Organisme de formation

A.A.R.P.I. Rivière | Avocats | Associés

5, rue Vauban – 33000 Bordeaux

05 56 79 96 00

N° Agrément : 753 311 41 933

Siret : 531 583 219 00013

TVA Intracommunautaire : FR23531583219

Article 1 – Objet

Les présentes conditions générales ont pour but de définir les conditions de prestation des formations dispensées par Rivière Avocats Associés pour ses clients.

Article 2 – Inscription

La réservation de la formation ne sera effective qu’à réception de la convention, dûment complétée et signée, 15 jours calendaires au plus tard avant le début de la formation. Dans le cas contraire, la réservation ne pourra être maintenue. Ce document est adressé par Rivière Avocats Associés après accord sur la nature et la date de la session. Les convocations, programme de formation, plan d’accès, sont adressés par mail au commanditaire de la formation. Rivière Avocats Associés ne saurait être tenu pour responsable de la non-réception de la convocation, du programme de formation ou du plan d’accès. Il appartient au participant de s’assurer que son inscription est bien effective.

Article 3 – Prérequis

Des prérequis peuvent être indiqués dans le contenu de formation ou en annexe. Le client s’engage à les respecter dans la mesure notamment où cela est susceptible d’affecter la qualité de la formation dispensée.

Article 4 – Documentation pédagogique

La documentation pédagogique remise lors de certaines sessions de formation est la propriété de Rivière Avocats Associés et est protégée au titre des droits d’auteur. Toute reproduction, ou utilisation pour un usage autre qu’exclusivement interne de même que tout transfert ou mise à disposition d’un tiers, n’est pas autorisée et est constitutive de contrefaçon.

Article 5 – Conditions financières

Nos tarifs sont indiqués hors taxes. Ils sont à majorer de la TVA au taux en vigueur. Les pauses sont inclues dans le coût de la formation. Les repas ne sont pas compris dans le prix du stage. Les frais annexes à la formation (les frais de déplacement, de séjour, ….) sont en sus. En cas de session personnalisée, le temps de préparation fera l’objet d’une facturation complémentaire spécifique. Un support standard peut être remis en formation, des supports personnalisés peuvent être réalisés sur devis. Dans le cas d’une subrogation, l’OPCO paiera directement les frais de formation à Rivière Avocats Associés.

Article 6 – Formation sur site client

En cas de formations dispensées sur site client, il est possible que :


• le tarif jour soit majoré (devis) ;
• le temps de préparation fasse l’objet d’une facturation complémentaire spécifique ;
• le client s’engage à respecter les pré-requis communiqués par Rivière Avocats Associés et doit tester en amont les accès à l’application depuis la salle de formation.

Si la formation n’a pu être dispensée en raison du non-respect des pré-requis, l’intégralité de la formation et les frais annexes seront dus.

Article 7 – Facturation / Règlement

La facturation est effectuée après chaque session ou à la fin de la formation. Elle est accompagnée de la feuille de présence correspondante. La facture éditée tient lieu de convention de formation simplifiée. Les règlements sont effectués par virement à réception de la facture. Toute somme due et non réglée au terme d’un délai de trente (30) jours, portera intérêt à un taux égal à trois (3) fois le taux d’intérêt légal en vigueur à compter du premier jour de retard. Les frais de recouvrement que devrait exposer Rivière Avocats Associés seront à la charge du client. En cas de paiement par un OPCO, si le règlement n’a pas été effectué dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la facture, le client devra prendre en charge ce règlement.

Article 8 – Annulation

En cas d’annulation tardive par le client, les dispositions suivantes s’appliquent :

• annulation ou report intervenant 3 jours calendaires avant le début du stage : les frais de participation au stage seront intégralement facturés ;
• annulation ou report intervenant entre 4 et 10 jours calendaires avant le début du stage : les frais de participation au stage seront facturés à hauteur 50%.

Annulation par Rivière Avocats Associés :

Rivière Avocats Associés se réserve le droit d’annuler une formation en cas de force majeure. Sont considérés comme tels, outre les cas habituels de force majeure ou de cas fortuit, sans que cette liste soit exhaustive : la grève des transports, la maladie de l’intervenant, l’interruption des télécommunications, (…). Rivière Avocats Associés organisera alors une nouvelle session dans les meilleurs délais et aucun dédommagement ne pourra être demandé. En cas d’impossibilité de votre part de participer à la manifestation à la date ultérieurement proposée, Rivière Avocats Associés vous proposera une formation équivalente ou vous remboursera, à votre demande, les frais d’inscription, à l’exclusion de tout autre dédommagement. En cas de session interentreprises notamment, Rivière Avocats Associés se réserve le droit d’annuler une formation si le seuil pédagogique est jugé insuffisant.

Article 9 – Confidentialité

Les informations transmises et/ou échangées au cours de la formation sont confidentielles et ne sauraient faire l’objet de divulgation à des tiers.

Article 10 – Règlement intérieur

Le participant s’engage à respecter les conditions du règlement intérieur affiché dans chaque salle dont il déclare avoir pris connaissance et accepter les termes.

Article 11 – Responsabilité

Rivière Avocats Associés exclut toute responsabilité en cas de force majeure ou de cas fortuit. Dans l’hypothèse où la responsabilité de Rivière Avocats Associés serait engagée, cette responsabilité serait limitée aux dommages directs – à l’exclusion de tous dommages indirects – et plafonnée au montant des droits effectivement payés au titre de ladite manifestation. En outre, eu égard aux spécificités liées à notre domaine de formation, le programme prévu sera susceptible d’être adapté et aucun dédommagement ne sera dû.

Article 12 – Conservation de données et informatiques et libertés

Rivière Avocats Associés vous informe qu’elle conservera les données à caractère professionnel que vous lui transmettez à des fins de gestion interne et en vue de vous transmettre des informations sur la formation que vous avez suivie et de vous informer sur les différentes manifestations susceptibles de vous intéresser dans le cadre de votre vie professionnelle. Vous disposez toutefois d’un droit d’opposition, de rectification et de retrait vis-à-vis de ces données que vous pouvez exercer à l’adresse indiquée en en tête des présentes.

Article 13 – Litige

La loi applicable est la loi française. Toute contestation qui n’aurait pas été réglée à l’amiable sera portée devant la juridiction compétente.

Afin de partager ses compétences auprès de ses clients, collectivités territoriales, professionnels de l’immobilier et de l’énergie et investisseurs, notre cabinet réalise des actions de formations dans les domaines du droit de l’immobilier et du patrimoine (opérations immobilières, urbanisme, environnement & énergie, gestion de patrimoine, fiscalité, etc.) d’une part, et dans le droit et la gouvernance des collectivités territoriales et de leurs satellites d’autre part.

Nos formations sont conçues et animées par des avocats et juristes reconnus pour leur compétences expertes et intervenant régulièrement à l’occasion de conférences et webinaires ainsi qu’auprès des universités. 

• Consulter notre catalogue de formations

• Notre cabinet élabore des formations sur-mesure en s’adaptant aux besoins et aux objectifs des entreprises ou des collectivités, quelle que soit leur taille. Pour toute demande, contactez-nous.  

Nos formations sont accessibles aux personnes en situation de handicap.

⭐️ Satisfaction client : une note moyenne de 4,5/5 sur l’ensemble des formations dispensées en 2021!

La vie de l’autorisation environnementale et du permis de construire dans les projets éoliens et photovoltaïques

1.Pré-développement et faisabilité du projet 

• La maîtrise du foncier 
• L’analyse des règles d’urbanisme 
• L’évolution des documents d’urbanisme 
• L’état des lieux environnemental
• L’acceptabilité locale 

2. Préparation et dépôt des demandes d’autorisations administratives (AE/PC)

• Le montage des dossiers et leur formalisme
• La rédaction de l’étude d’impact 

3. Suivi de l’instruction des demandes

• Les demandes de complément par l’administration 
• Les élus intéressés au projet et les délibérations des conseils municipaux
• L’enquête publique : les écueils à éviter 

4. La délivrance de l’autorisation

• La réception du projet d’AE
• La publicité et de l’affichage de l’autorisation

5. Les recours 

6. Le porter à connaissance et le permis de construire modificatif

• La nature de la modification
• La circulaire « repowering » 
• Les pièces du dossier 
• La pratique des services instructeurs 
• La publicité des arrêtés complémentaires 
• Le risque contentieux

Cette formation est accessible aux personnes en situation de handicap. Pour toute demande d’adaptation, nous contacter.

La transmission d’une entreprise est un moment important, tant pour celle-ci que pour les personnes intéressées. Afin de garantir la stabilité et la continuité de l’exploitation en cas de transmission à titre gratuit et d’éviter la lourde ponction des droits de mutation, le législateur a créé un régime fiscal très favorable : le Pacte Dutreil (CGI, art. 787 B et 787 C).

Permettant une exonération de 75% des droits de mutation à titre gratuit, le Pacte Dutreil est applicable non seulement en cas de succession, de donation-partage à ses enfants, mais également en cas de donation-partage à l’un d’entre eux, voire au profit d’un tiers. Combiné à d’autres mécanismes tirés du droit civil ou des sociétés, le Pacte Dutreil se révèle un outil particulièrement polyvalent et efficace.

L’encadrement de l’exonération Pacte Dutreil : garantir la continuité de l’entreprise

Lorsque la donation porte sur des titres de société, le bénéfice de l’exonération de 75% est notamment soumis au trois conditions suivantes, simplement résumées :

• Le donateur doit avoir souscrit, seul ou avec d’autres associés, un engagement collectif de conservation des droits sociaux transmis pour une durée minimale de 2 ans en cours au jour de la transmission ; cet engagement porte sur au moins 17% des droits financiers et 34% des droits de vote de la société (les seuils étant inférieurs pour les sociétés cotées). 

Sous certaines conditions, cet engagement collectif peut être « réputé acquis », quand bien même il n’aurait pas été formalisé.

• Chacun des donataires doit prendre, dans l’acte de donation, un engagement individuel de conservation pour une durée de 4 ans à compter de l’expiration de l’engagement collectif.
• L’un des signataires de l’un des deux engagements précités doit exercer une fonction de direction dans la société, pendant la durée de l’engagement collectif et pendant les 3 ans qui suivent la transmission.

Le bénéfice de l’exonération est réservé aux titres de sociétés dont l’activité est industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (voir sur ce point notre bulletin du 26 mai 2020).

A noter que l’exonération Pacte Dutreil est également applicable en cas de donation d’une entreprise individuelle, les conditions d’application étant naturellement adaptées (CGI, art. 787 C).

Le bénéfice de l’exonération s’étend à la soulte versée au donataire qui ne poursuit pas l’activité

Eu égard à l’importance économique de l’entreprise dans le patrimoine familial, il est primordial de respecter la réserve héréditaire afin d’éviter tout rapport de la libéralité lors de l’ouverture de la succession. Or il se peut que certains héritiers présomptifs ne souhaitent pas s’impliquer dans la société, et qu’il soit pertinent de ne transmettre les titres qu’à l’un d’eux, voire à un tiers.

Dans une telle situation, la donation-partage pourra attribuer l’intégralité des titres à un bénéficiaire unique, à charge pour lui de verser une somme d’argent (soulte) aux donataires copartagés, afin de respecter leur réserve héréditaire.

Comme les titres objets de la donation-partage, la soulte bénéficiera de l’exonération Pacte Dutreil. Elle pourra être financée par emprunt concurremment à l’apport des titres à une société holding (opération de Family Buy-Out ou FBO).

Faire bénéficier les petits-enfants par la donation-partage transgénérationnelle

La donation transgénérationnelle permet, sans passer par une double donation, de gratifier, soit directement ses petits-enfants, soit à la fois ses enfants et petits-enfants (par exemple en donnant l’usufruit de titres aux premiers et la nue-propriété aux seconds). Dans ces deux cas, l’exonération de 75% s’applique sur la totalité de la masse transmise. Attention cependant aux critères spécifiques en cas de donation de titres démembrés !

Par ailleurs, les libéralités qui auraient été consenties au profit des parents préalablement à la donation transgénérationnelle peuvent être réincorporées et, sous certaines conditions, bénéficier d’une fiscalité encore plus attractive que l’exonération de 75% du Pacte Dutreil.

Cumuler le Pacte Dutreil et d’autres mécanismes fiscaux

L’exonération Pacte Dutreil est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux de faveur, parmi lesquels :

• les abattements de droit commun (CGI, art. 779), notamment l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans (ces abattement sont appliqués  après l’exonération de 75%) ;
• l’abattement de 300 000 € à raison de la donation à un salarié (CGI, article 790 A).
• la réduction de 50% des droits de mutation à titre gratuit en cas de donation en pleine propriété d’une entreprise ou de titres d’une société dont l’activité est industrielle, commerciale, agricole ou libérale, lorsque le donateur est âgé de moins de 70 ans (CGI, art. 790) ;

Un formalisme à respecter scrupuleusement

En dehors du respect des critères rappelés ci-contre, le bénéfice de l’exonération de 75% est conditionné à des règles de forme rigoureuses et à la fourniture régulière de documents à l’administration fiscale.

Afin de ne prendre aucun risque de remise en cause de l’exonération, il est primordial d’être bien conseillé et accompagné.

Si la loi de finance pour 2019 avait considérablement amélioré le régime d’exonération dit « Pacte Dutreil », les commentaires publiés en avril 2021 par l’Administration fiscale en consultation publique étaient, de manière surprenante, revenus sur sa doctrine antérieure (notamment sur certains aspects que le législateur n’avait pas modifiés) et avaient complexifié le dispositif Dutreil, à rebours de la volonté légale d’assouplissement de son fonctionnement.

Bien plus fidèles à l’esprit du texte, les nouveaux commentaires publiés le 21 décembre 2021 reviennent notamment sur trois points qui avaient semé le doute chez les praticiens et la doctrine : 1° qui peut exercer des fonctions de direction postérieurement à la transmission, 2° la possibilité de codirection dans l’hypothèse d’un engagement réputé acquis, 3° la personne du souscripteur de l’engagement de conservation en cas d’interposition d’une société.

QUI PEUT DIRIGER APRÈS LA TRANSMISSION ?

La transmission d’une entreprise, a fortiori dans le cadre familial, est un processus qui peut s’étaler sur une longue période, et la donation des titres n’en est pas forcément l’ultime étape. Aussi l’administration fiscale avait-elle suscité l’inquiétude des praticiens en prévoyant, dans ses commentaires d’avril 2021 qu’à compter de la transmission, un associé signataire de l’engagement collectif de conservation ne pouvait exercer de fonctions de direction que s’il continuait à détenir des titres. 

Cette interprétation mettait les contribuables face à un dilemme :

• Soit la donation devait être concomitante au changement de direction, mettant à mal les stratégies d’anticipation (par exemple en cas de donation de la seule nue-propriété des titres),
• Soit la donation ne devait pas porter sur l’intégralité des titres du donataire (ce qui contrevenait à l’objectif du dispositif, qui vise à éviter le morcellement des participations lors des transmissions).

Revenant à la logique originelle du texte, les nouveaux commentaires prévoient que, pendant toute la durée de l’engagement collectif de conservation et pendant les trois ans suivant la transmission, la fonction de direction peut être exercée par :

• l’un des signataires de l’engagement collectif de conservation, y compris lorsqu’il a transmis tous les titres qui y sont soumis, permettant ainsi au donataire de garder temporairement la direction,
• ou, à compter de la transmission, l’un des bénéficiaires de cette dernière.

Cet assouplissement permet désormais de ménager une période de transition entre la transmission des titres et celle du pouvoir de direction.

ENGAGEMENT RÉPUTÉ ACQUIS : LA CODIRECTION ENFIN ADMISE

Si le Code général des impôts prévoit (entre autres conditions) que l’engagement collectif de conservation peut être « réputé acquis » lorsque le donataire exerce une fonction de direction dans la société dont les titres sont transmis, ses dispositions relatives à l’exercice de la direction après la transmission ne prévoient pas spécifiquement ce cas. 

La doctrine administrative, interprétant littéralement le texte, imposait que seul l’un des bénéficiaires de la transmission exerce une fonction de direction, mais semblait écarter toute possibilité pour le donateur de poursuivre une fonction dans la société après la transmission.

Dans ses commentaires en date du 21 décembre 2021, l’administration fiscale assouplit sa position en admettant qu’un autre associé (que l’un des héritiers, donataires ou légataires) « y compris le donateur, exerce également une autre fonction de direction », ouvrant la voie à une période de transition et de codirection de la société.

SOCIÉTÉS INTERPOSÉES : SIGNATAIRES DE L’ENGAGEMENT DE CONSERVATION 

Dans ses commentaires du 6 avril 2021, l’administration fiscale exigeait que le donateur (ou le défunt) soit signataire de l’engagement collectif de conservation des titres de la société éligible, y compris lorsque les titres transmis étaient détenus au travers d’une société holding. Or, sauf à être personnellement associé, on voyait mal comment le donateur aurait pu souscrire un engagement de conservation de titres… dont il n’était pas propriétaire !

Ce contresens a, heureusement, été corrigé : c’est bien la société interposée qui est signataire de l’engagement de conservation des titres de la société éligible.

Activités immobilières : quelques clarifications

Pour l’application de l’article 787 B du CGI, sont considérées comme commerciales « les activités mentionnées à l’article 34 du CGI et à l’article 35 du CGI, à l’exclusion des activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier  » 
 

Il est explicitement précisé que sont éligibles à l’exonération Dutreil les activités de construction-vente (promotion immobilière) et de marchand de biens (achat en vue de la revente).

A l’inverse, sont exclues les activités de location (meublée comme nue), de loueurs de locaux commerciaux et industriels ou encore de restauration de son propre patrimoine.

Holding ayant une activité mixte : un bref rappel

Les holdings animatrices sont éligibles à l’exonération Dutreil sous réserve de remplir l’ensemble des conditions requises, et notamment, l’exercice d’une activité opérationnelle à titre principal, savoir :

• « la participation active à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale ;
• et, le cas échéant et à titre purement interne, la fourniture à ces filiales de services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers. »

Au même titre que les sociétés opérationnelles, le caractère prépondérant de l’activité d’animation exercée par une holding est déterminé selon un faisceau d’indices.

Il peut ainsi notamment être caractérisé lorsque la valeur des titres des filiales opérationnelles animées représente plus de la moitié de l’actif total ou encore lorsque le chiffre d’affaire procuré par l’activité opérationnelle représente au moins 50% du chiffre d’affaire total.

La loi de finances pour 2022 transforme, à compter du 1er mars 2022, le dispositif Cosse « Louer abordable », consistant actuellement en un abattement sur les loyers, en une réduction d’impôt.

Rappel du dispositif actuellement applicable

Le conventionnement Anah

Le bénéfice du dispositif Cosse « Louer abordable » est conditionné à la signature, par le propriétaire du bien, d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Dans le cadre de cette convention, le propriétaire s’engage à mettre son bien en location nue et à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 6 ans (portée à 9 ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah).

Les loyers sont soumis à des plafonds dépendant du type de conventionnement (à loyers intermédiaire, social ou très social) ainsi que du zonage du bien (zonages A B C).

Les ressources du locataire sont également soumises à des plafonds fixés par décret. Ces derniers dépendent, outre des critères précités, de la composition de son foyer fiscal.

L’abattement fiscal sur les revenus locatifs

Le dispositif Cosse « Louer abordable » permet au propriétaire de bénéficier d’un taux d’abattement calculé sur les recettes locatives brutes du bien conventionné :

• En cas de conventionnement à loyer intermédiaire : 15% en zone B2 ou 30% en zone A bis, A ou B1 ;
• En cas de conventionnement à loyer social ou très social : 50% en zone B2 ou 70% en zone A bis, A ou B1 ;
• En cas d’intermédiation locative : 85% (peu important alors le type de conventionnement ou le zonage).

Ex : Les recettes locatives brutes s’élèvent à 6000€, les charges s’élèvent à 700€.

On déduit l’abattement de 70% ainsi que les charges. Dès lors, les recettes locatives nettes tirées du bien conventionné s’élèvent à 1100€ (6000€ – 4200€ – 700€).

Le contribuable ayant un TMI de 30% retirera du dispositif Cosse une économie globale de 1982€ (1260€ au titre de l’IR et 722€ au titre des prélèvements sociaux).

Le dispositif applicable à compter du 1er mars 2022

Des modifications substantielles

Dans le nouveau dispositif, le bien doit toujours être loué nu, à titre de résidence principale et à des locataires dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds fixés par décret. Toutefois, les plafonds de loyers sont désormais fixés à l’échelle communale afin de mieux correspondre à la réalité du marché.

Par ailleurs, la durée minimale des conventions est unifiée à 6 ans.

En dernier lieu, la sortie du dispositif est facilitée : la fixation du loyer est libre lors de la première relocation consécutive au terme de la convention, et ce par dérogation au mécanisme d’encadrement des loyers (loi ALUR).

En effet, il fallait jusqu’alors lisser l’augmentation de loyer sur toute la durée du nouveau bail si celle-ci était inférieure à 10% du loyer initial ou par 1/6ème si elle était supérieure à 10%.

De l’abattement à la réduction d’impôt

L’avantage fiscal ne consiste plus en un abattement mais en une réduction d’impôt calculée sur les recettes locatives brutes tirées du bien conventionné.

Son taux est de 15% (conventionnement à loyer intermédiaire) ou 35% (conventionnement à loyer social), peu important le zonage du bien. En cas d’intermédiation locative, le taux est porté à respectivement 20% et 40%.

Désormais, le conventionnement à loyer très social n’ouvre plus droit à une réduction d’impôt qu’en cas d’intermédiation locative (le taux de celle-ci est de 65%).

Ex : Dans la situation précédemment étudiée, si le contribuable peut prétendre au taux de 35%, il retirera de ce nouveau texte une économie globale de 2100€.

En synthèse, si on compare cette nouvelle réduction d’impôt de 35% aux conventionnements les plus répandus :

• Elle est toujours plus avantageuse que l’ancien abattement de 50% ;
• Elle est moins avantageuse que l’ancien abattement de 70% pour les TMI de 30%, 41% et 45%.

Entrée en vigueur

Le nouveau dispositif est applicable aux conventions conclues entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024.

Précision

Le dispositif Cosse « Louer abordable » reste incompatible avec les régimes « Pinel » et « Monuments historiques » mais pas avec le régime « Malraux ».

Cette incompatibilité nous paraît sans justification.

De même, il n’est toujours pas possible de conclure le bail avec un membre du foyer fiscal du bailleur ou avec un de ses ascendants ou descendants.

Plafonnement des niches fiscales

Le dispositif Cosse « Louer abordable » est soumis au plafonnement des niches fiscales.

Performance énergétique

Le logement doit toujours respecter un « niveau de performance énergétique globale » fixé par arrêté. Actuellement, les logements classés F et G sont exclus du dispositif.