Plafonnement des honoraires perçus par les intermédiaires dans le cadre d’opérations neuves éligibles au régime Pinel : la mesure remplira-t-elle son objectif ?

Introduite il y a désormais près de deux ans par un amendement du sénateur de Montgolfier à la loi de finances pour 2018 (art. 68), la limitation des honoraires perçus par les intermédiaires dans le cadre d’opérations d’acquisitions de logements éligibles au régime Pinel neuf devrait prochainement entrer en vigueur. En effet, le gouvernement a annoncé la prochaine publication du décret fixant le montant  de plafond de rémunération.

LES RÈGLES APPLICABLES

• Le calcul du plafonnement

L’article 199 novovicies Xbis du CGI prévoit que « le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre (de l’acquisition d’un logement neuf) ouvrant droit à la réduction d’impôt » Pinel par les différents intermédiaires « ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret ».
Pour l’application du présent Xbis, les frais et commissions directs et indirects s’entendent des frais et commissions versés par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires ».
Selon le projet de décret, le montant H.T. de ces frais et commissions « ne pourrait excéder 10% du prix de revient de ce logement ».

• La communication à l’acquéreur du montant des frais et commissions

« Une estimation du montant des frais et commissions directs et indirects effectivement imputés ainsi que leur part dans le prix de revient sont communiquées à l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation. Le montant définitif de ces frais et commissions figure dans l’acte d’acquisition du logement ».

• La sanction du non respect

Tout dépassement de ce plafond est passible d’une amende administrative due par le vendeur cosignataire de l’acte authentique (au maximum dix fois les frais excédant le plafond). Cependant, ni la loi, ni le projet de Décret n’apporte de précisions quant à l’autorité qui la prononcera et en assurera le contrôle.

LES INTERROGATIONS SOULEVÉES PAR CE DISPOSITIF

En l’état des textes, ce mécanisme de plafonnement soulève des interrogations sur plusieurs points :

• Quel montant est plafonné ? La rédaction de la loi a pu porter à confusion dès lors que, dans un premier temps, le législateur a visé l’ensemble des «frais et commissions directs et indirects », intégrant de facto les frais nécessaires à la diffusion du projet (publicité, plaquettes commerciales, bulles de vente, etc.). Puis, a finalement restreint le plafonnement aux commissions et frais versés par le promoteur ou vendeur aux intermédiaires.

• Quel prix de revient est pris en compte ? Le prix de revient* servant de base au calcul du plafonnement est-il celui retenu pour le client pour sa réduction « Pinel » et donc plafonné ou celui réellement supporté par le client ?

• Quelles sont les conséquences du non respect de « l’intention » figurant à l’acte par l’acquéreur ? Pour assurer le contrôle du texte, le projet de décret prévoit que les acquéreurs d’un logement éligible au régime Pinel devront indiquer dans l’avant-contrat et/ou l’acte authentique d’acquisition leur « intention » de demander le bénéfice de la réduction d’impôt, impliquant par conséquent le plafonnement des frais et commissions des intermédiaires. A notre avis, l’omission de cette mention ne saurait empêcher l’application du régime « Pinel » dès lors qu’il ne s’agit pas d’une condition d’application dudit régime fiscal. En revanche, rien ne devrait empêcher un acquéreur de bénéficier du plafonnement même si en définitive, il décidait de ne pas se soumettre aux contraintes du régime « Pinel ».

LA CONFORMITÉ DE CETTE LÉGISLATION EN QUESTION

On peut s’interroger sur la régularité de ce dispositif en ce que le projet de décret ajouterait une condition à la loi et de manière plus générale, on peut considérer qu’il porte atteinte au principe d’égalité en imposant une telle obligation aux intermédiaires des opérations neuves éligibles au Pinel, sans justification vis-à-vis des autres dispositifs fiscaux similaires. L’atteinte à la liberté d’entreprendre et à la liberté contractuelle des intermédiaires est également en question.

A noter

• Le prix de revient* du logement retenu dans le cadre du régime « Pinel » est constitué par le prix d’acquisition majoré des frais accessoires, retenu dans la limite de 5.500 € par m2 de surface habitable, sans pouvoir dépasser globalement 300.000 €.

• Seules les opérations éligibles au « Pinel neuf » étant visées par la loi, la rémunération des intermédiaires ne sera pas plafonnée s’agissant de leurs interventions dans les opérations éligibles au Pinel ancien, ou Denormandie.

• En l’état actuel des textes, les promoteurs qui font appel à une force commerciale interne n’auront à subir aucun plafonnement.

• Entrée en vigueur : cette limitation devrait  s’appliquer aux contrats de réservation, ou en l’absence de tels contrats, aux actes authentiques signés quatre mois après la publication du décret au JO.

Présentation du dispositif Cosse prolongé jusqu’au 31 décembre 2022

ans le cadre du vote de la loi de finances pour 2020, un amendement prévoyant la continuation du dispositif « Cosse »  après le 31 décembre 2019 a été adopté. 

RAPPEL DE L’AVANTAGE FISCAL

Le dispositif Cosse prévu à l’article 31 I 1° o) du Code général des impôts permet un abattement sur les revenus fonciers issus des logements loués à loyers modérés, en fonction de la localisation du logement  pour les propriétaires qui signent une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah).

De plus, depuis la loi Elan, le déficit foncier déductible du revenu global a été porté à 15.300 € et non pas 10.700 € comme pour le droit commun. 

Enfin, si le bien fait l’objet de travaux une subvention peut être allouée par l’agence nationale de l’habitat. Si la subvention est perçue après la prise d’effet du premier bail, elle bénéficiera également de l’abattement. 

PLAFONDS DE LOYERS ET DE RESSOURCES DES LOCATAIRES

Le bénéfice de la déduction est conditionné au plafonnement du loyer ainsi qu’au plafond de ressources des locataires. 

Les plafonds de loyers sont fixés par décret en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien (A, A bis, B1, B2 et C) et de la surface du bien. La surface du bien s’entendant de la surface habitable à laquelle s’ajoutent les surfaces annexes dans la limite de 8m2. 

Dans les deux cas les plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année. 

NOUVEAUTÉ : PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DU LOGEMENT

Dans le cadre de cette prorogation, le gouvernement a souhaité mettre le dispositif en cohérence avec ses objectifs en matière de performance énergétique des logements. 

Une condition a été ajoutée au bénéfice du dispositif Cosse et la déduction fiscale est désormais subordonnée au respect d’un certain niveau de performance énergétique qui sera fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l’énergie et du budget.

Traitement fiscal de la subvention

En cas de versement d’une subvention par l’Anah, le traitement fiscal de cette subvention varie en fonction de la date de sa perception et du régime fiscal applicable aux dépenses de travaux. 

Réforme du calcul des surfaces n° 2 (urbanisme)

La nouvelle « surface de plancher » et l’ « emprise au sol » : des définitions complémentaires

La définition réglementaire de l’emprise au sol a des incidences directes sur le type de demande d’autorisation d’urbanisme et pourrait comporter d’autres effets. Le décret était également attendu pour préciser les modalités de calcul opérationnelles de la surface de plancher entrant en vigueur le 1er mars 2012 (et qui, rappelons-le, supprime les « SHON / SHOB »)

La définition réglementaire de l’emprise au sol

« L’emprise au sol, au sens du présent livre, est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » (Article R. 420-1 du code de l’urbanisme). »

Cette notion a été conçue en complément de la « surface de plancher » afin de maintenir un contrôle préalable de l’administration sur certaines constructions, notamment les bâtiments non clos et non couverts (hangars agricoles et parkings) qui sont exclues du calcul de ladite surface. Elle permettra de déterminer le régime auquel sont soumis les projets de constructions (DP, PC).

Dans un souci de clarté et d’accessibilité du droit pour les pétitionnaires, les auteurs des PLU seraient vraisemblablement bien inspirés d’harmoniser leur définition de l’emprise au sol avec celle définie par le décret. 

Surface de plancher : importantes précisions sur les déductions à opérer

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades » après deduction de 8 surfaces prévues par la nouvelle rédaction de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme. Il s’agit :

1. « Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2. Des vides et trémies afferents aux escaliers et ascenseurs ;
3. Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4. Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5. Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6. Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7. Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8. D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

​

A noter :

• L’article 5 de l’ordonnance n°2011-1539 prévoit que les demandes de permis de construire ou de déclarations préalables déposées avant le 1er mars 2012 continueront d’être instruites en application des règles SHON/SHOB.
• L’ordonnance n° 2012-11 du 5 janvier 2012 modifie la rédaction de certaines dispositions législatives du code de l’urbanisme comportant des incidences directes sur les procédures d’élaboration et d’évolution des PLU et des SCOT (révision, modification, modification simplifiée, déclaration de projet et mise en compatibilité).

Réforme du calcul des surfaces en urbanisme

La nouvelle « surface de plancher » des constructions : la fin de la SHOB et la SHON au 1er mars 2012

La nouvelle surface de plancher des constructions se substituera, à compter du 1er mars 2012, aussi bien à la SHOB qu’à la SHON et simplifiera de manière notable le mode de calcul des surfaces construites en matière d’urbanisme.

PRINCIPE :

La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des murs. Le projet de décret précisera les conditions dans lesquelles pourront être déduites certaines surfaces telles que les combles et les caves (article R. 112-2 du code de l’urb.).

Le mode de calcul de la « surface de plancher » comporte des avantages indéniables :

• L’exclusion des murs extérieurs du calcul de surface contribue à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments ;
• Le calcul en « surface de plancher » contribue à la lutte contre l’étalement urbain : bonus en terme de constructibilité d’environ 10% par rapport à la SHON ;
• La « surface de plancher » présente de grandes similitudes avec la surface de plancher relative à la taxe d’aménagement (fiscalité de l’urbanisme).

ENTREE EN VIGUEUR ET MODALITES D’APPLICATION :

La « surface de plancher » entre en vigueur le 1er mars 2012 avec des modalités d’application distinctes.

1. Les demandes de permis et les déclarations préalables en cours d’instruction au moment de l’entrée en vigueur de la réforme seront instruites selon les dispositions antérieures.
2. Dés la publication du décret annoncé, les documents d’urbanisme pourront faire l’objet d’une modification simplifiée pour intégrer cette réforme. En tout état de cause il est remarquable qu’à compter du 1er mars 2012, même sans modification desdits documents d’urbanisme, la surface de plancher se substituera automatiquement à la SHOB et à la SHON.
3. Dans les ZAC ainsi que dans les lotissements, la nouvelle surface de plancher sera immédiatement appliquée nonobstant la possibilité pour les acquéreurs de demander à bénéficier du maintien du calcul en SHON lorsque ce changement traduit une perte de constructibilité

A noter

• Le département de droit public immobilier du cabinet Riviere, Morlon & Associés conseille depuis juin 2011 avec M. Philippe BAFFERT et le cabinet DELOITTE la Communauté Urbaine de Bordeaux (CUB) pour la révision de son PLU intercommunal (mission PLU 3.1 : intégration des PLH et PDU au sein du PLU) rendue nécessaire par la loi ENE du 12 juillet 2010 (« Grenelle 2 de l’environnement »).
• Le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 a notamment pour objet d’élargir le champ d’application de la déclaration préalable de 20 à 40 m2 pour les extensions de constructions existantes, situées dans les zones urbaines des PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu

FLASH ACTU : Loi de finances pour 2012 Le dispositif « BOUVARD » à nouveau modifié

L’Assemblée Nationale a adopté, en lecture définitive en date du 21 décembre, le projet de loi de finances pour 2012. Le régime Bouvard a été modifié par rapport au texte voté par le Sénat.

Il faut retenir deux dispositions distinctes :

1. Application du BOUVARD jusqu’au 31 décembre 2012

Il reste prévu que le régime Bouvard s’applique jusqu’au 31 décembre 2012.

Désormais le taux de la réduction d’impôt est de 14% pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2012. Le rabot de 15% s’appliquant pour les revenus 2012, le nouveau taux de réduction d’impôt sera en réalité de :

14% – (14% x 15%) = 11%.

Toutefois, une dérogation est prévue pour ceux qui prennent l’engagement de réaliser un investissement immobilier avant le 1er janvier 2012 (réservation enregistrée chez un notaire ou au service des impôts) et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012. Dans ce cas, le taux de la réduction d’impôt reste à 18%. Mais comme, en l’état actuel de la législation, le rabot de 15% s’applique pour les revenus 2012, le taux de la réduction d’impôt dans ce cas sera de :

18% – (18% x 15%) = 15%

2. Possibilité de prolongation du régime Bouvard jusqu’au 31 décembre 2014

Le dispositif Bouvard peut s’appliquer aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2014 au même taux que celui applicable au 1er janvier 2012 (soit 11% avec le rabot) à la condition :

• que les logements concernés aient fait l’objet d’une demande de PC avant le 1er janvier 2012 et qu’un au moins, faisant parti de l’ensemble immobilier, a déjà été acquis avant cette même date pour ce qui concerne les logements acquis neuf ou en VEFA ;

OU

• qu’un logement au moins faisant parti de l’ensemble immobilier a déjà été acquis avant le 1er janvier 2012 et qu’il a fait ou fait l’objet de travaux de réhabilitation pour ce qui concerne les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font ou ont fait l’objet des travaux de réhabilitation.

Les conseils des spécialistes :

Le régime LMNP classique avec amortissement peut s’avérer parfois plus intéressant que le dispositif « BOUVARD ». Une étude personnalisée s’impose avant chaque investissement.

Le plafonnement global est lui aussi touché. Désormais le total des réductions d’impôts concernées ne pourra être supérieur à 18.000 euros et 4% (au lieu de 6%) du revenu imposable.

Le dispositif Bouvard restera toujours attractif dans la mesure où les loyers ne sont pas plafonnés. Une bonne rentabilité offerte par un gestionnaire solide restent donc les points clés à vérifier avant d’investir.

Bail emphytéotique administratif

L’instauration d’un nouvel instrument de gestion du patrimoine immobilier des personnes publiques : le BAIL EMPHYTEOTIQUE de VALORISATION

LOI n° 2010-853 du 23 juillet 2010, article 11, JO du 24 juillet 20101.

LOI n° 2011-267 du 14 mars 2011, article 96, JO du 15 mars 20112. 

« Un bien immobilier appartenant à l’Etat ou une collectivité territoriale peut faire l’objet d’un bail emphytéotique (…), en vue de sa restauration, de sa réparation ou de sa mise en valeur ». 

Introduit à l’article L. 2331-1 du code général de la propriété des personnes publiques au détour d’un amendement parlementaire, le BEA de valorisation a vocation à enrichir l’arsenal contractuel de l’Etat, et désormais des collectivités territoriales (art. L. 1311-2 et L. 1311-4-1 du CGCT).

La politique de valorisation du patrimoine immobilier peut désormais être assurée dans le cadre d’un bail d’une durée de 18 à 99 ans grâce à l’octroi de droits réels au profit du preneur, là où le dispositif antérieur n’envisageait que la seule cession ou la conclusion de baux de droit commun sur le domaine privé.

Applicable tant aux biens du domaine privé que du domaine public, aux immeubles déjà bâtis comme non bâtis, le BEA de valorisation confère au preneur un droit réel de jouissance plus ou moins limité selon le domaine concerné.

Aux termes de l’article L.2341-11 du CGPPP, il peut être conclu pour trois finalités : « la restauration, la réparation ou la mise en valeur du bien immobilier sur lequel il porte ».

Selon la finalité et l’équilibre contractuel retenus, la conclusion du contrat devra intervenir à l’issue d’une procédure d’attribution formalisée (publicité et mise en concurrence préalable) de concessions de travaux (ordonnance n°2009-864 du 15 juillet 2009), marchés publics de travaux ou délégation de service public assorti d’un BEA.

Créé à l’origine pour l’Hôtel de la Marine à Paris, le BEAV devrait trouver de nombreuses applications eu égard à l’importance du patrimoine immobilier de l’Etat et des collectivités territoriales.

1 : pour l’Etat et les chambres consulaires

2 : pour les collectivités territoriales et leurs établissements publics

Extension du BEA aux infrastructures sportives

LOI n° 2011-617 du 1er juin 2011 relative à l’organisation du championnat d’Europe de football de l’UEFA en 2016, JO du 2 juin 2011. 

En vue de permettre la construction rapide de stades de football destinés à accueillir la manifestation sportive à l’été 2016, le Législateur a étendu le champ d’application du BEA aux « projets de construction ou de rénovation des enceintes sportives » en précisant que « ces équipements sont éligibles aux mêmes subventions, redevances et participations financières » que s’ils étaient soumis à la loi MOP. 

A noter

• Loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit, art. 132 : les marchés des Offices Publics de l’Habitat sont désormais soumis à l’Ordonnance n°2005-649 du 6 juin 2005 et non plus au code des marchés publics.
• CE, 11 mai 2011, Société Lyonnaise des eaux, req. n° 331153 Le Conseil d’Etat limite l’intérêt à agir des tiers au contrat contre les actes détachables, (en l’espèce une association d’usagers du service public) en précisant qu’il leur appartient de démontrer que « les stipulations du contrat en cause soient de nature à les léser dans leurs intérêts de façon suffisamment directe et certaine ».

Réforme de la fiscalité de l’urbanisme

Nouvelle taxe (unique) d’aménagement

La nouvelle taxe d’aménagement remplacera, à compter du 1er mars 2012, une myriade de taxes exigibles en cas de travaux soumis à permis ou déclaration d’urbanisme (TLE, TDENS, TDCAUE, VPLD) et simplifiera de manière notable le mode de calcul des surfaces construites et d’assiette de ladite taxe, le tout en permettant une modulation de son taux sur le territoire des communes. Disparaitront également (jusqu’au 1er janvier 2015), de nombreuses participations annexes (PRE, PNRAS, PVR, PAE).

C’est une véritable révolution de la fiscalité de l’urbanisme, dans la lignée des réformes prises par le Grenelle II de l’environnement.

Les établissements intercommunaux ou les communes pourront, sans recourir aux participations négociées en ZAC ou au projet urbain partenarial (PUP), et dans des conditions assez souples, taxer les opérations de construction de manière circonstanciée, en fonction des besoins d’équipement publics générés par opérations immobilières d’un secteur particulier (taux variant de 1 à 20 %). Les modalités de calcul de la taxe sont par ailleurs sensiblement simplifiées :

1. les bases d’impositions sont unifiées au niveau national et forfaitisées au mètre carré construit ou, le cas échéant, par type d’équipement réalisé ;
2. la fameuse SHON laisse place à la nouvelle « surface de construction », qui limitera les erreurs ou fraudes en la matière. définition : « somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies ».

 Versement pour sous densité (VSD)

Il s’agit pour les établissements intercommunaux ou les communes d’être en mesure (facultatif) de taxer les opérations immobilières qui, schématiquement, ne respectent pas le seuil minimal de densité (SMD : coefficient) défini par une délibération ad hoc sur une partie de leur territoire « urbanisé » ou « à urbaniser ». Un exemple illustratif de la réforme opérée :

DONNEES

Pour un projet de construction d’une maison de 120 m2 dans une zone U ; terrain 500 m2 ; valeur terrain 150 000 € ; SMD institué de 0,6 ; COS 0,8

ANALYSE

Projet manifestement inférieur au SMD de 0,6 : 120 / 500 = 0,24 Surface recherchée par le SMD 0,6 x 500 = 300 mètres carrés

CALCUL

Rapport entre surface manquante et surface de SMD = (300 – 120 ) / 300 = 0, 6 Rapport multiplié par la moitié de la valeur du terrain = 0,6 x 75 000 = 45 000 € Le VSD ne pouvant dépasser 25% de la valeur du terrain, ce dernier est plafonné à 37 500 €

A noter

• Publication le 2er avril 2011 du nouveau « Mémento du Maire et de l’action communale » des Editions Francis Lefebvre (EFL).

Le cabinet Riviere, Morlon & Associés se réjouit de contribuer à ce nouvel opus des EFL, premier ouvrage au format réduit explicitant de manière synthétique et opérationnelle l’ensemble des compétences des communes et des intercommunalités.

Olivier BONNEAU y rédige la partie « urbanisme et aménagement » avec le conseiller d’Etat Didier CHAUVAUX. Avec ce dernier, le Professeur Jean GOURDOU assure la coordination scientifique de l’ensemble des contributions de ce nouveau Mémento.

Etre Loueur en meublé professionnel, c’est encore possible !

A l’approche de la souscription des déclarations 2031, certains professionnels renoncent à vérifier si leurs clients relèvent ou non du régime favorable des loueurs en meublé professionnels.

En effet, depuis la loi de finances pour 2009, le statut de loueur en meublé professionnel est subordonné, en sus de l’inscription au registre du commerce et des sociétés en cette qualité et de la réalisation de 23.000 euros de recettes, à la condition que ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Une mesure transitoire est prévue afin de ne pas pénaliser les personnes qui avaient déjà le statut de loueur en meublé professionnel.

Le montant des recettes afférentes à des locations débutées avant le 1er janvier 2009 ou afférentes à des immeubles acquis ou réservés à cette même date est ainsi multiplié par 5 avant d’être comparé aux revenus d’activité du foyer.

Cette majoration de recettes s’effectue de manière dégressive dans le temps : elle est diminuée de deux cinquièmes du montant des recettes par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci. Ce délai de dix ans conduit à faire bénéficier de la mesure transitoire l’ensemble des locations ayant débuté depuis 2000.

Exemple de calcul du régime transitoire

* Monsieur Durant a des revenus professionnels d’un montant annuel de 120.000 €. Le montant de ses recettes locatives perçues en 2010 s’élève à 29.006 €. Sans l’application du régime transitoire, Monsieur Durant ne pourrait être considéré comme loueur en meublé professionnel, la troisième condition n’étant pas remplie.

* Monsieur Durant possède deux logements meublés qu’il a acquis et donnés en location le 10 décembre 2006 pour un loyer annuel de 23.006 euros TTC. Au 1er janvier 2010, le nombre d’années écoulées depuis le début de la location (période de 12 mois) est de 3. Les recettes à retenir pour l’année 2010 s’élèvent donc à : (23.006 € x 5) – (23.006 € x 2/5 x 3) = 115.030 €- 27.607 € = 87.423 euros.

* Monsieur Durant a également acquis en VEFA, en date du 30 décembre 2008, un logement meublé dont l’achèvement et la location ont eu lieu le 15 juin 2010. Du 15 juin au 31 décembre 2010, Monsieur Dupont a facturé 6.000 euros. Ses recettes, qui correspondent à 200 jours de location doivent tout d’abord être ramenée à 12 mois soit : 6.000 x 365 / 200 = 10.950 euros. Au 1er janvier 2010, le nombre d’année écoulée depuis le début de la location est nul. Les recettes à retenir pour cet immeuble sont donc de 10.950 € x 5 = 54.750 euros.

Les recettes totales issues de la location meublée à comparer avec ses revenus professionnels sont donc de 87.423 € + 54.750 € = 142.173 euros. Ce montant est supérieur à celui de ses revenus professionnels : Monsieur Durant conservera son statut LMP pour l’année 2010.

Les conseils des spécialistes :

• Conserver son statut de LMP est nécessaire pour bénéficier du régime des plus-values professionnelles, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

• La conservation de ce statut peut légitimer un nouvel investissement en meublé.

• Un investissement en LMP peut être, selon la situation particulière de chaque investisseur, plus avantageuse qu’un investissement en réduction d’impôt « Bouvard ». • Un investisseur qui ne possède que des revenus fonciers ou des revenus de capitaux mobiliers est le contribuable idéal pouvant bénéficier du statut de LMP.

Précisions sur l’indemnisation du candidat irrégulièrement évincé d’une consultation publique

Le manque à gagner de l’entreprise évincée s’apprécie à partir du bénéfice net que lui aurait procuré le marché public si elle l’avait obtenu

CE, 11 février 2011, Communauté de communes du pays d’Arlanc, req. n°3371193

« (…)qu’en évaluant ce manque à gagner à partir d’une marge brute et non à partir du bénéfice net que lui aurait procuré le marché si elle avait obtenu les lots n° 1 et 8, la cour administrative d’appel de Lyon a commis une erreur de droit ». 

Dès lors que ses chances d’emporter le marché étaient sérieuses, une entreprise irrégulièrement évincée a droit au remboursement des frais qu’elle a engagés, ainsi -et surtout- qu’à l’indemnisation de son manque à gagner.

Déjà définie par le Conseil d’Etat à partir du bénéfice pouvant « être normalement attendu de l’exécution » du marché (CE, 28 mars 1980, Centre hospitalier de Séclin : Rec. CE 1980, tables p. 787), la notion de manque à gagner est ainsi précisée dans un sens défavorable aux candidats évincés, le manque à gagner devant être évalué à partir du bénéfice net escompté, et non de la marge brute.

La Commission européenne lance une consultation sur la modernisation des marchés publics européens

La réflexion engagée par la Commission européenne s’inscrit dans un contexte économique européen difficile et vise à soutenir la croissance et la création d’emplois en facilitant le recours aux marchés publics, instruments contractuels qui représentent à ce jour près de 17% du PIB de l’Union Européenne.

Le débat, qui se clôturera le 18 avril 2011, vise ainsi à clarifier et optimiser les règles de passation des marchés publics.

Plusieurs axes d’étude sont ouverts, et notamment la simplification des procédures pour les petites collectivités territoriales ainsi que la réduction des formalités administratives pour les opérateurs économiques. 

A noter :

• Publication le 27 février 2011 d’une nouvelle fiche de la direction des affaires juridiques du MINEFI : « Les pénalités de retard dans les marchés publics » sur le site www.minefi.gouv.fr.
• Directive 2011/7/UE concernant la lutte contre les retards de paiement dans les transactions commerciales, JOUE du 23/03/11

« logements évolutifs » : les nouvelles règles en matière d’accessibilité des logements aux personnes à mobilité réduite issues de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (n° 2018-102)

Alors que le principe universaliste posé par l’article L. 111-7 du code de la construction et de l’habitation primait auparavant en matière de règles d’accessibilité des logements neufs, les logements existants étant seulement contraints, dans la plupart des cas, de maintenir les conditions d’accessibilité préexistantes. L’article 64 de la loi ELAN introduit un système de quotas d’accessibilité (20%) et étend l’obligation d’installation d’ascenseurs dans les bâtiments d’habitation collectifs neufs (I.) lesquels trouvent à s’appliquer aux opérations sur des logements existants dans certains cas, sauf à se prévaloir d’une situation permettant l’octroi d’une dérogation préfectorale (II.).

I. L’ÉVOLUTION DES DISPOSITIONS RELATIVES À L’ACCESSIBILITÉ DES LOGEMENTS AUX P.M.R.

20% de logements accessibles et pose d’un ascenseur à partir du R+3

La nouvelle rédaction de l’article L. 111-7-1 1° du code de la construction et de l’habitation (CCH) dispose que, pour tous les permis de construire déposés à compter du 1er octobre 2019, les logements neufs construits dans un immeuble d’habitation collectif (BHC) doivent respecter 20% de logements, et au moins un logement, accessibles aux personnes en situation de handicap tandis que les autres logements pourront être évolutifs. 

Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2018-772 DC du 15 novembre 2018, a jugé que les dispositions précitées, « suffisamment précises », sont conformes au bloc de constitutionnalité et répondent à « l’objectif d’intelligibilité et d’accessibilité de la loi ». 

En outre, l’article R. 111-5 du CCH dispose désormais que « L’installation d’un ascenseur est obligatoire dans les parties de bâtiments d’habitation collectifs comportant plus de deux étages accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée. », contre seulement trois étages auparavant. 

Définition des logements évolutifs et des « travaux simples » 

– Logements évolutifs : 

L’article L. 111-7-1 1° du CCH définit le logement évolutif comme « répondant aux caractéristiques suivantes: 

    a) Une personne en situation de handicap doit pouvoir accéder au logement, se rendre par un cheminement accessible dans le séjour et le cabinet d’aisance, dont les aménagements et les équipements doivent être accessibles, et en ressortir ;

    b) La mise en accessibilité des pièces composant l’unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples ; ».

– Travaux simples :
Dans sa décision n° 2018-772 DC du 15 novembre 2018 (considérant n° 39), le Conseil constitutionnel a également défini les « travaux simples » au sens de la loi ELAN : « Il ressort des débats parlementaires que ces travaux simples sont ceux sans incidence sur les éléments de structure et qui n’impliquent pas de modifications sur les alimentations en fluide, les entrées et flux d’air et le tableau électrique. », précisés par l’article 3 de l’arrêté du 11 octobre 2019 (NOR:LOGL1833057A).

II. LE MAINTIEN D’UN RÉGIME HYBRIDE POUR LES IMMEUBLES EXISTANTS

L’applicabilité des règles d’accessibilité du logement neuf à l’existant est conditionnée

Dans un BHC existant, si l’accès permet à une personne en fauteuil roulant de le franchir (art. 1 arrêté 24 décembre 2015 NOR: ETLL1511145A) les logements qui font l’objet de travaux doivent seulement maintenir les conditions d’accessibilité existantes (art. R. 111-18-8 CCH) sauf lorsque ces travaux concernent la modification, l’extension ou la création d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment par changement de destination et que le montant de ces travaux est supérieur ou égal à 80% de sa valeur (art. R. 111-18-9 CCH) . 

Dans ce cas, doivent être accessibles :

• les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l’objet de travaux ;
• les places de stationnement, les celliers, les caves privatifs où sont réalisés les travaux ; 
• 20% des logements où sont réalisés les travaux, s’ils sont situés en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l’être ; 

Enfin, 80% des logements situés en RDC ou desservis par un ascenseur devront être évolutifs. 

La sollicitation de dérogations aux règles d’accessibilité pour l’existant reste possible

L’article R. 111-18-10 du CCH prévoit trois motifs sur le fondement desquels des dérogations aux règles d’accessibilité peuvent être sollicitées auprès du préfet de département :

1. caractéristiques du bâtiment, notamment en raison d’impossibilités techniques (constructions existantes, PPR, etc.) ;
2. rapport d’analyse établissant la disproportion entre les bénéfices et les inconvénients résultant de l’application des règles d’accessibilité ;
3. contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural. 

L’éligibilité des immeubles à cette dernière dérogation est restreinte aux cas suivants : classement ou inscription au titre des Monuments Historiques, protection au titre des abords, insertion dans un site patrimonial remarquable ou encore, immeuble protégé au titre de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme.

Qu’est ce qu’un logement accessible ?

Les logements dans lesquels les aménagements permettent « à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer » (article R111-18-1 du CCH).

Comment calculer la valeur d’un bâtiment ? 

SHON (hors honoraires et charges foncières) X coût de la construction*

* en fonction de l’indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation
Cf. article R. 111-18-9 du CCH

L’insuffisante définition des travaux sur existant

A l’instar des « travaux de transformation » la jurisprudence apporte peu d’éclairage sur la définition des « travaux de modification » portant sur un BHC existant. 

Les travaux « d’extension » sont en revanche définis par les juges du fond comme :

« (…) les parties de bâtiments correspondant à la création de surfaces ou de volumes nouveaux dans les parties communes devaient respecter les dispositions prévues à l’article R. 111-18-1 tout comme les parties de bâtiments correspondant à la création de surfaces ou de volumes nouveaux de logement devaient respecter les dispositions prévues à l’article R. 111-18-2. » 
 CA Poitiers, 15/01/16, n° 14/02784