Les résidents fiscaux français sont astreints à une obligation de déclaration des comptes ouverts à l’étranger. Avec le développement des offres de prestations de services bancaires et financiers en ligne, cette obligation concerne de plus en plus de contribuables. Nous détaillons dans le présent bulletin les comptes et contrats concernés, ainsi que les sanctions auxquelles s’exposent les contrevenants.

Une obligation étendue en réponse au développement de l’offre « fintech »

L’obligation de déclaration des comptes détenus à l’étranger par des contribuables français n’est pas nouvelle, le premier texte datant de 1990 mais concernait surtout les comptes bancaires « classiques ». Le développement relativement récent de nouvelles offres bancaires et financières (néo-banques, open banking, plateformes de courtage, financements participatifs), communément appelées « fintech », a conduit l’administration fiscale à étendre le champ des obligations déclaratives. En effet, un grand nombre de ces nouveaux acteurs bancaires et financiers est implanté à l’étranger (N26 en Allemagne, Revolut en Lituanie…) et entre donc dans le champ d’application de l’obligation déclarative. Le développement des cryptoactifs (cryptomonnaie et NFT notamment) a également induit une nouvelle extension du champ de l’obligation déclarative des comptes détenus à l’étranger.

Une obligation déclarative aux larges contours

Cette obligation de déclaration, à remplir en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu annuelle, s’impose aux résidents fiscaux français :

• Pour les comptes « ouverts, détenus, utilisés ou clos à l’étranger» au cours de l’année d’imposition (CGI, art. 1649 A). Étant précisé que cette obligation concerne tous les comptes ouverts auprès d’établissements bancaires, mais également de tout organisme ou personne (dont les notaires étrangers par exemple).
• Depuis 1990, pour les contrats de capitalisation ou de placements (dont les assurances-vie) ouverts et détenus à l’étranger, ainsi que les opérations réalisées sur ces comptes au titre de l’année en cours (CGI, art. 1649 AA).
• Depuis le 1er janvier 2020, pour les « comptes d’actifs numériques (…) ouverts, détenus, utilisés ou clos» dans l’année auprès d’organismes établis à l’étranger (CGI, art. 1649 bis C).

Cette obligation déclarative s’impose de manière particulièrement large, puisqu’elle implique la déclaration des comptes et contrats ouverts ou détenus à l’étranger quand bien même ceux-ci n’auraient pas été utilisés ou seraient totalement vides. Les contribuables doivent utiliser le formulaire n°3916 – 3916 bis, ou remplir l’annexe correspondante lors du dépôt des déclarations en ligne.

Une obligation sanctionnée strictement

Une double sanction est prévue en cas de non-respect de ces obligations, d’une part via l’application automatique d’amendes, de l’autre par la possibilité d’application d’un redressement sur les revenus non déclarés les cas échéant. S’agissant des comptes bancaires ainsi que des contrats de capitalisation ou de placement détenus à l’étranger, l’absence de déclaration est sanctionnée par une amende de 1.500 € par compte non déclaré lorsque celui-ci n’a pas servi à percevoir des revenus imposables. Cette amende est portée à 10.000 € si l’organisme dépositaire est situé dans un État ou territoire non coopératif. S’agissant des comptes d’actifs numériques, la non-déclaration est sanctionnée par une amende de 750 € par compte (portée à 1.500 € si le montant des actifs détenus par le biais du compte étranger est supérieur à 50.000 € à un moment quelconque de l’année). Les omissions ou inexactitudes sont quant à elles sanctionnées par une amende de 125 € par erreur commise, dans la limite de 10 000 € par déclaration. Notez enfin que la non-déclaration des comptes et contrats ouverts à l’étranger emporte l’application d’une présomption qui consiste à considérer toutes les sommes qui transitent par lesdits comptes comme imposables. Les droits supplémentaires éventuellement dus peuvent dans ce cas faire l’objet de majorations pouvant s’élever jusqu’à 80 %. Il appartient alors au contribuable d’être en mesure de prouver que les sommes déposées sur ces comptes ne constituent pas des revenus imposables, tâche qui n’est pas forcément aisée.

Le développement de la communication des informations

Dans le cadre du développement de la législation européenne et nationale dite « KYC » (Know Your Customer), de plus en plus de plateformes poursuivent leur mise en conformité avec la réglementation de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Dans ce contexte, la coopération entre les fintech et l’administration fiscale est amenée à se renforcer dans les prochaines années.

Une possibilité de régularisation

Si vous avez omis de déclarer un compte ou un contrat détenu à l’étranger, vous pouvez régulariser votre situation. Que le compte ou le contrat ait ou non été utilisé pour la perception de revenus normalement imposables, le recours à un avocat est conseillé. La régularisation volontaire de la situation des contribuables, preuve de bonne foi, peut faire l’objet d’une négociation avec l’administration fiscale afin d’atténuer les sanctions prévues par les textes. Les délais de prescription varient entre 3 et 10 ans suivant les situations.

Dans une décision en date du 25 avril 2022 1, la cour administrative d’appel de Marseille s’est prononcée sur l’application d’un délai raisonnable indicatif d’un an à l’introduction d’un recours en contestation de la validité du contrat administratif (recours dit « Tarn-et-Garonne ») en l’absence de mesure de publicité appropriée mise en œuvre par la personne publique contractante. Ce faisant, le juge administratif franchit un pas de plus vers la sécurité juridique des contrats administratifs, au détriment de la possibilité pour les tiers de les contester dans le temps. Si cette solution venait à être confirmée par la plus haute juridiction administrative, il pourrait en être terminé de la possibilité de contester indéfiniment la validité d’un contrat administratif dont les modalités de publicité ont été irrégulièrement mises en œuvre. La décision récente de la cour administrative d’appel de Marseille constitue donc un signal fort, en ce qu’elle tend vers l’extension de la notion de délai raisonnable au contentieux de la validité des contrats administratifs (I.), tout en maintenant la possibilité pour le concurrent évincé de demander sans autre délai que celui de la prescription quadriennale de droit commun la réparation de son préjudice né de la signature du contrat (II.).

I. UN DÉLAI RAISONNABLE D’UN AN APPLIQUÉ AU RECOURS EN CONTESTATION DE LA VALIDITÉ DU CONTRAT

Un « délai raisonnable » qui s’étend…

En 2016, l’arrêt Czabaj (CE, 13 juillet 2016,
n° 387763) opérait une véritable révolution, en considérant qu’une décision administrative individuelle non ou mal notifiée ne pouvait être attaquée indéfiniment, puisqu’au contraire un délai de recours raisonnable indicatif d’un an devait être appliqué. Cette solution, visant à protéger, en vertu du principe de sécurité juridique, des situations consolidées dans le temps, a été progressivement étendue à d’autres domaines, telles que les décisions implicites de rejet (CE, 18 mars 2019, n°417270) les titres exécutoires (CE, 9 mars 2018, n°401386) ou encore les permis de construire (CE, 9 novembre 2018, n° 409872). Mais, jusqu’ici, il n’en est rien pour le contentieux des contrats administratifs. Si le code de justice administrative prévoit que, en l’absence de publication de l’avis d’attribution, le délai d’introduction d’un référé contractuel est de six mois à compter de la signature du contrat– au lieu d’un mois à compter de sa publication – (article R. 551-7 CJA), aucune disposition similaire n’existe concernant le recours en contestation de la validité du contrat, d’origine jurisprudentielle.

… jusqu’au recours « Tarn-et-Garonne »

Des décisions isolées de tribunaux administratifs avaient déjà appliqué un délai raisonnable d’un an à l’introduction d’un recours « Tarn-et-Garonne » en l’absence de mesure de publicité appropriée. (TA La Réunion, 19 octobre 2016, n°1601022 ; TA Lille, 15 octobre 2019, n° 1706673). L’application de cette solution restait cependant fort incertaine. La décision commentée du 25 avril 2022 vient lui donner une force nouvelle, puisqu’elle marque sa première application explicite par une CAA. En l’espèce, un concurrent évincé demandait l’annulation d’un marché public, dont la publicité était considérée irrégulière en ce qu’elle n’indiquait pas les modalités de consultation du contrat. La CAA de Marseille, après avoir logiquement écarté le délai de deux mois (voir    ) du fait de l’irrégularité de la publicité, a appliqué, dans un considérant remarqué, un délai raisonnable ne pouvant, en règle générale, excéder un an (point 5) aux conclusions contestant la validité du contrat. En l’espèce, le requérant ayant introduit sa requête plus d’un an après la publication de l’avis d’attribution lacunaire, les conclusions en contestation de la validité du marché public ont été rejetées comme tardives.

II. UN DÉLAI RAISONNABLE QUI NE S’APPLIQUE PAS À LA RÉPARATION DU PRÉJUDICE DU CONCURRENT ÉVINCÉ

L’absence de délai raisonnable pour la mise en jeu de la responsabilité de l’administration…

L’arrêt commenté est également intéressant en ce qu’il étend au champ du contentieux contractuel le cas dans lequel il était déjà prévu, pour les décisions individuelles, que le délai raisonnable ne saurait s’appliquer. Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle un autre délai de prescription est prévu par la loi. A ce titre, il avait déjà été jugé que le délai raisonnable d’un an ne pouvait s’appliquer aux recours tendant à la mise en jeu de la responsabilité de l’administration (CE, 17 juin 2019, n° 413097). Et pour cause, la prise en compte de la sécurité juridique est assurée, pour ce type de recours, par l’existence d’un délai de prescription de quatre ans prévu par la loi du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur les personnes publiques. Dans notre affaire, la société requérante ayant, en parallèle de son recours en contestation de la validité du marché public, mis en jeu la responsabilité de la personne publique contractante afin de voir indemnisé son préjudice, la décision commentée a utilement rappelé que « La règle mentionnée précédemment au point 53 ne trouve pas à s’appliquer aux recours tendant à la mise en jeu de la responsabilité d’une personne publique (…) » (point 8).

…et pour l’introduction de conclusions à fins indemnitaires

Dans un avis du 11 mai 20114 , le Conseil d’État avait considéré que la présentation de conclusions indemnitaires par le concurrent évincé, que celles-ci soient accessoires ou qu’elles fassent l’objet d’un recours distinct, n’était pas soumis au délai de deux mois. En effet, le concurrent évincé est libre de formuler, dans le délai de prescription quadriennale de droit commun, une demande chiffrée et motivée à la personne publique, et, le cas échéant, d’attaquer la décision de refus de celle-ci. Dans la décision commentée, la CAA de Marseille a rappelé cette règle (point n°7) et n’a donc appliqué ni le délai de deux mois, ni celui dit « raisonnable » d’un an aux conclusions indemnitaires de la requérante. Lesdites conclusions ont été considérées comme recevables, et la cour a pu octroyer une indemnisation au concurrent évincé, après avoir constaté qu’il présentait des chances sérieuses de remporter le marché. Ainsi, si l’extension du délai raisonnable d’un an au recours Tarn-et-Garonne protège le contrat lui-même, il ne vient nullement restreindre dans le temps la possibilité pour les tiers de mettre en jeu la responsabilité de la personne publique et de formuler une demande indemnitaire à son encontre, dans le respect du cadre procédural prévu.

Qu’est-ce que le recours  « Tarn-et-Garonne » ?

Le recours dit « Tarn-et-Garonne », du nom de la jurisprudence l’ayant consacré (CE, 04/042014, Département Tarn-et-Garonne, n° 358994), permet à tout tiers justifiant d’un intérêt lésé de contester la validité d’un contrat administratif. Il s’agit d’un recours de plein contentieux devant, en principe, être introduit dans un délai de deux mois à compter de l’accomplissement des mesures de publicité appropriées. Les sanctions prononcées par le juge peuvent aller jusqu’à l’annulation totale du contrat.

Point de vigilance : la décision commentée fait courir le délai raisonnable d’un an à compter de la publication de l’avis d’attribution lacunaire. Ainsi, l’on peut s’interroger sur l’application d’un tel délai en l’absence totale d’avis d’attribution. Et pour cause, sous l’empire de la jurisprudence Tropic, il avait déjà été jugé que l’absence d’avis d’attribution engendrait l’absence de départ des délais de recours 2.

Quelques précisions :

1 – CAA Marseille, 25 avril 2022, n°19MA05387

(décision commentée)

2 – CAA Lyon 5 mai 2011, Société SMTP, n°10LY00134

3 – l’application du délai raisonnable d’un an, comme vu précédemment

4 – CE, avis, 11 mai 2011, n° 347002

En dépit de nombreux ouvrages de défense contre la mer, environ 20% du littoral français subit l’érosion côtière. Ainsi et afin de s’adapter à ce phénomène, lequel est amplifié par les effets du réchauffement climatique, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience » vient renforcer les compétences et la responsabilité des collectivités territoriales en matière de planification de la gestion du recul du trait de côte, jusque-là traitée principalement par l’Etat dans le cadre des plans de prévention des risques (PPRN, PPRI, PPRSM).

En outre, si la loi Climat et résilience apporte les outils nécessaires à la maîtrise de l’urbanisation future, elle apporte peu de solutions (hormis le droit de préemption, cf. notre bulletin et le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière (1)) sur les actions à mener dans les zones déjà construites et concernées par le risque de recul du trait de côte.

I.L’OBLIGATION POUR CERTAINES COMMUNES LITTORALES DE TRADUIRE LA GESTION DU RECUL DU TRAIT DE COTE AU SEIN DE LEURS DOCUMENTS D’URBANISME

La liste des communes littorales concernées est fixée par décret

La loi Climat et Résilience prévoit l’établissement d’une liste de communes visées par le recul du trait de côte.

Cette liste est établie après consultation des conseils municipaux des communes, et des avis rendus par le conseil national de la mer et des littoraux et du comité national du trait de côte (art L. 321-15 c. env), selon des critères homogènes dont la vulnérabilité du territoire et la connaissance des biens et activités exposés à un tel phénomène (art L. 321-1 c. env).

Le décret n°2022-750 établissant la liste des 124 communes concernées a été publié le 29 avril 2022.

Si cette liste comprend actuellement les communes littorales ayant délibéré favorablement à leur intégration, il pourrait être prochainement modifié afin d’élargir la liste à certaines communes littorales ayant délibéré défavorablement ou pas encore délibéré (2).

La définition de zones d’exposition au recul du trait de côte par les communes concernées

Les communes littorales listées auront la faculté ou l’obligation d’établir une carte locale d’exposition au recul du trait de côte selon qu’elles sont couvertes ou non par un PPRL (3) (à la date d’entrée en vigueur de la liste, à savoir le 29 avril 2022 ; cf. art L. 121-22-1 c. urb).

Par ailleurs, toutes les communes incluses dans la liste devront, au plus tard le 29 avril 20264, délimiter au sein de leur PLU et/ou de leur carte communale des zones d’exposition au recul du trait de côte à horizon 0-30 ans et à horizon 30-100 ans (cf. art L. 121-22-1-2 c. urb) (5) via la procédure de modification de droit commun ou simplifiée (6).

A défaut d’approbation du document d’urbanisme dans les délais, une « carte de préfiguration » des zones d’exposition sera adoptée par l’autorité compétente (commune ou EPCI ; art. L. 153-8 c. urb) et applicable jusqu’à l’entrée en vigueur du document d’urbanisme modifié. En pareille hypothèse, l’autorité compétente pourra surseoir à statuer (7) sur les demandes d’autorisation situées dans les zones préfigurées (art L. 424-1 c. urb).

II. UNE LIMITATION DES DROITS A CONSTRUIRE DANS LES ZONES EXPOSEES AU RECUL DU TRAIT DE COTE

Une constructibilité limitée dans les zones exposées à moyen terme (à horizon 0-30 ans)

Dans les zones d’exposition à horizon 0-30 ans des futurs PLU et cartes communales, qui correspondent aux secteurs les plus exposés au risque de recul du trait de côte, (l’art. L. 121-22-4 c. urb), précise que pourront être autorisées:

• – dans les espaces urbanisés, les travaux de réfection et d’adaptation des constructions existantes, ainsi que les installations nécessaires à un service public ou à une activité exigeant la proximité de l’eau, à condition que la capacité d’adaptation des constructions ne soit pas augmentée et que ces dernières soient démontables ;
• – dans les espaces non urbanisés, les constructions ou installations nécessaires à un service public ou à une activité exigeant la proximité de l’eau à condition d’être démontables.

L’absence de définition des notions « d’espace urbanisé » et de « capacité d’habitation » dans les textes législatifs apparaît toutefois susceptible de soulever certaines difficultés pratiques au moment de leur application.

Une possibilité de construire de façon non pérenne dans les zones exposées à long terme (à horizon 30 -100 ans)

Dans les zones d’exposition à horizon 30-100 ans, les nouvelles constructions seront autorisées mais devront être démolies lorsque le recul du trait de côte sera tel qu’à horizon de trois ans, les personnes ne seront plus en sécurité (cf. art L. 122-22-5 c. urb).

Afin d’assurer la mise en œuvre concrète de cette obligation de démolition et de remise en état, la loi prévoit que les autorisations d’urbanisme devront fixer le montant prévisionnel du coût de la démolition et de la remise en état du terrain (8). En ce sens, le pétitionnaire devra, pour obtenir son autorisation, consigner la somme correspondante auprès de la caisse des dépôts et des consignations (art L. 121-22-5 c. urb).

Aussi, afin de parer le risque inhérent à la méconnaissance de cette obligation, la loi confie aux maires un pouvoir de police spéciale en la matière, en leur permettant notamment d’ordonner par arrêté, la démolition et la remise en état sous la responsabilité et aux frais du propriétaire, et en cas de carence de ce dernier, de procéder aux travaux d’office (9).

Quelques précisions

1. Créé par l’ordonnance n°2022-489 du 6 avril 2022
2. Il ressort de la consultation publique relative au décret n°2022-750 du 29 avril 2022 qu’une révision de ce dernier pourrait intervenir dès juillet 2022.
3. Les communes listées qui ne sont pas couvertes par un PPRL sont dans l’obligation d’établir une carte locale d’exposition au recul du trait de côte. Au contraire, les communes couvertes par un PPRL ont la simple faculté d’établir une telle carte.
4. L’art L. 121-22-3 c. urb vise un délai de 3 ans à compter de la délibération d’engagement de la procédure de d’évolution qui doit intervenir dans le délai d’un an à compter de la publication du décret fixant la liste des communes visées à l’art L. 321-15 c. urb.
5. En l’absence de PLU ou de carte communale, l’autorité compétente doit avoir engager la procédure d’élaboration avant le 29 avril 2023 (art. L. 121-22-10 c. urb).
6. Toutefois, il apparaît nécessaire de mettre en perspective le recours à cette dérogation avec les obligations européennes en matière de droit à la participation du public (Convention d’Aarhus). Ainsi, pour éviter le risque contentieux, il ne peut qu’être conseillé aux communes d’appliquer ces obligations.
7. Le sursis à statuer permet à l’autorité compétente de différer dans le temps, la réponse à apporter à une demande d’autorisation d’urbanisme pour éviter qu’une opération d’aménagement, des travaux publics ou l’exécution d’un futur plan local d’urbanisme ne soient compromis.
8. Il nous semble que ce point pourrait susciter un certain nombre de contentieux.
9. En obtenant la déconsignation progressive des sommes auprès de la caisse des dépôts et des consignations.

Abréviations

c. urb: code de l’urbanisme

c. env: code de l’environnement

EPCI: établissement public de coopération intercommunale

PLU: Plan local d’urbanisme

PPRL: Plan de prévention des risques littoraux

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu amène à reconsidérer le calendrier habituel des investissements en déficit foncier (« DF ») ou Monument Historique (« MH ») : contrairement à la situation antérieure où un investissement ne produisait ses effets fiscaux qu’au mois de septembre de l’année suivant celle de sa réalisation, il est désormais possible de bénéficier d’une économie d’impôt immédiate voire même antérieure à tout paiement tant du prix de vente du bien que des travaux y afférents.

Quand réaliser son investissement DF ou MH ?

L’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu a induit un changement majeur :

• Jusqu’alors, la réalisation d’un investissement au cours d’une année N ne produisait ses effets que lors de la régularisation de l’impôt sur le revenu N en septembre de l’année N+1, sauf à solliciter dès le mois de janvier N+1 une modulation à la baisse des acomptes versés. C’est pourquoi, afin de limiter autant que possible l’effort de trésorerie, ces investissements étaient généralement réalisés au cours du mois de décembre N.
• Désormais, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu  permet un effet immédiat : dans la même logique d’optimisation de l’effort de trésorerie, il est donc préférable de prendre position dès le mois de janvier pour solliciter une modulation à la baisse du taux de prélèvement à la source et/ou du montant des acomptes prélevés. 

Le mécanisme du prélèvement à la source se révèle donc particulièrement intéressant en ce qu’il permet, conformément au souci de contemporanéité de l’impôt, un effet fiscal immédiat au titre de l’année en cours.

A partir de quand solliciter une modulation à la baisse ?

S’il convient idéalement de se positionner dès le mois de janvier pour tirer au mieux profit du prélèvement à la source, cela n’implique pas pour autant nécessairement devoir acquérir définitivement son bien et acquitter ses dépenses de travaux dès cette date.

En effet, et en application du principe d’annualité de l’impôt, il est tout à fait envisageable, dès le mois de janvier, de ne régulariser qu’un compromis de cession tout en sollicitant immédiatement une modulation à la baisse du taux de prélèvement à la source sans attendre la signature de l’acte authentique ni a fortiori d’acquitter les dépenses de travaux. 

Ainsi, mieux qu’un effet immédiat, c’est un effet par anticipation qui peut être désormais envisagé même si, dans cette hypothèse, l’investisseur devra s’assurer d’être en mesure de pouvoir effectivement réaliser son investissement au plus tard le 31 décembre de l’année en cours.

Comment solliciter une modulation à la baisse ?

Le taux applicable au 1er janvier N étant fixé en fonction des revenus de l’année N-2 déclarés en N-1, il est possible d’en demander la modulation – à la hausse comme à la baisse – dès lors que l’estimation des revenus imposables de l’année en cours différerait de ceux de l’année N-2 (servant de référence). A défaut, la régularisation (positive ou négative) n’interviendrait qu’après la déclaration des revenus N en N+1.

Ces demandes de modulations doivent se faire par le biais de l’espace particulier du site impots.gouv.fr. Le contribuable doit déclarer une estimation de l’ensemble de ses revenus au titre de l’année en cours en tenant compte du montant du déficit foncier ou monument historique : l’administration fiscale calculera alors elle-même un nouveau taux et/ou un nouveau montant d’acomptes sur la base de cette estimation, lequel s’appliquera au plus tard (et dans la pratique souvent plus rapidement) à compter du troisième mois suivant celui de la demande et jusqu’au 31 décembre de l’année en cours.

Points d’attention

> La réalisation de modulations à la baisse excessives est passible de sanctions financières proportionnelles à l’excès commis.

> La possible modulation à la baisse en cas de réalisation d’un investissement DF ou MH n’est en revanche pas transposable aux investissements procurant une réduction d’impôt tel les régimes Pinel et Malraux notamment (§20 du BOI-IR-PAS-20-30-20-10).

Les profils intéressés par ces modulations à la baisse

Concernant les investissements en déficit foncier : les contribu-ables déclarant des revenus fonciers nets substantiels.

Concernant les investissements « monument historique » : les contribuables percevant d’im-portants revenus soumis au barème de l’IR.

Bon à savoir

Une modulation à la baisse entraîne automatiquement la mise à jour de l’assiette de l’acompte dû au titre des prélèvements sociaux (art. L136-6-1 du CSS) : déclarer un investissement DF ou MH permettra donc d’économiser tant les acomptes d’IR que ceux de prélèvements sociaux dus sur les revenus fonciers.

A rebours de la position de l’administration fiscale, le CE dans un arrêt du 9 septembre 2020 n°439143 énonce que l’option pour la TVA par un bailleur concernant un local nu à usage professionnel n’a pas pour effet de soumettre à la TVA les autres locaux de même nature au sein du bâtiment. 

UNE OPTION POUR LA TVA QUI S’EXERÇAIT GLOBALEMENT PAR IMMEUBLE (« TOUT OU RIEN »)

Une option appliquée à l’ensemble des locaux

La location de locaux nus à usage professionnel est par principe exonérée de TVA (art. 261 D du CGI), cependant une option est ouverte pour le bailleur qui peut opter pour son application.

Cette option résulte de l’article 260, 2° du CGI qui dispose que “peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : […] Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ».

L’art. 193 annexe II du CGI (disposition règlementaire) prévoit par ailleurs que: «Dans les immeubles ou ensembles d’immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option en application du 2° de l’article 260 du code général des impôts et d’autres locaux, l’option ne s’étend pas à ces derniers mais elle s’applique globalement à l’ensemble des locaux de la première catégorie »

Cette option permet au bailleur de récupérer la TVA grevant les charges ou les travaux des locaux loués.

La doctrine confirme que l’option couvre tous les locaux éligibles dans un immeuble

L’administration confirme la lettre de l’art. 193 ann. II du CGI en précisant «L’option exercée par ces personnes couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans un immeuble donné. » (BOI-TVA-CHAMP-50-10§120).

Pour autant, certains contribuables ne partageaient pas cette interprétation.

C’est le cas de la SCI E, qui détenait un immeuble de deux étages et n’avait opté pour la TVA que pour un local professionnel loué nu (et non pour deux autres locaux professionnels pour lesquels le preneur ne récupérait pas la TVA).

L’administration qui réprouvait cette « sectorisation » avait notifié des rappels de TVA pour les deux locaux non soumis (sur la base de l’art. 193 ann. II).

…PEUT DÉSORMAIS S EXERCER LOCAL PAR LOCAL (« AU CAS PAR CAS »)

Une option pour un local seulement validée par le Conseil d’Etat

Le CE confirme une décision libérale de la CAA de Nancy et précise que les dispositions de l’art 193 annexe II du CGI ne peuvent imposer au propriétaire d’un immeuble au sein duquel il loue plusieurs locaux nus professionnels de soumettre la totalité de ces locaux à la TVA, en se basant de la réglementation européenne.

En effet, la possibilité d’opter prévue à l’art 260, 2e du CGI est une transposition de la la directive TVA de l’UE. Or, en application de la jurisprudence de la CJUE les Etats ne peuvent étendre la portée de l’assujettissement à la TVA à des locaux pour lesquels le bailleur n’a pas opté.

La cour en a « déduit que cette option n’avait pas eu pour effet de soumettre également à la taxe les autres locations réalisées par la société intéressée dans le même bâtiment ».

Le CE relève enfin que l’option désignait sans équivoque le local professionnel et le bail y afférent.

Un arbitrage à réaliser local par local

Les bailleurs peuvent ainsi bénéficier d’une plus grande souplesse, leur permettant d’opter pour la TVA dans le cadre d’une location à un preneur récupérateur de TVA sans être obligés d’opter dans le cas contraire (et éviter un surcoût de 20% pour le preneur).

En revanche, le bailleur qui aura exercé une ou plusieurs options concernant seulement certains de ses locaux verra son droit à déduction de la TVA réduit (nécessairement partiel du fait que la dépense – ex. : charges courantes sur l’immeuble – sera affectée à des lots loués en TVA et des lots exonérés) ce qui peut avoir une incidence importante si celui-ci réalise des travaux sur le bien.

Chaque bailleur devra réaliser un travail d’analyse afin de comparer le coût des deux solutions (option ou non) à intégrer dans le cadre de la négociation du loyer avec le preneur.

Quid des options déjà passées ?

L’option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la 9ème année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée (art. 194 ann. II du CGI).

Une fois passé ce délai, celle-ci s’applique autant de temps qu’elle n’est pas dénoncée.

Un bailleur peut tout à fait dénoncer l’option initiale puis l’exercer à nouveau. Il devra être précisé si dans cette hypothèse, la nouvelle option peut intégrer ou non l’arbitrage local par local ou s’il faut attendre le délai de 9 ans pour dénoncer l’option avant d’en reformuler une « arbitrée ».

L’option doit être expresse et non équivoque

La notification de l’option doit se faire au SIE compétent en LRAR en visant expressément le local au sein de l’immeuble et en fournissant le bail (ou promesse de bail) correspondant.

La facturation au preneur de la TVA ne peut être assimilée à l’exercice d’une option.

Dans une décision du 20 octobre 2020, le Conseil d’Etat clarifie la portée d’une dispense d’évaluation environnementale à l’aune du décret du 4 juin 2018, à propos d’un arrêté préfectoral autorisant l’extension de la superficie d’un projet d’aménagement d’un complexe sportif de 4,4 à 10,2 hectares. Après avoir relevé que le projet initial, autorisé sur le fondement de l‘article L. 214-3 du code de l‘environnement (autorisation « loi sur l’eau »), avait été dispensé d’évaluation environnementale, le Conseil d’Etat a jugé qu’une telle évaluation était nécessaire dès lors que le projet entrait, en raison de sa modification, parmi les travaux, constructions ou opérations d’aménagement soumis à évaluation environnementale systématique sur le fondement de la rubrique n° 39 du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement. Il suspend ainsi l’exécution de l‘arrêté préfectoral concerné (CE, 20 octobre 2020, n° 433404).

I. L’APPLICATION STRICTE, PAR LE CONSEIL D’ÉTAT, DU RENFORCEMENT DE L’OBLIGATION D’ÉVALUATION ENVIRONNEMENTALE OPÉRÉ PAR LE DÉCRET DU 4 JUIN 2018

Le renforcement de l’obligation de soumission des projets à évaluation environnementale

Dans sa version antérieure au décret du 4 juin 2018, la rubrique n° 39 du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement¹ contenait une réserve selon laquelle les composantes d’un projet donnant lieu à un permis d’aménager, un permis de construire ou à une procédure de ZAC n’étaient pas concernées par cette rubrique « si le projet dont elles font partie fait l’objet d’une étude d’impact ou en a été dispensé à l’issue d’un examen au cas par cas ».

Une telle dispense semblait ainsi prévaloir, comme l’a considéré le juge des référés du TA d’Amiens en l’espèce, quand bien même un projet déjà autorisé faisait, par la suite, l’objet d’une modification ou d’une extension de ses composantes le faisant entrer dans le champ de la rubrique n° 39 qui soumet les projets à évaluation environnementale systématique.

Le décret du 4 juin 2018 a cependant renforcé l’obligation d’évaluation environnementale en abrogeant cette réserve et ainsi  clarifié l’avenir d’une dispense obtenue au regard du projet initial.

La suspension d’un projet modifié en l’absence d’évaluation environnementale

Le Conseil d’Etat en tire les conséquences dans la décision commentée, en jugeant qu’une nouvelle évaluation environnementale était nécessaire compte tenu de la modification notable d’un projet d’aménagement, dont les nouvelles caractéristiques le faisaient entrer dans le champ d’application de la rubrique n° 39 du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, le soumettant à évaluation environnementale systématique².

Lors de la demande et de l’autorisation portant sur la modification du projet de complexe sportif, les nouvelles obligations issues du décret du 4 juin 2018 étaient déjà en vigueur, de sorte que le juge des référés du tribunal administratif d’Amiens s’est fondé à tort sur la « réserve » antérieurement applicable en jugeant que le projet modifié n’était pas soumis à évaluation environnementale en raison de la dispense octroyée sur le projet initial. En l’absence d’évaluation environnementale, le Conseil d’Etat suspend donc l’exécution de l’arrêté préfectoral portant modification du projet de complexe sportif, en se fondant sur l’article L. 122-2 du code de l’environnement³.

II. LA NÉCESSAIRE ANTICIPATION, PAR LES PORTEURS DE PROJETS, EN CAS DE MODIFICATION D’UN PROJET ANTÉRIEUREMENT DISPENSÉ D’ÉVALUATION ENVIRONNEMENTALE

Le caractère éphémère de la dispense d’évaluation environnementale

Le CE précise utilement qu’un projet donnant lieu à autorisation au titre de la loi sur l’eau peut être concerné par la rubrique n° 39 du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement dès lors qu’il correspond à l’un de ceux visés à l’article L. 122-1, I. C. env.

En l’espèce, dans la mesure où « le projet ainsi modifié constitue une […] extension d’un projet déjà autorisé qui le fait entrer, pris dans sa totalité, parmi les travaux, constructions et opérations dont le terrain d’assiette couvre une superficie supérieure ou égale à 10 ha », il devait faire l’objet d’une évaluation environnementale systématique⁴.

Une dispense d’évaluation environnementale octroyée après un examen au cas par cas⁵ ne peut donc pas être tenue pour acquise, ce qui paraît logique eu égard à l’importance que revêt cette évaluation, puisqu’elle permet de recueillir les données présentes sur le site et d’évaluer les effets du projet en cause, constituant ainsi une garantie indéniable tant pour l’environnement que pour le public.

La vigilance nécessaire à l’égard des modifications apportées aux projets

Dès lors que les modifications ou extensions de projets déjà autorisés sont susceptibles de faire entrer ces derniers, dans leur totalité, dans les seuils fixés par le tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, il convient de toujours s’interroger sur l’ampleur de la modification et ses impacts sur l’état initial de l’environnement.

Rappels & Précisions

¹  La rubrique 39 du tableau annexé à l’art. R. 122-2 du code de l’environnement prévoit les seuils au-delà desquels les projets de travaux, constructions et opérations d’aménagement relèvent de la procédure d’évaluation environnementale systématique ou au cas par cas.

Pour un projet relevant de la procédure au cas par cas, l’autorité en charge de l’examen peut décider, à l’issue de celui-ci, de soumettre le projet à évaluation environnementale ou, au contraire, de l’en dispenser en l’absence d’incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine (art. R. 122-3-1 C. env.).

² A partir du 1er janvier 2021, les critères de soumission de ces projets à évaluation environnementale systéma-tique sont modifiés (Cf. notre bulletin du 25/11/20).

³ L’article L. 122-2 du code de l’environnement autorise le juge des référés, saisi d’une demande de suspension d’une décision autorisant un projet, à faire droit à cette demande de suspension dès lors que l’absence d’étude d’impact du projet -qui y était soumis- est constatée.

⁴ Le Conseil d’État juge, dans une même logique, qu’un projet d’aménagement de places de stationnements, bien que faisant partie d’un projet plus vaste qui ne relève d’aucune des rubriques du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, doit être soumis à évaluation environnementale dès lors qu’il entre dans l’une des rubriques de ce tableau (CE, 1^er juillet 2020, n° 423076, Tab. Leb.).

⁵ La présentation d’un dossier complet à l’autorité en charge de l’examen au cas par cas est indispensable dans la mesure où, en cas de recours contentieux ultérieur, un moyen soulevant l’absence d’évaluation environnementale obliga-toire pourrait être soulevé et une erreur manifeste d’appréciation de l’autorité chargée de l’examen du cas par cas retenue (v. CE, 19 juin 2015, n° 386291, Rec. Leb.).

Précisant sa jurisprudence et rejoignant en cela notre analyse (cf. bulletin du 02/09/2020) en faisant une application rigoriste de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme,  le Conseil d’Etat juge que l’autorité compétente « ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public et ce, alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation ». Dès lors, sont illégaux, tout à la fois, le PC délivré de manière tacite sur un tel ERP et l’arrêté qui ne mentionnerait pas expressément l’obligation au sein du dispositif articulé.

I. PERMIS DE CONSTRUIRE ET AUTORISATION DE TRAVAUX SUR UN ERP : UNE SIMPLIFICATION MANQUÉE

 

A. Autorisation de travaux sur un ERP et permis de construire : l’unicité de la demande

Dans une volonté de simplification des autorisations d’urbanisme, l’exécutif a souhaité, par une première ordonnance du 8 décembre 2005, que le permis de construire tienne lieu de l’autorisation exigée pour les travaux d’aménagement des ERP par l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que le projet relève de son champ d’application (article L. 425-3 C. urb.).

Prenant acte des difficultés pratiques rencontrées lorsque l’aménagement de l’ERP n’est pas connu lors du dépôt du permis de construire valant désormais autorisation unique, une seconde ordonnance du 22 décembre 2011 est venue préciser que la délivrance du permis de construire est possible, dans cette hypothèse, à condition que « le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ».

B. L’échec du « deux-en-un » sur les ERP « coquilles vides »

La rédaction actuelle de l’article L. 425-3 permet de tirer la conclusion suivante : le PC autorise l’ERP mais ne peut valoir autorisation unique au titre de l’article L. 111-8 du CCH si l’aménagement de l’ERP sur lequel il porte n’est pas connu par le demandeur et a fortiori l’administration. Il faudra, dans ce cas de figure, déposer une autorisation ultérieure auprès de l’autorité compétente pour les travaux relatifs à l’aménagement de l’ERP.

Le Conseil d’Etat avait déjà jugé clairement que l’arrêté de PC doit mentionner au sein du dispositif articulé « l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public », malgré la présence du volet ERP dans le dossier  (CE, 23 mai 2018, req. n° 405937, Tab. Leb.). Il vient préciser avec rigueur qu’est tout aussi insuffisant le  simple renvoi  à l’avis d’une commission annexé à l’arrêté, laquelle faisait pourtant « état de l’obligation, pour le demandeur, de solliciter l’autorisation prévue par le code de la construction et de l’habitation » (CE, 25 novembre 2020, n° 430754, Tab. Leb.).

II. COMMENT SÉCURISER LES AUTORISATIONS D’URBANISME À CET ÉGARD ?

 

A. Intégrer au suivi de l’opération un rétro-planning du délai d’instruction du PC

Puisque l’arrêté de PC doit expressément mentionner dans son dispositif « l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public », le permis de construire portant sur un ERP « coquille vide » ne peut donc être délivré de manière tacite, c’est-à-dire sans formalité de notification de l’arrêté par l’autorité compétente à l’échéance du délai d’instruction.

Les opérateurs gagneraient ainsi à prévoir un calendrier du délai d’instruction – qui est en principe de 5 mois pour une telle demande (art. R. 423-28 b) C. urb.) –  afin de solliciter, au plus tard 15 jours avant l’échéance du délai d’instruction, la prise d’un arrêté comportant la mention expresse requise au sein du dispositif.

Attention ! Lorsqu’une demande de pièces complémentaires a été notifiée au demandeur, le délai d’instruction commence à courir à partir du moment où le dossier de PC intègre l’ensemble des éléments requis (art. R. 423-38 et R. 423-39 du C. Urb.), ce qui peut avoir pour effet de rallonger le calendrier fixé à compter de la date de dépôt de la demande de PC.

B. Solliciter un arrêté de PC rectificatif ou un PC modificatif

Compte tenu du caractère illégal de l’arrêté de PC portant sur un ERP « coquille vide » qui omettrait de mentionner « l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public » dans le dispositif articulé, quelles solutions s’offrent au pétitionnaire averti ? 

Les conclusions de Charles Touboul, rapporteur public de l’arrêt du Conseil d’Etat (CE, 23 mai 2018, req. n° 405937, préc.), indiquent clairement que « cette omission est régularisable », à la fois en application de l’arrêt SCI La Fontaine de Villiers (CE, 2 février 2004, req. n° 238315, Tab. Leb.), mais également en cours d’instance, au titre de l’article L. 600-5-1 du C. Urb.

Partant, dans une telle hypothèse, deux solutions se présentent au titulaire : -solliciter un arrêté de PC rectificatif avant la fin du délai d’instruction ; -déposer une demande de PC modificatif ayant pour objet d’inscrire la mention requise au sein du dispositif de l’arrêté.

Une dernière solution consisterait à s’en remettre à la chance, mais elle ne devrait pas être privilégiée.

L’apport de l’arrêt est d’aller au bout d’une logique jurisprudentielle rigoriste tenant compte des intérêts de sécurité des personnes

« En déduisant de ce simple renvoi à l’avis de la commission communale d’accessibilité que le permis de construire attaqué respectait les dispositions de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme, alors qu’il ne mentionnait pas qu’une telle autorisation complémentaire au titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation devrait être demandée et obtenue pour l’aménagement intérieur de la partie de bâtiment destinée à accueillir un restaurant avant son ouverture au public, le tribunal a commis une erreur de droit » (CE, 25 novembre 2020, n° 430754, Tab. Leb.)

Résumé aux tables : « une telle obligation n’est pas satisfaite dans le cas où l’arrêté accordant le permis de construire se borne à mentionner que son bénéficiaire devra respecter les prescriptions formulées par l’avis de la commission communale d’accessibilité, lequel fait état de l’obligation, pour le demandeur, de solliciter l’autorisation prévue par le CCH ».

Un permis de construire sur ERP « coquille vide » n’est pas exempté du volet ERP (PC39 et PC40)

Bien que l’aménagement intérieur de l’ERP ne soit pas connu par le demandeur du PC, l’article R. 431-30 du C. Urb. reste applicable (voir en ce sens CAA de Lyon, 23 février 2016, n° 14LY01079), de sorte que le dossier de demande doit comporter les pièces suivantes :

• pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du CCH (PC39) ;
• pièces mentionnées à l’article R. 123-22 du CCH (PC40).

Le gouvernement a présenté le 24 novembre 2020 les contours de la réglementation environnementale 2020 (RE 2020) prévue par la loi Elan (1), qui, après plusieurs mois de négociations et d’années d’expérimentation (à travers la démarche E+C-), remplacera la réglementation thermique 2012 (RT 2012) à compter de l’été 2021 (2).

Initiée en janvier 2020 pour une application initialement prévue au 1er janvier 2021, le gouvernement avait choisi de décaler son élaboration et son entrée en vigueur en raison de la crise sanitaire. Il est annoncé que les premiers textes réglementaires concernant les logements seront mis en consultation en décembre et l’ensemble de la future réglementation dans sa version définitive serait publié d’ici la fin du premier trimestre 2021.

I. QUELS SONT LES OBJECTIFS POURSUIVIS PAR LA RE 2020 ?

Objectif n° 1 – Des bâtiments qui consomment moins et utilisent des énergies moins carbonées 

Renforcer les exigences de sobriété énergétique : la RE 2020 prévoit d’abaisser le seuil maximal pour le Bbio (3) de 30% par rapport aux exigences de la RT 2012, « l’énergie la meilleure [étant] celle que l’on ne consomme pas »(4).

Se passer définitivement des énergies fossiles et du gaz dans les bâtiments neufs : 

• en maison individuelle, le seuil maximal d’émission de GES sera fixé à 4kgCO2/m2/an dès l’entrée en vigueur de la RE 2020 (été 2021) et « exclura de fait des systèmes utilisant exclusivement du gaz » (4) ;
• en logement collectif, la transition sera progressive entre 2021 et 2024, avec un seuil d’abord fixé à 14kgCO2/m2/an en 2021 (laissant la possibilité d’installer du chauffage au gaz à condition que les logements soient très performants énergé-tiquement) puis à 6kgCO2/m2/an en 2024, excluant là encore de fait le chauffage exclusif au gaz.

Systématiser le recours à la chaleur renouvelable : la RE 2020 systématisera le recours à la chaleur renouvelable via un « seuil maximal de consommation d’énergie primaire non renouvelable ». 

Objectif n° 2  – Diminuer l’impact carbone lors de la construction des bâtiments neufs

Changement méthodologique : la RE 2020 introduit le calcul de l’analyse en cycle de vie, qui additionne les impacts carbone (dont l’indicateur sera mesuré en kgCO2/m2 de surface de logements) de tous les matériaux et équipements utilisés dans le bâtiment (reléguant au second plan l’exigence de CEPmax (5) de 50kWh/m2/an prévu par la RT 2012). 

Encourager le stockage du carbone dans une logique de résultat : seront valorisés et avantagés les matériaux biosourcés qui émettent peu lors de leur fabrication et qui sont capables de stocker du carbone dans les bâtiments pendant leur vie biologique et à ne le réémettre en partie qu’en fin de vie via l’analyse en cycle de vie dynamique (qui attribue un poids plus fort au carbone émis aujourd’hui qu’au carbone émis demain). 

Cette méthode de calcul et les exigences de la RE 2020 devraient rendre l’usage du bois et des matériaux biosourcés quasi-systématique « y compris en structure (gros œuvre) dans les maisons individuelles et le petit collectif » (4) à l’horizon 2030, dessinant ainsi une évolution profonde dans le secteur de la construction.

Objectif n° 3  – Garantir la fraicheur des bâtiments neufs en cas de forte chaleur

Intégration du besoin en froid dans le calcul du Bbio : sur la base d’un scénario météo similaire à la canicule de 2003, un indicateur de confort d’été sera calculé lors de la conception du bâtiment, exprimé en « degré.heure » (DH).

Fixation d’un seuil haut (1250 DH) et d’un seuil bas (350 DH) : la RE 2020 fixera un seuil haut qu’il sera interdit de dépasser (qui sera le même partout en France avec des dérogations dans le Sud de la France) et, parallèlement, un seuil bas à partir duquel des pénalités s’appliqueront (afin d’inciter les bâtiments à faire des efforts de conception en vue de réduire le nombre d’heures au-dessus du seuil).  

Encouragement des solutions de climatisation dites « passives » : forme du bâtiment, orientation, protection contre le soleil, installation de puits climatiques, de brasseurs d’airs etc.

II. UNE RÉGLEMENTATION AMBITIEUSE PRÉOCCUPANT LE SECTEUR DU BÂTIMENT NEUF

Une application échelonnée dans le temps en fonction des secteurs pour un plein effet de la RE 2020 en 2030

Entrée en vigueur : l’entrée en vigueur de la RE 2020, est prévue à l’été 2021 et sera applicable aux permis de construire déposés postérieurement. Seuls les projets de construction de bâtiments neufs à usage de logement (individuel ou collectif), de bureau et d’enseignement (primaire et secondaire) seront concernés à compter de son entrée en vigueur. 

« Les bâtiments tertiaires plus spécifiques [hôtels, commerces, gymnases, etc.] feront l’objet d’un volet ultérieur de la réglementation » avec un décalage « d’environ un an ».

Deux étapes intermédiaires : la RE 2020 fixera des exigences de plus en plus importante pour atteindre une diminution de 30% à 40% de l’impact carbone de la construction neuve d’ici 2030 : moins 15% en 2024 et moins 25% en 2027.

Des orientations et un calendrier qui crispent le secteur de la construction neuve 

Des choix jugés « risqués » : au-delà des critiques formées à l‘encontre des choix du gouvernement d‘opter finalement pour une méthode de calcul dynamique de l‘analyse du cycle de vie (ACV), certains professionnels dénoncent l‘incohérence du choix visant à sortir du gaz dans le logement neuf (alors que la RT 2012 prônait son utilisation et que des investissements ont été faits pour développer le gaz renouvelable). Ils  s‘inquiètent de ce que l‘usage du bois et des matériaux biosourcés pourrait devenir la norme à moyen terme pour le logement (individuel et petit collectif). 

Des surcoûts jugés « sous-évalués » : le secteur de la construction neuve estime sous-évalué le surcoût envisagé par le gouvernement (estimant un surcoût immédiat de 3/4% et, sur la base des exigences de l‘horizon 2030, de 10%). 

Une cadence jugée « irréaliste » : sont enfin dénoncés les délais resserrés de la RE 2020, estimés insuffisants pour permettre à la filière de s‘adapter.

Quelques précisions

1  Loi n° 2018-1021 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite « loi Elan ».

 
2 Les dispositions de l’arrêté du 4 décembre 2020 (NOR LOGL2022476A) – prorogeant  la dérogation permettant aux logements collectifs neufs de consommer jusqu’à 57,5 kWh/m²/an contre 50 kWh/m²/an pour les maisons jusqu’au 1er septembre 2021 – confirment cette prévision.

3 Cet indice permet de mesurer le besoin en énergie d’un bâtiment (chauffage, refroidissement et éclairage) compte tenu de sa conception sans tenir compte des systèmes qui l’équiperont et permet ainsi d’évaluer son efficacité énergétique.

4 Dossier de presse RE 2020 – « Eco-construire pour le confort de tous » du 24 novembre 2020.

5 Cet indice, qui prend en compte cinq usages (chauffage, refroidissement, production d’eau chaude sanitaire, éclairage artificiel des locaux, etc., déduction faite de l’électricité produite à demeure), représente la consommation totale d’énergie primaire d’un bâtiment sur une année.  

Abréviations

Bbio : indice des besoins bioclimatiques conventionnel en énergie d’un bâtiment.

CEP : indice de la consommation conventionnelle d’énergie primaire d’un bâtiment.

GES : gaz à effet de serre.

Pour rappel, la loi de finance pour 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024 tout en l’accompagnant d’une diminution progressive des taux de réduction d’impôt à partir de 2023. A compter de cette date, seuls les logements situés au sein de quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) et ceux respectant un niveau de qualité supérieur dont les critères attendus ont été précisés par le décret du 17 mars 2022, pourront continuer de bénéficier des taux pleins (cf. nos précédents bulletins sur ces sujets).

I.LES CRITÈRES DU DISPOSITIF « PINEL + » POSÉS PAR LE DÉCRET D’APPLICATION DU 17 MARS 2022

Les critères en matière de performance énergétique et environnementale

Le décret du 17 mars 2022 prévoit des exigences différentes selon la date d’acquisition du bien ou du dépôt de la demande de permis de construire :

• Pour les logements acquis en 2023 ou 2024 dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, il sera nécessaire de respecter les critères fondés sur le label E+C- et d’atteindre la classe A du DPE.
• Pour les logements acquis en 2023 ou 2024 dans le cadre d’une opération de construction ou dont la demande de permis de construire est déposée en 2023 ou 2024, il sera nécessaire de respecter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE 2020. Précision : dans ces mêmes cas, à partir de 2024 il faudra en outre atteindre la classe A du DPE.
• Pour les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction et donc pour le Pinel ancien, il est nécessaire de respecter une classe A ou B du DPE.

Les critères en matière d’usage et de confort du logement

Les critères posés en matière d’usage et de confort du logement sont basés sur le rapport Girommeti-Leclerq et correspondent à un référentiel du logement de qualité. Ils sont identiques que l’on soit sur une opération de construction ou sur un immeuble existant :

• L’exigence d’une surface minimale suivant la typologie du logement (Cf. tableau en annexe 3: https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000045373800)
• L’exigence d’une surface minimale des espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative suivant la typologie du logement (Cf. tableau en annexe 4: https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000045373801)
• L’existence de deux orientations différentes pour les logements de type T3 et plus

 II. LA NÉCESSITÉ D’ANTICIPER L’ENTRÉE EN VIGUEUR DU DISPOSITIF « PINEL + » EN RAISON DE CRITÈRES INADAPTÉS AU PINEL ANCIEN

Des critères prévus pour des logements neufs

Sur des logements déjà construits, il semble difficile de respecter les exigences de surface minimale des espaces intérieurs et extérieurs. Ces exigences sont d’autant plus contestables qu’il n’existe à l’heure actuelle aucune définition légale des différentes typologies auxquelles il est fait référence.

En outre, l’aménagement des espaces dans les logements anciens ou situés dans les centres-villes ne permet que rarement une double exposition telle que le requiert le décret.

Ainsi, les exigences du législateur, aussi louables soient elles, si elles ne sont pas adaptées, pourraient entrainer la désaffectation du Pinel sur de l’ancien alors même que l’objectif des politiques publiques est d’adapter et de restaurer l’existant.

L’importance de finaliser les opérations d’acquisition avant la fin de l’année 2022

Pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt Pinel seront diminués. 

Comme exposé précédemment, si la mise en place du dispositif « Pinel + » permet en principe de continuer à bénéficier des taux pleins, les conditions exigées sont en réalité difficilement applicables sur des logements anciens.

Aucune mesure transitoire n’est prévue à l’heure actuelle, contrairement à ce qui avait été fait pour le régime Scellier en 2011, admettant comme date d’acquisition la signature d’un compromis enregistré.

Dans l’attente, afin d’être certain de pouvoir bénéficier des taux les plus intéressants, il est recommandé de finaliser les opérations d’acquisition avant le 31 décembre 2022.

Maintien du dispositif Denormandie au taux plein

Pour rappel, la diminution du taux ne s’applique pas aux investissements réalisés dans le cadre du dispositif Denormandie.

Maintien des conditions du Pinel « classique »

Dans le cadre du dispositif « Pinel + », les conditions prévues par le dispositif Pinel « classique » continuent de s’appliquer (zonage géographique, revenus des futurs locataires, plafonds de loyers, bâtiments d’habitation collectifs).

Attente d’ éventuelles mesures adaptées à l’ancien

Il reste à espérer que les pouvoirs publics prendront conscience des défauts du nouveau dispositif Pinel et viendront le corriger afin qu’il soit plus adapté aux constructions existantes.

Publiée au Journal officiel du 8 décembre 2020 et entrée en vigueur le lendemain, la loi n^o 2020-1525 du 7 décembre 2020 d’accélération et de simplification de l’action publique (ASAP) comporte, parmi ses 149 articles¹, des dispositions relatives à la simplification des procédures applicables aux entreprises, dont les procédures environnementales. Les principales dispositions en la matière, toutes d’application immédiate, sont ci-après recensées.

I. Les apports de la loi pour les projets de parcs éoliens terrestre et off-shore

 

Le renforcement des obligations en matière d’information et de consultation

La loi crée deux nouvelles obligations pour les porteurs de projets éoliens terrestres :

• au moins un mois avant le dépôt de leur demande d’autorisation environnementale, ils devront désormais communiquer le résumé non technique de l’étude d’impact du projet aux maires de la commune d’implantation et des communes limitrophes² (art. 53 de la loi codifié à l’art. L. 181-28-2 C. env.) ;

• en cas de demande de modification d’une autorisation environnementale portant sur un parc éolien situé dans le périmètre d’une directive de protection et de mise en valeur des paysages³ associée à un monument inscrit sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO, l’architecte des Bâtiments de France devra être saisi par le préfet destinataire du porter-à-connaissance pour se prononcer sur le caractère substantiel de la modification et, in fine, sur la nécessité ou non d’une nouvelle procédure d’AE (art. 54 de la loi).

Ces dispositions sont d’application immédiate.

La modification de la procédure & la nouvelle compétence du Conseil d’État 

En matière d’éolien off-shore, la loi apporte deux modifications notables (art. 55 de la loi) :

• la procédure propre à ces projets est modifiée en matière de participation du public. La loi prévoit notamment que l’objet de la participation peut porter sur plusieurs procédures de mise en concurrence lancées sur une même façade maritime (art. L. 121-8-1 C. env. applicable aux procédures de participation pour lesquelles le ministre chargé de l’énergie a déjà saisi la CNDP à la date de publication de la loi) ;

• alors que la CAA de Nantes était auparavant compétente pour connaître en premier et dernier ressort des recours formés contre les décisions relatives aux parcs éoliens en mer ainsi qu’à leurs ouvrages connexes⁴, c’est désormais leConseil d’Etat qui se voit confier cette compétence de premier et dernier ressort (art. L. 311-13 CJA), réduisant au maximum le délai de traitement contentieux s’agissant de ces installations.

II. Les autres apports de la loi en faveur de la réalisation des projets EnR et autres ICPE

Un nouveau pas dans l’encouragement des projets EnR

Le développement des projets EnR est encouragé grâce à l’introduction de nouveaux dispositifs, dont :

• l’élargissement de la dérogation à la règle d’extension de l’urbanisation en continuité des zones urbanisées⁵ qui existait en Guyane pour les installations de stockage, de traitement et de valorisation des déchets, aux projets EnR incompatibles avec le voisinage des zones habitées⁶, après accord du préfet et avis de la CDNPS (art. 52 de la loi et L. 121-39-1 C. urb.) ;

• la création d’une dérogation permettant d’exécuter des autorisations d’urbanisme⁷ avant la délivrance de l’autorisation environnementale, sur décision spéciale motivée⁸ de l’autorité administrative compétente, sous réserve du respect des conditions posées par l’art. L. 181-30 C. env. telles que l’information préalable  du public, la connaissance de l’autorisation d’urbanisme par l’autorité compétente et le respect d’un délai qui sera fixé par décret (art. 56 de la loi).

Codification du transfert partiel de l’AE et renforcement de certaines obligations

La loi codifie le transfert partiel d’une autorisation environnementale, sur demande d’un tiers, avec l’accord de son titulaire. Une autorisation environnementale distincte est alors délivrée au titulaire et au demandeur, sous réserve de l’absence de modification substantielle et du respect des intérêts mentionnés aux articles L. 181-3 et L. 181-4 C. env. (art. 56 de la loi et nouvel art. L. 181-15-1 C. env.).

Plus largement en matière d’ICPE soumises à autorisation (art. L. 512-6-1), à enregistrement (art. L. 512-7-6) et pour certaines ICPE soumises à déclaration (art. L. 512-12-1), l’exploitant devra désormais faire attester, par une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués, de la mise en œuvre des mesures relatives à la mise en sécurité du site. En régime d’autorisation et d’enregistrement, il devra en outre être attesté de l’adéquation des mesures proposées pour la réhabilitation du site et de leur mise en œuvre⁹.

Précisions

¹ Le Conseil constitutionnel a validé les articles de la loi ASAP qui lui avaient été déférés, après en avoir censuré vingt-six (cavaliers législatifs).

² La loi n’apporte pas de précisions sur la notion de « communes limitrophes ». Il nous semble que ces dernières doivent s’entendre des communes dont les frontières jouxtent celles de la commune d’implantation du projet.

³ Ces directives sont mises en œuvre sur « des territoires remarquables par leur intérêt paysager » (art. L. 350-1 du code de l’environnement).

⁴ La liste des décisions sera fixée par décret en Conseil d’Etat. On peut toutefois d’ores et déjà imaginer que la liste prévue à l’article R. 311-4 du CJA sera reprise dans les grandes lignes.

⁵ Art. L. 121-8 C. urb. (loi littoral).

⁶ Si les parcs éoliens ont été reconnus comme tels par la jurisprudence administrative (CE, 16/06/2010, n° 311840) ce n’est pas le cas des parcs photovoltaïques (CE, 7/10/2015, n° 380468).

⁷ Permis de construire et décision de non-opposition à déclaration préalable.

⁸ Cette décision ne peut concerner que les travaux dont la réalisation ne nécessite pas l’une des décisions mentionnées à l’art. L. 181-2, I° C. env (par ex. déclaration loi sur l’eau, autorisation de défrichement, DDEP) ou à l’art. L. 214-3 C. env (autorisation loi sur l’eau).

⁹ Un décret interviendra pour définir les modalités d’application de cette nouvelle obligation.

Abréviations

CJA : Code de justice administrative

C. env. : Code de l’environnement

CNDP : Commission nationale du débat public

C. urb : Code de l’urbanisme

CDNPS : commission départementale de la nature, des paysages et des sites

AE : autorisation environnementale

ICPE : installation classée pour la protection de l’environnement