Loi « Énergie climat » : un nouveau pas vers la transition énergétique et la réduction des émissions de gaz à effet de serre

Présenté en février dernier par le gouvernement et déposé le 30 avril 2019 devant l’Assemblée nationale, le projet de loi « Énergie climat » avait d’abord été critiqué pour sa brièveté. Copieusement amendé par les parlementaires, ce projet de loi a été adopté le 11 septembre par l’Assemblée Nationale et le 26 septembre 2019 par le Sénat. Il fait aujourd’hui l’objet d’une saisine du Conseil constitutionnel.

Pour répondre à l’urgence écologique et climatique, la loi décline les nouveaux objectifs de la France : neutralité carbone à l’horizon 2050, réduction de la consommation énergétique primaire des énergies fossiles de 40 % et augmentation de la part des énergies renouvelables à 33 % au moins de la consommation finale brute d’énergie en 2030.

I. Mesures pour le développement des énergies renouvelables (EnR)

Stimuler et faciliter la production d’EnR

Le texte prévoit tout d’abord l’intervention d’une « loi quinquennale » qui fixera, avant le 1er juillet 2023, puis tous les 5 ans, les objectifs et priorités en matière d’action de la politique énergétique nationale.

Objectifs en matière de réduction de la consommation énergétique finale, de diversification du mix énergétique, développement des énergies renouvelables pour l’électricité, la chaleur, le carburant et le gaz, objectifs de rénovation énergétique dans le secteur du bâtiment.

Article 2 du texte

En matière d’évaluation environnementale (1), le texte opère une séparation entre l’autorité chargée de déterminer si un projet est soumis à évaluation environnementale après examen au cas par cas, et l’autorité chargée de formuler un avis sur l’évaluation environnementale.

Article 31 du texte

Le projet de loi prévoit également des obligations d’intégration de dispositifs de production d’EnR (notamment des panneaux solaires) ou de végétalisation, pour les futures surfaces commerciales, hangars, entrepôts, parkings.

Article 47 du texte

La transposition des directives européennes

Le texte prévoit la transposition (2) des directives du 4e paquet « Une énergie propre pour tous les Européens » et l’adoption, par voie d’ordonnance, des mesures rendues nécessaires par les règlements de ce Paquet :

•Directive « énergie renouvelable »,

•Directive « efficacité énergétique »,

•Directive « performance énergétique des bâtiments »

•Directive « électricité »

•Règlement « gouvernance de l’Union de l’énergie »

•Règlement « électricité » 

•Règlement « préparations aux risques dans le secteur de l’électricité »

Si le projet de loi a initié la transposition s’agissant des communautés d’énergie renouvelable et de l’autoconsommation collective, des mesures stratégiques restent à transposer, telles que notamment :

-définir les règles sur la propriété des actifs de stockage par les gestionnaires de réseau ;

-préciser le périmètre des missions des gestionnaires de réseaux ;

-consolider la définition de la part d’EnR ou de récupération des réseaux de chaleur et de froid ;

-définir les critères de durabilité de la biomasse.

II. Mesures pour la limitation des émissions de gaz a effet de serre (GES)

La création d’un Haut conseil pour le climat

La loi crée un Haut Conseil pour le climat (HCC). Organisme indépendant placé auprès du Premier ministre, il sera composé de 12 membres et d’un président choisis pour leur expertise scientifique, technique ou économique.

Afin de suivre et d’évaluer l’action gouvernementale en matière de lutte contre les émissions de GES, le Haut Conseil pour le climat rendra un rapport annuel portant notamment sur :

-le respect de la trajectoire de baisse des GES ;

-la mise en œuvre et l’efficacité des politiques de lutte contre les GES et d’adaptation au changement climatique ;

-l’impact socio-économique de ces politiques.

Saisi par le gouvernement, le Président de l’Assemblée Nationale, du Sénat ou du CESE, ou par auto-saisine, le HCC pourra rendre des avis sur les projets de loi ou questions relatives à son domaine d’expertise.

Article 10 du texte

 

Habitation : fin des« passoires thermiques »

Quelques précisions

Le Conseil constitutionnel a été saisi du projet par soixante sénateurs le 10 octobre 2019.

1 Cf. articles L. 122-1, L. 122-4 et L. 122-7 du code de l’environnement sur les évaluations environnementales conduites dans le cadre d’un projet, plan ou programme.

2 Le délai de transposition est de 6 à 12 mois.

3 Le secteur de l’habitation représente 25 % de la consom-mation énergétique de la France.

Démembrement : les modifications apportées par le PLF 2013 et la LFR 2012

La fin de la possible déduction en matière d’ISF d’un emprunt contracté par l’acquéreur de la nue-propriété d’un bien immobilier

Lorsque des investisseurs acquièrent la nue propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est cédé concomitamment. Dans cette hypothèse, le nu-propriétaire n’aura rien à déclarer en matière d’ISF.

Dans la mesure où l’immeuble objet du démembrement n’est pas un bien exonéré d’ISF, en vertu des dispositions de l’article 885 G, le nu-propriétaire pouvait déduire son emprunt, contracté pour l’acquisition, de l’assiette de son ISF (Cass. Com, 31 mars 2009 n°08-14.645).

L’article 9 du projet de loi de finances pour 2009 prévoit un nouvel article 885 G quater dans le CGI, empêchant désormais cette déductibilité. En effet, cet article dispose que « Les dettes contractés par le redevable pour l’acquisition ou dans l’intérêt de biens qui ne sont pas pris en compte pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune dû par l’intéressé ou qui en sont exonérés ne sont pas imputables sur la valeur des biens taxables. Le cas échéant, elles sont imputables à concurrence de la fraction de ces biens qui n’est pas exonérée. »

En d’autres termes, le bien étant exonéré d’ISF pour le nu-propriétaire, ce dernier ne pourra plus déduire l’emprunt sur son assiette ISF.

La cession d’usufruit temporaire taxée à l’IR et non plus selon le régime des plus-values

L’article 12 de la loi de finances rectificatives pour 2012 prévoit d’imposer le produit retiré de la cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire non plus dans la catégorie des plus-value mais dans celle du revenu à laquelle il se rattache (revenus fonciers pour un immeuble ou revenus distribués pour des actions).

Cette nouvelle mesure serait applicable de manière rétroactive aux cessions intervenues à compter du 14 novembre 2012.

Par cette mesure, le gouvernement veut mettre fin aux opérations consistant à céder l’usufruit temporaire d’un bien à une société à l’IS contrôlé par le cédant, le produit de la cession étant dans ce cas soumis au régime des plusvalues bénéficiant du taux forfaitaire et surtout d’un abattement pour durée de détention.

Remarques concernant le nouvel article 885 G quater du CGI présenté ci-contre :

La dernière phrase de cet article : « Le cas échéant, elles sont imputables à concurrence de la fraction de ces biens qui n’est pas exonérée » reprend exactement la règle qui prévalait jusqu’alors, règle confirmée par la décision de la Cour de cassation du 31 mars 2009.

De plus, on ne voit pas ce que cette dernière phrase ajoute à la phrase précédente.

Serait-ce donc que, d’une certaine façon, la règle ancienne pourrait, dans certains cas, trouver encore à s’appliquer ? Affaire à suivre…

Osez l’apport-cession et diversifiez vos investissements !

Le mécanisme de l’apport-cession qui permet de placer la plus-value latente en report d’imposition (article 150-0 B ter CGI) a fait l’objet de modifications par la loi de finances pour 2019. Le dirigeant ou actionnaire d’une entreprise doit y voir une aubaine s’il souhaite réinvestir, refinancer son activité ou préparer son départ à la retraite. Si le seuil de réinvestissement est augmenté pour les apports réalisés à compter du 1er janvier 2019 (de 50% à 60%), le champ du réinvestissement éligible est, en revanche, élargi par la souscription de parts de fonds d’investissement  dont l’actif est constitué à hauteur d’au moins 75 % de titres de sociétés opérationnelles. Ce bulletin sera l’occasion de mettre en évidence les possibilités de réinvestissement immobilier.

Les nouvelles conditions de l’apport cession applicables depuis le 1er janvier 2019

Un taux du prix de cession à réinvestir plus élevé

Lorsque les titres d’une société sont apportés à une holding soumise à l’IS contrôlée par l’apporteur, la plus-value latente les grevant est placée en report d’imposition. Ce report d’imposition est définitivement acquis si la société bénéficiaire de l’apport conserve les titres apportés pendant trois ans ou réinvestit, dans le délai de deux ans après cession, le produit de cession des titres apportés dans une activité opérationnelle.

Depuis la loi de finances pour 2019, le taux de réinvestissement nécessaire du prix de cession a augmenté, passant de 50% à au moins 60% du produit de cession des titres apportés dans le financement d’une activité éligible.

Si ce nouveau seuil est un peu moins favorable, il est contrebalancé par une nouvelle voie de réinvestissement.

Un élargissement des possibilités de réinvestissement 

Jusque-là ce dispositif efficace demeurait complexe pour le dirigeant contraint de rechercher dans un délai bref des opportunités de réinvestissement dans des activités éligibles au remploi.

L’article 150-0 B ter I-2°-d du CGI ajoute une nouvelle forme de réinvestissement dans des structures dédiées qui sont soit des fonds réservés à des investisseurs professionnels ou avertis mais aussi des fonds réservés à une clientèle non professionnelle.

Désormais, la souscription de « parts ou actions de fonds d’investissement » (FCPR, FPCI, SCR, SLP et équivalents européens), est possible mais soumise à conditions :

-L’actif des fonds doit être composé à hauteur de 75% au moins de parts/actions de sociétés exerçant une activité opérationnelle ;

-Les 2/3 des sociétés cibles (soit 50% de l’actif des fonds) doivent être non cotées ou cotées sur un marché où la majorité des instruments est émise par des PME ;

-Les quotas de 75% et de 50% doivent être atteints à l’expiration d’un délai de 5 ans ;

-Les parts du fonds doivent être conservées jusqu’à l’expiration de ce même délai.

LE RÉINVESTISSEMENT IMMOBILIER

Ce qui n’est pas possible

Le réinvestissement dans une activité de gestion du patrimoine immobilier est exclu par la loi.

Ainsi, le réinvestissement du prix de cession dans des immeubles loués nus ou des parts de SCI ne satisfait pas à l’exigence de remploi dans une activité opérationnelle. Ceci a été précisé en 2013 par la chambre commerciale de la Cour de cassation, et confirmé par le Conseil d’État (CE, 24/08/2011, n°314579).

Si un investisseur réinvestit la totalité du prix de cession dans les murs d’un hôtel ou d’un EHPAD en vue de le donner en location nue à une société d’exploitation, ce réinvestissement ne sera pas éligible au remploi.

Il en va de même en cas de réinvestissement du produit de cession dans des immeubles destinés à la location meublée. La doctrine administrative (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60, n°310 du 4 mars 2016), l’indique explicitement.

Un exemple de réinvestissement possible

Un réinvestissement dans de l’immobilier ne doit pas pour autant être exclu.

S’agissant des locations nues :

Un exemple de réinvestissement est toujours possible en dissociant l’acquisition du foncier de l’activité opérationnelle.

Ainsi, le remploi du prix de cession peut être ventilé entre :

–Une activité opérationnelle pour au moins 60% du produit de cession (domaine de l’hôtellerie ou de la para-hôtellerie ; domaine de la santé );

–Le foncier détenu en direct ou via des SCI ou SCPI dès lors que le remploi ne dépasse pas 40% du produit de cession (acquisition des murs d’un hôtel ou d’un EHPAD, lorsque ces immeubles ne sont pas inscrits au bilan de la société).

S’agissant des locations meublées :

Si ces locations meublées sont assorties de prestations para-hôtelières, dans ce cas, un tel remploi n’est pas assimilé à la gestion du patrimoine immobilier du contribuable et peut être envisagé comme un réinvestissement éligible au remploi, si bien évidemment le remploi est effectué pour au moins 60% du produit de cession.

Rappel :

Les modalités d’imposition des plus-values de cession de titres à compter du 1er janvier 2018 sont les suivantes :

•Flat tax : Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (IR : 12,8% et prélèvements sociaux : 17,2%) ;

•Ou option pour le barème progressif de l’IR + prélèvements sociaux (17,2%) + Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) (4% pour un revenu fiscal de référence (RFR) > 1M €).

Activité opérationnelle :

La loi, la jurisprudence et la doctrine administrative entendent par activité opérationnelle, une activité commerciale au sens de l’article 34 et 35 du CGI, industrielle, artisanale libérale, agricole ou financière. La gestion de son patrimoine mobilier ou immobilier est exclue.

Penser aux transmissions d’entreprises

Une stratégie à définir : allier apport-cession et donation.

Un dirigeant peut apporter les titres de sa société à sa holding. Les titres reçus en rémunération de l’apport pourront être donnés à son enfant, transférant ainsi la charge du report d’imposition sur la tête du donataire, avec une exonération définitive de la plus-value si le donataire conserve les titres reçus pendant 18 mois. 

Ce mécanisme de l’apport-cession peut se combiner avec celui du Dutreil-transmission afin de bénéficier de l’exonération des droits de donation à hauteur de 75%, toutes conditions étant par ailleurs, remplies.

La Ville de Paris sanctionnée pour dépôt frauduleux de marque

En 1997, la ville de Paris a mis à disposition un ancien bâtiment industriel réhabilité à un collectif d’artistes plasticiens regroupés au sein de l’association « Forge de Belleville », pour qu’ils y installent leurs ateliers et qu’ils animent un centre d’échanges socio-culturels.

Bien que ces activités aient rencontré un vif succès contribuant au rayonnement de l’appellation « Forge de Belleville », la ville de Paris a congédié l’association le 30 novembre 2005.

Parallèlement, la ville de Paris a déposé auprès de l’INPI, le 11 octobre 2005, une marque française « La Forge de Belleville » pour désigner divers services dans les classes 35, 38 et 41 dont notamment : les services d’éducation, de formation, de divertissements, d’activités sportives et culturelles, de loisirs, de production de films, etc…

La Cour Suprême a cassé sur ce point, l’arrêt de la Cour d’Appel et a reconnu que : « l’association utilisait depuis plusieurs années sa dénomination pour aider et promouvoir des artistes plasticiens et que l’enregistrement de la marque éponyme, pour notamment des activités culturelles et de loisirs, aurait pour effet de priver l’association de cet usage ».

La ville de Paris a donc été sanctionnée pour avoir déposé une marque en fraude des droits d’une association. En effet, l’association bénéficiait d’un droit sur sa dénomination, renforcé par un usage sérieux et constant.

Com. Cass, 6 nov. 2012, n° 11-21334

La protection du nom d’une association

Le nom d’une association bénéficie d’une protection par un droit d’usage pour l’activité déclarée auprès de la préfecture.

Le nom est l’identité visuelle de l’association. C’est un moyen de promotion et d’identification pour le public concerné.

Ce nom peut également bénéficier d’une meilleure protection par le droit des marques, à condition qu’il fasse l’objet d’un dépôt auprès de l’INPI.

C’est pourquoi, il est essentiel dans un premier temps, de vérifier la disponibilité du nom, et dans un deuxième temps, de le protéger en procédant à un dépôt pour éviter que d’autres s’en emparent.

Bien que l’association bénéficie de subventions ou d’aides d’une autre nature de la part des collectivités territoriales ou de l’Etat, ceux-ci ne sont pas propriétaires du nom de l’association.

L’administration est au quotidien confrontée à des problématiques liées au droit de propriété intellectuelle, en tant qu’utilisatrice ou productrice de contenus susceptibles de protection. C’est pourquoi elle se doit d’être particulièrement vigilante et bien informée.

Autres signes distinctifs : 

L’enseigne :

c’est le signe visuel qui est affiché par l’exploitant pour que sa clientèle identifie et localise son établissement.

Le nom commercial :

c’est le signe sous lequel une entreprise se fait connaître de sa clientèle et qui figure dans la déclaration du registre du commerce.

La dénomination sociale :

c’est l’équivalent du nom patronymique pour une société ( ex : SARL Les marins, S.A.S Lilas…).

Disponibilité :

c’est une des conditions préalables au dépôt d’une marque : il faut que le signe choisi soit disponible, c’est à dire qu’il ne soit pas déjà utilisé en tant que marque, enseigne, dénomination sociale ou nom commercial par un tiers, pour des produits ou services identiques ou similaires.

Réductions d’impôt Scellier, Duflot et Pinel 2018 : vérifiez qu’elle vous a bien été appliquée ou réclamez !

A la suite d’un changement de doctrine administrative lié à un arrêt du Conseil d’Etat, il est probable qu’un plafonnement des réductions d’impôt relatives à vos investissements locatifs Scelllier, Duflot et Pinel vous ait été appliqué pour la première fois sur votre avis d’imposition 2019 (revenus 2018). 

Regardez la colonne “réductions d’impôt” de votre avis d’imposition et comparez le montant indiqué dans la colonne “montant déclaré” avec la colonne “montant retenu”. En cas de différence, vous pouvez formuler une réclamation contentieuse !

LA DOCTRINE ADMINISTRATIVE RETENAIT LA DATE DE D’ACQUISITION DU BIEN OU DU DÉPÔT DU PERMIS POUR APPRÉCIER LE NOMBRE DE LOGEMENTS ÉLIGIBLES

Les règles de limitation de chaque régime

Plusieurs limitations s’appliquent aux réductions d’impôt pour investissements locatifs réalisés dans le cadre des dispositifs  « Scellier », « Duflot » et « Pinel ».

D’une part, au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable, la base de la réduction d’impôt, prix de revient du ou des logements confondus, ne peut excéder 300.000 €. 

D’autre part, le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu est limité, au titre d’une même année d’imposition : 

• pour la réduction d’impôt « Scellier », à l’acquisition ou la construction d’un seul logement ;
• pour les réductions d’impôt « Duflot » et « Pinel » à l’acquisition ou la construction de deux logements.

La position antérieure de la doctrine

Pour apprécier la limite du nombre d’investissements éligibles, la doctrine administrative, retenait la date de la signature de l’acte authentique d’achat du logement ou local, ou la date du dépôt de la demande de permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire.

Le fait générateur était et reste, quant à lui, l’année d’acquisition ou l’année d’achèvement des travaux si elle est postérieure.

Jusqu’à présent, des contribuables ayant acquis deux biens pour lesquels le fait générateur de la réduction d’impôt intervenait la même année pouvaient donc bénéficier de la réduction d’impôt au titre de chacun de ces biens sans limitation – s’ils avaient été acquis sur deux années distinctes.

LA DOCTRINE ADMINISTRATIVE RETIENT DÉSORMAIS LE FAIT GÉNÉRATEUR DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT POUR APPRÉCIER LE NOMBRE DE LOGEMENTS ÉLIGIBLES

 La décision problématique du Conseil d’Etat

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 18 juillet 2018 (n° 412142), a retenu que la limitation du nombre de logements pouvant bénéficier de la réduction d’impôt Scellier au titre d’une même année d’imposition s’apprécie au regard de l’année du fait générateur de la réduction d’impôt.

En l’espèce, des contribuables avaient fait construire deux biens pour lesquels les demandes de permis de construire avaient été déposées la même année. Ces biens ont été achevés respectivement en 2010 et 2011. Ils ont donc entendu bénéficier de la réduction d’impôt “Scellier” au titre des années 2010 et 2011, sans limitation – ce que leur déniait l’administration fiscale.

L’administration a donc, à tort, remis en cause la réduction d’impôt au titre du second bien au motif qu’un seul logement par année serait éligible, en retenant les demandes de permis de construire déposées la même année.

La nouvelle position de la doctrine

L’administration fiscale a dû tirer les conséquences de cette décision et a modifié sa doctrine le 10 mai 2019. 

Dorénavant, elle précise que pour apprécier la limite du nombre d’investissements éligibles il convient de retenir la date du fait générateur et, par conséquent, la date d’achèvement du logement ou sa date d’acquisition si elle est postérieure.

Concrètement, les contribuables qui avaient acquis des biens en VEFA au cours de deux années distinctes, mais achevés la même année, sont désormais soumis à la limitation suivante : un seul logement sera retenu pour la réduction d’impôt « Scellier » ou deux dans la limite de 300.000 € pour les réductions d’impôt « Duflot » et « Pinel ».

La nécessité de réaliser une réclamation contentieuse

La doctrine antérieure vous permettait de bénéficier de la réduction d’impôt sans limitation concernant vos biens acquis sur deux années distinctes.

Cette doctrine vous protège, elle peut être opposée à l’administration fiscale. 

L’enjeu est de préserver la totalité de votre réduction d’impôt au titre des revenus 2018 concernant vos biens acquis sur deux années distinctes, mais également celle des années suivantes, la réduction d’impôt Pinel s’appliquant sur 6, 9 ou 12 années et les réductions d’impôt Scellier et Duflot sur 9 années.

L’arrêt du Conseil d’Etat obère la sécurité juridique du contribuable

Le fait générateur de la réduction d’impôt étant désormais retenu pour apprécier ladite limitation, cela place le contribuable dans une situation d’insécurité juridique, puisque la notion d’achèvement est extrinsèque à ce dernier. Le contribuable est donc placé dans une situation d’aléa concernant la limitation du nombre de logements éligibles.

Deux actualités importantes en droit de l’urbanisme

SEULES L’ABSENCE OU LE NON RESPECT DES MODALITES DE LA CONCERTATION ENTACHENT LA DELIBERATION APPROUVANT UN PLU

CE, 8 octobre 2012, Commune d’Illats, req. n° 338760

Tirant les conséquences de la nouvelle interprétation qu’il dégage des dispositions de l’article L. 300-2 du code de l’urbanisme, le Conseil d’Etat précise qu’un requérant ne saurait invoquer, à l’encontre de la délibération approuvant un PLU « que les modalités de la concertation qui [ont] précédé cette délibération méconnaissaient les dispositions de l’article L. 300-2 du code de l’urbanisme »

Ainsi, l’insuffisance des modalités de la concertation ne peut être contestée que dans le délai de deux mois à compter de la publication de la délibération prescrivant l’élaboration du PLU les fixant. Désormais, seule l’illégalité résultant de l’absence de définition des objectifs poursuivis par l’élaboration ou la révision du PLU (CE, 10 février 2010, Cne de Saint-Lunaire, req. n° 327149) et des modalités de la concertation dans la délibération prescrivant l’élaboration peut être invoquée directement contre la délibération approuvant un PLU ainsi que lorsque les modalités de la concertation dument définies n’ont pas été respectées (CAA de Marseille, 17 décembre 2010, req. n° 10MA02529).

NB : cette solution paraît extensible à la procédure d’élaboration des SCOT.

SECURISATION DES CONVENTIONS DE MANDAT D’AMENAGEMENT :

Proposition de loi DOLIGE de simplification des normes applicables aux collectivités locales (enregistrée à la présidence du Sénat le 17 octobre 2012

Nonobstant la faculté pour les collectivités territoriales compétentes en matière d’aménagement de réaliser elles-mêmes (en régie) les opérations qu’elles ont décidées, elles peuvent aussi choisir de les faire réaliser par des tiers en leur nom et pour leur compte via le contrat de mandat d’aménagement (ancien article R. 321-20 du CU).

L’abrogation de cet article par le décret du 20 décembre 2011 a motivé la réintroduction d’un fondement législatif autorisant la passation de telles conventions. C’est également l’occasion de clarifier un ancien texte considéré comme sujet à caution notamment sur le contenu des missions qui relevaient ou non du code des marchés publics (prestations intellectuelles de services).

Conformément au futur article L. 300-3 du code de l’urbanisme, cette convention voit son champ d’application précisé : elle devra définir les besoins, objectifs et contraintes de l’opération d’aménagement ainsi que prévoir les conditions techniques, administratives et financières de la réalisation des prestations ou travaux par le mandataire. 

A noter :

Le Premier Ministre a annoncé que le projet de loi de mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social (adopté le 10 octobre 2012) serait annulé ce jour par le Conseil constitutionnel. Les conditions dans lesquelles le projet de loi a été examiné, en procédure accélérée, constitueraient une violation caractérisée de plusieurs articles de la Constitution et ne satisferaient pas aux « exigences de clarté et de sincérité des débats parlementaires » (cf. BDPI 2012-4)

N.B. : en cas d’annulation, le projet de loi sera à nouveau présenté au Conseil des ministres du 14 novembre.

Réforme du logement social : « une nouvelle étape vers la mixité sociale »

Le Parlement a adopté le dispositif prévoyant la cession des terrains de l’Etat et de ses établissements publics par le biais d’un mécanisme de décote, mais surtout, le relèvement du seuil minimal de logements sociaux de 20 à 25 % pour les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 habitants en Ile-de-France ) assorti du quintuplement des pénalités

RENFORCEMENT DES OBLIGATIONS DE PRODUCTION DE LOGEMENT SOCIAL :

En plus du relèvement du seuil minimal de logements sociaux à 25 % la loi prévoit également que dans les villes faisant l’objet d’un arrêté de carence, toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher devra prévoir qu’au moins 30 % des logements familiaux seront des logements locatifs sociaux, hors PLS (art. L. 309-1-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 111-13 du code de l’urbanisme).

Le taux de 20% reste la norme pour les communes dans lesquelles le parc de logements existants ne justifie pas un effort de production supplémentaire. Par ailleurs, le texte adopté impose le même taux de 20 % pour les communes qui n’étaient jusqu’à présent pas assujetties :

• celles de plus de 15 000 habitants et n’appartenant pas à une agglomération ou à un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants dont la population a crû dans des conditions et sur une durée fixées par décret ;
• les communes dont la population est comprise entre 1 500 et 3 500 habitants où les logements sociaux représentent moins de 10 % des résidences principales.

Enfin, le texte raccourcit le délai de réquisition des logements vacants en le portant à 12 mois tout en supprimant la possibilité pour les propriétaires de s’y soustraire en présentant un devis de travaux d’aménagement du logement.

LA MOBILISATION DU FONCIER PUBLIC PRECISEE :

La cession des terrains de l’Etat et de ses établissements publics après décote, (pouvant atteindre 100% de la valeur vénale du terrain) variera en fonction de la part de logements sociaux prévue dans le programme de construction, de considérations locales tenant là la situation du marché financier et immobilier, ainsi que de la proportion et de la typologie des logements sociaux existants sur le territoire concerné (art. L. 3211-7 I. du code général des collectivités territoriales).

Les communes qui ne font pas l’objet d’un « constat de carence » pourront bénéficier de ce système de décote pour la construction d’équipements publics destinés aux occupants de ces nouveaux logements.

Le texte introduit enfin la possibilité de recourir à un bail à construction, la décote étant alors appliquée sur le montant de la redevance (art. 5 texte adopté modifiant l’art. 7 I. de la loi n° 2009-179 du 17 février 2009).

A noter

Ce projet de loi est actuellement examiné par le Conseil Constitutionnel :

• un groupe de sénateurs q formé un recours devant le Conseil Constitutionnel contre le projet de loi DUFLOT. Les requérants soutiennent, pour la première fois depuis la révision constitutionnelle de 2008, que la procédure parlementaire accélérée porterait atteinte « aux droits des groupes parlementaires » et « aux exigences de clarté et de sincérité des débats parlementaires ». Affaire à suivre 

OPTIMISATION DES DEFICITS D’ASSIETTE PAR Le retour du plafonnement de l’ISF

Restauration d’un mécanisme ancien mais remanié

A la demande du Conseil Constitutionnel (décision 2012-645 du 9 août 2012), le PLF pour 2013 prévoit le rétablissement d’un mécanisme de plafonnement de l’ISF .

Il ne s’agit pas du « bouclier fiscal», supprimé par la 1ère loi de finances rectificative pour 2011, mais du plafonnement de l’ISF, tel qu’il existait jusqu’en 2011 et qui avait pour but d’éviter que le total formé par l’ISF et l’impôt sur le revenu excède 85% des revenus de l’année précédente (article 885 V bis du CGI).

Le taux retenu par le PLF 2013 serait plus avantageux qu’auparavant (75%) mais l’assiette des revenus à prendre en compte serait plus étendue.

En cas d’excédent, celui-ci viendrait en diminution de l’ISF à payer, mais en aucun cas il ne pourrait s’imputer sur l’impôt sur le revenu ou donner lieu à une quelconque restitution.

Le plafonnement serait applicable au titre des revenus et impôts 2012 et s’appliquerait à l’ISF 2013.

Impôts à prendre en compte

Le montant des impôts à prendre en compte s’entendrait du total formé par l’ISF et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus d’activité et produits de l’année précédente : impôt sur le revenu, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, contribution exceptionnelle sur les très hauts revenus d’activité, prélèvements sociaux.

Revenus à prendre en compte

Les revenus s’entendraient des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente après déduction des déficits catégoriels dont l’imputation est autorisée pour l’impôt sur le revenu, des revenus exonérés d’impôt sur le revenu et des produits soumis à prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année, en France ou à l’étranger.

A la différence du dispositif en vigueur jusqu’en 2011, seraient également à prendre en compte pour le calcul du plafonnement :

• les revenus capitalisés suivants : les intérêts des plans d’épargne-logement inscrits en compte pour leur montant soumis aux prélèvements sociaux, la variation nette constatée au titre de l’année précédente de la valeur de rachat des bons de capitalisation ou d’assurance-vie et placements de même nature, les produits capitalisés dans un trust l’année précédente ;
• les plus-values en sursis d’imposition au titre de l’année de l’opération ayant donné lieu à sursis ainsi que les plus-values placées en report d’imposition ;
• à proportion des droits détenus dans les bénéfices sociaux par le redevable (et sous réserve qu’il détienne une participation supérieure à 25%), le bénéfice distribuable du dernier exercice clos lorsque la société est soumise à l’impôt sur les sociétés et n’exerce pas de manière prépondérante une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (société patrimoniale).

Toutefois, la rédaction de l’article 885 V bis du CGI prévoit de tenir compte de « la déduction des seuls déficits catégoriels dont l’imputation est autorisée par l’article 156 », c’est-à-dire notamment des déficits fonciers provenant d’immeubles classés.

Cette référence à l’article 156 du CGI permet donc conformément aux souhaits du Conseil Constitutionnel de réduire, voire d’annuler l’ISF dans la mesure où le total des impositions représente plus de 75% des revenues du contribuable.

Un exemple chiffré et très simplifié :

Un contribuable célibataire avec un revenu de 300.000€ en 2012 qui devrait verser un impôt sur les revenus de 109.642€, a déduit 300.000 € de déficit, réduisant à 0 €, d’une part, ses revenus effectifs, et d’autre part, son imposition effective.

Ce même contribuable était redevable d’un ISF 2012 de 30.000 €, et son ISF 2013 est identique. Ses revenus 2012 ayant été ramenés à 0 du fait de la déduction des déficits, et le total de ses impositions étant supérieur à 75% de ses revenus, son ISF 2013 sera réduit à 0 €.

L’application dans le temps de la loi « Malraux »

Depuis 2008, le régime Malraux subit chaque année des modifications :

L’ancien régime Malraux trouve à s’appliquer, quelque soit la date de l’investissement à tout immeuble dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2008. Ce régime n’est soumis à aucun type de plafonnement.

A partir de 2009, et pour tout immeuble dont le PC a été déposé après le 1er janvier 2009, le régime d’imputation a été remplacé par un régime de réduction d’impôt soumis au plafonnement des niches fiscales.

Les taux de réduction d’impôt ont subi une diminution ces dernières années.

Parallèlement, le plafonnement global auquel est soumise la réduction « Malraux » subit, lui aussi, un abaissement :

L’administration fiscale dans son BOI du 19 septembre 2012 a pris position sur l’application dans le temps de ces différents taux et plafonnements et a finalement retenu le critère de réalisation de l’investissement (compromis enregistré ou acte authentique d’acquisition) et non celui des dépenses réglées.

Investissement réalisé en 2009

• La réduction d’impôt sera égale à 40% en secteur sauvegardé et QAD et 30% en ZPPAUP ou AMVAP sur toute la durée de l’opération (soit jusqu’en 2012) 
• Le plafonnement global sera de 25 000€ +10% pour toute la durée de l’opération (soit jusqu’en 2012)

Investissement réalisé en 2010

• La réduction d’impôt sera égale à 40% en secteur sauvegardé et QAD et 30% en ZPPAUP OU AMVAP sur toute la durée de l’opération (soit jusqu’en 2013)
• Le plafonnement global sera de 20 000€ +8% pour toute la durée de l’opération (soit jusqu’en 2013)

Investissement réalisé en 2011

• La réduction d’impôt sera égale à 36% en secteur sauvegardé et QAD et 27% en ZPPAUP ou AMVAP sur toute la durée de l’opération (soit jusqu’en 2014)
• Le plafonnement global sera de 18 000€ +6% pour toute la durée de l’opération (soit jusqu’en 2014)

Investissement réalisé en 2012

• La réduction d’impôt sera égale à 30% en secteur sauvegardé et QAD et 22% en ZPPAUP ou AMVAP sur toute la durée de l’opération (soit jusqu’en 2015)
• Le plafonnement global sera de 18 000€ +4% pour toute la durée de l’opération (soit jusqu’en 2015)

Investissement réalisé en 2013 : voir ci-dessous, discussions du PLF en cours

PLF 2013:

Absence de modification des taux de réduction d’impôt

30% de réduction en secteur sauvegardé ou QAD

22% en ZPPAUP ou AMVAP

Sortie du plafonnement global des niches fiscales du régime « Malraux » à compter de 2013

Investissement réalisé en 2012 et dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013 : le plafonnement global de 18000€ + 4% s’appliquera pour toute la durée de l’opération.

Investissement réalisé en 2013 et dont le PC a été déposé après le 1er janvier 2013, aucun plafonnement global ne s’appliquera.

Réductions d’impôt Scellier, Duflot et Pinel 2018 : vérifiez qu’elle vous a bien été appliquée ou réclamez !

A la suite d’un changement de doctrine administrative lié à un arrêt du Conseil d’Etat, il est probable qu’un plafonnement des réductions d’impôt relatives à vos investissements locatifs Scelllier, Duflot et Pinel vous ait été appliqué pour la première fois sur votre avis d’imposition 2019 (revenus 2018). 

Regardez la colonne “réductions d’impôt” de votre avis d’imposition et comparez le montant indiqué dans la colonne “montant déclaré” avec la colonne “montant retenu”. En cas de différence, vous pouvez formuler une réclamation contentieuse !

LA DOCTRINE ADMINISTRATIVE RETENAIT LA DATE DE D’ACQUISITION DU BIEN OU DU DÉPÔT DU PERMIS POUR APPRÉCIER LE NOMBRE DE LOGEMENTS ÉLIGIBLES

Les règles de limitation de chaque régime

Plusieurs limitations s’appliquent aux réductions d’impôt pour investissements locatifs réalisés dans le cadre des dispositifs  « Scellier », « Duflot » et « Pinel ».

D’une part, au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable, la base de la réduction d’impôt, prix de revient du ou des logements confondus, ne peut excéder 300.000 €. 

D’autre part, le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu est limité, au titre d’une même année d’imposition : 

• pour la réduction d’impôt « Scellier », à l’acquisition ou la construction d’un seul logement ;
• pour les réductions d’impôt « Duflot » et « Pinel » à l’acquisition ou la construction de deux logements.

La position antérieure de la doctrine

Pour apprécier la limite du nombre d’investissements éligibles, la doctrine administrative, retenait la date de la signature de l’acte authentique d’achat du logement ou local, ou la date du dépôt de la demande de permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire.

Le fait générateur était et reste, quant à lui, l’année d’acquisition ou l’année d’achèvement des travaux si elle est postérieure.

Jusqu’à présent, des contribuables ayant acquis deux biens pour lesquels le fait générateur de la réduction d’impôt intervenait la même année pouvaient donc bénéficier de la réduction d’impôt au titre de chacun de ces biens sans limitation – s’ils avaient été acquis sur deux années distinctes.

LA DOCTRINE ADMINISTRATIVE RETIENT DÉSORMAIS LE FAIT GÉNÉRATEUR DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT POUR APPRÉCIER LE NOMBRE DE LOGEMENTS ÉLIGIBLES

La décision problématique du Conseil d’Etat

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 18 juillet 2018 (n° 412142), a retenu que la limitation du nombre de logements pouvant bénéficier de la réduction d’impôt Scellier au titre d’une même année d’imposition s’apprécie au regard de l’année du fait générateur de la réduction d’impôt.

En l’espèce, des contribuables avaient fait construire deux biens pour lesquels les demandes de permis de construire avaient été déposées la même année. Ces biens ont été achevés respectivement en 2010 et 2011. Ils ont donc entendu bénéficier de la réduction d’impôt “Scellier” au titre des années 2010 et 2011, sans limitation – ce que leur déniait l’administration fiscale.

L’administration a donc, à tort, remis en cause la réduction d’impôt au titre du second bien au motif qu’un seul logement par année serait éligible, en retenant les demandes de permis de construire déposées la même année.

La nouvelle position de la doctrine

L’administration fiscale a dû tirer les conséquences de cette décision et a modifié sa doctrine le 10 mai 2019. 

Dorénavant, elle précise que pour apprécier la limite du nombre d’investissements éligibles il convient de retenir la date du fait générateur et, par conséquent, la date d’achèvement du logement ou sa date d’acquisition si elle est postérieure.

Concrètement, les contribuables qui avaient acquis des biens en VEFA au cours de deux années distinctes, mais achevés la même année, sont désormais soumis à la limitation suivante : un seul logement sera retenu pour la réduction d’impôt « Scellier » ou deux dans la limite de 300.000 € pour les réductions d’impôt « Duflot » et « Pinel ».

La nécessité de réaliser une réclamation contentieuse

La doctrine antérieure vous permettait de bénéficier de la réduction d’impôt sans limitation concernant vos biens acquis sur deux années distinctes.

Cette doctrine vous protège, elle peut être opposée à l’administration fiscale. 

L’enjeu est de préserver la totalité de votre réduction d’impôt au titre des revenus 2018 concernant vos biens acquis sur deux années distinctes, mais également celle des années suivantes, la réduction d’impôt Pinel s’appliquant sur 6, 9 ou 12 années et les réductions d’impôt Scellier et Duflot sur 9 années.

L’arrêt du Conseil d’Etat obère la sécurité juridique du contribuable

Le fait générateur de la réduction d’impôt étant désormais retenu pour apprécier ladite limitation, cela place le contribuable dans une situation d’insécurité juridique, puisque la notion d’achèvement est extrinsèque à ce dernier. Le contribuable est donc placé dans une situation d’aléa concernant la limitation du nombre de logements éligibles.