Publié le 26 mars 2022 et applicable aux déclarations et demandes d’autorisations déposées dès le 27 mars 2022, le décret n° 2022-422 du 25 mars 2022 relatif à l’évaluation environnementale des projets instaure un nouveau dispositif afin de soumettre certains projets situés en deçà des seuils fixés à l’annexe de l’article R. 122-2 du code de l’environnement, à la réalisation d’une évaluation environnementale. Ce décret fait suite à l’annulation par le Conseil d’État du décret n° 2018-435 du 4 juin 2018 en tant qu’il ne prévoyait pas d’autres critères que la dimension des projets pour soumettre ces derniers à évaluation environnementale. L’introduction de la « clause-filet » vient donc pallier l’inconformité du droit français à la directive européenne 2011/92/UE du 13 décembre 2011 qui impose de prendre en compte la localisation des projets et leurs impacts. Bien que ce nouveau dispositif suscite certaines interrogations (I), nous tenterons de proposer une illustration de l’application de cette clause-filet à un projet immobilier soumis à une déclaration au titre de la loi sur l’eau (II).
I. MODE D’EMPLOI (PARTIEL) DU NOUVEAU DISPOSITIF POUR LES PROJETS SITUÉS EN DEÇÀ DES SEUILS FIXÉS A L’ANNEXE DE L’ARTICLE R. 122-2 DU CODE DE L’ENVIRONNEMENT
II. ILLUSTRATION : NOUVEAU PROJET IMMOBILIER DE 7 000 M2 DE SURFACE DE PLANCHER OU D’EMPRISE AU SOL SOUMIS À DÉCLARATION « LOI SUR L’EAU » (PAR EX : RUBRIQUES 2.1.5.0, 1.1.1.0).
Dans notre cas, le projet est situé en-deçà des seuils fixés à l’annexe de l’article R. 122-2 du code de l’environnement
(cf. rubrique 39. Travaux, constructions et opérations d’aménagement).
1 Lorsque le projet nécessite plusieurs autorisations relevant de législations indépendantes, seule la première autorité saisie de la première demande se prononcera dans les 15 jours sur la nécessité ou non de saisir l’autorité en charge de l’examen au cas par cas.
Afin d’assurer la coordination des différentes autorités amenées à se prononcer sur un volet du projet, le décret impose au pétitionnaire de mentionner les déclarations et autorisations déjà déposées, la date du dépôt et l’autorité compétente.
2 Il s’agit des critères énumérés à l’annexe III de la directive 2011/92/ UE du 13 décembre 2011 (caractéristiques, localisation, impacts du projet).
3 Le décret se borne à indiquer que le délai de 15 jours dont dispose l’autorité saisie court à compter du dépôt de dossier de demande. Il apparaît toutefois vraisemblable que ce dossier doit présenter un caractère complet. Cette précision a d’ailleurs été faite dans les nouvelles dispositions relatives à la procédure d’autorisation de défrichement (article 5 du décret).
4 L’hypothèse la plus stricte voudrait que le silence de l’administration vaille obligation pour le pétitionnaire de déposer un dossier de demande d’examen au cas par cas. Néanmoins, en l’absence de précisions en ce sens par le décret, et compte tenu de la rédaction de l’article R. 122-2-1 (II) c. env., ce silence pourrait seulement emporter la reprise de l’instruction.
5 L’article R.122-3 c. env. auquel le décret renvoie ne précise pas le délai dont dispose le maître d’ouvrage pour saisir l’autorité en charge de l’examen au cas par cas.
Un an après, les conséquences fiscales du Brexit ne sont pas encore tout à fait arrêtées. En sortant de l’Union européenne le 1er janvier 2021, le Royaume-Uni est devenu un État tiers à l’Union Européenne et n’entrait plus, à ce titre, dans le champ de l’exonération des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Néanmoins, par une mise à jour de sa documentation informative, la direction générale des finances publiques (DGFiP) prévoit la possibilité de maintenir l’exonération de CSG/CRDS pour les britanniques à trois conditions.
Les prélèvements sociaux des non-résidents
Pour rappel (cf. notre précédent bulletin sur le sujet), le régime des prélèvements sociaux afférents aux revenus du patrimoine (revenus locatifs, plus-values immobilières…) applicable aux non-résidents fiscaux dépend du pays au sein duquel ces personnes sont affiliées à un régime de sécurité sociale :
Soit le non-résident fiscal est affilié à un régime de sécurité sociale d’un Etat membre de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou d’un Etat ayant conclu avec la France une convention bilatérale de sécurité sociale : il est alors exonéré de CSG et de CRDS mais reste soumis au prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % (CGI, art. 235 ter).
Soit le non-résident fiscal n’est pas affilié à un régime de sécurité sociale dans l’un des Etats susvisés : il est alors assujetti aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % dans les mêmes conditions qu’un résident fiscal français.
Le changement de paradigme lié au Brexit
L’exonération de la CSG/CRDS est prévue au profit des ressortissants des États parties au règlement (CE) n°883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, en raison du principe européen d’unicité du régime de protection sociale des ressortissants des Etats membres. En sortant de l’Union européenne, le Royaume-Uni n’était plus, de facto, partie à ce règlement.
Par conséquent nombre de commentateurs avaient logiquement considéré que les ressortissants britanniques qui procédaient à des ventes immobilières en France post Brexit n’entraient plus dans le champ d’application de l’exonération de prélèvements sociaux.
A partir de cette date, la pratique a donc consisté à assujettir aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % les plus-values immobilières de source française.
Une exonération finalement maintenue à trois conditions
Le 14 janvier 2022, la DGFiP a publié un document intitulé « Liste de questions/réponses à destination des particuliers », relatif aux conséquences fiscales du Brexit.
L’administration fiscale confirme l’analyse selon laquelle les ressortissants britanniques ne sont plus, en principe, concernés par les exonérations de prélèvements sociaux.
Néanmoins, cette exonération est maintenue pour les revenus du patrimoine des contribuables qui respectent les trois conditions suivantes :
être affiliés à la sécurité sociale britannique ;
être ressortissants ou résidants légaux de France, du Royaume-Uni ou d’un autre État membre de l’Union européenne ;
ne pas être à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français.
L’administration fiscale précise toutefois que les ressortissants britanniques concernés demeurent en tout état de cause assujettis au prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Une incitation à corriger les impositions indues au titre de l’année 2021
L’administration fiscale incite les contribuables ayant indûment payés 17,2 % de prélèvements sociaux sur leurs plus-values immobilières à solliciter leur restitution dans les délais de réclamation contentieuse de droit commun.
Les demandes de restitution, qui doivent intervenir par voie de réclamation contentieuse, peuvent être introduites jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle du paiement de l’impôt.
S’agissant de prélèvements sociaux payés à tort sur des plus-values en 2021 par exemple, les contribuables ont jusqu’au 31 décembre 2023 pour réclamer.
Les revenus fonciers 2021 qui n’ont pas encore été déclarés et donc non encore imposés ne sont pas concernés par ces réclamations. Il conviendra de vérifier qu’ils ne soient pas soumis à CSG/CRDS au titre de l’impôt sur le revenu 2021.
La portée concrète de cette position
Le document informatif visant les « prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine », le maintien de l’exonération de CSG/CRDS s’applique, pour les résidents britanniques, aux :
plus-values immobilières ;
revenus fonciers ;
revenus tirés de location meublée ;
et plus généralement à tous les « revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles ».
Pour tous ces revenus, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste applicable.
Les résidents britanniques restent tenus à la représentation fiscale
Par principe, les ressortissants étrangers réalisant des plus-values en France sont tenus de désigner un représentant fiscal responsable du bon déroulement de l’imposition des plus-values en France (CGI, art. 244 bis A).
Par exception, les ressortissants de pays membres de l’UE ou de l’EEE (sous certaines conditions) sont dispensés de cette obligation.
Le Royaume-Uni ne faisant plus partie ni de l’UE, ni de l’EEE, ses ressortissants sont donc tenus de désigner un représentant fiscal à l’occasion des plus-values réalisées en France.
Les dépenses permettant de majorer le prix d’acquisition, et donc de réduire le montant de la plus-value imposable, sont limitativement énumérées par l’article 150 VB du CGI mais dépendent également du régime fiscal choisi à l’occasion de l’opération de restauration immobilière.
LES DÉPENSES DE TRAVAUX MAJORANT LE PRIX D’ACQUISITION
Le prix d’acquisition doit être majoré des frais notariés, des éventuelles commissions d’intermédiaires, des droits d’enregistrement et de certaines dépenses de travaux, à savoir les dépenses d’amélioration et les dépenses de (re)construction, d’agrandissement ou de démolition, sous réserve qu’elles n’aient pas déjà été déduites de l’assiette de l’impôt sur le revenu ou du revenu global ou été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt (article 150 VB II 4°du CGI).
Les dépenses d’entretien et de réparation sont, quant à elles, exclues des dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.
PLUS-VALUE ET NATURE JURIDIQUE DE L’OPÉRATION
Que l’opération soit effectuée dans le cadre d’une VIR (article 150 VB I du CGI) ou d’une ASL (et de manière générale, pour toute vente en l’état avec réalisation de travaux par l’acquéreur), les modalités de majoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière restent les mêmes.
Ainsi, tant en VIR qu’en ASL, les dépenses de travaux qui sont déduites de l’assiette de l’impôt ou incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt ne peuvent venir majorer également le prix d’acquisition de l’immeuble.
C’est aussi le cas des opérations pour lesquelles la doctrine fiscale est revenue sur sa position dans une réponse ministérielle en date du 10 janvier 2019. Désormais, même pour les opérations « Malraux » réalisées en VIR, les dépenses de travaux incluses dans la réduction d’impôt ne peuvent plus venir majorer le prix d’acquisition pour réduire le montant de plus-value imposable. Il reste toutefois possible de contester la position de l’administration fiscale relative à la VIR dès lors que la rédaction de l’article 150 VB I du CGI n’a pas été modifiée (cf. bulletin du 5 mars 2019).
PLUS-VALUE ET RÉGIME FISCAL DE L’OPÉRATION
Comme indiqué, le contribuable ne peut en principe inclure les dépenses de travaux déjà comprises dans la base d’une réduction d’impôt afin de majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière quelle que soit la nature de l’opération, en VIR ou en ASL.
Il existe néanmoins une différence fondamentale entre le régime « Pinel » et le régime « Malraux ».
En effet, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui investissent dans l’ancien, une mesure de tempérament bénéficie aux régimes fiscaux qui sont ouverts tant aux acquisitions de logements anciens qu’aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, tel que le régime Pinel (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-265). Ainsi dans le « Pinel ancien » comme dans le « Pinel neuf », il est possible de venir majorer le prix d’acquisition des dépenses de travaux déjà comprises dans la réduction d’impôt et ce, tant dans les opérations en VIR qu’en ASL.
Il serait opportun de questionner l’administration fiscale sur la possibilité d’étendre cette mesure de tempérament aux opérations réalisées en « Denormandie » dès lors que certaines d’entre elles peuvent aboutir à la livraison d’un immeuble neuf.
A l’inverse, l’administration fiscale en écarte totalement le régime fiscal « Malraux » puisque circonscrit aux seules acquisitions de bâtiments anciens.
La majoration forfaitaire du prix d’acquisition
Au lieu de majorer son prix d’acquisition des dépenses de travaux pour leur montant réel, le contribuable peut opter pour une majoration forfaitaire de 15% de ce prix s’il cède son bien plus de 5 ans après son acquisition sans qu’il y ait lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été déduites de l’assiette de l’impôt ou même simplement réalisées.
Précisions concernant l’imposition de la plus-value immobilière
La plus-value est imposable au titre de l’IR (au taux de 19%) ainsi qu’au titre des prélèvements sociaux (au taux de 17,2%), soit une imposition totale au taux de 36,2%.
Précisions sur les abattements pour durée de détention
La transmission des titres d’une société peut être largement anticipée, tant sur le plan juridique (donation, donation-partage, réserve d’usufruit…) que sur le plan fiscal (notamment par la conclusion d’un pacte Dutreil). Mais la succession à la tête de la société mérite également d’être anticipée bien avant la transmission : elle seule peut garantir la continuité de l’exploitation, notamment en cas de décès prématuré du dirigeant.
Plusieurs mécanismes peuvent être envisagés, certains relevant du droit civil, d’autres du droit des sociétés, le choix devant être guidé, au cas par cas, selon les enjeux en cause, tant professionnels que familiaux.
METTRE EN PLACE UN MANDAT A EFFET POSTHUME
Prévu par les articles 812 et suivants du Code civil, le mandat à effet posthume permet de donner à une ou plusieurs personnes (physiques ou morales) le pouvoir d’administrer ou de gérer tout ou partie de sa succession, pour le compte et dans l’intérêt d’un ou plusieurs héritiers nommément désignés.
Reçu obligatoirement en la forme authentique, ce mandat a une durée de cinq ans (qui peut être prorogée) s’il est motivé par « un intérêt sérieux et légitime », notamment l’inaptitude ou l’âge des héritiers, ou la nécessité de gérer des biens professionnels.
Si la succession comporte des titres de société, le mandataire aura qualité pour voter en assemblée générale, voire se désigner dirigeant. Toutefois, si en règle générale, le mandataire peut exercer les actes d’administration, il n’en est pas de même pour les actes de disposition (à moins qu’ils ne soient nécessaires à la conservation ou la valorisation du patrimoine successoral).
Par ailleurs, le caractère temporaire du mandat, son ouverture limitée mais également la complexité de sa mise en place (concurrence avec l’exécuteur testamentaire) en font un outil imparfait.
CONSTITUER UNE HOLDING FAMILIALE
Le recours à une holding familiale permet de conforter la position de l’un des héritiers en tant que successeur dans la direction de la société, sans avoir à transmettre par avance les titres à l’ensemble des héritiers.
Soit, par exemple, le cas d’une société, dont le capital est divisé en 1000 actions détenues par une personne X, qui a trois enfants ; l’un d’eux (que l’on appellera Z) a vocation à lui succéder comme dirigeant. Si rien n’est fait, les titres de la société seront transmis à égalité entre les enfants et le successeur sera minoritaire (333 actions).
La constitution d’une holding familiale permettra de bénéficier d’un effet de levier juridique et d’éviter cet écueil :
X donne 160 actions à Z ;
Constitution d’une société holding, Z apporte les 160 actions reçues, X apporte 240 actions. Z est désigné mandataire social (cf. ci-après).
Au décès de X :
Dans la holding, chaque héritier recevra 80 actions ; Z disposera donc de 160 + 80 = 240 actions.
Dans la filiale, la holding détiendra 400 actions et les héritiers 200 actions chacun.
Dans la mesure où il contrôle la holding, Z détient donc, directement ou indirectement, la majorité des droits de vote dans la filiale (400 + 200) et est assuré d’y conserver le pouvoir.
DESIGNER PAR AVANCE SON SUCCESSEUR
Si le droit des sociétés ne connaît pas de mécanisme général permettant de désigner par avance la personne qui succèdera au mandataire social à son décès, plusieurs options sont ouvertes, qui dépendent avant tout de la forme de la société.
S’agissant d’une société civile, la cogérance est admise, tout comme la désignation d’une personne morale (holding familiale) en qualité de gérant.
Si la société est une SARL, la désignation d’un gérant suppléant n’est pas admise, ni celle d’une personne morale. En revanche, il est possible de désigner une cogérance, soit en organisant les pouvoirs entre cogérants (mais la limitation des pouvoirs ne serait pas opposable aux tiers), soit en repoussant dans le temps la prise d’effet des fonctions de l’un d’eux (par exemple au décès ou à l’incapacité de l’autre). La modification devra être publiée au RCS à la date de sa prise de fonction (Avis CCRCS n° 2012-010 du 23 mars 2012).
Si la société est une SAS, il n’est pas possible de désigner une co-présidence, mais a été admise la désignation, par voies statutaire ou assemblée générale :
d’un suppléant, qui sera amené à exercer la présidence en cas de décès ou d’empêchement de l’actuel président, jusqu’au terme du mandat de celui-ci ;
d’un successeur, qui deviendra de plein droit président au décès de son prédécesseur.
Pacte Dutreil : l’encadrement des fonctions de direction
Lorsque la transmission de la société bénéficie du régime du Pacte Dutreil (cf nos précédentsbulletins), l’exercice des fonctions de direction est restreint.
Avant la transmission, la direction de la société (gérant de SARL, président de société par action…) doit être exercée par l’un des signataires de l’engagement collectif de conservation.
Après la transmission, la direction de la société peut être exercée :
Soit par l’un des signataires de l’engagement collectif de conservation,
Soit par l’un des bénéficiaires de la transmission qui a souscrit un engagement individuel de conservation.
Des modalités spécifiques sont prévues, par exemple au cas où l’engagement collectif n’a pas été souscrit, ou lorsque la direction de la société est exercée par une personne morale.
Que faire ?
Afin d’anticiper sa succession, il convient :
de bien identifier la personne qui sera susceptible d’occuper les fonctions de dirigeant,
de vérifier et, le cas échéant, modifier les clauses statutaires relatives, tant à la désignation du successeur qu’à la répartition des pouvoirs (notamment en cas de démembrement des titres).
Face aux changements de domicile entre Etats, si les Etats adoptent des mesures fiscales de nature à encourager les nouveaux arrivants, ils ont également le souci d’éviter les expatriations dictées par le seul motif d’éluder l’impôt.
L’ « Exit tax », prévue à l’article 167 bis du Code général des impôts poursuit cet objectif : son régime et ses conséquences doivent être anticipés bien en amont de l’expatriation.
QUI EST CONCERNÉ PAR L’EXIT TAX ?
Les contribuables qui ont été domiciliés en France pendant au moins 6 des 10 dernières années sont imposables lors du transfert de leur domicile hors de France sur :
Les plus-values latentes liées soit à une participation représentant au moins 50 % du capital d’une société, soit un portefeuille de titres, droits sociaux et autres droits financiers dont la valeur excède 800.000 € ;
Les créances représentatives d’un complément de prix (clause d’indexation du prix des titres cédés sur les résultats futurs de la société) ;
En outre, les plus-values en report d’imposition (notamment au titre de l’art. 150-O B Ter du CGI) sont également imposables, sans condition de durée de résidence en France du contribuable.
Depuis le 1er janvier 2018, ces plus-values et créances sont imposables :
Soit au taux forfaitaire de 12,8 % (PFU),
Soit sur option globale du contribuable, au barème progressif de l’impôt sur le revenu (moyennant quelques retraitements prévus par le texte).
Elles sont également soumises aux prélèvements sociaux en vigueur lors du transfert du domicile fiscal hors de France.
COMMENT AVOIR DROIT AU SURSIS DE PAIEMENT
En cas de sursis de paiement, l’impôt n’est pas payé à l’occasion du transfert du domicile hors de France, mais à l’occasion d’évènements ultérieurs (cf. ci-dessous). Ce sursis est de droit ou optionnel selon les situations :
• Sursis de droit et sans prise de garanties lorsque le contribuable transfère son domicile fiscal dans un État membre de l’Union européenne ou dans un autre État (hors Etats non coopératifs) ayant conclu avec la France une convention de lutte contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement ;
• Dans les autres cas, le sursis est subordonné au respect des conditions suivantes :
– Demande expresse déposée au service des impôts des non-résidents via le formulaire 2074-ETD, dans les 90 jours précédant le transfert
– Constitution de garanties (caution bancaire, hypothèque…) égales au montant de l’impôt en sursis
– Désignation d’un représentant fiscal (organisme accrédité, banque…) en charge des formalités déclaratives.
JUSQU’À QUAND COURT LE SURSIS DE PAIEMENT
Le sursis de paiement court, soit jusqu’à certains évènements qui rendent l’impôt exigible, soit jusqu’au dégrèvement
Evènements rendant l’impôt exigible •Pour les plus-values latentes : cession à titre onéreux, rachat, remboursement ou annulation des titres ;•Pour les créances de complément de prix : perception du complément de prix, apport ou cession de la créance ou donation de la créance lorsque le donateur est fiscalement domicilié dans un ETNC ou un État ou territoire tiers à l’UE n’ayant pas conclu les conventions (sauf si cette donation n’a pas été faite dans un but principalement fiscal) ;•Pour les plus-values placées précédemment en report d’imposition : cession à titre onéreux (hors opérations d’échange ou d’apport), rachat, remboursement, annulation des titres reçus lors de l’échange ou de l’apport à l’origine du report ;•Non-respect des obligations déclaratives (cf ci-contre).
Evènements ouvrant droit à dégrèvement •Décès du contribuable ;•Retour en France du contribuable ;•Transmission à titre gratuit des valeurs mobilières ;•A l’issue d’un délai de conservation de :-2 ans lorsque la valeur des titres entrant dans le champ de « l’exit tax » est inférieure à 2.570.000 € ; -5 ans dans le cas contraire. NB : si le contribuable n’a pas bénéficié du sursis de paiement, ces évènements ouvrent droit à restitution de l’impôt payé.
Quand le transfert de domicile fiscal est-il effectif ?
Le transfert de domicile fiscal hors de France intervient donc :
lorsque le contribuable n’a plus son domicile fiscal en France en vertu de l’article 4 B du CGI ;
ou lorsque le contribuable a transféré son domicile ou sa résidence fiscale, au sens de la convention fiscale internationale qui lie la France à l’État de destination.
Selon l’article 4 B du CGI, est considéré comme ayant son domicile en France le contribuable qui y a :
Son foyer (lieu de résidence de la famille) ou, à titre subsidiaire, le lieu de séjour principal (il y réside plus de 183 jours par an),
Son activité professionnelle principale (attention, les dirigeants de grosses entreprises sont soumis à des critères spécifiques)
Le centre de ses intérêts économiques (principaux investis-sements, source de la majeure partie des revenus etc.)
Quelles obligations déclaratives ?
A compter de son expatriation, le contribuable relève de la compétence du SIP non-résidents. Deux déclarations doivent être déposées :
L’année du transfert du domicile fiscal hors de France : déclaration n°2074-ETD
Au titre de chacune des années suivantes, jusqu’à exigibilité de l’impôt ou dégrèvement : déclaration n°2074-ETS, destinée à assurer le suivi de l’imposition.
Le montant global des droits en sursis de paiement doit en outre être reporté sur la déclaration 2042 C (case 8TN).
Les résidents fiscaux français sont astreints à une obligation de déclaration des comptes ouverts à l’étranger. Avec le développement des offres de prestations de services bancaires et financiers en ligne, cette obligation concerne de plus en plus de contribuables. Nous détaillons dans le présent bulletin les comptes et contrats concernés, ainsi que les sanctions auxquelles s’exposent les contrevenants.
Une obligation étendue en réponse au développement de l’offre « fintech »
L’obligation de déclaration des comptes détenus à l’étranger par des contribuables français n’est pas nouvelle, le premier texte datant de 1990 mais concernait surtout les comptes bancaires « classiques ». Le développement relativement récent de nouvelles offres bancaires et financières (néo-banques, openbanking, plateformes de courtage, financements participatifs), communément appelées « fintech », a conduit l’administration fiscale à étendre le champ des obligations déclaratives. En effet, un grand nombre de ces nouveaux acteurs bancaires et financiers est implanté à l’étranger (N26 en Allemagne, Revolut en Lituanie…) et entre donc dans le champ d’application de l’obligation déclarative. Le développement des cryptoactifs (cryptomonnaie et NFT notamment) a également induit une nouvelle extension du champ de l’obligation déclarative des comptes détenus à l’étranger.
Une obligation déclarative aux larges contours
Cette obligation de déclaration, à remplir en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu annuelle, s’impose aux résidents fiscaux français :
Pour les comptes « ouverts, détenus, utilisés ou clos à l’étranger» au cours de l’année d’imposition (CGI, art. 1649 A). Étant précisé que cette obligation concerne tous les comptes ouverts auprès d’établissements bancaires, mais également de tout organisme ou personne (dont les notaires étrangers par exemple).
Depuis 1990, pour les contrats de capitalisation ou de placements (dont les assurances-vie) ouverts et détenus à l’étranger, ainsi que les opérations réalisées sur ces comptes au titre de l’année en cours (CGI, art. 1649 AA).
Depuis le 1er janvier 2020, pour les « comptes d’actifs numériques (…) ouverts, détenus, utilisés ou clos» dans l’année auprès d’organismes établis à l’étranger (CGI, art. 1649 bis C).
Cette obligation déclarative s’impose de manière particulièrement large, puisqu’elle implique la déclaration des comptes et contrats ouverts ou détenus à l’étranger quand bien même ceux-ci n’auraient pas été utilisés ou seraient totalement vides. Les contribuables doivent utiliser le formulaire n°3916 – 3916 bis, ou remplir l’annexe correspondante lors du dépôt des déclarations en ligne.
Une obligation sanctionnée strictement
Une double sanction est prévue en cas de non-respect de ces obligations, d’une part via l’application automatique d’amendes, de l’autre par la possibilité d’application d’un redressement sur les revenus non déclarés les cas échéant. S’agissant des comptes bancaires ainsi que des contrats de capitalisation ou de placement détenus à l’étranger, l’absence de déclaration est sanctionnée par une amende de 1.500 € par compte non déclaré lorsque celui-ci n’a pas servi à percevoir des revenus imposables. Cette amende est portée à 10.000 € si l’organisme dépositaire est situé dans un État ou territoire non coopératif. S’agissant des comptes d’actifs numériques, la non-déclaration est sanctionnée par une amende de 750 € par compte (portée à 1.500 € si le montant des actifs détenus par le biais du compte étranger est supérieur à 50.000 € à un moment quelconque de l’année). Les omissions ou inexactitudes sont quant à elles sanctionnées par une amende de 125 € par erreur commise, dans la limite de 10 000 € par déclaration. Notez enfin que la non-déclaration des comptes et contrats ouverts à l’étranger emporte l’application d’une présomption qui consiste à considérer toutes les sommes qui transitent par lesdits comptes comme imposables. Les droits supplémentaires éventuellement dus peuvent dans ce cas faire l’objet de majorations pouvant s’élever jusqu’à 80 %. Il appartient alors au contribuable d’être en mesure de prouver que les sommes déposées sur ces comptes ne constituent pas des revenus imposables, tâche qui n’est pas forcément aisée.
Le développement de la communication des informations
Dans le cadre du développement de la législation européenne et nationale dite « KYC » (Know Your Customer), de plus en plus de plateformes poursuivent leur mise en conformité avec la réglementation de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Dans ce contexte, la coopération entre les fintech et l’administration fiscale est amenée à se renforcer dans les prochaines années.
Une possibilité de régularisation
Si vous avez omis de déclarer un compte ou un contrat détenu à l’étranger, vous pouvez régulariser votre situation. Que le compte ou le contrat ait ou non été utilisé pour la perception de revenus normalement imposables, le recours à un avocat est conseillé. La régularisation volontaire de la situation des contribuables, preuve de bonne foi, peut faire l’objet d’une négociation avec l’administration fiscale afin d’atténuer les sanctions prévues par les textes. Les délais de prescription varient entre 3 et 10 ans suivant les situations.
Dans une décision en date du 25 avril 2022 1, la cour administrative d’appel de Marseille s’est prononcée sur l’application d’un délai raisonnable indicatif d’un an à l’introduction d’un recours en contestation de la validité du contrat administratif (recours dit « Tarn-et-Garonne ») en l’absence de mesure de publicité appropriée mise en œuvre par la personne publique contractante. Ce faisant, le juge administratif franchit un pas de plus vers la sécurité juridique des contrats administratifs, au détriment de la possibilité pour les tiers de les contester dans le temps. Si cette solution venait à être confirmée par la plus haute juridiction administrative, il pourrait en être terminé de la possibilité de contester indéfiniment la validité d’un contrat administratif dont les modalités de publicité ont été irrégulièrement mises en œuvre. La décision récente de la cour administrative d’appel de Marseille constitue donc un signal fort, en ce qu’elle tend vers l’extension de la notion de délai raisonnable au contentieux de la validité des contrats administratifs (I.), tout en maintenant la possibilité pour le concurrent évincé de demander sans autre délai que celui de la prescription quadriennale de droit commun la réparation de son préjudice né de la signature du contrat (II.).
I. UN DÉLAI RAISONNABLE D’UN AN APPLIQUÉ AU RECOURS EN CONTESTATION DE LA VALIDITÉ DU CONTRAT
Un « délai raisonnable » qui s’étend…
En 2016, l’arrêt Czabaj (CE, 13 juillet 2016, n° 387763) opérait une véritable révolution, en considérant qu’une décision administrative individuelle non ou mal notifiée ne pouvait être attaquée indéfiniment, puisqu’au contraire un délai de recours raisonnable indicatif d’un an devait être appliqué. Cette solution, visant à protéger, en vertu du principe de sécurité juridique, des situations consolidées dans le temps, a été progressivement étendue à d’autres domaines, telles que les décisions implicites de rejet (CE, 18 mars 2019, n°417270) les titres exécutoires (CE, 9 mars 2018, n°401386) ou encore les permis de construire (CE, 9 novembre 2018, n° 409872). Mais, jusqu’ici, il n’en est rien pour le contentieux des contrats administratifs. Si le code de justice administrative prévoit que, en l’absence de publication de l’avis d’attribution, le délai d’introduction d’un référé contractuel est de six mois à compter de la signature du contrat– au lieu d’un mois à compter de sa publication – (article R. 551-7 CJA), aucune disposition similaire n’existe concernant le recours en contestation de la validité du contrat, d’origine jurisprudentielle.
… jusqu’au recours « Tarn-et-Garonne »
Des décisions isolées de tribunaux administratifs avaient déjà appliqué un délai raisonnable d’un an à l’introduction d’un recours « Tarn-et-Garonne » en l’absence de mesure de publicité appropriée. (TA La Réunion, 19 octobre 2016, n°1601022 ; TA Lille, 15 octobre 2019, n° 1706673). L’application de cette solution restait cependant fort incertaine. La décision commentée du 25 avril 2022 vient lui donner une force nouvelle, puisqu’elle marque sa première application explicite par une CAA. En l’espèce, un concurrent évincé demandait l’annulation d’un marché public, dont la publicité était considérée irrégulière en ce qu’elle n’indiquait pas les modalités de consultation du contrat. La CAA de Marseille, après avoir logiquement écarté le délai de deux mois (voir ) du fait de l’irrégularité de la publicité, a appliqué, dans un considérant remarqué, un délai raisonnable ne pouvant, en règle générale, excéder un an (point 5) aux conclusions contestant la validité du contrat. En l’espèce, le requérant ayant introduit sa requête plus d’un an après la publication de l’avis d’attribution lacunaire, les conclusions en contestation de la validité du marché public ont été rejetées comme tardives.
II. UN DÉLAI RAISONNABLE QUI NE S’APPLIQUE PAS À LA RÉPARATION DU PRÉJUDICE DU CONCURRENT ÉVINCÉ
L’absence de délai raisonnable pour la mise en jeu de la responsabilité de l’administration…
L’arrêt commenté est également intéressant en ce qu’il étend au champ du contentieux contractuel le cas dans lequel il était déjà prévu, pour les décisions individuelles, que le délai raisonnable ne saurait s’appliquer. Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle un autre délai de prescription est prévu par la loi. A ce titre, il avait déjà été jugé que le délai raisonnable d’un an ne pouvait s’appliquer aux recours tendant à la mise en jeu de la responsabilité de l’administration (CE, 17 juin 2019, n° 413097). Et pour cause, la prise en compte de la sécurité juridique est assurée, pour ce type de recours, par l’existence d’un délai de prescription de quatre ans prévu par la loi du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur les personnes publiques. Dans notre affaire, la société requérante ayant, en parallèle de son recours en contestation de la validité du marché public, mis en jeu la responsabilité de la personne publique contractante afin de voir indemnisé son préjudice, la décision commentée a utilement rappelé que « La règle mentionnée précédemment au point 53 ne trouve pas à s’appliquer aux recours tendant à la mise en jeu de la responsabilité d’une personne publique (…) » (point 8).
…et pour l’introduction de conclusions à fins indemnitaires
Dans un avis du 11 mai 20114 , le Conseil d’État avait considéré que la présentation de conclusions indemnitaires par le concurrent évincé, que celles-ci soient accessoires ou qu’elles fassent l’objet d’un recours distinct, n’était pas soumis au délai de deux mois. En effet, le concurrent évincé est libre de formuler, dans le délai de prescription quadriennale de droit commun, une demande chiffrée et motivée à la personne publique, et, le cas échéant, d’attaquer la décision de refus de celle-ci. Dans la décision commentée, la CAA de Marseille a rappelé cette règle (point n°7) et n’a donc appliqué ni le délai de deux mois, ni celui dit « raisonnable » d’un an aux conclusions indemnitaires de la requérante. Lesdites conclusions ont été considérées comme recevables, et la cour a pu octroyer une indemnisation au concurrent évincé, après avoir constaté qu’il présentait des chances sérieuses de remporter le marché. Ainsi, si l’extension du délai raisonnable d’un an au recours Tarn-et-Garonne protège le contrat lui-même, il ne vient nullement restreindre dans le temps la possibilité pour les tiers de mettre en jeu la responsabilité de la personne publique et de formuler une demande indemnitaire à son encontre, dans le respect du cadre procédural prévu.
Qu’est-ce que le recours « Tarn-et-Garonne » ?
Le recours dit « Tarn-et-Garonne », du nom de la jurisprudence l’ayant consacré (CE, 04/042014, Département Tarn-et-Garonne, n° 358994), permet à tout tiers justifiant d’un intérêt lésé de contester la validité d’un contrat administratif. Il s’agit d’un recours de plein contentieux devant, en principe, être introduit dans un délai de deux mois à compter de l’accomplissement des mesures de publicité appropriées. Les sanctions prononcées par le juge peuvent aller jusqu’à l’annulation totale du contrat.
Point de vigilance : la décision commentée fait courir le délai raisonnable d’un an à compter de la publication de l’avis d’attribution lacunaire. Ainsi, l’on peut s’interroger sur l’application d’un tel délai en l’absence totale d’avis d’attribution. Et pour cause, sous l’empire de la jurisprudence Tropic, il avait déjà été jugé que l’absence d’avis d’attribution engendrait l’absence de départ des délais de recours 2.
Quelques précisions :
1 – CAA Marseille, 25 avril 2022, n°19MA05387
(décision commentée)
2 – CAA Lyon 5 mai 2011, Société SMTP, n°10LY00134
3 – l’application du délai raisonnable d’un an, comme vu précédemment
En dépit de nombreux ouvrages de défense contre la mer, environ 20% du littoral français subit l’érosion côtière. Ainsi et afin de s’adapter à ce phénomène, lequel est amplifié par les effets du réchauffement climatique, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience » vient renforcer les compétences et la responsabilité des collectivités territoriales en matière de planification de la gestion du recul du trait de côte, jusque-là traitée principalement par l’Etat dans le cadre des plans de prévention des risques (PPRN, PPRI, PPRSM).
En outre, si la loi Climat et résilience apporte les outils nécessaires à la maîtrise de l’urbanisation future, elle apporte peu de solutions (hormis le droit de préemption, cf. notre bulletin et le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière (1)) sur les actions à mener dans les zones déjà construites et concernées par le risque de recul du trait de côte.
I.L’OBLIGATION POUR CERTAINES COMMUNES LITTORALES DE TRADUIRE LA GESTION DU RECUL DU TRAIT DE COTE AU SEIN DE LEURS DOCUMENTS D’URBANISME
La liste des communes littorales concernées est fixée par décret
La loi Climat et Résilience prévoit l’établissement d’une liste de communes visées par le recul du trait de côte.
Cette liste est établie après consultation des conseils municipaux des communes, et des avis rendus par le conseil national de la mer et des littoraux et du comité national du trait de côte (art L. 321-15 c. env), selon des critères homogènes dont la vulnérabilité du territoire et la connaissance des biens et activités exposés à un tel phénomène (art L. 321-1 c. env).
Le décret n°2022-750 établissant la liste des 124 communes concernées a été publié le 29 avril 2022.
Si cette liste comprend actuellement les communes littorales ayant délibéré favorablement à leur intégration, il pourrait être prochainement modifié afin d’élargir la liste à certaines communes littorales ayant délibéré défavorablement ou pas encore délibéré (2).
La définition de zones d’exposition au recul du trait de côte par les communes concernées
Les communes littorales listées auront la faculté ou l’obligation d’établir une carte locale d’exposition au recul du trait de côte selon qu’elles sont couvertes ou non par un PPRL (3) (à la date d’entrée en vigueur de la liste, à savoir le 29 avril 2022 ; cf. art L. 121-22-1 c. urb).
Par ailleurs, toutes les communes incluses dans la liste devront, au plus tard le 29 avril 20264, délimiter au sein de leur PLU et/ou de leur carte communale des zones d’exposition au recul du trait de côte à horizon 0-30 ans et à horizon 30-100 ans (cf. art L. 121-22-1-2 c. urb) (5) via la procédure de modification de droit commun ou simplifiée (6).
A défaut d’approbation du document d’urbanisme dans les délais, une « carte de préfiguration » des zones d’exposition sera adoptée par l’autorité compétente (commune ou EPCI ; art. L. 153-8 c. urb) et applicable jusqu’à l’entrée en vigueur du document d’urbanisme modifié. En pareille hypothèse, l’autorité compétente pourra surseoir à statuer (7) sur les demandes d’autorisation situées dans les zones préfigurées (art L. 424-1 c. urb).
II. UNE LIMITATION DES DROITS A CONSTRUIRE DANS LES ZONES EXPOSEES AU RECUL DU TRAIT DE COTE
Une constructibilité limitée dans les zones exposées à moyen terme (à horizon 0-30 ans)
Dans les zones d’exposition à horizon 0-30 ans des futurs PLU et cartes communales, qui correspondent aux secteurs les plus exposés au risque de recul du trait de côte, (l’art. L. 121-22-4 c. urb), précise que pourront être autorisées:
– dans les espaces urbanisés, les travaux de réfection et d’adaptation des constructions existantes, ainsi que les installations nécessaires à un service public ou à une activité exigeant la proximité de l’eau, à condition que la capacité d’adaptation des constructions ne soit pas augmentée et que ces dernières soient démontables ;
– dans les espaces non urbanisés, les constructions ou installations nécessaires à un service public ou à une activité exigeant la proximité de l’eau à condition d’être démontables.
L’absence de définition des notions « d’espace urbanisé » et de « capacité d’habitation » dans les textes législatifs apparaît toutefois susceptible de soulever certaines difficultés pratiques au moment de leur application.
Une possibilité de construire de façon non pérenne dans les zones exposées à long terme (à horizon 30 -100 ans)
Dans les zones d’exposition à horizon 30-100 ans, les nouvelles constructions seront autorisées mais devront être démolies lorsque le recul du trait de côte sera tel qu’à horizon de trois ans, les personnes ne seront plus en sécurité (cf. art L. 122-22-5 c. urb).
Afin d’assurer la mise en œuvre concrète de cette obligation de démolition et de remise en état, la loi prévoit que les autorisations d’urbanisme devront fixer le montant prévisionnel du coût de la démolition et de la remise en état du terrain (8). En ce sens, le pétitionnaire devra, pour obtenir son autorisation, consigner la somme correspondante auprès de la caisse des dépôts et des consignations (art L. 121-22-5 c. urb).
Aussi, afin de parer le risque inhérent à la méconnaissance de cette obligation, la loi confie aux maires un pouvoir de police spéciale en la matière, en leur permettant notamment d’ordonner par arrêté, la démolition et la remise en état sous la responsabilité et aux frais du propriétaire, et en cas de carence de ce dernier, de procéder aux travaux d’office (9).
Il ressort de la consultation publique relative au décret n°2022-750 du 29 avril 2022 qu’une révision de ce dernier pourrait intervenir dès juillet 2022.
Les communes listées qui ne sont pas couvertes par un PPRL sont dans l’obligation d’établir une carte locale d’exposition au recul du trait de côte. Au contraire, les communes couvertes par un PPRL ont la simple faculté d’établir une telle carte.
L’art L. 121-22-3 c. urb vise un délai de 3 ans à compter de la délibération d’engagement de la procédure de d’évolution qui doit intervenir dans le délai d’un an à compter de la publication du décret fixant la liste des communes visées à l’art L. 321-15 c. urb.
En l’absence de PLU ou de carte communale, l’autorité compétente doit avoir engager la procédure d’élaboration avant le 29 avril 2023 (art. L. 121-22-10 c. urb).
Toutefois, il apparaît nécessaire de mettre en perspective le recours à cette dérogation avec les obligations européennes en matière de droit à la participation du public (Convention d’Aarhus). Ainsi, pour éviter le risque contentieux, il ne peut qu’être conseillé aux communes d’appliquer ces obligations.
Le sursis à statuer permet à l’autorité compétente de différer dans le temps, la réponse à apporter à une demande d’autorisation d’urbanisme pour éviter qu’une opération d’aménagement, des travaux publics ou l’exécution d’un futur plan local d’urbanisme ne soient compromis.
Il nous semble que ce point pourrait susciter un certain nombre de contentieux.
En obtenant la déconsignation progressive des sommes auprès de la caisse des dépôts et des consignations.
Abréviations
c. urb: code de l’urbanisme
c. env: code de l’environnement
EPCI: établissement public de coopération intercommunale
Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu amène à reconsidérer le calendrier habituel des investissements en déficit foncier (« DF ») ou Monument Historique (« MH ») : contrairement à la situation antérieure où un investissement ne produisait ses effets fiscaux qu’au mois de septembre de l’année suivant celle de sa réalisation, il est désormais possible de bénéficier d’une économie d’impôt immédiate voire même antérieure à tout paiement tant du prix de vente du bien que des travaux y afférents.
Quand réaliser son investissement DF ou MH ?
L’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu a induit un changement majeur :
Jusqu’alors, la réalisation d’un investissement au cours d’une année N ne produisait ses effets que lors de la régularisation de l’impôt sur le revenu N en septembre de l’année N+1, sauf à solliciter dès le mois de janvier N+1 une modulation à la baisse des acomptes versés. C’est pourquoi, afin de limiter autant que possible l’effort de trésorerie, ces investissements étaient généralement réalisés au cours du mois de décembre N.
Désormais, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu permet un effet immédiat : dans la même logique d’optimisation de l’effort de trésorerie, il est donc préférable de prendre position dès le mois de janvier pour solliciter une modulation à la baisse du taux de prélèvement à la source et/ou du montant des acomptes prélevés.
Le mécanisme du prélèvement à la source se révèle donc particulièrement intéressant en ce qu’il permet, conformément au souci de contemporanéité de l’impôt, un effet fiscal immédiat au titre de l’année en cours.
A partir de quand solliciter une modulation à la baisse ?
S’il convient idéalement de se positionner dès le mois de janvier pour tirer au mieux profit du prélèvement à la source, cela n’implique pas pour autant nécessairement devoir acquérir définitivement son bien et acquitter ses dépenses de travaux dès cette date.
En effet, et en application du principe d’annualité de l’impôt, il est tout à fait envisageable, dès le mois de janvier, de ne régulariser qu’un compromis de cession tout en sollicitant immédiatement une modulation à la baisse du taux de prélèvement à la source sans attendre la signature de l’acte authentique ni a fortiori d’acquitter les dépenses de travaux.
Ainsi, mieux qu’un effet immédiat, c’est un effet par anticipation qui peut être désormais envisagé même si, dans cette hypothèse, l’investisseur devra s’assurer d’être en mesure de pouvoir effectivement réaliser son investissement au plus tard le 31 décembre de l’année en cours.
Comment solliciter une modulation à la baisse ?
Le taux applicable au 1er janvier N étant fixé en fonction des revenus de l’année N-2 déclarés en N-1, il est possible d’en demander la modulation – à la hausse comme à la baisse – dès lors que l’estimation des revenus imposables de l’année en cours différerait de ceux de l’année N-2 (servant de référence). A défaut, la régularisation (positive ou négative) n’interviendrait qu’après la déclaration des revenus N en N+1.
Ces demandes de modulations doivent se faire par le biais de l’espace particulier du site impots.gouv.fr. Le contribuable doit déclarer une estimation de l’ensemble de ses revenus au titre de l’année en cours en tenant compte du montant du déficit foncier ou monument historique : l’administration fiscale calculera alors elle-même un nouveau taux et/ou un nouveau montant d’acomptes sur la base de cette estimation, lequel s’appliquera au plus tard (et dans la pratique souvent plus rapidement) à compter du troisième mois suivant celui de la demande et jusqu’au 31 décembre de l’année en cours.
Points d’attention
> La réalisation de modulations à la baisse excessives est passible de sanctions financières proportionnelles à l’excès commis.
> La possible modulation à la baisse en cas de réalisation d’un investissement DF ou MH n’est en revanche pas transposable aux investissements procurant une réduction d’impôt tel les régimes Pinel et Malraux notamment (§20 du BOI-IR-PAS-20-30-20-10).
Les profils intéressés par ces modulations à la baisse
Concernant les investissements en déficit foncier : les contribu-ables déclarant des revenus fonciers nets substantiels.
Concernant les investissements « monument historique » : les contribuables percevant d’im-portants revenus soumis au barème de l’IR.
Bon à savoir
Une modulation à la baisse entraîne automatiquement la mise à jour de l’assiette de l’acompte dû au titre des prélèvements sociaux (art. L136-6-1 du CSS) : déclarer un investissement DF ou MH permettra donc d’économiser tant les acomptes d’IR que ceux de prélèvements sociaux dus sur les revenus fonciers.
A rebours de la position de l’administration fiscale, le CE dans un arrêt du 9 septembre 2020 n°439143 énonce que l’option pour la TVA par un bailleur concernant un local nu à usage professionnel n’a pas pour effet de soumettre à la TVA les autres locaux de même nature au sein du bâtiment.
UNE OPTION POUR LA TVA QUI S’EXERÇAIT GLOBALEMENT PAR IMMEUBLE (« TOUT OU RIEN »)
Une option appliquée à l’ensemble des locaux
La location de locaux nus à usage professionnel est par principe exonérée de TVA (art. 261 D du CGI), cependant une option est ouverte pour le bailleur qui peut opter pour son application.
Cette option résulte de l’article 260, 2° du CGI qui dispose que “peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : […] Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ».
L’art. 193 annexe II du CGI (disposition règlementaire) prévoit par ailleurs que: «Dans les immeubles ou ensembles d’immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option en application du 2° de l’article 260 du code général des impôts et d’autres locaux, l’option ne s’étend pas à ces derniers mais elle s’applique globalement à l’ensemble des locaux de la première catégorie »
Cette option permet au bailleur de récupérer la TVA grevant les charges ou les travaux des locaux loués.
La doctrine confirme que l’option couvre tous les locaux éligibles dans un immeuble
L’administration confirme la lettre de l’art. 193 ann. II du CGI en précisant «L’option exercée par ces personnes couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans un immeuble donné. » (BOI-TVA-CHAMP-50-10§120).
Pour autant, certains contribuables ne partageaient pas cette interprétation.
C’est le cas de la SCI E, qui détenait un immeuble de deux étages et n’avait opté pour la TVA que pour un local professionnel loué nu (et non pour deux autres locaux professionnels pour lesquels le preneur ne récupérait pas la TVA).
L’administration qui réprouvait cette « sectorisation » avait notifié des rappels de TVA pour les deux locaux non soumis (sur la base de l’art. 193 ann. II).
…PEUT DÉSORMAIS S EXERCER LOCAL PAR LOCAL (« AU CAS PAR CAS »)
Une option pour un local seulement validée par le Conseil d’Etat
Le CE confirme une décision libérale de la CAA de Nancy et précise que les dispositions de l’art 193 annexe II du CGI ne peuvent imposer au propriétaire d’un immeuble au sein duquel il loue plusieurs locaux nus professionnels de soumettre la totalité de ces locaux à la TVA, en se basant de la réglementation européenne.
En effet, la possibilité d’opter prévue à l’art 260, 2e du CGI est une transposition de la la directive TVA de l’UE. Or, en application de la jurisprudence de la CJUE les Etats ne peuvent étendre la portée de l’assujettissement à la TVA à des locaux pour lesquels le bailleur n’a pas opté.
La cour en a « déduit que cette option n’avait pas eu pour effet de soumettre également à la taxe les autres locations réalisées par la société intéressée dans le même bâtiment ».
Le CE relève enfin que l’option désignait sans équivoque le local professionnel et le bail y afférent.
Un arbitrage à réaliser local par local
Les bailleurs peuvent ainsi bénéficier d’une plus grande souplesse, leur permettant d’opter pour la TVA dans le cadre d’une location à un preneur récupérateur de TVA sans être obligés d’opter dans le cas contraire (et éviter un surcoût de 20% pour le preneur).
En revanche, le bailleur qui aura exercé une ou plusieurs options concernant seulement certains de ses locaux verra son droit à déduction de la TVA réduit (nécessairement partiel du fait que la dépense – ex. : charges courantes sur l’immeuble – sera affectée à des lots loués en TVA et des lots exonérés) ce qui peut avoir une incidence importante si celui-ci réalise des travaux sur le bien.
Chaque bailleur devra réaliser un travail d’analyse afin de comparer le coût des deux solutions (option ou non) à intégrer dans le cadre de la négociation du loyer avec le preneur.
Quid des options déjà passées ?
L’option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la 9ème année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée (art. 194 ann. II du CGI).
Une fois passé ce délai, celle-ci s’applique autant de temps qu’elle n’est pas dénoncée.
Un bailleur peut tout à fait dénoncer l’option initiale puis l’exercer à nouveau. Il devra être précisé si dans cette hypothèse, la nouvelle option peut intégrer ou non l’arbitrage local par local ou s’il faut attendre le délai de 9 ans pour dénoncer l’option avant d’en reformuler une « arbitrée ».
L’option doit être expresse et non équivoque
La notification de l’option doit se faire au SIE compétent en LRAR en visant expressément le local au sein de l’immeuble et en fournissant le bail (ou promesse de bail) correspondant.
La facturation au preneur de la TVA ne peut être assimilée à l’exercice d’une option.
