiel de mobilisation du foncier public est important. Selon le rapport Rebsamen, en 2022 et sur les années qui suivent, les cessions pourraient permettre la production de 69.000 logements dont 17.000 sociaux.

II. LES PROPOSITIONS DU RAPPORT REBSAMEN : COMPENSER LES DÉCOTES ET MIEUX INFORMER LES ACTEURS

 

A. Proposition n° 1 : Mettre un terme à la perte de recettes subie par l’administration affectataire

La commission a constaté l’existence d’un frein majeur à l’utilisation du dispositif de décote : les administrations affectataires semblent l’appliquer avec parcimonie par peur de se priver de recettes nécessaires pour financer l’entretien de leur patrimoine immobilier. En effet, les recettes dégagées lors des cessions immobilières rejoignant le compte d’affectation spéciale « Gestion du patrimoine immobilier de l’Etat », les affectataires peuvent craindre, après avoir consenti à des décotes, de manquer de ressources pour financer leurs opérations.

Pour pallier ce phénomène, la commission suggère de s’assurer que toute décote soit intégralement compensée pour l’administration affectataire. Deux scénarios sont proposés pour appliquer ce principe. Le 1^er scénario consisterait à inscrire une ligne sur le budget du logement, dont la commission estime le montant à 30 à 50 millions d’euros. La 2^nde approche serait l’intégration d’un mécanisme de péréquation au sein du compte d’affectation spéciale « Gestion du patrimoine immobilier de l’Etat », de manière à répartir le coût global des décotes sur l’ensemble des affectataires.

B. Proposition n°2 : Introduire plus de transparence dans le dispositif d’application de la décote

D’autre part, la commission juge que le dispositif de décote est appliqué de manière « complexe   et peu transparente »³. Elle souligne notamment les nombreuses interrogations qui subsistent à son sujet chez les élus. Le point central d’incompréhension est la méthode de calcul de la décote, dite « par compte à rebours ». Celle-ci est bien appliquée en pratique mais reste méconnue, si bien que certains proposent de la remplacer… par elle-même ! Ainsi, afin d’assurer une meilleure transparence auprès de tous les acteurs, la commission propose d’inscrire dans la loi le détail de la méthode de calcul utilisée⁴.

Enfin, le rapport déplore les délais, jugés trop longs,  qui séparent l’identification d’une disponibilité de la cession effective d’un terrain. Pour faire en sorte de raccourcir ces délais, la commission propose d’améliorer la diffusion aux maires d’une information précoce. Celle-ci pourrait, selon la proposition n° 8 du rapport, prendre la forme d’une diffusion numérique obligatoire de l’inventaire actualisé « au fil de l’eau » des propriétés dont la cession est décidée ou à l’étude.

Qu’est-ce que la décote sur une cession de foncier public ?

Le dispositif de décote actuel, prévu par l’article L3211-7 du CG3P, prévoit que l’Etat ou un de ses établissements publics peut céder un terrain de son domaine privé pour un prix inférieur à sa valeur vénale lorsque celui-ci est majoritairement destiné à la construction de logements dont une partie au moins est réalisée en logement social.

Point de vigilance

Le rapport Rebsamen vise à proposer des éléments de réflexion au gouvernement. Il n’a pas de valeur juridique en tant que tel. Dans un discours du 28 septembre 2021 au Congrès HLM, le Premier Ministre a dégagé les grands axes des futures politiques inspirées de ce rapport. A ce jour, aucune annonce n’a été faite concernant le dispositif de décote sur les cessions de foncier public de l’Etat, et encore moins des collectivités territoriales.

Quelques précisions

¹  Lettre de mission à la commission Rebsamen du Premier Ministre en date du 31 mai 2021, p.2

²   Référé n°S2017-3068  de la Cour des Comptes en date du 26 octobre 2017 intitulé « évaluation du dispositif de la décote sur le foncier public en faveur du logement social »

³  Rapport « Rebsamen » pour la relance durable de la construction de logements, Tome 1, p.30

⁴  La commission souhaite voir modifié en ce sens l’alinéa 1 de l’article L. 3211-7 du CG3P.