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Cumul d’avantages en matière de fiscalité immobilière : succession du régime des revenus fonciers avec celui des bénéfices industriels et commerciaux

UN PASSAGE DE LOCATIONS NUES VERS DES LOCATIONS MEUBLEES POSSIBLE SANS FROTTEMENT FISCAL

Le moment opportun du passage

A titre liminaire, il n’y aurait aucun intérêt à passer de locations nues à des locations meublées tant qu’un déficit foncier est constaté. Par ailleurs, un délai de 3 trois ans suivant l’année au titre de laquelle a été constatée la dernière imputation d’un déficit foncier sur le revenu global devra être observé sous peine de remettre en cause le bénéfice de cette imputation déficitaire.

Dans les faits, et sous réserve de toute analyse casuistique, un délai minimal de 5 ans suivant l’acquisition de l’immeuble peut raisonnablement être retenu.

Une absence totale d’imposition

Par principe, un changement de régime fiscal est juridiquement assimilé à une cessation d’entreprise et relève donc de la fiscalité applicable aux cessions à titre onéreux.

Néanmoins, de par l’application de règles tout à fait spécifiques, un tel changement peut parfaitement se faire sans frottement fiscal.

Ne seront ainsi pas dus ni les droits d’enregistrement, ni l’impôt sur la plusvalue (latente ou de cession) et enfin ni l’impôt sur les bénéfices (en cours ou en réserve).

UN CUMUL D’AVANTAGES SIGNIFICATIFS

Le bénéfice des régimes DF et BIC

Cette succession temporelle de régime d’imposition permet de tirer pleinement profit des avantages respectifs de chacun de ces régimes : imputations déficitaires sur le revenu global des déficits fonciers (sans limitation de montant en cas de monument historique) et recueil de loyers en franchise d’impôt sur les bénéfices commerciaux issus de la location meublée.

Autre avantage : la plus-value de cession qui sera constatée au moment de la vente relève du régime des plusvalues des particuliers lorsque le propriétaire est un loueur meublé nonprofessionnel !

L’intérêt du recours à une SCI 

Outre les avantages exposés, pouvoir intervenir dès le stade de l’acquisition de l’immeuble peut être l’occasion de rajouter une fonctionnalité d’ordre successoral au montage.

Pour une fiscalité identique à celle d’une acquisition en propre, le recours à une SCI couplée au démembrement permettra d’exclure par anticipation l’immeuble de la succession tout en permettant au donateur de s’en réservant la maîtrise de son vivant. Les règles spécifiques applicables aux sociétés permettent effectivement de renforcer considérablement l’effet de levier fiscal tout en assouplissant, de surcroît, les règles de gestion.

Droit des successions :

Les droits de succession sont dus par chaque héritier à concurrence de la valeur des biens lui revenant après, le cas échéant, application d’abattements dépendant de son lien de parenté avec le défunt.

Dès lors, soustraire des biens à la succession, en anticipant le transfert de propriété comme le permet le démembrement, permet de conserver le bénéfice de ces abattements pour la valeur restante des biens à transmettre.

Apporter un immeuble en société ?

Le coût fiscal de l’apport d’un immeuble en société peut être rendu nul sous réserve de strictement observer certaines conditions.

Hors cas d’option pour l’IS, l’interposition d’une société n’emportera pas de différence avec une détention en propre concernant les modalités d’imposition des revenus locatifs. En revanche, elle peut permettre de renforcer des effets de levier fiscaux ou d’offrir davantage de solutions suivant les objectifs recherchés

Précision sur le régime des sociétés mères : détenir n’implique pas voter

Une réponse subtile entre éligibilité au régime et bénéfice du régime

L’arrêt rendu par le Conseil d’Etat le 05/11/2014 (n° 370650, Sté Sofina) retient une interprétation littérale de la lettre du législateur : seuls 5% de détention en capital importent pour que puisse s’appliquer le régime, sans prise en compte pour l’appréciation de ce seuil des droits de vote attachés aux titres détenus. Le Conseil d’Etat précise toutefois que le bénéfice du régime d’exonération des remontées de dividendes (art. 216 du CGI) ne profiterait qu’aux titres assortis d’un droit de vote.

Comme en matière d’ISF, il convient donc de distinguer le seuil de déclenchement du seuil d’effet fiscal.

Les conséquences de cette réponse

Nul besoin donc que les titres retenus, pour l’appréciation du seuil de 5%, soient assortis d’un droit de vote, le Conseil d’Etat prenant même soin de préciser qu’il n’était pas plus besoin, « a fortiori, que les droits de vote éventuellement attachés aux titres de participation soient strictement proportionnels à la quotité de capital qu’ils représentent ».

Pour autant, et tel que souligné par le rapporteur public, cette solution est conciliable avec l’exception selon laquelle l’exonération bénéficie à l’ensemble des titres détenus, couverts ou non par un droit de vote, en cas de participation à hauteur d’au moins 5% en capital et droits de vote confondus (art. 145 6. b. ter du CGI).

Quelle portée ?

Cette précision, ainsi que l’obiter dictum de la plus haute juridiction administrative, bien que tous deux d’apparence anecdotiques, pourront néanmoins déboucher sur de nouvelles perspectives d’optimisation mettant en jeu ce régime avec notamment un recours à des actions de préférence, lesquelles peuvent moduler tant le droit de vote que le droit aux dividendes.

Plus largement, le recours à une SAS permettrait, par des dispositions statutaires adaptées, une encore plus grande liberté quant à ces modulations (sous réserve, notamment, de la prohibition des clauses léonines).

En fiscalité internationale

Distinguer le seuil d’applicabilité du régime de ses effets permet que soit transposée cette solution au seuil de 5% requis par la doctrine administrative pour que les sociétés filles soient dispensées de retenues à la source (prévues à l’art 119 bis 2 du CGI) sur leurs distributions de dividendes de source française au profit de sociétés mères européennes dès lors que ces dernières se trouvent, du fait d’un régime d’exonération applicable dans leur Etat de résidence, privées de toute possibilité d’imputer cette retenue (conséquences de l’arrêt Denkavit de la CJUE). Là était en effet l’enjeu de l’arrêt commenté : la doctrine ne visant que l‘éligibilité au régime, seule la détention capitalistique importe.

Les situations à distinguer :

Cette décision amène à distinguer plusieurs situations :

• La société ne détient pas au moins 5% du capital : le régime ne pourra pas s’appliquer ;
• La société détient au moins 5% du capital et 5% des droits de vote : le régime pourra pleinement s’appliquer sur l’intégralité des titres (même ceux n’étant pas assortis du droit de vote) ;
• La société détient au moins 5% du capital mais moins de 5% des droits de vote : le seuil d’applicabilité du régime étant atteint, ce dernier pourra s’appliquer mais uniquement, cependant, sur les titres assortis d’un droit de vote.

 

Remarque opérationnelle :

Les possibilités d’optimisation offertes par cette précision mériteront, à notre sens, d’être sérieusement étudiées en lieu et place du recours au démembrement de propriété de titres avec tout son lot de contraintes et conséquences (bien que cette modalité présente, évidemment, d’autres charmes).

 

Rappel d’actualité :

L’article 212 du CGI a été modifié suite à la révision de la directive relative aux sociétés mères et filiales reprise à l’occasion de la LF 2014 : il n’est désormais plus possible de constater une charge financière déductible chez la fille et un produit de participation exonéré chez la mère en cas de prêt dit « hybride ». 

Point sur le régime d’imposition des plus values de cession de terrains à bâtir : le législateur légalise à nouveau la doctrine

Le régime antérieur au 1er/02/2012

Le régime d’imposition des plus-values de terrains à bâtir correspondait à celui dont répondaient les propriétés bâties, à savoir une imposition au taux forfaitaire de 19% après application d’abattements linéaires de 10% par an à compter de la 6ème année, soit une exonération totale après 15 ans de détention.

Pour mémoire, la réforme de ce régime avait été reportée en partie concernant les terrains à bâtir à l’occasion de la 4ème loi de finances rectificative de 2011 (report pour les promesses de vente enregistrées avant le 25 août 2011 et dont l’acte authentique devait être signé avant le 1er janvier 2013).

Le régime postérieur au 1er/02/2012

Le régime s’appliquant était identique à celui des immeubles bâtis, soit :

• Abattements de 2% entre la 6ème et la 17ème année ;
• Abattements de 4% entre la 18ème et la 24ème année ;
• Abattements de 8% au-delà, soit une exonération au bout de 30 ans.

Or, dans sa loi de finances pour 2013, le législateur supprimait, pour les terrains à bâtir, purement et simplement tout abattement pour durée de détention à compter du 1er/01/2013 et soumettait désormais ces plus-values au barème de l’IR. Ceci ayant été censuré par le Conseil Constitutionnel (la taxation pouvant s’élever jusqu’à 82%), le régime applicable depuis le 1er/02/2012 a donc, de fait, perduré.

Le maintien du régime

Vraisemblablement insatisfait de ce maintien du régime antérieur, le législateur est à nouveau intervenu en vue de supprimer cette fois uniquement les abattements pour durée de détention par le biais de la loi de finances pour 2014. Nouvel essai, nouvel échec : ces dispositions ont une nouvelle fois été censurées par le Conseil Constitutionnel pour rupture d’égalité devant les charges publiques.

Du fait de cette censure, l’administration a dû prendre acte du maintien du régime existant antérieurement depuis le 1er février 2012, soit une exonération d’imposition de la plusvalue après 30 ans de détention (rescrit n° 2014/01 du 09 janvier 2014).

Le nouveau régime

C’est dans ce contexte que vient d’intervenir le législateur afin d’aligner le régime fiscal et social des terrains à bâtir sur celui des propriétés bâties tel que réformé en 2013 (voir encadré cicontre). L’article 4 de la loi de finances pour 2015 étend ainsi le régime dit « dual » aux plus values de cession de terrains à bâtir et légalise à cette occasion une instruction administrative en date du 10 septembre 2014 qui instituait l’applicabilité de ce régime à compter du 1er septembre 2014.

Les plus values de cessions immobilières se voient désormais enfin harmonisées et sont exonérées d’impôt au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 années.

Le régime « dual » :

Le nouveau régime « dual » d’imposition des plus-values a d’abord été mis en place pour l’imposition des plus-values de cession des propriétés bâties, à compter du 1er septembre 2013, par le biais de la publication d’un bulletin officiel des finances publiques légalisé à l’occasion de la loi de finances pour 2014. Ce régime a ensuite été rendu applicable aux plus-values de cession des terrains à bâtir depuis une instruction du 10 septembre 2014, à son tour légalisée par la loi de finances pour 2015.

Les abattements applicables sont désormais les suivants :

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu au taux de 19% :

• 6% de la 6ème à la 21ème année de détention ;
• Puis de 4% au titre de la 22ème année, soit une exonération fiscale acquise après 22 ans.

Concernant le calcul des prélèvements sociaux :

• 1,65% entre 6 et 21 ans de détention ;
• 1,60% au titre de la 22ème année de détention ;
• Puis 9% par an au-delà, soit une exonération au bout de 30 ans. 

L’engagement de l’Etat en faveur de la restauration immobilière !

L’Instruction du Gouvernement (LOGL1918090J) adressée aux Préfets le 29 juillet 2019 met à l’honneur la restauration immobilière. 

La volonté politique est claire : l’arrêt de l’étalement urbain et la restauration du patrimoine bâti. Le ministre de la transition écologique et solidaire Julien Denormandie fait partie des signataires. 

L’OBJECTIF DE ZÉRO ARTIFICIALISATION NETTE DU TERRITOIRE 

« L’instruction appelle au renforcement de la mobilisation de l’Etat local pour porter les enjeux de lutte contre l’artificialisation des sols ». 

« L’objectif de zéro artificialisation nette du territoire (…) suppose dans un premier temps d’infléchir la consommation, puis de la stopper par un usage sobre de l’espace (…) »

« La baisse du rythme de la consommation d’espace est un préalable impératif avant la mise en œuvre de l’objectif présidentiel ». 

« L’étalement urbain, lié au développement des zones pavillonnaires et à l’implantation de zones d’activités et de surfaces commerciales à la périphéries des métropoles et des agglomérations, emporte des contraintes économiques, sociales et environnementales pour les collectivités et l’ensemble de la population. »

[Extraits de l’instruction]

LA RESTAURATION DU PATRIMOINE BÂTI

« Il est essentiel de promouvoir des projets urbains qui délaissent une logique d’offre foncière au profit d’une vision politique et d’un projet de territoire raisonné. » La démarche « éviter, réduire, compenser » s’intègre au projet. 

Les Préfets sont invités à « encourager les projets ou les démarches visant la réhabilitation, la renaturation ou la désartificilisation de zones anthropisées ».

[Extraits de l’instruction]

L’instruction du gouvernement aux Préfets est claire : participer activement à la réhabilitation du bâti existant, lutter fermement contre les logements vacants et promouvoir le dispositif Denormandie. 

Une politique forte du renouveau des villes sur elles-mêmes est mise en place puisque le dispositif Denormandie n’a vocation à s’appliquer qu’à la restauration du patrimoine bâti tout comme le dispositif Malraux, dont la suppression est étonnement envisagée par le projet de loi de finances (voir bulletin). 

Les dispositifs Pinel appliqué à l’ancien et déficit foncier constituent également des outils en phase avec  la volonté gouvernementale. 

La redynamisation des centres villes passe par la conservation et la restauration du bâti existant dans le respect de son identité originelle.

L’AVENIR EST À L’ANCIEN !

La servitude de cour commune : une constructibilité améliorée par un aménagement entre voisins des règles de prospect

LA COUR COMMUNE PERMET D’OBTENIR UN “ REPORT DE PROSPECT ” SUR UNE PROPRIETE VOISINE ET CONTIGUE

Définition

La cour commune permet au propriétaire d’un terrain de se conformer aux règles d’urbanisme relatives au prospect* en limitant la constructibilité, voire en l’interdisant sur le terrain voisin contigu.

La servitude peut porter sur :

• une interdiction de construire sur la zone de la cour commune ;
• une interdiction de bâtir au-delà d’une certaine hauteur.

L’existence d’une servitude de cour commune ne s’oppose pas :

• à la validité d’une construction en sous-sol (Cass. 3° civ. 5 mai 1975 req. n°74- 14.464)
• au surplomb d’un balcon qui ne constitue pas à une « construction » au sens des servitudes de cour commune (TGI Paris, 28 septembre 1988).

Même dans le silence du PLU

L’alinéa 2 de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011, précise que les servitudes de cours communes « peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable ».

Une incertitude demeurait quant à l’applicabilité du texte aux PLU antérieurs à l’entrée en vigueur de l’ordonnance.

L’arrêt du Conseil d’Etat du 29 janvier 2014 précité permet l’institution d’une servitude de cour commune même dans le silence du PLU.

UNE FOIS INSTITUEE, LA COUR COMMUNE PRESENTE UN CARACTERE PERPETUEL

La création de la servitude

L’établissement d’une servitude de cour commune peut intervenir dans deux cas :

• par voie amiable entre les parties. Ce dernier se matérialisera par une convention mentionnant l’assiette et les caractéristiques de la servitude.
• par voie judiciaire, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires. Cependant, le juge doit « concilier les intérêts des parties en cause tout en assurant le respect des prescriptions d’urbanisme » (article R. 471-2 du code de l’urbanisme). Il n’est ainsi jamais tenu d’instituer une servitude de cour commune.

Formellement, la demande de permis de construire sera complétée de ladite convention ou de la décision judiciaire (article R. 431-32, ibid.).

L’extinction de la servitude

Une fois établie, la servitude de cour commune est perpétuelle. Il ne sera pas possible d’y mettre fin par décision unilaté- rale du bénéficiaire ou de la personne publique compétente. En outre, la servitude ne disparaît pas en raison d’une modification des règles d’urbanisme ayant justifié son instauration (Cass. 3° civ. 23 janvier 2013 SCI Atys c. Raimondo – n°11-27086).

En revanche, l’extinction de la servitude de cour commune (article L. 471-2 du code de l’urbanisme) pourra être demandée par le propriétaire du terrain grevé :

• si le permis de construire n’est pas délivré dans un délai d’un an à compter de l’institution de la servitude ;
• si le chantier n’a pas débuté dans l’année suivant la délivrance du permis ou s’il a été interrompu pendant un an.

* Prospect : distance minimale autorisée par l’article 7 du PLU entre les constructions et les limites séparatives de propriétés contiguës.

L’article L. 471-1 alinéa 1 du code de l’urbanisme précise que :

« Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites « de cours communes », peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret ».

A noter :

• Lors de la création d’une servitude de cour commune, l’article L. 471-3 du code de l’urbanisme prévoit le principe d’indemnisation du propriétaire des terrains grevés par le bénéficiaire de la servitude.
• Si le règlement du PLU comporte des « prescriptions particulières » sur l’application de la règle de prospect en présence d’une servitude de cour commune, il convient de les respecter (CE 13 mars 2013 SCI La Colonie, req. n° 346916).

Protection des locataires lors de « la vente à la découpe » Point sur les accords collectifs de location du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 en matière de nullité

SANCTION DE L’IRRESPECT DE L’ACCORD COLLECTIF DE LOCATION DU 9 JUIN 1998

Un texte silencieux ne précisant pas le régime de nullité

L’accord de 1998 ne mentionne aucune sanction applicable en cas d’irrespect de la procédure imposée par l’accord.

Dans les faits, la jurisprudence a été favorable à la nullité. En effet, la 6éme Chambre de la Cour d’appel de Paris a annulé de nombreux congés pour les raisons suivantes, comme par exemple :

• informations insuffisantes données sur l’état de l’immeuble, CA Paris, 6° ch sect C, 18 septembre 2007;
• la réunion d’information n’a pas eu lieu ou n’a pas été associée à cette procédure les associations de locataires CA Paris, 6° ch, sect C, 19 février 2008.

La Cour de cassation est venue par la suite, préciser expressément sa position en matière de nullité. 

La position claire de la Cour de la cassation en matière de nullité

Dans un arrêt de principe, la Cour de cassation indique « (…)à bon droit, que les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques devaient, aux termes des dispositions d’ordre public du paragraphe 2.2 de l’accord du 9 juin 1998, faire l’objet d’un examen par le bailleur et les associations de locataires, et constaté qu’un tel examen n’avait pas eu lieu, la cour d’appel en a exactement déduit la nullité des congés pour vendre et celle des offres de vente notifiées aux preneurs ». Cour de cassation, 20 février 2008, société Gramont c/Benacom n° 06-21.122.

La Cour de cassation s’appuie sur le caractère “d’ordre public” de l’accord collectif de 1998 pour confirmer l’annulation des congés, mais également de l’offre de vente notifies aux preneurs.

SANCTION DE L’IRRESPECT DE L’ACCORD COLLECTIF DU 16 MARS 2005

Les cas précis de nullité du congé pour vendre envisagés 

L’accord de 2005 a comblé le vide laissé par l’accord collectif de 1998 en prévoyant expressément que le « non-respect des dispositions prévues aux paragraphes 3.2, 3.3, 4.1 à 4.4 de l’accord entraîne de plein droit la nullité du congé pour vendre ».

• les cas de prorogation du bail ;
• les cas de vente à une personne liée au locataire ;
• les cas de renouvellement du bail ;
• les cas de relogement du locataire ».

Quid de la nullité de l’offre de vente ?

Peut-on appliquer la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e Civ, le 20 février 2008 ) s’appuyant sur la notion « d’ordre public », article 2-2 de l’accord de 1998, pour confirmer l’annulation des congés ET offres de ventes notifiés aux preneurs ? La Cour a estimé que c’est l’ensemble de la procedure, y compris donc l’offre de vente qui était viciée par irrégularité commise. Le locataire qui n’a pas été informé ou n’a pas eu le temps nécessaire à la réflexion ne peut pas prendre une decision éclairée, d’où la nullité de l’offre. Il est poutant encore incertain que l’annulation globale de l’opération sera systématiquement pronon-cée par les juges.

Rappels :

Aucune sanction n’est, en revanche, prévue pour le cas où d’autres dispositions de l’accord de 2005 ne sont pas respectées, notamment celles organisant l’information des locataires.

Cependant, la loi « Aurillac » du 13 juin 2006 est venue étendre les sanctions à d’autres dispositions de l’accord de 2005 non visées. En effet, elle pourrait permettre de sanctionner par la nullité un congé délivré en violation des modalités d’information des locataires ou de toute autre règle prévue par l’accord de 2005.

La question de la nullité de l’offre reste cependant posée, dès lors que cette sanction n’est envisagée ni par l’accord, ni par l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

A Noter :

A l’heure actuelle, la jurisprudence devra choisir entre étendre la solution admise par la Cour de cassation à propos de l’accord de 1998 ou, au contraire, s’en tenir littéralement aux textes.

La loi ALUR et la loi LAAAF : Point sur la constructibilité en Zone Agricole (ZA) et en Zone Naturelle (ZN)

LA CONSTRUCTIBILITE DANS LES STECAL : ARTICLE L. 123-1-5.II.6° DU CODE DE L’URBANISME

Le contenu et l’adoption des STECAL

La loi ALUR énonce expressément la liste des constructions et aménagements que le règlement du PLU peut admettre dans les STECAL* :

1. les constructions ;
2. les aires d’accueil des gens du voyage et les terrains familiaux locatifs destinés à l’habitation des gens du voyage ;
3. l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.

La création d’un STECAL doit, désormais, revêtir un caractère exceptionnel.

Leur délimitation nécessite l’obtention d’un avis favorable de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF).

L’affirmation du caractère « exceptionnel » des STECAL

Les ZA et ZN des documents d’urbanisme sont, en principe, inconstructibles. La loi ALUR restreint la possibilité de recourir aux STECAL en précisant que ces derniers devront rester exceptionnels. Le caractère exceptionnel s’appréciera différemment selon les caractéristiques du territoire ou du projet en cause.

Il s’agit, pour les auteurs des documents d’urbanisme, de justifier dans le rapport de présentation du PLU que leur délimitation « respecte le caractère exceptionnel posé par la loi, eu égard aux caractéristiques du territoire et de la zone concernée, ainsi qu’à la nature du projet envisagé » (cf. Rép. Ministérielle du 20/01/15 no 61566).

La constructibilité limitée des ZA et ZN ne doit cependant pas faire obstacle à une gestion mesurée de l’évolution du bâti existant en dehors des STECAL.

LE SORT DES CONSTRUCTIONS EXISTANTES EN ZONE AGRICOLE ET NATURELLE « HORS STECAL »

Les constructions existantes en ZA et ZN

Avant la loi LAAAF, en dehors des STECAL, les constructions existantes ne pouvaient faire l’objet que d’une adaptation ou d’une réfection, à l’exclusion de tout changement de destination.

Les bâtiments situés en ZA et ZN ne pouvaient donner lieu à une extension que s’il s’agissait de constructions nécessaires à l’exploitation agricole et forestière (article R. 123-8 du C. urba).

La loi LAAAF du 13 octobre 2014 est venue définir, tout en les encadrant, les possibilités d’évolution des constructions existantes situées en dehors des STECAL (nouvel article L. 123-1-5 du C. urba).

Les possibilités d’évolution du bâti

Les nouveaux alinéas 7 et 8 de l’article L. 123-1-5 du C. urba permettent au règlement du PLU :

pour tous les bâtiments existants à usage d’habitation, qu’ils soient remarquables ou non, de prévoir la possibilité d’une « extension mesurée »** ;

pour les bâtiments « désignés », d’autoriser un changement de destination, à condition qu’il ne compromette pas l’exploitation agricole ou la qualité paysagère du site, et après avis :

• de la CDPENAF en ZA ;
• de la CDNPS en ZN (commission départementale de la nature, des paysages et des sites).

Rappels

*Les STECAL constituent des secteurs de taille et de capacité d’accueil limités présents dans les ZA et ZN (cf. L. 123-1-5 II 6o du C. urba).

A Noter

La loi ALUR a restreint les possibilités de créer des STECAL, mais la loi LAAAF donne des précisions sur le régime des constructions existantes hors STECAL (cf. la réponse ministérielle du 20 janvier 2015 n° 61566).

**Tant dans les STECAL qu’en dehors, le règlement doit préciser les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions. Sachant qu’en ZA et ZN, la constructibilité doit rester limitée.

Le règlement devra préciser les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, à l’hygiène et à la sécurité (…).

Régime de la TVA sur la marge sur les terrains à bâtir : les juridictions du fond renvoient l’administation fiscale dans les cordes !

Comme rappelé dans notre précédent bulletin sur le sujet (cf. Bulletin du 21/07/2016), l’administration fiscale a adopté une position qui ajoute à la loi pour restreindre l’application du régime de la TVA sur la marge tel que prévu par l’article 268 du CGI.

Pourtant, les juridictions du fond sont venues rappeler que l’application de la TVA sur la marge aux livraisons d’immeubles anciens bâtis et terrains à bâtir (« TAB ») est conditionnée au seul fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA. Pour les actes passés avec TVA sur le prix total une réclamation peut être envisagée.

RAPPEL DU CONTEXTE

La loi

Les règles applicables: 

• Les immeubles anciens bâtis (+ de 5 ans) sont en principe exonérés de TVA (art. 261 5-1° du CGI) ) sauf option (art. 260 5e bis du CGI);
• Les terrains à bâtir vendu par un assujetti (ex. : marchand de biens) sont en principe assujettis à la TVA sur le prix total (art. 257-I-2. du CGI).

Mais dans ces deux hypothèses, il est possible d’opter pour la TVA sur la marge (art. 268 du CGI).

Cet article prévoit toutefois que ce régime n’est applicable que lorsque l’acquisition initiale par le cédant n’a pas ouvert de droit à déduction (ex. : en cas d’acquisition auprès d’un particulier non assujetti ou d’acquisition exonérée). 

La base d’imposition à la TVA est égale à la différence entre le prix de revente et le prix d’achat.

La position de l’administration fiscale

La doctrine administrative considère que l’application du régime de la TVA sur marge serait également subordonnée à une condition d’identité entre le bien acquis et revendu.

Aux termes de quatre réponses ministérielles datant de 2016, l’administration précise que le régime de faveur ne peut s’appliquer que si les immeubles anciens bâtis et les « TAB » n’ont pas subi de changement quant à leur qualification juridique et leurs caractéristiques physiques entre l’achat et la revente.

Tel n’est pas le cas, selon elle, dans le cas d’un lot revendu comme « TAB » acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti ou en cas de division parcellaire intervenue entre l’achat et la revente entraînant de tels changements (ex. : modification des surfaces vendues).

Cette position a été assouplie récemment (cf. encadré) mais ajoute toujours à la loi.

REMISE EN CAUSE DE LA POSITION DE L’ADMINISTRATION

Désaveu de la doctrine fiscale par les juridictions du fond

L’administration a été désavouée par les juridictions du fond :

• La CAA de Lyon a jugé, les 20 décembre 2018, 7 mai, 25 juin et 27 août 2019, que « la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien ont été modifiées avant la cession est sans incidence sur l’application du régime de la TVA sur marge » ;
• La CAA de Marseille dans un arrêt du 12 avril 2019 a également précisé qu’ « il ne résulte pas de dispositions précédemment citées (art. 268 du CGI), qui sont claires, que cette division ferait obstacle à l’application de ce régime (TVA sur la marge) ou que celle-ci serait réservée, en cas de revente de TAB aux achats de biens constitués exclusivement de tels terrains ».

Que faire suite à ce désaveu ?

La CAA de Lyon a pris soin de rappeler dans ses quatre arrêts que la doctrine administrative « ne saurait légalement fonder une imposition ».
En attendant la validation du Conseil d’Etat, les professionnels de l’immobilier, qui réalisent des cessions de « TAB » issus de divisions d’ensembles immobiliers peuvent poursuivre leurs opérations en appliquant le régime de la TVA sur la marge.

En cas de rectifications pour défaut d’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu (terrain d’assiette revendu comme « TAB »), les professionnels peuvent contester la position de l’administration pour doctrine illégale, en ce que celle-ci rajoute à la loi (sur ce point, voir nos précédents bulletins : ici et ici).

Une demande de restitution de la TVA acquittée à tort sur le prix total peut également être envisagée dans le délai général de réclamation (31/12 N+2).Une telle réclamation devrait être soumise à un acte rectificatif.

Assouplissement (partiel !) de la position de l’administration

Par une réponse ministérielle du 17 mai 2018, le gouvernement est revenu partiellement sur sa doctrine fiscale, précisant que « il est admis, y compris pour les opérations en cours, dans le cas de l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble répondant aux conditions de l’article 268 du CGI qui n’a pas ouvert droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d’identité juridique est respectée ».

Désormais, le régime de la TVA sur la marge s’applique même si les caractéristiques physiques du bien sont modifiées (notamment par division parcellaire) entre son acquisition et sa cession.

Concrètement, cela signifie qu’un « TAB » acquis en tant que tel et revendu en plusieurs « TAB » après division serait éligible à la TVA sur marge. En revanche, un terrain d’assiette revendu comme TAB ne le serait pas.
RM Vogel, 17 mai 2018, n°04171

Cette position vient d’être confirmée dans une nouvelle réponse ministérielle.
RM Falorni, 24 septembre 2019, n°1835

Retour sur les modalités du contrôle exercé par l’administration sur la qualité du demandeur d’une autorisation d’urbanisme en copropriété.

« L’ATTESTATION DE QUALITE » FOURNIE PAR LE PETITIONNAIRE EST SUFFISANTE POUR OBTENIR UNE AUTORISATION D’URBANISME

L’attestation prévue par l’art. R. 423- 1 du CU suffit à établir la qualité du pétitionnaire

Dans sa rédaction en vigueur, l’article R.423-1 du code de l’urbanisme prévoit que les demandes d’autorisation d’urbanisme sont déposées par :

• le ou les propriétaires du terrain, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
• et, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire.

Le Conseil d’État estime qu’il n’appartient donc plus à l’administration de vérifier si le demandeur d’une autorisation d’urbanisme est, ou non, propriétaire de la parcelle de l’assiette du projet ou encore s’il disposait d’un titre l’habilitant à le faire.

Le copropriétaire n’a pas à fournir le PV d’AG des copropriétaires l’autorisant à réaliser les travaux

Cette jurisprudence est bien évidemment applicable à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme pour les travaux à réaliser sur les parties privatives ou sur les parties communes d’un immeuble en copropriété.

Le permis de construire étant délivré sous réserve du droit des tiers, la délivrance d’une attestation conforme aux dispositions de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme suffit, et l’administration n’est pas tenue de vérifier si le pétitionnaire dispose de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser de tels travaux. Le demandeur atteste seulement avoir la qualité de copropriétaire et/ou être autorisé à exécuter les travaux (CE, 15 février 2012, Mme Quennesson).

LA CONNAISSANCE D’UNE MANŒUVRE FRAUDULEUSE DU PETITIONNAIRE AUTORISE TOUTEFOIS L’ADMINISTRATION A LE SANCTIONNER

Le contrôle de la qualité du pétitionnaire par l’administration qui a connaissance d’une fraude

Le Conseil d’État a dernièrement jugé que « saisi d’une demande d’autorisation d’urbanisme dont le pétitionnaire atteste qu’il a qualité pour la déposer, le service instructeur n’est pas tenu de vérifier la validité de cette attestation mais est tenu de refuser l’autorisation s’il a connaissance d’informations de nature à établir une manœuvre frauduleuse » (CE, 23 mars 2015, req. n° 348261).

Immeubles en copropriété : le défaut de l’accord de l’AG n’est pas, à lui seul, constitutif d’une fraude

En matière de copropriété, la fraude serait constituée en présence d’une demande d’autorisation déposée par le pétitionnaire qui n’a pas la qualité de copropriétaire et qui passe outre leur refus, ou par un copropriétaire qui passe outre le refus de l’AG des copropriétaires et du juge civil (TA de Paris, 3 novembre 2011, req n°1003390). En tout état de cause, la fraude ne serait pas constituée tant que les voies de recours devant le juge judiciaire n’ont pas été épuisées.

Rappels :

Une fausse attestation de qualité, délivrée par le pétitionnaire, est susceptible d’être qualifiée de frauduleuse et d’entacher d’illégalité l’autorisation d’urbanisme délivrée, laquelle pourra, dès lors, être retirée à tout moment (CE, 15 février 2012, Mme Quennesson, req n° 333631).

A Noter :

Cependant, de simples erreurs ou omissions contenues dans l’attestation (R. 423-1 du CU) ne peuvent suffire à qualifier la demande de frauduleuse. A la lecture des jurisprudences rendues en la matière, la fraude serait par exemple constituée par le dépôt d’une demande d’autorisation, alors que le pétitionnaire :

• n’a aucun droit réel sur l’immeuble et qu’il a connaissance de l’opposition du propriétaire au projet (immeuble en location par exemple, CE, 6/12/2013, req. n° 354703) ;
• dispose d’un droit réel sur l’immeuble mais s’est déjà heurté au refus des autres titulaires de droits réels et, dans l’hypothèse où ce refus peut être surmonté par voie judiciaire, à celui du juge judiciaire qui ne lui a pas donné satisfaction (immeubles en copropriété, immeubles mitoyen, etc.).

Eu égard aux incertitudes existantes en la matière, il est déconseillé de tenter une régularisation en cours d’instruction de la demande d’autorisation (par l’obtention de l’autorisation de l’AG des coproprié- taires par exemple). Il est en conséquence recommandé au pétitionnaire de se prévaloir, dès le dépôt du dossier de demande, des autorisations de droit privé.

Construction de résidences universitaires : un point sur l’application des règles de stationnement et d’accessibilité

LES NOUVELLES DEROGATIONS CONCERNANT LA REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT

Limitation des obligations

Le nouvel article L. 123-1-13 du c.urb. instaure des limites à l’application du règlement des plans locaux d’urbanisme lors de la construction de résidences universitaires :

• il ne peut être exigé plus d’une place de stationnement par logement ;
• il ne peut être exigé plus de 0,5 place par logement si la résidence est située à moins de 500 mètres d’un moyen de transport public* ;

Ces dispositions sont applicables pour les demandes de permis de construire déposées depuis l’entrée en vigueur de la « loi Mandon » ainsi qu’aux demandes déposées avant cette date, en cours d’instruction.

Suppression possible des obligations de stationnement

L’alinéa 6 de l’article L. 123-1-13 du c.urb. prévoit que :

« Les plans locaux d’urbanisme peuvent, en outre, ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction des logements** mentionnés aux trois premiers alinéas ».

En d’autres termes, le législateur permet aux rédacteurs des PLU de ne pas exiger la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction de résidences universitaires.

RETOUR SUR LES NORMES APPLICABLES EN MATIERE D’ACCESSIBILITE AUX PERSONNES HANDICAPEES

Exigences assouplies pour les résidences gérées et entretenues de manière permanente

Le Décret du 14 mars 2014 (no 2014- 337) instaure un régime d’accessibilité assoupli pour la construction de logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière et dont la gestion et l’entretien sont organisés et assurés de façon permanente (R. 111- 18-2 II C. const). Il s’applique lors de la construction de résidences universitaires remplissant ces conditions.

Pour bénéficier de ce régime, un dossier administratif doit être transmis au Préfet. Il veille à ce que l’établissement soit géré de manière permanente et que les logements soient destinés à la location temporaire/saisonnière.

Nature des assouplissements aux normes d’accessibilité

L’arrêté du 14 mars 2014(ETLL1404845A) précise les modalités d’application de l’article R. 111-18-2 II du C. contr. :

• pour tous les logements , des normes minimales assouplies : toute personne handicapée doit pouvoir visiter le logement, –> le logement doit pouvoir être occupé par une personne sourde, malentendante, aveugle, malvoyante ou présentant une déficience mentale.
• pour au moins 5 % des logements , des prestations supplémentaires doivent être réalisées afin que toute personne handicapée puisse, sans travaux préalables, accéder à toutes les pièces du logement.

• L’article L. 631-12 du code de la construction définit ainsi la résidence universitaire :

« La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs (…) Le contrat de location a une durée maximale d’un an ».

* Au sens de l’article L. 123-1- 13 du c.urb., un moyen de transport public concerne :

1. Une gare, une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre ;
2. une desserte de qualité.

** L’article vise les logements locatifs financés par l’Etat, les établissements pour personnes âgées et les résidences universitaires.