Par une décision n° 442953 du 21 avril 2022 « Association pour le développement durable de l’Ouest ornais et de ses environs », mentionnée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’État a annulé une autorisation environnementale délivrée pour la construction et l’exploitation d’un parc de 6 éoliennes au motif que cette autorisation n’était pas cohérente avec les orientations fixées par la charte du parc naturel régional (PNR). La haute juridiction apporte ainsi un éclairage sur l’articulation entre les dispositions de ces chartes et les demandes d’autorisation portant sur les installations classées pour la protection de l’environnement au sein des PNR concernés. L’arrêt du 21 avril 2022 précise qu’il incombe à l’autorité chargée de l’instruction d’une demande d’autorisation d’exploiter une ICPE de veiller à ce que sa décision soit en cohérence avec la charte du PNR (I). Toutefois, les conséquences concrètes de cette obligation pour les projets ICPE doivent être nuancées (II).

I. La décision prise par l’autorité administrative saisie d’une demande d’autorisation ICPE doit être cohérente avec la charte du PNR

Le rappel de l’obligation générale de cohérence des décisions administratives avec la charte du PNR

Destinée à orienter l’action des pouvoirs publics, la charte d’un PNR¹ détermine les orientations de protection, de mise en valeur et de développement du parc. Elle comporte les mesures et engagements pour les mettre en œuvre.

Il appartient dès lors à l’État et aux collectivités territoriales adhérant² à la charte d’un PNR « de prendre les mesures et de mener les actions propres à assurer la réalisation des objectifs de la charte et de mettre en œuvre les compétences qu’ils tiennent des différentes législations, dès lors qu’elles leur confèrent un pouvoir d’appréciation, de façon cohérente avec les objectifs ainsi définis » (CE, 8 février 2012, « UNICEM », n° 321219, Rec. Leb.)³.

Cette obligation de cohérence vaut tout à la fois vis-à-vis des orientations de protection, de mise en valeur et de développement que la charte détermine (qui ont nécessairement une portée générale), que vis-à-vis des mesures permettant de les mettre en œuvre (lesquelles peuvent être précises et se traduire par des règles de fond).

Ainsi, lors de l’examen d’une demande d’autorisation relative à une ICPE située au sein d’un PNR, l’autorité administrative saisie devra apprécier la cohérence du projet avec la charte couvrant cette zone et, le cas échéant, les mesures prises pour sa mise en œuvre.

 

L‘obligation de cohérence avec la charte appliquée aux ICPE

Dans la décision commentée, le Conseil d’État précise la méthodologie que doit appliquer l’administration lorsqu’elle est saisie d’une demande d’autorisation d’implanter ou d’exploiter une ICPE au sein d’un PNR.

Dans un tel cas, « elle doit s’assurer de la cohérence de la décision individuelle ainsi sollicitée avec les orientations et mesures fixées dans la charte de ce parc et dans les documents qui y sont annexés, eu égard notamment à l’implantation et à la nature des ouvrages pour lesquels l’autorisation est demandée, et aux nuisances associées à leur exploitation ».

Cette notion de « cohérence » implique « une approche à la fois souple (en n’annihilant pas la marge de manœuvre que doit conserver  l’autorité administrative dans l’exercice de ses compétences), globale (en mettant en regard et  en conciliant, le cas échéant, les différents volets et objectifs de la charte) et dynamique (…) puisqu’il s’agit, loin d’une lecture pointilliste, de faire prévaloir un projet de territoire, défini  pour une durée de quinze ans »⁴. 

A cet égard, la notion de cohérence est distincte des notions de conformité et de compatibilité, lesquelles impliquent un rapport plus strict à la lettre de la règle.

II. Les caractéristiques de l’obligation de cohérence des autorisations ICPE avec la charte du PNR

Une obligation porteuse de contraintes effectives

Le présent litige portait sur une autorisation d’exploiter délivrée pour un parc de 6 éoliennes au sein du PNR Normandie-Maine. La charte de ce dernier distinguait la zone centrale qui devait être préservée et les autres secteurs dits « paysages quotidiens ». Au sein de ces derniers, figurait un objectif tendant à « favoriser le développement éolien raisonné ». Était également indiqué que « le parc cherche à optimiser la cohérence des implantations d’éoliennes et que, dans ce but, il s’appuie sur des enjeux paysagers tels que le respect des éléments identitaires du territoire ».

Les requérants se prévalaient des termes de cette charte devant la CAA de Nantes, qui avait écarté ce moyen en considérant qu’une charte de PNR n’avait pas pour objet de déterminer les règles « touchant à l’affectation et à l’occupation des sols et ne pourrait contenir des règles, de fond ou de procédure, opposables aux tiers » (CAA Nantes, 19 juin 2020, n° 18NT04495, point 60).

Le Conseil d’État censure ce raisonnement en considérant que la cour aurait dû « rechercher si l’autorisation d’exploitation litigieuse était cohérente avec les orientations fixées par cette charte et les documents qui y sont annexés »⁵.

Des contraintes à nuancer

S’il faut comprendre que la portée juridique de la charte d’un PNR est contraignante pour toutes les demandes d’autorisation ICPE, ces contraintes dépendront toutefois de la nature des orientations et des mesures déterminées par la charte et ses textes de mise en œuvre ainsi que des termes employés par ceux-ci.

Par ailleurs, le Conseil d’État rappelle utilement les limites relatives à la portée juridique des chartes des PNR et de leurs prolongements normatifs :

• ils ne peuvent imposer des obligations directement aux tiers (par exemple en créant des servitudes) ;

• ils ne peuvent subordonner les demandes d’autorisations ICPE à des obligations de procédure autres que celles prévues par la législation en vigueur ;

• le rapport de cohérence ne joue pas dans le cas où les dispositions de la charte méconnaîtraient les règles posées par la réglementation régissant les ICPE (par exemple les obligations résultant des arrêtés ministériels de prescriptions générales applicables à chaque ICPE).

Conseil opérationnel : les porteurs de projet et leurs bureaux d’études devront vérifier, dès la phase de faisabilité d’une ICPE située dans le périmètre d’un PNR, la cohérence du projet avec les orientations et mesures fixées dans la charte ainsi que les documents annexés.

Quelques précisions

¹ Ces PNR peuvent être créées par la région afin de préserver le patrimoine culturel et naturel  d’un site ou les paysages qui présentent un intérêt particulier (article L. 333-1 et R. 333-1 c. env.). Il en existe 58 en France.

La charte d’un PNR est approuvée par les collectivités et signée par l’État. Ces derniers en sont donc adhérents.

² La charte traduit le projet du PNR et comporte un rapport déterminant les orientations de protection, de mise en valeur et de développement, ainsi que les engagements correspondants, un plan indiquant les différentes zones du parc et leur vocation ainsi que des annexes.

³ Cette décision avait amendé la jurisprudence n° 198124 du 27 février 2004 « Centre régional de la propriété foncière de Lorraine-Alsace et autres » du Conseil d’État qui considérait que les dispositions de la charte n’étaient pas directement opposables aux tiers, pas plus qu’aux demandes d’autorisation d’utilisation ou d’occupation des sols.

⁴ Conclusions de M. Nicolas Agnoux, rapporteur public sur l’affaire n° 442953.

⁵ L’affaire a été renvoyée devant la CAA de Nantes.

Abréviations

CAA : cour administrative d’appel

PNR : parc naturel régional

ICPE : installation classée pour la protection de l’environnement

Publié au Journal officiel du 26 septembre 2020, le décret n° 2020-1169 modifiant la nomenclature des ICPE et le tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement révise la rubrique 39 de ce tableau relative aux travaux, constructions et opérations d’aménagement. Il recentre l’obligation de réaliser une évaluation environnementale systématique sur les projets de plus de 40 000 m2 d’emprise au sol qui seront implantés dans un espace non artificialisé. Le texte entre en vigueur au 1er janvier 2021.

I. L’assouplissement des critères conduisant à la réalisation d’une évaluation environnementale obligatoire pour les demandes de permis de construire et d’aménager

L’’intégration du critère d’ « espace non artificialisé »

Depuis le décret du 4 juin 2018 [1], les travaux, constructions et opérations d’aménagement [2] font systématiquement l’objet d’une évaluation environnementale dès lors que leur surface de plancher ou leur emprise au sol excède 40 000 m2, peu important leur secteur d’implantation.

À partir du 1er janvier 2021, seuls seront obligatoirement soumis à une évaluation environnementale les travaux et les opérations d’aménagement emportant au moins 40 000 m2 d’emprise au sol dans un espace non artificialisé, c’est-à-dire autre que :

-les zones urbaines des PLU [3] visées par l’article R. 151-18 du code de l’urbanisme [i.e. les zones dans lesquelles ne peuvent être classés que les secteurs déjà urbanisés et ceux où les équipements publics ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter] ;

-les secteurs des cartes communales où les constructions sont autorisées conformément à l’article L. 161-4 du code de l’urbanisme [ajout par rapport au projet de décret] ;

-en l’absence de PLU, les parties urbanisées [4] des communes au sens de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme.

La suppression du critère de la surface de plancher

Le décret supprime le critère de la surface de plancher afin d’ériger celui de l’emprise au sol comme seul critère pertinent pour la soumission des projets à évaluation environnementale systématique, (v. notre schéma), sans toutefois en modifier le seuil ( ⩾ 40 000 m2).

Si l’exigence de prise en compte des incidences sur l’environnement apparaît préservée pour les projets portés dans les secteurs situés en périphérie des agglomérations, s’inscrivant ainsi dans l’objectif de lutte contre l’étalement de l’urbanisation (objectif zéro artificialisation nette du territoire [5]), elle s’en trouvera en revanche amoindrie dans les zones urbanisées des communes.

Ainsi, en zone urbaine, à partir du 1er janvier 2021, un permis de construire portant sur la réalisation d’une construction de 40 000 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol n’aura plus à être obligatoirement soumis à évaluation environnementale. Il sera néanmoins soumis à un examen au cas par cas [6].

II. Évaluation environnementale obligatoire ouu examen au cas par cas ? [7]

Travaux et constructions 

Opérations d’aménagement

Rappels & précisions

[1] La rubrique 39 du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement avait connu une évolution notable à la suite de la parution du décret du 4 juin 2018, qui avait clarifié les seuils de soumission à l’évaluation environnementale des projets de travaux, de constructions et des opérations d’aménagement (cf. notre bulletin du 18/07/2018).

[2] Visées à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme.

[3]  Plans locaux d’urbanisme.

[4] Leur qualification est sujette à interprétation par les juges du fond.

[5] Instruction du 29 juillet 2019 relative à l’engagement de l’Etat en faveur d’une gestion économe de l’espace.

[6] Décret n° 2020-844 du 3 juill. 2020 relatif à l’autorité environnementale et à l’autorité chargée de l’examen au cas par cas.

[7] En vertu du principe de non-régression, les critères de soumission des projets à un examen au cas par cas ne sont pas modifiés par le décret.

Schéma

Que ce soit pour couvrir un besoin temporaire ou durable de trésorerie, de nombreuses sociétés lèvent des capitaux auprès d’investisseurs privés, qui profiteront de la rentabilité de l’opération et, dans certains cas bénéficieront d’avantages fiscaux.

Dans tous les cas, la levée de fonds doit être soigneusement préparée, et il est primordial d’adapter les outils aux objectifs poursuivis, tout en protégeant les intérêts des investisseurs. Mais si le droit offre une grande latitude quant aux outils juridiques, la réglementation financière encadre assez strictement les opérations de levée de fonds auprès du public, les manquements à ces règles étant sévèrement sanctionnés. Être bien conseillé est donc  la garantie d’une levée de fonds réussie.

DÉFINIR SA STRATÉGIE ET SA CIBLE

Identifier ses objectifs

L’investissement est-il destiné :

• À couvrir un besoin de trésorerie temporaire (par exemple, constituer l’apport en fonds propres nécessaire à l’obtention d’un financement bancaire ou d’une garantie financière d’achèvement) ?
• A recueillir des fonds qui seront employés durablement pour réaliser une ou plusieurs opérations ?

A quelle rémunération auront droit les investisseurs ?

Les investisseurs auront-ils vocation à intervenir dans la gestion de la société ou dans sa surveillance ?

Choisir ses investisseurs

Le choix des investisseurs est crucial, dans la mesure où les objectifs poursuivis par la société qui lève les fonds doivent correspondre à ce que recherche le public visé.

• A combien d’investisseurs s’adresse-t-on et quel est leur profil ?
• L’investisseur cherche-t-il une rentabilité de ses capitaux ? Cette rentabilité doit-elle être assurée ou est-elle liée au résultat d’une ou plusieurs opérations économiques ?
• L’investisseur est-il à la recherche d’un avantage fiscal (réduction d’IR pour investissement au capital de PME, réinvestissement de plus-values de cession de titres dans le cadre d’une opération d’apport-cession…) ?

UTILISER LES MEILLEURES OPTIONS

Choisir les outils adaptés

Les outils juridiques devront être choisis et adaptés selon les objectifs et la stratégie :

• Constitution d’une nouvelle société et choix de la forme (SAS, SA, société en commandite, société en participation…)
• Choix des titres qui seront émis (parts sociales, actions simples, actions de préférence, obligations, titres donnant indirectement accès au capital, minibons…)
• Adaptation des règles de gestion à la présence d’investisseurs extérieurs (conseil de surveillance, comité de direction, limitation des pouvoirs du dirigeant, droit d’information renforcé…)
• Mise en place des outils de prévention des conflits d’intérêt, de prévention des crises et organisation de la sortie des investisseurs.
• Mise en place, le cas échéant, d’un pacte d’associés
• Respect, le cas échéant, de la réglementation des fonds d’investissement alternatifs.

Encadrer l’offre au public

La diffusion dans le public de titres financiers fait l’objet d’une réglementation précise et évolutive destinée à protéger les investisseurs.

• Certaines opérations sont soumises à des contraintes minimales (minimum de souscription supérieur à cent mille euros, offre réservée à des investisseurs professionnels).
• Les levées de fonds portant sur des montants inférieurs à certains plafonds peuvent bénéficier de formalités allégées (financement participatif, recours à un prestataire de services d’investissement).
• Dans les autres cas, l’émetteur devra rédiger une note d’information, qui sera soumise au contrôle préalable de l’Autorité des marchés financiers, et l’opération sera intégralement soumise aux contraintes des offres au public.

De ce régime dépendront également les modalités de commercialisation des titres (publicité, démarchage…).

Notre expérience

Depuis plus de vingt ans, Rivière|Avocats|Associés conseille des professionnels de l’immobilier dans leurs opérations de financement et de structuration.

Marchands de biens, promoteurs, investisseurs privés, SCPI, nous accompagnons nos clients en leur proposant les options les mieux adaptées à leurs objectifs.

Notre expertise en droit immobilier, en droit fiscal et des sociétés, ainsi que notre connaissance des métiers de l’immobilier (neuf comme ancien) garantissent à nos clients une réponse parfaitement adaptée à leurs besoins.

Notre intervention

Nous vous accompagnons :

• Dans les démarches préalables (finalisation du business plan, définition de la stratégie et de la cible, négociation avec les investisseurs),
• Dans le choix des moyens juridiques et financiers permettant de réaliser la stratégie dans les meilleures conditions possibles,
• Dans la mise en place des outils juridiques (rédaction des statuts et pactes d’associés, constitution des sociétés, rédaction des contrats d’émission, mise en place des garanties).

Après la levée de fonds…

Une fois la levée de capitaux terminée, il convient de s’assurer du respect des engagements respectifs.

Obligations d’information, répartition des pouvoirs, conventions réglementées… autant de points sur lesquels l’attention des différents participants doit être attirée, afin d’éviter toute situation de crise.

Nous accompagnons les sociétés émettrices et les investisseurs afin d’assurer le respect des engagements réciproques et la sécurité des opérations.

Ce dispositif, consistant en un abattement de 70% ou 85% applicable au montant de la PV nette, est actuellement prévu par le II de l’article 28 de la LFR pour 2017 et ne s’applique qu’aux cessions de TAB ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.

Initialement destiné à fluidifier le marché et éviter la rétention foncière, ce dispositif est repensé dans le cadre de la LF pour 2021 afin d’être recentré, à partir du 1er janvier 2021, sur l’objectif du « zéro artificialisation nette » en empruntant la voie de la « ville sur la ville ».

UN DISPOSITIF RECENTRÉ SUR LE BÂTI EXISTANT DES COEURS DE VILLE

Les TAB désormais exclus

Si l’actuel dispositif s’applique indifféremment aux cessions de TAB ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sa nouvelle version, résultant d’un amendement gouvernemental, n’envisage plus les cas de cessions de TAB : l’abattement exceptionnel ne serait ainsi réservé désormais qu’aux seules hypothèses de cessions d’immeubles bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens (droits démembrés notamment).

La condition tenant à l’engagement du cession-naire, à prendre dans l’acte d’acquisition, de démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition est maintenue sans modification.

Un nouveau champ d’application géographique

Actuellement réservé aux cessions réalisées en zones A ou A bis au sens de l’article R304-1 du CCH (applicables notamment dans le cadre de la loi Pinel), la nouvelle mouture de ce dispositif change de paradigme et s’appliquerait désormais :

• Soit dans les périmètres des grandes opérations d’urbanisme (« GOU » ; art. L312-4 al. 2nd du Code de l’urbanisme) ;
• Soit dans les périmètres délimités dans les conventions d’opérations de revitalisation du territoire (« ORT » ; art. L303-2 II du CCH).

Pour être éligible, il suffirait que le ou les biens immobiliers bâtis soient situés « pour tout ou partie de leur surface » dans l’un de ces deux périmètres.

UN DISPOSITIF MAINTENU DANS SA LOGIQUE

Un taux d’abattement différentié

Le taux ordinaire de cet abattement demeure fixé à 70% du montant de la plus-value nette, porté à 85% lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux et/ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50% de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme.

Aussi, dans un cas comme dans l’autre, cet abattement exceptionnel s’applique tant au titre de l’IR qu’au titre des prélèvements sociaux. Il s’applique dans les mêmes conditions pour la détermination de l’assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI.

Le maintien de « garde fous »

Afin de prévenir tout effet d’aubaine, cet abattement ne s’applique pas aux plus-values résultant de cessions réalisées au profit de certain cessionnaires, à savoir :

• Soit au profit d’une personne physique qui est le conjoint du cédant, son partenaire de PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
• Soit au profit d’’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

Enfin, la sanction du non respect de ses engagements par le cessionnaire ne remet pas en cause l’abattement dont a bénéficié le cédant mais prend la forme d’une amende, due par le cessionnaire, d’un montant égal à 10% du prix de cession mentionné dans l’acte.

Rappel

Cet abattement exceptionnel ne s’applique que dans le cadre du calcul des plus-values des particuliers (cédant relevant de l’IR) et ne s’applique notamment pas en cas de cession de droits sociaux.

Aussi, la cession effective du bien doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

Bon à savoir

La doctrine administrative actuelle admet qu’une démolition seulement partiel-le répondra malgré tout à la condition de démolition des constructions dès lors que la conservation d’éléments serait imposée par la collectivité concernée (§360 du BOI-RFPI-PVI-20-20).

Remarque opérationnelle

L’actuel dispositif n’étant applicable qu’aux promesses de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31/12/2020, les projets de cessions de TAB en cours devront être rapidement finalisés afin de pouvoir prétendre au bénéfice de l’abattement !

La loi n° 2015-991 du 7 août 2015 relative à la nouvelle organisation territoriale de la République (NOTRe) est venue réanimer le schéma régional d’aménagement et de développement du territoire (SRADT) issu de la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983, tout en actualisant son potentiel normatif, pour accoucher d’un bloc composite de règles à l’articulation délicate :  le SRADDET (art. L.4251-1 et s. du code général des collectivités territoriales (CGCT) issus des art. 10 & 13 de la Loi NOTRe).

L’entrée en vigueur des premiers SRADDET fin 2019 / début 2020 interroge quant à la nature d’un tel document et à son impact normatif sur les autres documents d’urbanisme (SCoT, PLU, etc.).

I. UN OUTIL PERMETTANT A LA RÉGION D’EXPRIMER UNE STRATÉGIE GLOBALE

Un document majeur d’aménagement du territoire régional

Le SRADDET est un document régional dont les orientations s’imposent aux documents locaux de planification urbaine (SCoT, PLUi, PLU, POS, carte communale). 

Il vient ainsi renforcer la place de la région en ce qu’il lui permet de formuler sa vision politique des priorités en matière d’aménagement du territoire.

En Nouvelle-Aquitaine, le SRADDET a été adopté par le Conseil régional le 16 décembre 2019, avant d’être approuvé par la Préfet de région le 26 mars 2020, date de son entrée en vigueur.

Un document intégrant tous les schémas sectoriels pour mieux coordonner la mise en œuvre des politiques publiques

Le SRADDET intègre les orientations stratégiques définies à l’échelle régionale (cf. art. L.4251-1 CGCT).

En plus des éléments constitutifs hérités du SRADT, le SRADDET se substitue aux différents schémas spécifiques de la région, à savoir :

• le schéma régional des infrastructures et des    transports (SRIT) ;
• le schéma régional intermodalité (SRI) ;
• le schéma régional climat air énergie (SRCAE) ;
• le plan régional de prévention et de gestion des déchets (PRPGD).

Quant au schéma régional de cohérence écologique (SRCE) et à la trame verte et bleue,  ils peuvent être ajoutés de manière complémentaire au SRADDET sur délibération du Conseil régional.

II. DES ORIENTATIONS STRATÉGIQUES S’IMPOSANT AUX DOCUMENTS D’URBANISME INFÉRIEURS (SCOT, PLU) DANS UN RAPPORT DE PRISE EN COMPTE OU DE COMPATIBILITÉ

La fixation d’objectifs à atteindre par la mise en œuvre de règles générales 

Le SRADDET fixe, au minimum, 11 objectifs à  atteindre au sein d’un document d’objectifs en matière :
d’équilibre et d’égalité des territoires ;
d’implantation des différentes infrastructures d’intérêt régional ;
de désenclavement des territoires ruraux ;
habitat ;

• de gestion économe de l’espace ;
• d’intermodalité et de développement des transports ;
• de maîtrise et de valorisation de l’énergie ;
• de lutte contre le changement climatique ;
• de pollution de l’air ;
• de protection et de restauration de la biodiversité ;
• de prévention et de gestion des déchets.

Ces objectifs sont traduits par des règles générales contenues dans le « fascicule » du SRADDET. 

Des normes qui s’imposent dans un rapport de prise en compte (objectifs) ou de compatibilité (règles générales) aux documents inférieurs

Les objectifs et les règles générales s’imposent, respectivement, dans un rapport de prise en compte et de compatibilité au SCoT ou, en son absence, aux PLU, PDU, PCAET ou encore aux chartes des parcs nationaux. 

Quelques précisions

Le SRADDET n’est pas une véritable innovation mais une adaptation aux régions du schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF), ou encore du plan d’aménagement et de développement durable de la Corse (PADDUC). Toutefois, contrairement à ceux-ci, le SRADDET ne dispose pas de document graphique directement opposable aux documents inférieurs.

Le rapport de compatibilité est entendu comme une obligation de non contrariété aux orientations fondamentales fixées par la norme supérieure, dont la relative imprécision laisse aux autorités inférieures une certaine marge de manœuvre dans le choix des mesures à édicter. 

Le rapport de prise en compte est entendu comme l’obligation de compatibilité avec dérogation possible pour des motifs justifiés. 

L’article L. 4251-8 du CGCT prévoit que la substance prescriptive de ces règles peut être aménagée par une contrac-tualisation de la compétence ou encore des aides entre les EPCI et le Conseil régional.

La vigilance est de mise lors de la délivrance d’un permis de construire portant sur un établissement recevant du public (ERP) dont l’aménagement intérieur n’est pas connu à ce stade. Faisant une application stricte de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme,  le Conseil d’Etat juge que l’autorité compétente « ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public ». Ce principe fait courir un double risque : sont illégaux, tout à la fois, le PC délivré de manière tacite sur un tel projet et l’arrêté de PC qui ne mentionnerait pas expressément l’obligation qui pèse sur le demandeur de recueillir l’autorisation prévue par l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation avant l’ouverture de l’ERP.

I. PERMIS DE CONSTRUIRE ET AUTORISATION DE TRAVAUX SUR UN ERP : UNE SIMPLIFICATION MANQUÉE

Autorisation de travaux sur un ERP et permis de construire : l’unicité de la demande

Dans une volonté de simplification des autorisations d’urbanisme, l’exécutif a souhaité, par une première ordonnance du 8 décembre 2005, que le permis de construire tienne lieu de l’autorisation prévue au titre de l’article L. 111-8 du CCH exigée pour les travaux d’aménagement des ERP, dès lors que le projet relève de son champ d’application (article L. 425-3 du code de l’urbanisme).

Prenant acte des difficultés pratiques rencontrées lorsque l’aménagement de l’ERP n’est pas connu lors du dépôt du permis de construire valant désormais autorisation unique, une seconde ordonnance du 22 décembre 2011 est venue préciser que la délivrance du permis de construire est possible, dans cette hypothèse, à condition que «  le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ». 

L’échec du « deux-en-un » sur les ERP « coquilles vides »

La rédaction actuelle de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme permet de tirer la conclusion suivante : le PC autorise l’ERP mais ne vaut pas autorisation unique au titre de l’article L. 111-8 du CCH si l’aménagement de l’ERP sur lequel il porte n’est pas connu par le demandeur. Il faudra, dans ce cas de figure déposer une autorisation ultérieure auprès de l’autorité compétente pour les travaux relatifs à l’aménagement de l’ERP.

Le Conseil d’Etat a été saisi de cette question dans une affaire portant sur un permis de construire délivré en 2014 par la ville de Paris sur un ERP « coquille vide » qui ne mentionnait pas le dispositif précité malgré la présence du volet ERP dans le dossier. La Haute juridiction a appliqué littéralement l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme. L’arrêté de PC doit, dans ce cas de figure, mentionner dans son dispositif (et non au rang des visas) « l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public » (CE, 23 mai 2018, req. n° 405937, Tab. Leb. ; ccl. Charles Touboul).

II. COMMENT SÉCURISER LES AUTORISATIONS D’URBANISME À CET ÉGARD ?

Intégrer au suivi de l’opération un rétro-planning du délai d’instruction du PC

Puisque l’arrêté de permis de construire doit expressément mentionner dans son dispositif « l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public », le permis de construire portant sur un ERP « coquille vide » ne peut être délivré de manière tacite, c’est-à-dire à défaut de notification de l’arrêté par l’autorité compétente à l’échéance du délai d’instruction. 

Les opérateurs gagneraient donc à prévoir un rétro-planning du délai d’instruction -qui est en principe de 5 mois pour une telle demande (art. R. 423-28 b) C. Urb.)- afin de solliciter, au plus tard 15 jours avant l’échéance du délai d’instruction, la prise d’un arrêté comportant la mention expresse requise au sein du dispositif. 

Attention ! Lorsqu’une demande de pièces complémentaires a été notifiée au demandeur, le délai d’instruction commence à courir à partir du moment où le dossier de PC intègre l’ensemble des éléments requis (art. R. 423-38 et R. 423-39 du C. Urb.), ce qui peut avoir pour effet de rallonger le rétro-planning fixé à compter de la date de dépôt de la demande de PC.

Solliciter un arrêté de PC rectificatif ou un PC modificatif

A l’aune de la jurisprudence commentée, le « Graal » que peut représenter l’arrêté de permis de construire est susceptible de se transformer en bombe à retardement en cas de contentieux. Hélas, l’arrêté de PC portant sur un ERP « coquille vide » omet parfois de mentionner « l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public ». Or cette omission rend le permis de construire illégal. 

Des solutions existent. Les conclusions de Charles Touboul, rapporteur public de l’arrêt du Conseil d’Etat (préc. CE, 23 mai 2018, req. n° 405937), indiquent clairement que « cette omission est régularisable », à la fois en application de l’arrêt SCI La Fontaine de Villiers (CE, 2 février 2004, req. n° 238315, Tab. Leb.) mais également, en cours d’instance, au titre de l’article L. 600-5-1 du C. Urb. 

Partant, dans une telle hypothèse, deux solutions se présentent au titulaire : 

• solliciter un arrêté de PC rectificatif avant la fin du délai d’instruction ; 
• déposer un PC modificatif ayant pour objet d’inscrire la mention requise dans l’arrêté.

Article L. 425-3 du code de l’urbanisme 

« Lorsque le projet porte sur un ERP, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 123-2 du CCH. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un ERP ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt d’une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 111-8 du CCH devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. »

Un permis de construire sur ERP « coquille vide » n’est pas exempté du volet ERP (PC39 et PC40)

Bien que l’aménagement intérieur de l’ERP ne soit pas connu par le demandeur du permis de construire, l’article R. 431-30 du C. Urb. reste applicable, de sorte que le permis de construire doit comporter les pièces spécifiques suivantes : 

• pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du CCH (PC39) ;
• pièces mentionnées à l’article R. 123-22 du CCH (PC40).

Lexique

ERP : établissement recevant du public
PC : permis de construire
CCH : code de la construction et de l’habitation

Que ce soit à titre patrimonial ou professionnel, l’intérêt du recours à la forme sociétaire n’est plus à démontrer. Mais, une fois la société constituée, il est fréquent que les participants en oublient, parfois durablement, les sujétions : absence d’assemblée générale, décisions prises par le seul dirigeant, statuts pas à jour, etc. Autant d’omissions qui peuvent être difficiles à rattraper le jour où c’est nécessaire, coûter cher et créer ou nourrir des conflits entre associés.

Or, l’évolution réglementaire récente autorise largement le recours à des procédés dématérialisés, que ce soit dans le fonctionnement de la société ou dans la conservation des documents sociaux. Le recours à ces moyens permet de conjuguer simplicité et sécurité.

LA VIE SOCIALE, UN LONG FLEUVE PAS SI TRANQUILLE

Les contraintes

• Approbation des comptes annuels par les associés, quitus au dirigeant, respect du droit d’information des associés,
• Approbation par les associés de certains actes :
           – qui dépassent les pouvoirs légaux ou statutaires du dirigeant,
           – qui créent un risque de conflit d’intérêt au détriment de la société (conventions passées entre la société et son dirigeant : bail, rémunération…)

• Respect d’un formalisme obligatoire (convocations, tenue des assemblées générales, procès-verbaux…),
• Conservation des documents sociaux selon les formes prescrites par la réglementation.

Les risques

• Risque quant à la validité des décisions prises par la société ou son dirigeant,
• Responsabilité du dirigeant :
          – Faute de gestion, constituée par le défaut de consultation des associés,
          – Le dirigeant peut être tenu personnellement responsable des conséquences financières des conventions qui le lient à la société si celles-ci n’ont pas été régulièrement approuvées,

• Insécurité à l’égard des tiers,
• Risque en cas de contrôle de l’administration fiscale.

DÉMATÉRIALISER LE JURIDIQUE POUR FACILITER ET SÉCURISER LA GESTION

Un progrès bienvenu

Progressivement intégré par le législateur, le recours aux nouvelles technologies est désormais largement reconnu et autorisé, tout en étant encadré par les normes de sécurité informatique.

Les actes dématérialisés peuvent donc avoir la même valeur juridique que sous format papier.

En facilitant le respect des contraintes inhérentes à la forme sociétaire, le bénéfice du recours à ces procédés est double :

• Simplifier le fonctionnement de la société, tout en respectant les obligations légales et statutaires et les droits des associés,
• Protéger la responsabilité du dirigeant et des associés, tant en ce qui concerne la gestion sociale que les relations avec les tiers.

Les nouvelles possibilités

Ainsi, à condition que les statuts l’autorisent, sont généralement possibles :

• La convocation des associés par courrier électronique,
• La participation des associés aux assemblées générales par visio-conférence ou par tout moyen de communication permettant son identification,
• Le vote électronique en assemblée générale,
• Le procès-verbal dressé, signé et certifié sous forme électronique,
• La dématérialisation des registres obligatoires (décisions des associés et des administrateurs, registres de mouvements de titres, etc.) (décret 2019-118 du 31 octobre 2019).

Notre expérience

Depuis plus de vingt ans, Rivière|Avocats|Associés conseille les acteurs de l’immobilier.

Marchands de biens, promoteurs, investisseurs privés ou publics, nous accompagnons nos clients en leur proposant les options les mieux adaptées à leurs objectifs.

Notre expertise en droit immobilier, en droit fiscal et des sociétés, ainsi que notre connaissance des métiers de l’immobilier (neuf comme ancien) garantissent à nos clients une réponse parfaitement adaptée à leurs besoins.

Notre intervention

Nous proposons à nos clients une prestation de suivi juridique des sociétés.

Vous bénéficiez :

• des dernières technologies de dématérialisation autorisées par  la législation et conformes aux normes de sécurité informatique,
• d’un accès à distance, à tout moment, à votre dossier,
• de nos conseils et de notre expertise, tant en droit des sociétés que dans les différents domaines d’intervention du cabinet.
   

Pour toute information, contactez le responsable du service droit des sociétés à l’adresse suivante : on@riviereavocats.com

Les commentaires de l’administration fiscale suite à l’élargissement du dispositif Denormandie par la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 ont été publiés le 27 août 2020. 

Le Bofip prend acte de la prorogation du régime Denormandie pour les acquisitions jusqu’au 31 décembre 2022 ; de la suppression de la notion de « cœur de ville » (précédent bulletin) et de l’extension des travaux éligibles (précédent bulletin). 

Il lève notamment une imprécision : la création de surface habitable fait partie des travaux éligibles sans limitation. Il fait également désormais référence au site internet recensant les « ORT » signées.  

LA CRÉATION DE SURFACES NOUVELLES ÉLIGIBLE SANS LIMITES

L’article 162 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a modifié le 5° du B du I de l’article 199 novovicies du Code général des impôts relatif au dispositif Denormandie en remplaçant le terme « travaux de rénovation », désignant les travaux éligibles, par le terme « travaux d’amélioration ».

Le décret n°2020-426 du 10 avril 2020 publié au journal officiel le 15 avril 2020 a défini ces travaux d’amélioration. Notre précédent bulletin pointait néanmoins le manque de précision quant à l’éligibilité des dépenses de création de surfaces habitables qui devait être levé lors de la publication des commentaires de l’administration fiscale. 

C’est chose faite : la doctrine administrative, en reprenant littéralement dans ses commentaires les termes du décret soit « tous travaux (…) ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles » , ne pose plus aucune limite à la possibilité de création de surfaces habitables nouvelle. Par conséquent, si les travaux de démolition totale pour reconstruction sont exclus (réponse ministérielle du 31 Mars 2020), les travaux de surélévation, d’addition de construction augmentant la surface habitable sont eux, éligibles au dispositif. 

Ce qui peut paraître une position surprenante pour un dispositif de « rénovation » est néanmoins en totale cohérence avec l’objectif du gouvernement de redynamiser les villes, tout en évitant l’étalement urbain. Le régime Denormandie est à la fois un outil de rénovation mais également  d’adaptation du bâti existant. 

LISTE DES COMMUNES ÉLIGIBLES À LA RÉDUCTION D’IMPÔT SANS RESTRICTION

Conformément à la loi de finances, la doctrine administrative supprime les références à la notion de « centre des communes » pour faire référence plus largement aux logements situés dans les communes :

• dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ;
• ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (« ORT »).

Sur cette dernière notion, la doctrine fait désormais explicitement référence au site internet du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales (https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/sites/default/files/2020-05/Liste_operations_revitalisation_territoire_signees.pdf) qui recense les ORT signées (236 communes recensées au 16 mars 2020).
 

Ces conventions précisent la période d’éligibilité à la réduction d’impôt « Denormandie ancien » au sein de la commune concernée, période qui débute à la date de signature de la convention et qui prend fin au terme fixé par la convention, ou, en toute hypothèse, au plus tard jusqu’au 31 décembre 2022.

Enfin, la réduction d’impôt s’applique aux logements situés sur l’ensemble de la commune (et non seulement dans son centre) ayant conclu une convention ORT, indépendamment du périmètre d’application de la convention ORT.

A noter

La suppression de la notion de cœur de ville n’est pas rétroactive. 
Les investissements réalisés en 2019 bénéficient de la réduction d’impôt s’ils sont situés dans le centre des communes. 

Le Conseil d’État, par sa décision n°442946 du 19 avril 2022, apporte de nouvelles précisions sur les conditions dans lesquelles la location meublée peut être considérée comme une activité économique au sens du régime du sursis d’imposition des plus-values (CGI, art. 150-0 B). Cette décision, bien que rendue sous l’empire du régime de l’article 150-0 B du CGI, nous paraît transposable au régime du report d’imposition de l’article 150-0 B ter du CGI.  

 L’exigence d’un réinvestissement économique

L’article 150-0 B du CGI permet de mettre en sursis d’imposition la plus-value générée par l’apport de titres d’une société à une autre société (non contrôlée par l’apporteur) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). La jurisprudence considère que la cession, par la société bénéficiaire de l’apport, des titres apportés est de nature à remettre en cause le sursis d’imposition pour abus de droit, sauf en cas de réinvestissement du produit de cession dans une « activité économique ». L’article 150-0 B ter, en vigueur à compter du 1er janvier 2013, est venu créer le régime du report d’imposition, applicable lors de l’apport de titres à une société contrôlée par l’apporteur. Ce dernier régime prévoit, explicitement cette fois, la possibilité de maintien du report d’imposition en cas de cession des titres apportés, à la condition que le produit de cession soit réinvesti, à bref délai et dans une proportion significative, dans des activités économiques (à l’exception expresse des activités de gestion par la société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier).  

Le réinvestissement dans la location meublée n’est pas un réinvestissement « économique » …

Si l’activité de location meublée est considérée comme commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, le Comité de l’abus de droit fiscal avait déjà exclu cette activité du champ de l’article 150-0 B du CGI, en considérant qu’elle n’était pas éligible au réinvestissement économique (Avis CADF 2012-51 et 2016-10). Le régime de l’article 150-0 B ter prévoit quant à lui que les « activités de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier sont exclues du bénéfice » de la dérogation. Le BOFiP (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60 §310) précise cette exclusion en indiquant que l’acquisition de biens destinés à la location, qu’elle soit nue ou meublée, revêt un caractère patrimonial non-éligible au remploi. Le Conseil d’État confirme donc cette interprétation en exposant qu’en principe, « une activité de loueur en meublé ne peut être regardée comme un investissement à caractère économique ».  

… sauf dans deux hypothèses qui restent à préciser

Dans la décision commentée, le Conseil d’État nuance toutefois sa position en admettant deux exceptions : -Le réinvestissement dans une « activité de location meublée effectuée par le propriétaire dans des conditions le conduisant à fournir une prestation d’hébergement », qui paraît correspondre à la location assortie de services para hôteliers ; -Le réinvestissement dans une activité qui implique pour le propriétaire de l’activité de loueur en meublé, « alors qu’il en assure directement la gestion, la mise en œuvre d’importants moyens matériels et humains ». De nombreuses interrogations pratiques subsistent pour autant. La « prestation d’hébergement » évoquée par le Conseil d’État correspond-elle bien au régime de la para-hôtellerie prévu par l’article 261 D 4° du CGI ? Les conditions seront-elles identiques à celles régissant l’assujettissement à TVA des loyers ? Une telle prestation pourrait-elle être sous-traitée à un gestionnaire, même si le propriétaire en assume les risques ? S’agissant de la deuxième hypothèse, le choix de la Haute juridiction de ne pas se référer à la location meublée « professionnelle » (telle que résultant de l’article 155 IV du CGI) semble créer une nouvelle notion d’une location meublée « économique », impliquant pour celui qui exerce l’activité qu’il mette en œuvre des moyens qualifiés « d’importants ». Or, que sont ces moyens ? Impliquent-ils le recours à des salariés, même si l’associé s’investit personnellement dans l’activité ? Faut-il que l’activité porte sur plusieurs immeubles ? Ces questions en suspens sont autant d’incertitudes pour le chef d’entreprise qui cherche à réinvestir sereinement le fruit de son travail.  

Demande de rescrit général

En l’absence de précisions suffisantes sur les modalités d’exploitation des activités locatives éligibles, il est vivement recommandé aux chefs d’entreprise concernés de sécuriser leur opération au moyen d’un rescrit afin d’obtenir une prise de position formelle de l’administration fiscale.  

Location meublée et régime du pacte Dutreil

Le bénéfice du régime du pacte Dutreil est également soumis à une condition d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (i.e. une activité économique), à l’exclusion des activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier (cf. notre précédent bulletin sur le sujet). Au titre de ces dernières activités non-éligibles, le BOFiP mentionne les activités de location de locaux meublés à usage d’habitation. Il ne prend toutefois pas position quant à l’activité para-hôtelière ; celle-ci, commerciale par nature, devrait donc être éligible. Pour autant, la doctrine administrative mentionne la nécessité qu’ « une véritable entreprise » soit transmise, ce qui suppose donc l’existence de moyens matériels et humains. Ne serait-ce donc pas là le pendant de la nécessité de « la mise en œuvre d’importants moyens matériels et humains » évoquée par le Conseil d’Etat dans la décision ici commentée ?

L’amendement N°II-2852 au PLF 2020 proroge la durée du dispositif Denormandie jusqu’en 2022 et élargit son champ d’application à l’ensemble du territoire des communes éligibles et non-plus seulement à leur centre-ville. 

LA RESTRICTION DU DISPOSITIF AUX CENTRES VILLES : UNE EXIGENCE SUPPRIMÉE

Le dispositif Denormandie souffrait dès l’origine d’une imprécision gênant son efficacité.

L’amendement adopté supprime une double définition compliqué et étend le dispositif à l’ensemble du territoire des communes concernées pour les opérations engagées dès le 1er janvier 2020. 

Désormais sont concernés les « logements situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire. »

A l’origine, le dispositif était réservé aux logements situés « dans le centre des communes » défini comme « les zones de bâti continu de la commune » qui « ne connaissent pas de coupure de plus de 200 mètres entre deux constructions ».

Les doutes étaient nombreux quant à la délimitation potentiellement extensive et indéfinie de la définition paradoxale proposée par le texte lui-même de la notion de « centre ».

LA PROROGATION DU DISPOSITIF JUSQU’AU 31 DÉCEMBRE 2022

Le dispositif était prévu pour les acquisitions entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. 

L’amendement adopté proroge le dispositif pour une année supplémentaire. 

La durée nécessaire au développement de tout projet immobilier est importante, elle l’est d’autant plus quand ces projets comprennent une proportion importante de travaux (établissement de projets d’aménagements par les architectes, obtention et purge des autorisations d’urbanismes, appel d’offre des entreprises travaux…).

Cette prorogation de délai, bien qu’insuffisante, est évidemment bienvenue pour renforcer le dispositif phare du gouvernement (cf bulletin – L’engagement de l’Etat en faveur de la restauration immobilière !).