Auteur/autrice : Riviere

Cession de la résidence principale : le bénéfice de l’exonération de la plus-value de cession est loin d’être acquise sans justificatifs probants

La notion de résidence principale constitue un enjeu important pour le contribuable puisque de cette qualification dépendra l’application de l’exonération de l’article 150-U-II-1e du CGI. Cette question continue de faire l’objet de nombreux contentieux notamment ceux relatifs aux conséquences d’une libération des lieux avant la cession. 

APPRECIATION DE LA NOTION DE RESIDENCE PRINCIPALE 

Le principe d’exonération pour la cession de résidence principale

La plus-value réalisée lors de la vente du logement, constituant la résidence principale du vendeur au jour de la vente est exonérée d’impôt sur le revenu (article 150-U-II-1° du CGI). L’enjeu est donc de déterminer les cessions portant sur la résidence principale.

La loi ne pose aucun critère d’appréciation de la résidence principale. 

Pour l’administration fiscale, la résidence principale s’entend de la résidence habituelle (où le propriétaire habite la majeure partie de l’année) et effective (il doit y résider réellement, et pas de manière temporaire) au jour de la cession. 

Lorsqu’un doute subsiste, il appartient au contribuable de prouver, par tout moyen, que le logement vendu est sa résidence principale. 

Contrôle rigoureux et pragmatique du juge

Ne sont pas considérés comme indices suffisamment probants : 

• Une attestation du maire, des relevés d’assurance-maladie, des fiches de remboursement de soins (CAA Marseille, 10/12/2013, 11MA01939) ;
• L’inscription sur les listes électorales de la commune ou la mention du logement comme résidence principale sur les déclarations de revenus lorsque les propriétaires détiennent un autre appartement et lorsqu’il n’existe pas de réel écart de consommation en électricité et en eau entre les deux logements (CAA Nantes, 10/03/2016, 14NT01750).

Mais la preuve d’une occupation effective peut être apportée par des factures d’électricité, de téléphone, d’assurance d’habitation, corroborées par les attestations des deux derniers maires de la commune et du notaire (CE, 10/04/2015, 367015). 

LES CONSEQUENCES D’UNE LIBERATION DES LIEUX AVANT  LA CESSION 

Le principe d’appréciation au jour de la cession

Le propriétaire doit occuper le logement jusqu’au jour de la cession. L’exonération ne s’applique donc pas aux ventes portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont loués, occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou par des tiers ou bien qui sont inoccupés. 

Toutefois, la doctrine prévoit que la cession d’un bien inoccupé reste exonérée si le bien a été occupé par le vendeur jusqu’à sa mise en vente, et si la cession intervient dans un délai normal sous réserve qu’il n’ait pas été loué ou mis à disposition de tiers dans ce délai.

Contrôle pragmatique du juge

Le juge contrôle en fait en s’intéressant aux motifs de la cession, aux caractéristiques de l’immeuble, au contexte économique et règlementaire et aux diligences effectuées par le contribuable pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais (CE, 7/05/2014, 356328).

Un délai de 22 mois entre la mise en vente d’un bien et sa vente effective ne fait pas nécessairement obstacle à l’exonération de la plus-value au titre de la résidence principale dès lors qu’en raison des circonstances, ce délai n’est pas anormal (CE, 7/05/2014, 356328 ; CAA Paris 03/05/2017, 16PA03412).

Imposition des plus-values de cession immobilières

Les plus-values de cession immobilières sont taxées au taux de 19%. S’y ajoutent 15,50% au titre des prélèvements sociaux : soit une imposition globale de 34,5%.

Cas des non résidents au jour de la vente de la résidence (mais résidents lors de la mise en vente)

La doctrine relative à la taxation des plus-values pour les non résidents indique que « La non résidence fiscale s’apprécie au jour de la ce-ssion » (BOI-RFPI-PVINR-10-10-2015-0701). L’imposition d’un non résident au jour de la cession relève alors de l’article 244 bis A du CGI, l’exonération de l’article 150 U-II-1° du CGI ne s’appliquant pas.

Néanmoins, cette position est contestable au regard de la ju-risprudence applicable. C’est ce qui ressort d’un arrêt de la CAA de Paris du 2 février 2016 n°15PA01016 : l’exonération de l’article 150 U-II-1° du CGI a été refusée à des non résidents au seul motif qu’ils n’établissaient pas avoir accompli les diligences nécessaires pour mener à bien la vente dans les meilleurs délais et non au motif qu’ils étaient non résidents au jour de la cession. 

Responsabilité de l’Etat du fait d’une taxation erronée 

L’appréciation des motifs ayant conduit à un délai de vente très long de la résidence principale peut constituer une faute engageant la responsabilité de l’Etat qui pourra être condamné en réparation du préjudice subi (TA Besançon 18-12-2015 no1400721).

Le nouveau et fameux « délai raisonnable » d’un an pour contester une décision administrative s’appliquerait aux tiers souhaitant contester un permis de construire…affaire à suivre !

En se fondant sur le principe de sécurité juridique¹, le Conseil d’Etat avait dégagé un principe enfermant l’exercice du recours juridictionnel dans le délai raisonnable d’un an par le « destinataire » d’une décision administrative individuelle (CE., Ass., 13/07/2016, « Czabaj », n° 387763, Rec. Leb.). Ce principe a récemment été audacieusement appliqué aux tiers à un permis de construire par le tribunal administratif de Versailles, dans un jugement du 15 février 2017. 

Un délai raisonnable d’un an applicable aux tiers ?

L’application du délai raisonnable aux tiers 

Par un jugement du 15 février 2017, le TA de Versailles a estimé que :

« l’impératif de sécurité juridique n’impose nullement que seuls les recours des destinataires d’une décision administrative individuelle défavorable ne puissent s’exercer au-delà d’un délai raisonnable mais requiert, à plus forte raison d’appliquer une telle limitation dans le temps du droit au recours pour préserver les droits des bénéficiaires de décisions administratives défavorables contre la pluralité des tiers ayant potentiellement intérêt à les attaquer » (TA Versailles, 15/02/2017, n° 1402665).

En l’espèce, le requérant avait formé un recours six ans après l’affichage du permis de construire contesté, qui ne comportait pas la mention des délais de recours. 

Même en cas de mention inexacte des délais de recours 

Elargissant le champ d’application du délai raisonnable, le tribunal administratif en a déduit que :  

« (…) en l’absence de circonstances particulières, le principe de sécurité juridique fait obstacle à ce que M. X. puisse contester en 2014 cette décision administrative individuelle dont il doit être réputé avoir eu connaissance, en tant que tiers, à compter de l’affichage intervenu sur le terrain [en 2007], alors même que l’indication des délais de recours était erronée » (ibid.).».

A suivre le TA de Versailles, le défaut de la mention des délais de recours sur le panneau d’affichage d’un PC ne permettrait donc plus de le contester sans délai, comme le prévoit pourtant la jurisprudence constante², cette possibilité se trouvant enfermée dans un délai d’un an. 

Tableau de synthèse

Quels délais pour les tiers selon la décision du TA Versailles du 15/02/2017 ?

Notre conseil : « Affichage régulier : délais sécurisés » 

Ce jugement, pour le moment isolé, minimise l’incidence que pourrait entraîner tout ou partie des irrégularités affectant l’affichage, en renforçant la sécurité juridique d’autorisations relativement anciennes.

Toutefois il n’est pas certain que le Conseil d’Etat ait entendu que sa jurisprudence « Czabaj » puisse être étendue aux recours des tiers contre les autorisations d’urbanisme, même si une telle solution irait vraisemblablement dans le sens de la jurisprudence récente restreignant l’intérêt à agir des tiers en la matière. Dans l’attente d’une éventuelle confirmation, les porteurs de projets gagneront évidemment toujours à apporter une attention toute particulière à l’affichage des autorisations d’urbanisme afin de sécuriser celles-ci et réduire les délais de recours à leur encontre : cf. notre bulletin du 26/04/2017 sur l’affichage du PC (NB : les modalités évoluent dès le 1^er juillet 2017 : le nom de l’architecte et la date d’affichage du permis de construire en mairie deviennent des mentions obligatoires). 

Abréviations

PC = permis de construire 

TA = tribunal administratif

CJA : code de justice administrative

CU : code de l’urbanisme

Compléments & Précisions

¹ Le principe de sécurité juridique a été consacré en 2006 par la décision dite « KPMG » (CE., Ass., 24/03/2006, n° 288460).

² CE, 6/07/2012, n° 339883.

³ Jurisprudence constante : v. par ex. CE, 6/05/1981, n° 11234 ; 17/05/1999, n° 172918.

Attention ! L’application de cette jurisprudence semble à ce jour circonscrite à l’hypothèse dans laquelle l’affichage erroné du PC tient à la seule absence des voies et délais de recours. A notre sens, elle ne saurait être étendue à tous les cas d’affichage irrégulier (ex. hauteur ; surface de plancher manquantes ; etc.).

Sous-traitance dans le secteur du bâtiment et TVA : attention aux pièges !

Depuis le 1er janvier 2014, les sous-traitants qui interviennent dans le secteur du bâtiment pour le compte d’un entrepreneur principal, ne sont plus tenus de reverser la TVA collectée. C’est le donneur d’ordre, preneur des travaux, qui devra l’acquitter dans le cadre de sa facturation. Il devient alors le redevable légal de la TVA. On parle d’autoliquidation de la TVA. 

MECANISME D’AUTOLIQUIDATION DE LA TVA DANS LE SECTEUR DU BATIMENT

Principe

Lorsque des travaux immobiliers sont réalisés par un sous-traitant pour le compte d’un preneur assujetti à la TVA, c’est ce dernier qui doit s’acquitter de la TVA afférente aux prestations facturées HT par le sous-traitant (article 283, 2 nonies du CGI).

La taxe ainsi déclarée par le preneur des travaux peut également être déduite par l’intéressé dans les conditions de droit commun.

Il en va de même en cas de sous-traitance en chaîne.

Les sous-traitants ne collectant pas la TVA n’ont ni à déclarer ni à payer la taxe due au titre de ces opérations. 

Néanmoins, ils demeurent en droit déduire dans les conditions de droit commun la TVA qu’ils supportent sur leurs propres dépenses.

Des précisions sur les modalités du régime ont été apportées par l’administration fiscale sous forme de questions/réponses.

Précisions quant aux prestations concernées

Les travaux entrant dans le champ d’application : travaux de construction, de réparation, de nettoyage, d’entretien, de transformation et de démolition, effectués en relation avec un bien immobilier par l’entreprise (précisions apportées par l’administration fiscale sur les travaux (BOI-TVA-DECLA-10-10-20 n°531 et suivants).

Les prestations exclues du champ d’application sont notamment :

• Les opérations de nettoyage faisant l’objet d’un contrat de sous-traitance séparé ; 
• La livraison d’un bien meuble corporel, destiné à l’équipement de l’immeuble faisant l’objet des travaux ; 
• Les prestations intellectuelles confiées par les entreprises de construction à des bureaux d’études, économistes de la construction ou sociétés d’ingénierie ; 
• Les contrats de location d’engins et de matériels de chantier.

OBLIGATIONS DECLARATIVES 

Du côté de l’entrepreneur principal

En l’absence de paiement direct des sous-traitants par le maître de l’ouvrage : sur la déclaration de chiffre d’affaires (CA3 ou CA12), l’entrepreneur principal doit déclarer le montant HT des travaux qui lui sont fournis sur la ligne « Autres opérations imposables ». Parallèlement, le montant de TVA déductible correspondante est mentionné sur la ligne « Autres biens et services ».

En cas de paiement direct du sous-traitant par le maître de l’ouvrage, ce dernier le paie sur une base HT et l’entrepreneur principal autoliquide la TVA selon les mêmes formalités que ci-dessus.

Du côté du sous-traitant

La facture est établie pour un montant HT.
Elle doit comporter les mentions habituelles prévues à l’article 242 nonies A de l’annexe II au CGI, et la mention « Autoliquidation » justifiant l’absence de collecte de la TVA par le sous-traitant. 

Sur la déclaration de chiffre d’affaires (CA3 ou CA12), le sous-traitant doit indiquer le montant total hors taxes des travaux réalisés en sous-traitance sur la ligne « Autres opérations non imposables ». 

Taux de TVA applicable en cas de sous-traitance

En cas de sous-traitance, les travaux facturés par le sous-traitant à l’entrepreneur principal relève du taux normal de 20% qui s’applique quelle que soit la nature des travaux et l’immeuble, objet des travaux (logements achevés depuis + de 2 ans) (article 279-O bis du CGI)).

Exemple

Soit une entreprise principale A titulaire d’un marché de 200.000 € HT et une TVA correspondante au taux de 10 % d’un montant de 20 000 €. Elle sous-traite une partie de ce marché à une entreprise B acceptée par le maître de l’ouvrage pour un montant de 80 000 € HT. Le maître de l’ouvrage règlera directement le sous-traitant pour le montant HT. La TVA correspondante sera autoliquidée par l’entreprise principale au taux de 20 % pour un montant de 16.000 €. 
En d’autres termes, l’entrepreneur principal va collecter auprès du maître de l’ouvrage, outre la TVA afférente au marché qu’il exécute en nom propre pour 120.000 € (soit 12.000 € de TVA), la TVA afférente au marché de sous-traitance (8.000 €). 

Sanction en cas de défaut de déclaration par l’entrepreneur principal 

Il est prévu une amende de 5 % du montant de la TVA autoliquidée (article 1788 A, 4 du CGI). Dans notre exemple : 800 € (5% de 16.000 €).

En cas d’omission et pour éviter l’application de ladite sanction, il est fortement recommandé de procéder, dans le délai de reprise, à des déclarations rectificatives de TVA 

La sécurisation bienvenue des procédures d’élaboration de documents d’urbanisme

Dans un arrêt de section très attendu par les collectivités et par les porteurs de projets (CE, 5 mai 2017, Commune de Saint Bon Tarentaise, req. n°388902), le Conseil d’Etat affirme que les vices entachant la délibération qui prescrit l’élaboration d’un document d’urbanisme et tenant à l’insuffisance de la définition des objectifs poursuivis et des modalités de la concertation ne peuvent plus être invoqués au soutien du recours pour excès de pouvoir dirigé contre la délibération qui approuve ledit document. Le Conseil d’Etat opère, ce faisant, un revirement de sa jurisprudence antérieure (v. CE, 10 février 2010, commune de Saint lunaire, req. n° 327149). 

La délibération fixant les objectifs du PLU et les modalités de la concertation ne peut plus être contestée à l’appui d’un recours dirigé contre celle approuvant le document d’urbanisme

La jurisprudence antérieure s’avérait problématique pour la sécurité juridique des plans locaux d’urbanisme

Bon nombre de communes qui s’étaient lancées dans une procédure d’élaboration ou de révision du plan local d’urbanisme avaient eu à subir les conséquences néfastes de la jurisprudence Commune de Saint Lunaire.

Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat estime que la législation impose au conseil municipal ou à l’organe délibérant d’un EPCI de délibérer « au moins dans les grandes lignes, sur les objectifs poursuivis par la commune en projetant d’élaborer ou de réviser un document d’urbanisme, et sur les modalités de la concertation ».

Or, en affirmant que cette délibération constituait au surplus, « dans ses deux volets, une formalité substantielle dont la méconnaissance entach[ait] d’illégalité le document d’urbanisme approuvé », cette jurisprudence permettait de se prévaloir utilement de cette irrégularité à l’appui d’un recours ultérieur dirigé contre la délibération approuvant le document d’urbanisme.

La sécurisation de la procédure d’élaboration ou de révision d’un plan local d’urbanisme

Par un revirement de jurisprudence, le Conseil d’Etat vient mettre fin à l’insécurité juridique qui régnait en affirmant que :

« si cette délibération [de prescription] est susceptible de recours devant le juge de l’excès de pouvoir, son illégalité ne peut, en revanche, eu égard à son objet et à sa portée, être utilement invoquée contre la délibération approuvant le plan local d’urbanisme »

Le Conseil d’Etat assouplit ainsi sa jurisprudence qui fragilisait les procédures d’élaboration / révision de documents d’urbanisme.

En effet, un vice qui entachait la délibération initiale était susceptible d’entrainer l’annulation du plan local d’urbanisme bien des années plus tard.

Désormais, la délibération prescrivant l’élaboration ou la révision d’un plan local d’urbanisme pourra seulement être directement contestée en excès de pouvoir, dans un délai de 2 mois.

Les irrégularités ayant affecté le déroulement de la concertation demeurent invocables à l’encontre de la délibération finale

Le rappel d’un régime juridique solidement établi

Dans l’arrêt commenté, le Conseil d’Etat prend le soin de réaffirmer que :

« les irrégularités ayant affecté le déroulement de la concertation au regard des modalités définies par cette délibération demeurent invocables à l’occasion d’un recours contre le plan local d’urbanisme approuvé ».

Il reprend ainsi le considérant de principe de l’arrêt commune d’Illats (CE, 8 oct. 2012, req. n° 338760, Commune d’Illats), jurisprudence codifiée à l’article L. 600-11 du code de l’urbanisme depuis l’ordonnance du 23  septembre 2015¹.

Une sécurisation relative de la procédure

Si le revirement opéré par l’arrêt du 5 mai 2017 paraît bienvenu au regard du nombre de documents d’urbanisme affectés par un vice désormais largement neutralisé, il n’en demeure pas moins que l’obligation de définition des objectifs poursuivis reste un impératif majeur².

Il ne nous semble d’ailleurs pas exister une réelle dichotomie entre la définition des objectifs poursuivis et le bon déroulement de la concertation.

En effet, à notre sens, la définition des objectifs poursuivis reste imprégnée par la qualification de formalité substantielle. A ce titre, elle constitue un préalable essentiel au bon déroulement de la concertation.

Applications de la nouvelle jurisprudence

– CE, 7 juin 2017, req. n^os 397113 ; 390698

– CAA Nancy, 18 mai 2017, req. n°16NC02372

A noter

La cour administrative d’appel de Bordeaux a récemment jugé (avant l’arrêt commenté) que le non-respect des modalités de la concertation préalablement définies n’entraîne pas nécessairement l’annulation de la décision finale.

Conformément à la jurisprudence Danthony, la Cour vérifie ici que la différence entre les modalités prévues et celles effectivement mises en œuvre :

• n’a pas privé les administrés d’une garantie ;

• et que cela n’a pas exercé une influence sur le sens de la délibération prise .

CAA Bordeaux, 27 avril 2017, req. n° 15BX03797, Cne Beaupuy.

1 : Ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015 relative à la partie législative du livre 1^er du code de l’urbanisme.

2 : le Conseil d’Etat n’a certainement pas entendu libérer les rédacteurs des plans locaux d’urbanisme de cette obligation.

Le report du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu prend forme

Votée au sein de la dernière loi de finances, l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu doit, en vertu des textes en vigueur, s’appliquer à compter du 1er janvier 2018.
Le report de cette réforme, annoncé depuis le 7 juin 2017 par Matignon, dispose désormais d’un support législatif : c’est en effet dans le cadre du projet de « Loi d’habilitation à prendre par ordonnances les mesures pour le renforcement du dialogue social » que l’actuel gouvernement prévoit de la différer d’un an. 

La méthode :

Si la méthode peut surprendre, le Conseil d’Etat n’en a pas moins considéré que les mesures relatives à l’assiette ou aux modalités de recouvrement des impôts ne relevaient pas du domaine exclusif des lois de finances et pouvaient donc, par suite, être valablement édictées par voie d’ordonnance (avis n° 393357 du 22 juin 2017). 

Dit autrement, le Conseil d’Etat considère que la question du report de l’instauration du prélèvement à la source relève du domaine de la loi ordinaire et peut donc être traitée par ordonnance.

Un report global :

Le report de cette réforme impacte, incidemment, l’ensemble des mesures transitoires y afférentes, en ce compris la création du CIMR.

Sur la question de savoir si ce crédit d’impôt pouvait se voir valablement différé lui aussi, le Conseil d’Etat considère, dans l’avis précité, qu’il « a été instauré, conformément au principe constitutionnel d’égalité devant les charges publiques, pour éviter une double contribution aux charges publiques l’année de l’entrée en vigueur du prélèvement à la source » de sorte que « la loi de finances pour 2017 n’a pas créé un droit au bénéfice du CIMR en l’absence de mise en œuvre du prélèvement à la source dont il est indissociable ». 

Un report global non-exempt de griefs :

Si reporter l’instauration du prélèvement à la source lui-même ne semble pas critiquable en soi, le report du CIMR, en tant que crédit d’impôt, soulève d’autres difficultés d’ordre constitutionnelles en matière de protection des « situations légalement acquises » et des « effets qui peuvent légitimement être attendus de telles situations » dont la remise en cause ne peut résulter que d’un « motif d’intérêt général suffisant » (Cf. décision n° 2013-682 DC du 19 décembre 2013). 

Le Conseil d’Etat considère à ce propos, à l’occasion de l’avis précité, que « le report d’un an de l’entrée en vigueur du prélèvement à la source et du CIMR ne porte pas atteinte au principe constitutionnel de garantie des droits » dans la mesure où « les motifs avancés par le Gouvernement (…) constituent des motifs d’intérêt général suffisants au regard des conséquences limitées de ce report pour les contribuables qui ont décidé de tirer parti des effets du CIMR ». Le Conseil Constitutionnel aura cependant le dernier mot, et sa décision sera donc, à ce titre, à surveiller.

Les conséquences :

L’impôt sur le revenu de l’année 2017 sera donc établi et liquidé dans les mêmes conditions qu’en 2016 : l’instauration du prélèvement à la source sera globalement repoussée d’un an, différant par ricochet la fameuse « année blanche » à l’année 2018.

Les raisons du report de cette réforme

Le gouvernement affiche le souhait de vérifier la robustesse de la réforme et de limiter les charges administratives pour les débiteurs de revenus, notamment en fonction des résultats de l’audit qui sera réalisé d’ici la fin de l’année.

La suite de la procédure

Le projet de loi commenté permet d’habiliter le gouvernement à prendre, par ordonnances, des mesures normalement du domaine de la loi : celui-ci devra être voté par le Parlement pour devenir effectif.

Une fois cette loi votée et publiée, le gouvernement disposera d’un délai de trois mois pour élaborer les ordonnances nécessaires et les faires contresigner par le Président de la République, lesquelles entreront en vigueur dès leur publication.

Un projet de loi de ratification devra alors être déposé devant le Parlement avant la fin de l’année et ce n’est que lorsque celui-ci sera adopté que lesdites ordonnances acquerront valeur législative. Ainsi, l’instauration du prélèvement à la source de l’IR ne sera valablement reportée qu’après cette étape !

Transformez vos plus-values mobilières en patrimoine immobilier locatif !

Si le recours à la technique de l’apport-cession de titres permet d’en purger la plus-value latente, une des conditions de ce schéma s’avère parfois problématique en pratique : celle du réinvestissement du prix de cession dans une activité « économique ». 

Bonne nouvelle : les activités de location meublée, qu’elles comportent ou non la fourniture de services (para)hôteliers, sont désormais considérées comme éligibles !

Explications de cette nouvelle opportunité permettant de transformer un impôt en patrimoine immobilier locatif.

RAPPEL DES DISPOSITIFS EN JEU

Le traitement des PV d’apport

Lorsque les titres d’une société sont apportés à une holding soumise à l’IS, la plus-value latente les grevant est placée en report ou sursis d’imposition selon qu’elle est contrôlée ou non par l’apporteur. Cette « exonération » est cependant remise en cause en cas de cession par la holding des titres apportés :

• PV en report : sauf si cette cession intervient plus de 3 ans après l’apport, ou, à défaut, si le contribuable prend l’engagement de réinvestir au moins 50% du prix de cession dans une activité éligible ;
• PV en sursis : sauf si les titres reçus en échange ont fait l’objet d’une donation préalable, ou, pour ne pas encourir l’abus de droit, en cas de réinvestissement du prix de cession dans une activité économique.

Le régime de la location meublée

L’activité de location meublée, considérée comme systématiquement commerciale depuis la loi de finances rectificative pour 2016, se subdivise dans les faits en 3 régimes distincts :

• Celui de la location meublée non professionnelle (LMNP) : c’est le régime qui s’applique par défaut ;
• Celui de la location meublée professionnelle (LMP) : ce régime s’applique lorsque l’activité revêt une certaine importance au vu de la situation fiscale du contribuable ;
• Celui des professionnels de l’hôtellerie et assimilés : ce régime implique la proposition (pouvant être indirecte, sous conditions) de prestations particulières.

DEUX DISPOSITIFS DESORMAIS COMPATIBLES

Un réinvestissement possible dans une activité LMNP ou LMP

Le réinvestissement du prix de cession dans un immeuble loué meublé permet de satisfaire à la condition de réinvestissement nécessaire pour exonérer la plus-value d’apport.

En effet, en matière de report, la doctrine administrative (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20160304 §300) fait expressément référence à l’article 35 du CGI pour définir les activités commerciales éligibles, lequel vise l’activité de loueur en meublé depuis la LFR 2016 précitée.

En matière de sursis, le Comité de l’abus de droit fiscal a pu juger qu’un tel réinvestissement était constitutif d’un abus de droit (avis n° 2016-10), mais il s’agissait de faits antérieurs à l’intervention de ladite LFR 2016 et l’administration fiscale a seulement « pris note » de cet avis.

Un réinvestissement possible dans une activité hôtelière

Lorsque le prix de cession est réinvesti dans des murs d’hôtel ou, à tout le moins, dans un immeuble loué meublé et comportant la fourniture de services para-hôteliers, le Comité de l’abus de droit fiscal a pu rendre un avis auquel s’est rangé l’administration selon lequel ces investissements étaient constitutifs d’investissements de nature économique et, partant, non constitutifs d’un abus de droit dans le cadre du mécanisme du sursis (avis n° 2016-47). L’extension de cette solution au mécanisme du report ne nous semble pas soulever de difficulté.

Le réinvestissement du prix de cession dans une activité hôtelière ou para-hôtelière permet donc, lui-aussi, de satisfaire à la condition de réinvestissement requise pour maintenir l’exonération de la plus-value d’apport.

A noter

Le réinvestissement du prix de cession dans des immeubles loués nus et des parts de SCI ne satisfait pas à l’exigence de réinvestissement dans une activité économique (CE, 24/08/2011, n° 314579). 

Remarque opérationnelle

Le réinvestissement devant intervenir dans un délai de 2 ans à compter de la cession, cette-dernière peut donc être réalisée alors même qu’aucun immeuble cible n’est encore définitivement sélectionné.

Bon à savoir

Notons que l’avis n° 2016-47 précité du Comité de l’abus de droit fiscal confirme que le réinvestissement d’un prix de cession dans une activité de marchand de biens (lequel peut prendre la forme d’une souscription au capital d’une société exerçant cette activité) s’analyse comme un réinvestissement dans une activité économique permettant de maintenir l’exonération de la plus-value d’apport !

Votre logement est enregistré sur Airbnb : doit-il l’être aussi en mairie ?

A la suite de la publication du décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à l’enregistrement des logements meublés de tourisme et sous la pression des professionnels de l’hôtellerie, le Conseil de Paris, le conseil communautaire de Bordeaux Métropole et le conseil municipal de Nice ont adopté, début juillet, des délibérations instaurant les mesures « anti-airbnb » prévues par le législateur dans la loi « République numérique ». 

LA NOUVELLE OBLIGATION D’ENREGISTREMENT DES LOCAUX MEUBLES DE TOURISME

Les modalités d’enregistrement précisées par décret

Le propriétaire qui met en location un logement meublé saisonnier de tourisme est tenu de procéder à un enregistrement préalable auprès de la mairie. Le décret précise que la déclaration d’enregistrement doit être effectuée sur internet et indiquer un certain nombre d’informations.

Un numéro de déclaration doit dès lors être attribué au déclarant par la commune.

Les plateformes internet de location (airbnb, Abritel, Leboncoin) sont dans l’obligation d’exiger la communication dudit numéro, qui sera visible sur les annonces.

Les sanctions pesant les propriétaires-bailleurs

Les sanctions liées à l’absence d’enregistrement auprès de la mairie seront précisées par décret non encore publié.

Si la location nécessite un changement d’usage (cf. infra), le non-respect de cette obligation est puni d’une amende civile de 50 000 €, d’une obligation de retour à l’usage d’habitation dans un délai fixé par le TGI et, le cas échéant, sous astreinte pouvant atteindre 1 000 € par m² par jour.

En outre, une amende pénale de 80 000 € et un an d’emprisonnement sont encourus.

LA LOCATION MEUBLEE DE TOURISME PEUT ETRE SOUMISE A AUTORISATION AU TITRE DU CHANGEMENT D’USAGE

Par principe, la location meublée doit être précédée d’un changement d’usage

Le fait de louer un local meublé touristique, destiné à l’habitation, impose au propriétaire d’effectuer un changement d’usage, soumis à autorisation préalable dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes de la région parisienne.

L’autorisation de changement d’usage peut être subordonnée à une compensation sous la forme d’une transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Notons que les collectivités peuvent fixer des seuils de surface en-deçà desquelles l’obligation de compensation n’est pas exigée (ex. : à Lyon, 100 m²).

Exception : les résidences principales louées moins de 120 jours / an

Les propriétaires peuvent louer leur résidence principale sans changement d’usage et ne sont donc pas soumis aux formalités prévues par le code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, lorsque la résidence principale est louée plus de 120 jours par an, son propriétaire est soumis aux règles de droit commun et est donc dans l’obligation d’obtenir l’autorisation de changement d’usage.

Il incombe à la plateforme internet sur laquelle le bien est mis en location de s’assurer du respect de cette limite annuelle et de suspendre éventuellement les nouvelles locations jusqu’à la fin de l’année civile. Elle informera la mairie, à la demande de cette dernière, du nombre de nuits réservées dans les logements mis en location sur son site internet.

Précisions

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile (article D. 324-1 du code du tourisme).  

Le conseil municipal de Nice et le Conseil de Paris ont été pionniers en adoptant la délibération « anti-airbnb » le 4 juillet 2017. Bordeaux Métropole les a suivi lors du conseil communautaire du 10 juillet. La ville de Cannes a d’ores et déjà annoncé qu’une délibération semblable serait soumise au vote le 17 juillet.  

Investissement Malraux : bénéficiez d’une réduction d’impôt de 150 000 € sur une même année

Deux plafonds de dépenses éligibles coexistent dans le cadre du régime Malraux selon la date de dépôt de l’autorisation d’urbanisme nécessaire aux travaux. 
Savez-vous qu’il est possible de les cumuler ?  

LES PLAFONDS DE DEPENSES ELIGIBLES A LA REDUCTION D’IMPOT MALRAUX

Malraux pré-2017

Avant la Loi de Finances rectificative du 29 décembre 2016, l’article 199 tervicies disposait que les dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt étaient retenues dans la limite annuelle de 100 000 euros. 

Ce plafond continue de s’appliquer aux immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée au plus tard le 31 décembre 2016.

Malraux post-2017

Concernant les immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou déclaration préalable a été déposée à compter du 1er janvier 2017, les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt sont retenues dans une nouvelle limite de 400 000 euros sur 4 ans. 

Ainsi, un investisseur peut désormais prétendre à une réduction d’impôt de 120.000 € sur une même année au lieu de devoir la répartir sur 4 ans.

LE POSSIBLE CUMUL DES PLAFONDS DE DEPENSES ELIGIBLES

Une possibilité légale

A la lecture des nouvelles dispositions de l’article 199 tervicies du CGI, l’investisseur souhaitant réaliser une opération éligible au nouveau plafond mais qui a déjà dépensé, lors des trois années précédentes, 250.000 € de travaux à l’occasion d’un précédent investissement ne pourra prétendre à un plafond de dépenses éligibles que de 400 k€ – 250 k€ = 150.000 €.

Toutefois, la Loi de Finances rectificative pour 2016 précise que ce nouveau plafond de 400.000 € ne s’applique qu’« aux dépenses de restauration immobilière réalisées par les contribuables et portant sur des immeubles bâtis pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée à compter du 1er janvier 2017. »

Ainsi, les dépenses de travaux relatives aux opérations soumises à l’ancien plafond ne doivent donc pas être prises en compte. Par conséquent, l’investisseur pourra cumuler, sur deux opérations distinctes, les deux plafonds de dépenses et bénéficier ainsi d’une assiette de réduction d’impôt pouvant s’élever à 500 000 € sur une même année. 

Exemple chiffré

Un investisseur souhaite acquérir un bien dont les travaux, éligibles au nouveau plafond (PC déposé et obtenu en 2017), s’élèvent à 400.000 €. 

Il souhaite en acquitter la totalité du prix en 2017. 

Cet investisseur a déjà réalisé une opération Malraux en 2016 (soumis à l’ancien plafond) pour lequel il a acquitté 100.000 € de dépenses éligibles au cours de cette même année ; il prévoit désormais de verser, pour les besoins de cet investissement, 100 000 € de dépenses éligibles en 2017 et 50 000 € en 2018. 

Cet investisseur pourra donc bénéficier d’une réduction d’impôt de 150 000 € en 2017, composée comme suit :

• 120 000 € au titre de son nouvel investissement (30% x 400 000 €) ;
• 30 000 € au titre de son investissement en cours (30% x 100 000 €). 

Par ailleurs, il pourra bénéficier d’une nouvelle réduction d’impôt en 2018 à hauteur de 15 000 € (30% x 50 000 €).

Rappel

Tant pour le nouveau régime que pour celui applicable jusqu’alors, seules les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de délivrance du permis de construire ou d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable peuvent être prises en compte. 

A noter

• La Loi de Finance rectificative pour 2016 met en place un mécanisme de report interdit jusqu’alors. 

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut désormais être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.

• Si l’investisseur bénéficie d’une assiette de réduction d’impôt de 500 000 €, il ne pourra plus bénéficier de réduction d’impôt au titre des trois années suivantes. 

Quelles sont les conséquences pratiques du report de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu ?

L’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, initialement prévue à compter du 1er janvier 2018, vient d’être reportée d’un an par l’ordonnance n°2017-1390 du 22 septembre 2017.

Bien que ne modifiant pas le mécanisme même du prélèvement à la source, ce report pourrait amener à reconsidérer les stratégies patrimoniales mises en place.

RAPPEL DU MECANISME DU PRELEVEMENT A LA SOURCE 

Un report qui ne devrait pas modifier le dispositif précédemment voté

L’ordonnance n° 2017-1390 du 22 septembre 2017 reporte d’un an l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu (« IR ») mais n’en modifie pas les modalités de mise en œuvre. Il s’agit en effet officiellement de seulement permettre le perfectionne-ment des procédures techniques nécessaires à sa bonne mise en œuvre et non de le réajuster.

L’ensemble des règles et mesures transitoires (tel le CIMR) se verront donc mises en œuvre telles que prévues par la loi de finances pour 2017 à compter du 1er janvier 2019… sauf modification par une loi de finances rectificative entre temps.

Rappel du mécanisme du CIMR

Le CIMR a été créé pour éviter, l’année d’entrée en vigueur du prélèvement à la source, d’acquitter à la fois l’IR dû sur les revenus de l’année précédente et celui dû au titre de l’année en cours, retenu à la source.

Deux catégories de revenu sont cependant à distinguer :

• Les revenus considérés comme « ordinaires » (traitements et salaires, revenus des indépendants, revenus fonciers etc.) dont l’imposition correspondante sera neutralisée par le CIMR ; 
• Les revenus considérés comme « extraordinaires » (plus-values, primes, indemnités) qui ne seront pas neutralisés par le CIMR et feront l’objet d’une imposition dans les conditions de droit commun. 

LES CONSEQUENCES PRATIQUES DE CE REPORT

Sur l’année d’imposition des revenus 

Les incidences concrètes de ce report sont doubles : 

– Les revenus 2017 seront pleinement imposable en 2018 selon les règles fiscales de droit commun ;

– Ce seront les revenus de l’année 2018 qui, pour éviter une double imposition dans le courant 2019, se verront partiellement neutralisés par le CIMR.

Ainsi, « l’année blanche » régulièrement évoquée depuis l’adoption de cette réforme n’est plus l’année 2017 mais l’année 2018.

Sur les opérations de restauration immobilières

Les différents mécanismes fiscaux d’incitation notamment en matière de restauration immobilière (déficit foncier, Malraux, Monuments historiques, Pinel, etc.) conservent leur plein effet au titre de l’année 2017.

Pour plus d’informations sur les conséquences de l’entrée en vigueur du prélèvement à la source sur ces différents régimes incitatifs, nous vous invitons à prendre connaissance de nos études synthétiques sur chacun de ces dispositifs, à savoir : 

• Le régime des déficits fonciers ;
• Le régime Malraux ;
• Le régime des monuments historiques ;
• Le régime Pinel.

La suite de la procédure

Un projet de loi de ratification devra cependant être déposé devant le Parlement avant la fin de l’année et ce n’est que lorsque ce projet de loi sera adopté que ladite ordonnance obtiendra valeur législative. Le report de l’entrée en vigueur du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu ne sera définitif qu’après cette étape ou caduc à défaut.

Concernant la période de test de ce dispositif menée cet été, le Gouvernement a transmis le 11 octobre au Parlement les rapports commandés sur le dispositif prévu pour la mise en oeuvre du prélèvement à la source.

À ce stade, « le diagnostic sur la préparation de la réforme et les difficultés anticipées à l’été 2017 ne révèle rien d’insurmontable pour une mise en oeuvre en 2019, susceptible de remettre en cause la réforme dans son ensemble », indique l’un des rapports.

Cette réforme, telle qu’initialement prévue pour 2018, devrait donc s’appliquer globalement à compter du 1er janvier 2019.

Report de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime « Malraux »

Report officiel au 1er  janvier 2019 de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : rappel des conséquences au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime « Malraux »

BREF RAPPEL DU REGIME  « MALRAUX »

Le régime Malraux permet une réduction d’impôt de 22% ou 30% (selon le secteur au sein duquel se trouve l’immeuble) des dépenses de travaux éligibles.

Rappelons que la réforme de ce régime, à l’occasion de la loi de finances rectificative pour 2016, pour en améliorer l’impact fiscal (déplafonnement des dépenses éligibles au titre de la même année et mécanisme de report de la réduction excédentaire le cas échéant) a fait l’objet d’une précédente publication de notre part.

L’IMPACT DE L’INSTAURATION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE DE L’IR SUR CE REGIME

Les dépenses de travaux éligibles réalisées au cours de l’année 2018 permettront de bénéficier d’une réduction d’impôt imputable dans les conditions de droit commun.

L’impact fiscal du régime est préservé par la mise en place du mécanisme suivant :

1. L’IR 2018 sera calculé sur les revenus 2018 dans les conditions de droit commun ;
2. Le CIMR sera calculé pour neutraliser l’IR 2018 dû à raison des seuls revenus ordinaires ;
3. Les crédits et réductions d’impôt s’imputeront en priorité sur l’IR 2018 initialement calculé, l’imputation du CIMR n’intervenant que dans un second temps ;
4. Le CIMR ayant la nature d’un crédit d’impôt restituable, son excédent, après imputation sur un éventuel reliquat d’IR 2018, fera l’objet d’un remboursement par l’Etat dans le courant de l’année 2019. 

A titre d’exemple : 

1. L’IR 2017 de M. X est de 100 ;
2. M. X percevant des revenus exceptionnels, son CIMR est de 80 ;
3. M. X bénéficiant d’une réduction d’impôt Malraux de 30, celle-ci s’impute en priorité sur l’IR 2018 de 100 initialement calculé ;
4. Le CIMR de 80 s’impute ensuite sur le reliquat d’IR 2018, soit 70 : M. X se fera rembourser le surplus de CIMR, soit 10, correspondant bien au montant de sa réduction Malraux excédant l’IR dû au titre de ses revenus exceptionnels (30 – (100-80)).

Si M. X n’avait aucun revenu exceptionnel, il aurait bien aussi été remboursé de 30

Pour les années suivantes, il est à noter que le taux de prélèvement à la source applicable dépendra du montant d’IR dû l’année précédente avant imputation des crédits et réductions d’impôt : le contribuable se verra donc, à revenus et montants de travaux constants, prélevé d’un montant supérieur au montant d’IR qui sera effectivement dû compte tenu des réductions et crédits d’impôts réalisés. 

L’excédent prélevé (correspondant au montant des réductions et crédits d’impôt) fera alors l’objet d’un remboursement par l’Etat l’année suivante lors de la régularisation annuelle.

Les réductions d’impôt, telles que la réduction Malraux, seront donc sans incidence sur le taux de prélèvement à la source qui s’appliquera.

CONCLUSION

Bien que conservant toute sa portée, la réduction d’impôt Malraux conserve aussi ses mêmes limites : les contribuables ne pourront en effet se voir rembourser une somme supérieure au montant de leur IR 2018 théorique. Nul effet d’aubaine à saisir donc.

Tant les contribuables dont l’investissement est en cours que ceux qui en réaliseraient un à compter de l’année 2018 ne verront donc leur fiscalité ni pénalisée, ni améliorée par l’instauration du prélèvement à la source. 

Rappel du particularisme de l’année 2018

L’IR relatif aux revenus de l’année 2018 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel dit de modernisation du recouvrement (« CIMR »). Cependant, seul l’IR relatif à certains revenus considérés comme ordinaires se verra neutralisé par ce crédit d’impôt : l’IR afférent aux revenus considérés comme exceptionnels au sens de cette mesure ne fera, pour sa part, l’objet d’aucune neutralisation. 

Partant, l’année 2018 ne sera donc pas, pour de nombreux contribuables, une année « blanche ».

Ce qu’il faut retenir pour 2018

Le Malraux conserve sa portée pour les investissements en cours et à venir.
Par ailleurs, il pourra se révéler être une alternative à étudier pour les profils dont le CIMR impacterait défavorablement d’autres typolo-gies d’investissement.