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Les apports de la loi ALUR en matière de lutte contre l’habitat indigne

L’UNIFICATION POSSIBLE DES POLICES DE L’HABITAT

Vers un acteur unique en matière de lutte contre l’habitat indigne : le Président de l’E.P.C.I.

A la recherche d’une simplification des politiques de lutte contre l’habitat indigne, l’article L. 5211-9-2 du CGCT de loi ALUR procède au transfert automatique des compétences en matière d’habitat indigne au profit du Président de l’Établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre (E.P.C.I.) compétent en matière d’habitat.

Dans sa nouvelle rédaction, l’article L. 5211-9-2 du CGCT organise aussi le transfert des prérogatives initialement détenues par les maires des communes membres de l’E.P.C.I., en matière de police de la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs et des établissements recevant du public aux fins d’hébergement, et aux immeubles menaçant ruine.

Il convient de préciser également, qu’en vertu des nouvelles dispositions de l’article L. 301-5-1-1 du CCH, le préfet dispose également de la faculté de déléguer certains de ses pouvoirs de police au Président de l’E.P.C.I. (locaux insalubres, locaux impropres à l’habitation ou encore locaux suroccupés).

Les limites importantes au transfert de compétences

Si le transfert des prérogatives du maire au bénéfice du Président de l’E.P.C.I. est automatique à compter des 6 mois qui suivent les dernières élections, de l’année 2014 des Présidents d’E.P.C.I. compétents en matière d’habitat, les maires disposent de la faculté de s’y opposer en notifiant leur refus, dans ce même délai (Cf. Art. L. 5211-9-2 III du CGCT).

La délégation des polices spéciales du préfet au profit du Président de l’EPCI est quant à elle soumise à deux conditions préalables et cumulatives qui sont, d’une part, le transfert des prérogatives détenues par les maires des communes membres de l’E.P.C.I., et, d’autre part, la signature entre l’E.P.C.I. et l’État d’une convention de délégation de compétences en matière d’habitat (Cf. Art. L. 301-5-1 du CCH).

L’astreinte administrative

Renforcer la pression sur les propriétaires indélicats

La création d’une astreinte administrative, par la loi ALUR (Art.79), vise à faire pression sur les propriétaires qui n’executeraient pas les travaux prescrits dans les arrêtés édictés par le Président de l’E.P.C.I., le maire ou le préfet.

En effet, l’astreinte fixée par arrêté du Président de l’E.P.C.I., du préfet ou du maire (d’un montant maximum de 1000 euros par jour de retard), courra dès sa notification, en amont et indépendamment de toutes sanctions pénales.

Le périmètre de l’astreinte

L’astreinte pourra être mise en œuvre en matière d’insalubrité remédiable, de péril ordinaire, de sécurité des « hôtels meublés » ou de sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation.

Son application est toutefois reportée à l’entrée en vigueur des décrets d’application relatifs aux conditions et à la modulation de son montant.

A noter :

• L’E.C.P.I. compétent en matière d’habitat : une notion large ?

Notons que le législateur n’a pas défini la notion d’E.P.C.I. compétent « en matière d’habitat ». En effet, celui-ci ne liste à aucun moment les compétences minimales à exercer, par l’E.P.C.I, en la matière.

Par précaution, les récentes circulaires relatives à la mise en œuvre de l’article L. 5211-9- 2 du CGCT, estiment qu’un E.P.C.I. serait compétent en matière d’habitat dès lors qu’il exercerait une compétence, même restreinte, en ce domaine. A la lecture desdites circulaires, aucun lien direct avec la lutte contre l’habitat indigne ne serait non plus exigé.

• Les effets d’une opposition des maires au transfert

Si un ou plusieurs maires notifient leur opposition à ce transfert de compétences, le Président de l’E.P.C.I. aura la faculté d’exercer ses nouvelles prérogatives pour les seules communes qui ne s’y sont pas opposées, ou celle d’y renoncer intégralement.

Optimiser son investissement : le basculement du régime des revenus fonciers en location meublée non professionnelle (BIC)

A quel moment l’envisager ?

Lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

• les obligations afférentes au régime fiscal de faveur propre à l’investissement ont été remplies : location effective et continue, sous conditions et pendant un certain temps (Scellier, Malraux) ou affectation à la location nue dans les trois ans suivant la dernière imputation d’un déficit sur le revenu global (Monument Historique, déficit foncier) ;
• lorsque le bien procure des revenus fonciers positifs (montant des intérêts d’emprunt inférieur au montant des loyers nets).

En fonction de la situation fiscale propre à chacun, le moment opportun pourra différer.

Avantage fiscal lié au basculement : l’amortissement

A compter du basculement en location meublée, l’amortissement du foncier (immeuble hors terrain pour sa valeur vénale au jour du basculement, sans que cela ne génère de plus-value) et des meubles inscrits à l’actif du bilan de l’entreprise devient possible. En outre est également autorisée la mise en réserve, sans limitation de durée, de la fraction de l’amortissement excédant la différence entre les loyers et les autres charges. Celle-ci s’imputera sur les résultats lorsque ceux ci seront à nouveau bénéficiaires.

De la même façon que pour les revenus fonciers, la déduction des charges liées à l’immeuble (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière, frais de gestion etc.) demeure possible, et le déficit lié à ces charges est imputable sur les bénéfices d’une autre activité de location meublée non professionnelle ou, en l’absence de tels bénéfices, reportable pendant dix ans.

Précisions sur les conséquences pratiques du basculement 

Pas de plus-value à payer lors du passage d’une activité de location nue à une location meublée : la plus value sera payée à terme, lors de la cession de l’immeuble et relèvera du régime des plus values des particuliers (exonération totale de plus value au bout de 22 ans de détention et exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention).

En cas d’acquisition réalisée par le biais d’une SCI, sa transformation en SARL de famille ou SNC sera nécessaire pour bénéficier du régime BIC. Cette transformation, sous réserve qu’elle remplisse toutes les conditions, n’emporte pas les conséquences fiscales de la cessation d’entreprise et n’entraine donc aucune imposition immédiate.

Le logement meublé est défini par la loi ALUR comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Il doit donc être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire, être pourvu de chauffage, d’alimentation en eau et de sanitaires. Une liste du mobilier requis doit faire l’objet d’un décret à venir. La liste détaillée du mobilier fourni devra être annexée au bail et signée.

En plus des autorisations préalables préexistantes (changement d’usage devant être déclaré en mairie au titre de l’article L324-1-1 du Code de tourisme, et changement d’usage au titre de l’article L631-7 du CCH pour les communes de plus de 200.000 habitants), la loi ALUR a mis en place un régime d’autorisation temporaire (cf. BDPI 8 avril 2014) dont les conditions de délivrances par la mairie sont fixées par le conseil municipal. 

Bon à savoir

Les critères de la SARL de famille, dans laquelle chacun des associés doit être uni directement aux autres, soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au 2ème degré, soit par le mariage ou le pacs, sont plus restrictifs que ceux de la SCI familiale qui exige seulement que les associés soient parents en ligne directe ou frères et sœurs, leurs conjoints, les enfants de ces différentes personnes, sans limitation du degré de parenté, sous réserve qu’il puisse être réelle et justifié par les contribuable.

L’amortissement de l’immeuble se fait par composants (toiture, installation électrique, etc.), et non de manière globale. Chaque composant se voit appliquer un taux distinct

LA LOI ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 TRANSFÈRE LA COMPÉTENCE COMMUNALE EN MATIÈRE DE PLAN LOCAL D’URBANISME AUX EPCI

MISE EN ŒUVRE ET ENCADREMENT DU TRANSFERT DE LA COMPÉTENCE PLU AUX EPCI

Transfert automatique ou opposition

A partir du 27 mars 2017, la loi ALUR (art. 136) étend considérablement la compétence des EPCI en matière de documents d’urbanisme au détriment de la liberté des communes qui les composent : les EPCI seront, à cette date, automatiquement compétents en matière de PLU. En effet, l’article L. 5214-16 du code général des collectivités territoriales (CGCT) prévoit dé- sormais que l’EPCI « exerce de plein droit au lieu et place des communes membres » les compétences relevant notamment du PLU. La loi a toutefois prévu un droit d’opposition pour une minorité de communes dans les trois mois précédant l’expiration du terme susmentionné. Ainsi, 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population pourront s’opposer à ce transfert automatique.

Palliatif de l’opposition

En cas d’opposition au transfert de compétence avant le 27 mars 2017, le transfert pourra être une nouvelle fois prononcé par l’organe délibérant de l’EPCI après le renouvellement des conseils municipaux et communautaires, sous réserve que la même minorité de blocage ne soit pas réunie dans un nouveau délai de trois mois à compter de l’avis favorable du conseil de communauté.

Ces modalités de transfert de compé- tence automatique dérogent à l’article L. 5211-17 du CGCT qui subordonne habituellement cette formalité à une majorité de 2/3 des communes représentant plus de la moitié de la population ou de la moitié des communes représentant les 2/3 de la population.

GARANTIES DESTINÉES À LIMITER L’OPPOSITION DU TRANSFERT DE COMPÉTENCE AUX EPCI

Mesures transitoires

Afin de rassurer temporairement les communes dessaisies de leur « compé- tence PLU », la loi dispose que :

• l’EPCI, avec l’accord de la commune, peut poursuivre une procé- dure communale d’élaboration, de modification, de révision ou de mise en compatibilité d’un PLU avec une déclaration de projet si cette procédure a été engagée par la commune avant le transfert de compétence (art. 136 de la loi) ;
• lors d’une annulation contentieuse ou d’une déclaration d’illégalité d’un PLU d’une de ses communes membres approuvé avant le transfert de compétence, l’EPCI peut approuver le nouveau PLU communal sans attendre l’élaboration ou l’approbation du PLUI (L. 123-1 CU).

Maintien du rôle communal

Enfin, dans ce même objectif, le législateur a en outre prévu :

• qu’une « conférence des maires » est créée pour fixer les modalités de collaboration entre l’EPCI et ses communes membres. Le nouvel article L. 123-6 du code de l’urbanisme impose que ces modalités soient fixées par une délibération initiale ;
• que l’EPCI est tenu de délibérer sur l’opportunité de donner suite à la demande d’une de ses communes membres à être couverte par un plan de secteur (plan couvrant l’intégralité du territoire d’une ou plusieurs communes membres de l’EPCI et précisant les OAP et le rè- glement spécifiques à ce secteur (nouvel article L. 123-1-1-1 du CU).

A noter : 

• La « conférence des maires » créée par l’article L. 123-6 du code de l’urbanisme sera convoquée par le président de l’EPCI. Ce dernier devra mentionner expressément la réunion de cette instance de « collaboration » dans le document de convocation des maires des communes membres.
• Les EPCI, durant la période allant du 26 mars 2014 (date de publication de la loi) au 27 mars 2017, peuvent naturellement procéder au transfert par le biais de la procédure de droit commun 2/3-1/2 prévue à l’article L. 5211-17 du CGCT.

Rappel :

• La vocation intercommunale du PLU avait déjà été reconnue par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 dite « loi Grenelle II », sans que la compétence communale ne soit transférée de plein droit. 

La question des stationnements manquants dans les permis de construire : la suppression de la PNRAS au 1er janvier 2015 ou l’impossibilité de réaliser certains projets immobiliers

LES SUBSTITUTS PERMETTANT DE SATISFAIRE À L’OBLIGATION DE RÉALISATION DE STATIONNEMENT SUR LE TERRAIN D’ASSIETTE PRÉVUE PAR LE PLU

Environnement immédiat du projet

Le pétitionnaire a la faculté : – de pouvoir réaliser des aires de stationnement dans l’environnement immédiat du terrain du projet, – d’obtenir un contrat de concession long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation, – d’acquérir des places dans un parc privé de stationnement existant ou en cours de réalisation.

La PNRAS

Avant le 1er janvier 2015, sous réserve d’un taux de TA inférieur à 5%, et lorsque le pétitionnaire ne peut satisfaire aux obligations de stationnement sur le terrain d’assiette du projet ou dans son environnement immédiat, il dispose de la faculté de s’acquitter de la PNRAS à la condition que les communes ou groupements compétents en matière d’urbanisme aient institué par délibération la PNRAS

A compter du 1er janvier 2015, cette possibilité facilitatrice de l’autorisation de certains projets disparaît définitivement et notamment lorsqu’un document d’urbanisme ancien est remis en vigueur (Ex : POS qui prévoirait des obligations importantes en matières de stationnement dans les zones densément urbanisées).

L’INSUFFISANCE DES PALLIATIFS PRÉVUS PAR LA RÉFORME

La majoration de la TA permettant la réalisation de parcs publics de stationnement

Le législateur laisse le soin aux communes ou EPCI compétents d’éventuellement majorer le taux de la TA afin de financer les parcs publics de stationnement dans les secteurs qui requièrent des besoins. L’objectif théorique étant que, le pétitionnaire puisse obtenir une concession à long terme dans ce dernier lorsqu’il ne peut réaliser des aires de stationnement sur le terrain d’assiette de son projet.

La création de dérogations

L’autorité chargée de délivrer le permis de construire peut déroger aux obligations en matières de création d’aires de stationnement en cas de surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque cette surélévation a pour objet la création de logements, en cas de transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant, enfin en cas de construction de logements situés à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre.

A noter : 

• L’article L. 123-1-12 du code de l’urbanisme prévoit pour le pétitionnaire de satisfaire aux obligations minimales en matière de stationnement prévues généralement, par le PLU. Ce dernier peut désormais fixer un nombre maximal d’aires de stationnement à réaliser lors de la construction de bâtiments destinés à un usage autre que d’habitation lorsque les conditions de desserte par les transports publics réguliers le permettent.
• L’article L. 332-7-1 du code de l’urbanisme prévoit les modalités d’application de la PNRAS et son plafond par place de stationnement non réalisée. La délibération instituant la PNRAS s’applique dès acquisition du caractère exécutoire de cette dernière.
• L’ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 relatif au développement de la construction de logements prévoit la création des différentes dérogations venant compenser la suppression de la PNRAS

Déposer sa marque viticole en Chine : Un préalable indispensable pour bénéficier des subventions « FranceAgriMer »

La décision du Directeur Général de FranceAgriMer en date du 8 octobre 2013 (AIDES/SACT/D 2013-57) a modifié sensiblement les conditions d’attribution des subventions du programme de promotion des vins par les entreprises et interprofessions.

En effet, depuis cette date, l’agence FranceAgriMer* exige que les opérateurs aient déposé leur marque viticole en Chine avant octroi de toute subvention.

Qu’est-ce que le programme de promotion ?

Ce programme de promotion vise à améliorer la compétitivité et à développer l’image et la notoriété des vins français de qualité (AOC-AOP/IGP/Vin de cépage) sur les marchés hors Union Européenne.

France-Agri-Mer est l’organe en charge de cette mission. Il octroie, à ce titre, des subventions dans le cadre d’opérations marketing et de communication : publicités, relations publiques et presses, promotions, ainsi que pour les participations aux salons professionnels et manifestations internationales, etc.

Ce qui change depuis le 8 octobre 2013 :

L’octroi de subventions pour toute opération de promotion sur le territoire chinois, est réservé exclusivement aux opérateurs ayant au préalable déposé leur marque viticole principale auprès des autorités chinoises.

Il est donc impératif de déposer sa marque en Chine afin de bénéficier des subventions « FranceAgriMer » pour toute opération de promotion sur le sol Chinois.

Comment déposer en Chine ?

Seul les mandataires auprès de la SAIC* peuvent déposer une marque en Chine. La procédure de dépôt doit préférablement être précédée d’une recherche d’antériorité afin de vérifier que votre marque n’ait pas déjà été enregistrée par un tiers sur le territoire chinois.

Il est également possible de déposer sa marque en Chine via la marque internationale.

Une procédure d’enregistrement* de marque en Chine demande 12 à 18 mois. Néanmoins, dans le cas évoqué ci-dessus, France-Agri-Mer n’exige pour remplir cette formalité, qu’un justificatif du dépôt* de marque à joindre au plus tard avec la première demande en paiement des subventions.

FranceAgriMer :

Établissement national de l’agriculture et de la mer en charge de la gestion des aides publiques nationales et communautaires.

Dépôt de marque :

Date à laquelle la demande d’enregistrement d’une marque est déposé auprès de l’office compétent. La Chine à l’instar de la France n’accorde aucun droit privatif sur la marque du fait de son simple usage, le premier déposant étant considéré comme seul titulaire.

Enregistrement de la marque :

Date à laquelle la marque est définitivement enregistrée après une procédure d’examen postérieure au dépôt.

SAIC (State Administration for Industry & Commerce) :

Office Chinois de la propriété industrielle

LE RECOURS EN CONTESTATION DE VALIDITE DU CONTRAT PUBLIC OUVERT AUX TIERS – CE, 4 avril 2014, Département de Tarn-et-Garonne, n° 358994

LE RECOURS DES TIERS SUSCEPTIBLES D’ETRE LESES DANS LEURS INTERETS

« Tout tiers à un contrat administratif susceptible d’être lésé dans ses intérêts de façon suffisamment directe et certaine par sa passation ou ses clauses est recevable à former devant le juge du contrat un recours de pleine juridiction contestant la validité du contrat ou de certaines de ses clauses non réglementaires qui en sont divisibles »

L’encadrement du recours

Le Conseil d’Etat encadre la possibilité pour ces tiers d’agir en contestation de validité du contrat à deux titres :

• Il limite l’action des tiers en n’ouvrant ce recours qu’à ceux susceptibles d’être lésés dans leurs intérêts de façon suffisamment directe et certaine par le contrat.
• Il encadre les moyens que ces tiers peuvent soulever au soutien de leurs prétentions. Ils ne peuvent invoquer « que des vices en rapport direct avec l’intérêt lésé dont ils se prévalent ou ceux d’une gravité telle que le juge devrait les relever d’office ».

Fin du recours contre l’acte détachable

Jusqu’à cet arrêt, et sauf exceptions très limitées (contrat de recrutement d’un agent ; clauses réglementaires), ces tiers ne pouvaient qu’attaquer les actes détachables du contrat pour en demander l’annulation (CE, 5 août 1905, Martin). Dorénavant, ce recours contre les contrats publics leur est fermé :

« La légalité du choix du cocontractant, de la délibération autorisant la conclusion du contrat et de la décision de le signer, ne peut être contestée qu’à l’occasion du recours ainsi défini ».

Cette jurisprudence met, ainsi, fin aux complexités procédurales existant après l’annulation d’un acte détachable

LE RECOURS DES ELUS ET DU REPRESENTANT DE L’ETAT DANS LE DEPARTEMENT

« Cette action devant le juge du contrat est également ouverte aux membres de l’organe délibérant de la collectivité territoriale ou du groupement de collectivités territoriales concerné ainsi qu’au représentant de l’Etat dans le département dans l’exercice du contrôle de légalité ».

L’ouverture du recours

Pour les élus et le représentant de l’Etat, la condition d’intérêt à agir est largement entendue, l’intérêt public local inhérent à leur fonction semble suffire.

Pour cette même raison, ils peuvent invoquer tout moyen à l’appui du recours.

Le maintien marginal du REP contre l’acte détachable

Seul le représentant de l’Etat garde la possibilité d’exercer un recours pour excès de pouvoir contre les actes dé- tachables du contrat mais seulement « jusqu’à la conclusion du contrat, date à laquelle les recours déjà engagés et non encore jugés perdent leur objet ».

Rappels :

• L’office du juge dans le cadre d’un recours en contestation de validité du contrat En présence d’irrégularités ne permettant pas de poursuivre l’exécution du contrat, le juge peut prononcer :

– soit la résiliation du contrat,

– soit l’annulation partielle ou totale pour les irrégularités les plus graves,

– et éventuellement, des indemnités en réparation du préjudice (frais de candidature et/ou manque à gagner) découlant de l’atteinte à des droits lésés.

• Le délai de recours

Ce recours doit être exercé « dans un délai de deux mois à compter de l’accomplissement des mesures de publicité appropriées, notamment au moyen d’un avis mentionnant à la fois la conclusion du contrat et les modalités de sa consultation dans le respect des secrets protégés par la loi ».

• Application dans le temps Ce recours ne pourra être exercé par les tiers qu’à l’encontre des contrats signés à compter du 4 avril 2014.

Revente d’un bien ayant ouvert droit à l’avantage fiscal « Monument Historique »

Tout déficit « Monument Historique » imputé sur le revenu global à compter de 2009, au delà des conditions de droit commun (c’est à dire imputation sur le revenu global au delà de 10.700 euros ainsi que les intérêts d’emprunt) est subordonné à un engagement de conservation de l’immeuble de quinze ans. 

Cette obligation de conservation ne constitue pas une obligation de location : la cessation de la location avant un délai de quinze ans n’emporte aucune conséquence dès lors que le bien a été maintenu affecté à la location dans les trois ans suivant la dernière imputation sur le revenu global.

La revente du bien avant quinze ans entraine la réintégration des montants imputés sur le revenu global au delà des conditions de droit commun à compter de 2009 : le revenu global (dans le cas où propriétaire se garde la jouissance du bien) ou net foncier (dans le cas où le propriétaire affecte le bien à la location) de l’année de la cession et des deux suivantes sera majoré du tiers du montant des charges imputées au delà des conditions de droit commun. Les montants imputés avant 2009 ne sont pas concernés.

En contrepartie, les montants de travaux réintégrés peuvent être pris en considération dans le calcul de la plus-value.

Exemple

Acquisition le 1er janvier 2008 d’un bien « Monument Historique » en vue de sa location à l’issue des travaux. Son propriétaire déduit de son revenu global 150.000 euros de travaux par an en 2008 et 2009. Il impute sur son revenu global 8.000 euros d’intérêts d’emprunt non absorbés par ses revenus fonciers pour 2008, 2009 et 2010.

1. Revente à compter du 1er janvier 2023 : engagement de conservation respecté, aucune remise en cause des sommes défiscalisées.
2. Revente avant le 1er janvier 2023 = conséquences fiscales :

• Les 150.000 euros de travaux et 8.000 euros d’intérêts d’emprunt défiscalisés en 2008, ainsi que les 10.700 euros de travaux imputés sur le revenu global de 2009 ne seront pas remis en cause, soit 168.700 euros non remis en cause par la revente.
• Les intérêts d’emprunt imputés à compter de 2009 (date de la réforme) ainsi que les montants de travaux imputés en 2009 sur le revenu global au delà de 10.700 euros, soit 155.000 euros, devront être réintégrés ((150.000-10700)+ (8.000×2))
• Le tiers de cette somme, soit 51.667 euros, viendra majorer le revenu net foncier de l’année de cession et des deux suivantes.
• 139.300 euros (150.000-10.700), correspondant aux montants de travaux réintégrés, pourront venir majorer le prix d’acquisition dans le cadre de la plus value.

La réintégration des sommes initialement déduites ne constitue pas une remise en cause de l’avantage fiscal obtenu par le passé, mais peut au contraire s’apparenter à un crédit d’impôt gratuit. Pour ceux qui affectaient leur bien à la location, cette réintégration ayant la nature de revenus fonciers, elle pourra être gommée dès lors que l’on dispose de déficits fonciers à imputer. 

Bon à savoir

Pas de remise en cause de l’avantage fiscal si la revente du bien est liée au licenciement, à une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie ou au décès du contribuable ou de son conjoint (même si ce dernier n’est pas propriétaire du bien).

Pas de remise en cause non plus en cas de mutation à titre gratuit pour peu que les donataires, héritiers ou légataires reprennent l’engagement de conservation pour la durée restant à courir.

En cas de réintégration spontanée des déficits précédemment imputés, le contribuable n’est redevable ni des intérêts de retard, ni de la majoration de 10%. 

LA LOI ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 RÉFORME LA LOCATION MEUBLEE

Encadrement de principe de la location meublée saisonnière et assouplissements exceptionnels

Encadrement

La loi ALUR consacre la position des services de la Commune de Paris pour contrôler le développement de l’activité de location meublée à titre saisonnier. En effet, les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) qui soumettent à une autorisation préalable le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation sont modifiées.

Désormais, la location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage. En consé- quence, une autorisation administrative subordonnée ou non à compensation est requise dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes de la petite couronne de Paris.

Assouplissements

La loi ALUR assouplit le régime d’autorisation préalable au changement d’usage en créant le nouvel article L.631-7-1 A dans le CCH. Ces dispositions permettent aux conseils municipaux de définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage pour les locations de courtes durées destinées à l’habitation pour une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. Ce régime qui ne concerne que ce type de location est une alternative à l’autorisation préalable de l’article L.631-7 qu’il ne sera donc pas nécessaire de requérir. Cette autorisation précaire ne nous semble pas pouvoir être subordonnée à compensation.

Son champ d’application matériel et notamment territorial est fixé par délibération du conseil municipal. 

La location meublée à usage d’habitation principale entre dans le giron de la loi du 6 juillet 1989 

Champ d’application

La loi ALUR créée dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 un titre Ier bis relatif à la location de logements meublés à usage de résidence principale. Ces dispositions d’ordre public ne concernent pas les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi. Ceux-ci demeurent soumis aux dispositions qui leurs étaient applicables.

Le législateur donne pour la première fois une définition juridique de la notion de local meublé. Il s’agit d’ « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Cadre apporté à ce régime

Contrairement à la location meublée à titre saisonnier, la loi ALUR ne prévoit aucun régime d’autorisation préalable pour développer une activité de location meublée à usage d’habitation principale. Ceci étant, comme en location nue la loi ALUR précise que la détermination du loyer est encadrée par un loyer de référence minoré et majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Enfin, le législateur oblige le bailleur à motiver son refus de renouvellement, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif sérieux et légitime et ce sous peine d’amende pénale.

A noter :

• Compensation par achat de commercialité : Le Conseil constitutionnel consacre implicitement la compensation par acquisition de « commercialité ». En effet, reprenant l’article L 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation, il affirme de nouveau que lorsque l’autorisation de changement d’usage est subordonnée à une compensation, alors le titre est attaché au local. En conséquence l’autorisation acquiert un caractère réel et peut donc être cédée.
• Invalidation de l’article L 631- 7-1 B nouveau : Le conseil constitutionnel invalide cet article inséré par la loi dans le code de la construction et de l’habitation. L’AG des copropriétaires ne pourra donc pas soumettre à son accord préalable toutes demandes d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation. La copropriété ne peut pas en conséquence, contrôler la location meublée saisonnière

Loi ALUR : l’harmonisation des règles d’urbanisme du lotissement avec le document local d’urbanisme (PLU, POS), une tentative ambitieuse de remédier à un problème redoutable mêlant droit public et droit privé : « le cahier des charges »

L’ORIGINE DU PROBLÈME

Les dispositions contractuelles

Le cahier des charges du lotissement est un document de nature contractuelle qui peut contenir des dispositions en opposition directe avec les règles d’urbanisme contenues dans un POS ou PLU.

L’objectif poursuivi par la loi ALUR consiste notamment à permettre dans le respect des droits des colotis de modifier ces dispositions contractuelles afin de les harmoniser avec les règles locales d’urbanisme.

Néanmoins, les retouches successives apportées au dispositif légal en vigueur n’ont pas encore permis de résoudre le problème. 

Les solutions avant la loi ALUR

Avant la loi ALUR, trois articles prévoyaient les cas d’évolution des règles contenues dans les documents du lotissement :

1. L. 442-9 CU : automatique au bout de 10 ans (si PLU approuvé) ;
2. L. 442-10 CU : par la volonté de 2/3 des colotis détenant 2/3 de la superficie du lotissement ;
3. L. 442-11 CU : après enquête publique comme suite à l’adoption d’un POS/PLU.

Un arrêt récent et remarqué du Conseil d’Etat du 7/10/13 a admis que ces articles s’appliquaient bien à l’évolution des dispositions contractuelles à l’inverse de la position classique du juge civil.

LES SOLUTIONS DE LA LOI ALUR

Viser les dispositions contractuelles

La loi ALUR réécrit les articles précités et vise directement les dispositions contractuelles du cahier des charges qui :

« ont pour objet ou effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble » en prévoyant que les colotis devront dans un délai de 5 ans à compter de la publication de la Loi ALUR procéder à leur publication dans les conditions de majorité assouplie de L. 442-10 sous peine de leur péremption (L. 442-9 CU). Précisons que le nouvel article L. 442-10 CU soumet à présent la modification des documents à la volonté de 1/2 des colotis détenant 2/3 de la superficie.

Un équilibre subtil

La loi ALUR propose un équilibre subtil pour « débloquer » des situations parfois sans issues entre les colotis en mettant en place une mécanique de péremption automatique des règles contractuelles du cahier des charges tout en se voulant respectueuses de leur volonté initiale en leur offrant la possibilité de les proroger.

En ce sens et même si le Conseil constitutionnel ne semble pas avoir été saisi de cette question, ce nouveau mécanisme n’a pas fait l’objet d’une censure (DC no 2014-691 du 20/03/14).

A noter :

• Le cahier des charges du lotissement est un réel obstacle à une application uniforme des règles d’urbanisme sur le territoire d’une commune.
• Les articles L. 442-9 à L. 442-11 du CU ont déjà fait l’objet de plusieurs retouches au cours des dix dernières années.

Rappels :

• Le cahier des charges du lotissement a pour vocation de régir les relations entre colotis (il s’agit d’un document contractuel).
• En principe, le cahier des charges du lotissement contient des règles de droit privé et le règlement des règles d’urbanisme. Ce principe n’est pas respecté en pratique.
• Le juge civil a eu l’occasion d’ordonner la démolition d’une construction dans un lotissement conforme au POS mais contraire au cahier des charges du lotissement (Civ 3, 21/06/00, RDI 2001, p. 25).

L’interdiction de l’auto-contradiction, ou principe de l’estoppel, clairement affirmé par les juridictions françaises en matière civile

Si les moyens nouveaux peuvent être admis en cause d’appel, l’auto contradiction (ou estoppel), qui a pour seul objectif de nuire aux intérêts de la partie adverse, est désormais sanctionnée en droit français.

La notion de l’estoppel est issue du droit de l’arbitrage international.

La question de la transposabilité de cette notion en droit français a été soulevée à plusieurs reprises devant des juridictions commerciales.

En matière civile, c’est la Haute Juridiction, dans un arrêt d’Assemblée Plénière du 27 février 2009 (n°07-19841), qui a consacré, fut-ce négativement, cette notion et en a posé les conditions d’admission ; identité de parties, action de même nature, fondée sur les mêmes conventions.

L’application de ce principe, clairement rattaché à l’article 1134 du Code Civil, nécessite, de plus, la constatation d’un comportement particulier de l’une des parties et la prise en compte de ce comportement par l’autre partie.

C’est-à-dire qu’il faut que la partie qui en est à l’origine ait « un comportement procédural constitutif d’un changement de position, en droit, de nature à induire l’autre partie en erreur sur ses intentions« . (C. Cass. Civ. 1. 3 février 2010, n°08- 21288)

Le cabinet Rivière, Morlon & Associés a eu récemment l’occasion de faire état de ce principe, jusqu’alors soutenu de manière très occasionnelle, dans une série d’affaires présentées devant la Cour d’Appel de Poitiers.

Dans chacun de ces dossiers, la Cour a fait droit à l’argumentaire fondé sur la notion d’estoppel.

Sur ce fondement, la Cour a, à trois reprises, rejeté systématiquement les moyens nouveaux développés par la partie adverses en contradiction avec sa motivation initiale ; « En conséquence, le comportement procédural de la société Editions Atlas constitue un estoppel qui rend irrecevable son moyen de défense… » (Arrêts des 26 novembre 2013 n°13/00110 – 21 février 2014 n°12/02083 – 21 février 2014 n°12/02094).

Des décisions très satisfaisantes eu égard au principe de loyauté qui doit régir les débats.

« Attendu que le juge est tenu de respecter et de faire respecter le principe de loyauté qui doit présider aux débats judiciaires, dont la règle de l’estoppel , selon laquelle nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, constitue le corollaire. »

Cour d‘Appel de Poitiers, arrêt du 26 novembre 2013.

« Il convient de rappeler le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, cette règle s’appliquant en cas d’identité de parties, d’identité d’action et d’identité des conventions en cause. »

Cour d‘Appel de Poitiers, (deux arrêts), du 21 février 2014.