La servitude de cour commune : une constructibilité améliorée par un aménagement entre voisins des règles de prospect

La servitude de cour commune : une constructibilité améliorée par un aménagement entre voisins des règles de prospect

LA COUR COMMUNE PERMET D’OBTENIR UN “ REPORT DE PROSPECT ” SUR UNE PROPRIETE VOISINE ET CONTIGUE

Définition

La cour commune permet au propriétaire d’un terrain de se conformer aux règles d’urbanisme relatives au prospect* en limitant la constructibilité, voire en l’interdisant sur le terrain voisin contigu.

La servitude peut porter sur :

• une interdiction de construire sur la zone de la cour commune ;
• une interdiction de bâtir au-delà d’une certaine hauteur.

L’existence d’une servitude de cour commune ne s’oppose pas :

• à la validité d’une construction en sous-sol (Cass. 3° civ. 5 mai 1975 req. n°74- 14.464)
• au surplomb d’un balcon qui ne constitue pas à une « construction » au sens des servitudes de cour commune (TGI Paris, 28 septembre 1988).

Même dans le silence du PLU

L’alinéa 2 de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011, précise que les servitudes de cours communes « peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable ».

Une incertitude demeurait quant à l’applicabilité du texte aux PLU antérieurs à l’entrée en vigueur de l’ordonnance.

L’arrêt du Conseil d’Etat du 29 janvier 2014 précité permet l’institution d’une servitude de cour commune même dans le silence du PLU.

UNE FOIS INSTITUEE, LA COUR COMMUNE PRESENTE UN CARACTERE PERPETUEL

La création de la servitude

L’établissement d’une servitude de cour commune peut intervenir dans deux cas :

• par voie amiable entre les parties. Ce dernier se matérialisera par une convention mentionnant l’assiette et les caractéristiques de la servitude.
• par voie judiciaire, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires. Cependant, le juge doit « concilier les intérêts des parties en cause tout en assurant le respect des prescriptions d'urbanisme » (article R. 471-2 du code de l’urbanisme). Il n’est ainsi jamais tenu d’instituer une servitude de cour commune.

Formellement, la demande de permis de construire sera complétée de ladite convention ou de la décision judiciaire (article R. 431-32, ibid.).

L’extinction de la servitude

Une fois établie, la servitude de cour commune est perpétuelle. Il ne sera pas possible d’y mettre fin par décision unilaté- rale du bénéficiaire ou de la personne publique compétente. En outre, la servitude ne disparaît pas en raison d’une modification des règles d’urbanisme ayant justifié son instauration (Cass. 3° civ. 23 janvier 2013 SCI Atys c. Raimondo – n°11-27086).

En revanche, l’extinction de la servitude de cour commune (article L. 471-2 du code de l’urbanisme) pourra être demandée par le propriétaire du terrain grevé :

• si le permis de construire n’est pas délivré dans un délai d’un an à compter de l’institution de la servitude ;
• si le chantier n’a pas débuté dans l’année suivant la délivrance du permis ou s’il a été interrompu pendant un an.

* Prospect : distance minimale autorisée par l’article 7 du PLU entre les constructions et les limites séparatives de propriétés contiguës.

L’article L. 471-1 alinéa 1 du code de l’urbanisme précise que :

« Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret ».

A noter :

• Lors de la création d’une servitude de cour commune, l’article L. 471-3 du code de l’urbanisme prévoit le principe d’indemnisation du propriétaire des terrains grevés par le bénéficiaire de la servitude.
• Si le règlement du PLU comporte des « prescriptions particulières » sur l’application de la règle de prospect en présence d’une servitude de cour commune, il convient de les respecter (CE 13 mars 2013 SCI La Colonie, req. n° 346916).