Auteur/autrice : Riviere

Conséquences du report de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des déficits fonciers

Report officiel au 1er janvier 2019 de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : rappel des conséquences au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des déficits fonciers

BREF RAPPEL DU REGIME DES DEFICITS FONCIERS

Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire.

Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble des dépenses éligibles excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 € ; l’éventuel surplus est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

L’IMPACT DE L’INSTAURATION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE DE L’IR SUR CE REGIME

Les dépenses de travaux exposées au cours de l’année 2018 seront déductibles, à la fois :

• Des revenus de l’année 2018 dans les conditions de droit commun, et un éventuel déficit foncier généré au titre de cette année sera reportable pendant 10 ans lui aussi dans les conditions de droit commun après imputation sur le revenu global dans la limite précédemment citée de 10.700 € ;
• Des revenus de l’année 2019 à hauteur de 50% de leur montant dans la mesure où les charges foncières de l’année 2019 seront constituées, en application de la loi, de la moyenne des dépenses de travaux des années 2018 et 2019. Corollairement, les dépenses de travaux de l’année 2019 ne seront donc retenues, au titre de l’année 2019, que pour 50% de leur montant.

Notons que ces règles ne s’appliqueront ni aux immeubles acquis à compter du 1er janvier 2019, ni aux travaux d’urgence décidés d’office par le syndic de copropriété ou rendus nécessaires par l’effet de la force majeure. 

Enfin, certaines charges considérées comme non-pilotables par cette loi (assurances, impôts et intérêts d’emprunt principalement) ne seront déductibles au titre de l’année 2018 que si leur exigibilité (et non leur paiement) intervient au cours de cette même année et ce donc contrairement aux règles ordinaires applicables en matière de revenus et charges foncières.

CONCLUSION

L’imposition relative aux revenus fonciers de l’année 2018 étant neutralisée par le CIMR, la réalisation de charges foncières au cours de cette année ne permettra pas de réaliser d’économie d’IR sur les revenus 2018. 

A première vue, l’investisseur ne tirera donc profit de ses dépenses de travaux que pour 50% de leur montant sous forme de charges foncières de l’année 2019.

Trois hypothèses sont cependant à distinguer :

• Situation « idéale » : celle d’un investisseur n’ayant aucun revenu foncier : 100% des charges foncières décaissées en 2018 seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation précitée sur le revenu global dans la limite de 10.700 €), portant l’effet de levier fiscal de l’investissement à 150% de son montant ;
• Situation « défavorable » : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et l’effet de levier fiscal de son investissement plafonnera donc à 50% de son montant ;
• Situation intermédiaire : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : un déficit reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de l’investissement, de sorte que l’effet de levier fiscal de ce dernier sera compris entre 50% et 150% de son montant selon l’importance de ses revenus fonciers.

Rappel du particularisme de l’année 2018

L’IR relatif aux revenus de l’année 2018 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel dit de modernisation du recouvrement (« CIMR »). Cependant, seul l’IR relatif à certains revenus considérés comme ordinaires se verra neutralisé par ce crédit d’impôt : l’IR afférent aux revenus considérés comme exceptionnels au sens de cette mesure ne fera, pour sa part, l’objet d’aucune neutralisation. 

Partant, l’année 2018 ne sera donc pas, pour de nombreux contribuables, une année « blanche ».

Ce qu’il faut retenir pour 2018

En fonction de la situation de chacun, et dans la mesure du possible, il serait préférable :

• Soit de concentrer ses charges foncières en 2018 dans le cas où elles représenteraient plus du double des revenus fonciers positifs. 
• Soit, à défaut, acquitter ces charges avant le 31/12/2017 dans la limite des revenus fonciers positifs de l’année + 10.700 € puis attendre 2020.

Conséquences du report de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime Pinel

Report officiel au 1er janvier 2019 de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : conséquences au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime « Pinel »

BREF RAPPEL DU REGIME « PINEL »

Le régime Pinel permet une réduction d’impôt :

• dont l’assiette se compose du prix d’acquisition du bien ainsi que des frais y afférents, augmenté du coût des travaux de réhabilitation et/ou transformation éligibles ;
• dont le taux (12 ou 18%, pouvant être porté à 21%) varie selon la durée d’engagement de location choisie (6 ou 9 ans, pouvant être porté à 12 ans), soit un taux de 2% par an pour les 9 premières années et 1 % par an pour les 3 dernières.

Bien qu’il recentre ce dispositif sur les seules zones A, Abis et B1, notons que le projet de loi de finance pour 2018 prévoit sa reconduction jusqu’au 31 décembre 2021.

L’IMPACT DE L’INSTAURATION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE DE L’IR SUR CE REGIME

La réduction d’impôt permise par un investissement Pinel sera imputable au titre de l’année 2018 dans les conditions de droit commun.

L’impact fiscal du régime est préservé par la mise en place du mécanisme suivant :

1. L’IR 2018 sera calculé sur les revenus 2018 dans les conditions de droit commun ;
2. Le CIMR sera calculé pour neutraliser l’IR 2018 dû à raison des seuls revenus ordinaires ;
3. Les crédits et réductions d’impôt s’imputeront en priorité sur l’IR 2018 initialement calculé, l’imputation du CIMR n’intervenant que dans un second temps ;
4. Le CIMR ayant la nature d’un crédit d’impôt restituable, son excédent, après imputation sur un éventuel reliquat d’IR 2018, fera l’objet d’un remboursement par l’Etat dans le courant de l’année 2019. 

A titre d’exemple : 

1. L’IR 2018 de M. X est de 50 ;
2. M. X percevant des revenus exceptionnels, son CIMR est de 45 ;
3. M. X bénéficiant d’une réduction d’impôt Pinel de 6, celle-ci s’impute en priorité sur l’IR 2018 de 50 initialement calculé ;
4. Le CIMR de 45 s’impute ensuite sur le reliquat d’IR 2018, soit 44 : M. X se fera rembourser le surplus de CIMR, soit 1, correspondant bien au montant de sa réduction Pinel excédant l’IR dû au titre de ses revenus exceptionnels (6 – (50-45)).

Si M. X n’avait aucun revenu exceptionnel, il aurait bien aussi été remboursé de 6.

Pour les années suivantes, il est à noter que le taux de prélèvement à la source applicable dépendra du montant d’IR dû l’année précédente avant imputation des crédits et réductions d’impôt : le contribuable se verra donc, à revenus et montants de travaux constants, prélevé d’un montant supérieur au montant d’IR qui sera effectivement dû compte tenu des réductions et crédits d’impôts réalisés. 

L’excédent prélevé (correspondant au montant des réductions et crédits d’impôt) fera alors l’objet d’un remboursement par l’Etat l’année suivante lors de la régularisation annuelle.

Les réductions d’impôt, telles que la réduction Pinel, seront donc sans incidence sur le taux de prélèvement à la source qui s’appliquera.

CONCLUSION

Bien que conservant toute sa portée, la réduction d’impôt Pinel conserve aussi ses mêmes limites : les contribuables ne pourront en effet se voir rembourser une somme supérieure au montant de leur IR 2018 théorique. Nul effet d’aubaine à saisir donc.

Les contribuables ne verront donc leur fiscalité ni pénalisée, ni améliorée par l’instauration du prélèvement à la source. 

Rappel du particularisme de l’année 2018

L’IR relatif aux revenus de l’année 2018 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel dit de modernisation du recouvrement (« CIMR »). Cependant, seul l’IR relatif à certains revenus considérés comme ordinaires se verra neutralisé par ce crédit d’impôt : l’IR afférent aux revenus considérés comme exceptionnels au sens de cette mesure ne fera, pour sa part, l’objet d’aucune neutralisation. 

Partant, l’année 2018 ne sera donc pas, pour de nombreux contribuables, une année « blanche ».

Ce qu’il faut retenir pour 2018

Le Pinel conserve sa portée tant pour les investissements dont l’achèvement des travaux, constitutif du point de départ de l’avantage fiscal, interviendait dans le courant de l’année 2018 que pour ceux initiés au cours de cette même année. 

Conséquences du report de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des monuments historiques

Report officiel au 1er janvier 2019 de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : rappel des conséquences au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des monuments historiques

BREF RAPPEL DU REGIME DES MONUMENTS HISTORIQUES

Le régime des monuments historique permet l’imputation des dépenses de travaux éligibles sur les revenus fonciers du propriétaire.

Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble de ces dépenses excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédent constitue un déficit imputable sur le revenu global sans limitation de montant ; l’éventuel surplus est reportable uniquement sur le revenu global des 6 années suivantes.

L’IMPACT DE L’INSTAURATION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE DE L’IR SUR CE REGIME

Les dépenses de travaux exposées au cours de l’année 2018 et 2019 demeureront imputables respectivement sur les revenus des années 2018 et 2019.

Aucune règle particulière de prise en compte des dépenses de travaux n’impacte donc ce type d’investissement contrairement à ceux réalisés sous le régime des déficits fonciers de droit commun. Notons que la volonté du législateur était de ne pas pénaliser les propriétaires de tels monuments au titre de l’année 2019 et c’est pourquoi les dépenses réalisées au titre de cette année seront pleinement déductibles des revenus de cette même année, qu’importe l’année d’acquisition de l’immeuble. 

Enfin, certaines charges considérées comme non-pilotables par cette loi (assurances, impôts et intérêts d’emprunt principalement) ne seront toutefois déductibles au titre de l’année 2018 que si leur exigibilité (et non leur paiement) intervient au cours de cette même année et ce donc contrairement aux règles ordinaires applicables en matière de revenus et charges foncières.

CONCLUSION

L’impôt frappant revenus « ordinaires » de l’année 2018 étant neutralisé par le CIMR, seul restera dû l’IR relatif aux revenus exceptionnels, hors champ du CIMR.

Ainsi, un investisseur ne recueillant pas de revenus exceptionnels ne sera redevable d’aucun IR au titre de l’année 2018 et n’aura donc aucun intérêt fiscal à réaliser des dépenses de travaux sous le bénéfice du régime monument historique puisque, par ailleurs, ces dépenses 2018 n’emporteront aucune conséquence sur la détermination des revenus fonciers de l’année 2019.

En revanche, un investisseur recueillant des revenus exceptionnels sera redevable d’un IR résiduel au titre de l’année 2018 qui pourra être réduit par la réalisation de telles dépenses. 
Celles-ci engendreront en effet trois séries de conséquences :

• En diminuant son revenu global, l’investisseur diminuera le montant brut de son IR ;
• En diminuant prioritairement ses revenus fonciers, et donc ses revenus ordinaires, l’investisseur verra le ratio de son IR non neutralisé par le CIMR augmenter ;
• Néanmoins, en diminuant son revenu global et donc son taux moyen d’IR, l’investisseur diminuera in fine son montant d’IR résiduel, non neutralisé par le CIMR, dont il sera redevable.

Il s’agit donc d’un calcul complexe mais retenons que l’efficacité des dépenses entreprises sera proportionnelle à l’importance que représenteront les revenus exceptionnels de l’investisseur dans son revenu global. 

Les profils pour qui ce dispositif fiscal s’avère particulièrement attrayant (pic de revenus et/ou revenu global important redondant) continueront donc d’y trouver leur intérêt.

Rappel du particularisme de l’année 2018

L’IR relatif aux revenus de l’année 2018 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel dit de modernisation du recouvrement (« CIMR »). Cependant, seul l’IR relatif à certains revenus considérés comme ordinaires se verra neutralisé par ce crédit d’impôt : l’IR afférent aux revenus considérés comme exceptionnels au sens de cette mesure ne fera, pour sa part, l’objet d’aucune neutralisation. 

Partant, l’année 2018 ne sera donc pas, pour de nombreux contribuables, une année « blanche ».

Ce qu’il faut retenir pour 2018

Il n’y aura d’intérêt à réaliser des dépenses MH qu’en présence de revenus exceptionnels au moins plus importants que les revenus ordinaires.

A défaut, se porter acquéreur, dès 2018, d’un monument historique en prévision de travaux ultérieurs n’impactera pas défavorablement leur traitement fiscal.

Investisseurs « Malraux », « Pinel », « Scellier », « Robien »…, votre logement est-il bien occupé à titre de résidence principale par votre locataire ?

Conclure un bail à usage de résidence principale n’est pas suffisant, il convient de vous assurer de l’usage effectif qui en est fait. 

LA LOCATION EFFECTIVE A USAGE D’HABITATION PRINCIPALE DU LOCATAIRE : UNE APPRECIATION OBJECTIVE DU RESPECT DE CETTE CONDITION

Rappel de vos obligations

L’avantage fiscal, contrepartie de votre effort d’investissement, est subordonné à l’engagement de location nue à usage de résidence principale du locataire dont la durée varie en fonction du dispositif.

Cette location doit généralement prendre effet dans les douze mois (moins dans certains cas) qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. 

Elle doit être effective et continue et doit dès lors être respectée non seulement au moment de la première location, mais également tout au long de la période d’engagement. 

Précisions jurisprudentielles 

Dans un arrêt rendu en date du 31 août 2017(1), la cour administrative d’appel de Lyon reprend l’interprétation du Conseil d’Etat(2) selon laquelle il convient d‘apprécier le respect de la condition de location à usage d’habitation principale du locataire de manière objective. 

Peu-importe pour les juges que le propriétaire n’ait pas commis de faute ou de négligence, le simple fait que cette condition ne soit pas respectée suffit pour la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu. 

Bien que ces arrêts aient été rendus dans le cadre du dispositif de Robien, cette jurisprudence s’appliquerait certainement de la même manière aux dispositifs fiscaux « Malraux », « Pinel », « Scellier » …

BONNE FOI NE SUFFISANT PAS, QUE FAIRE ALORS POUR NE PAS SUBIR ? 

S’assurer de l’occupation à titre de résidence principale par votre locataire

Le bénéfice des dispositifs fiscaux précités, ou a minima du dispositif de Robien, suppose donc un usage effectif de résidence principale par le locataire du bien tout au long de la location.

Dès lors, assurez-vous avant tout d’ériger le respect de cet usage en condition essentielle de votre bail. Insérez-y par exemple une clause spécifique prévoyant, compte tenu de vos obligations fiscales et sous peine de résiliation du bail et d’une demande de réparation, 

• d’une part l’obligation pour le locataire d’en faire sa résidence principale, 
• d’autre part celle de vous en attester annuellement et d’en justifier au moyen par exemple de sa déclaration d’impôt.

Cela vous permettra de pouvoir justifier de la résiliation pour remédier à la situation et potentiellement d’ouvrir droit à réparation. 

Engager la résiliation du bail dans le cas contraire 

Sous réserve que vous vous en ménagiez la preuve (témoignage du gardien ou de voisins, constat d’huissier…), le non-respect par votre locataire de son obligation d’user des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le bail, prive votre locataire du statut protecteur de la loi de 1989. La déchéance de son droit au maintien dans les lieux vous permettra ainsi d’engager la résiliation du bail sur le fondement des causes visées par le code civil (3). 

En cas de redressement fiscal effectif, il a déjà été admis que les locataires, ayant entrainé par la violation délibérée de leur obligation d’occupation effective du logement, la rectification fiscale de leur bailleur, doivent réparation à ce dernier(4). 

A noter 

Ne sont pas concernés les investissements du type « déficits fonciers » de droit commun et « monument historique » pour lesquels la condition de résidence principale ne s’impose pas. 

La notion précisée d’habitation principale

Depuis l’intervention de la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 2 de la loi de 1989 précise la notion, jusqu’alors interprétée de manière fluctuante par la jurisprudence, de résidence principale ; laquelle doit être entendue comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé où cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ». 

A noter qu’en matière de dispositif Censi Bouvard, il a été jugé pour justifier de la remise en cause de l’avantage fiscal, que l’affectation de l’immeuble à usage de résidence avec services pour étudiants n’équivalait pas à son occupation effective par des étudiants (5).  

(1) CAA Lyon, 31 août 2017, n°16LY00099, 
(2) CE, 20 octobre 2016, n°390790, 
(3) Civ.3ème, 21 mars 2007, n°0611843,
(4) CA Paris, 7 octobre 2014, n°13/01560
(5)CAA Nantes, 1ère, 28 sept. 2017, n° 15NT02565. 

Cristallisez les règles d’urbanisme applicables à votre projet en demandant dès à présent un certificat d’urbanisme informatif

Le certificat d’urbanisme informatif (CU a.) permet de cristalliser pendant 18 mois les règles d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance. Les porteurs de projet peuvent ainsi se prémunir contre une éventuelle modification du document d’urbanisme, qui compromettrait la réalisation de l’opération projetée. Cet effet cristallisateur est néanmoins à nuancer en cas de procédure d’élaboration ou de révision du PLU, comme vient de le rappeler le Conseil d’Etat (CE, 11 octobre 2017, req. n^o 401878). 

Le certificat d’urbanisme informatif permet de cristalliser les règles d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance

Comment obtenir un CU a)

Un certificat d’urbanisme informatif (CU a.) peut être demandé par toute personne souhaitant connaître les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain (art. L. 410-1, a) CU).

Pour l’obtenir, il suffit de :

  – remplir le formulaire Cerfa ;

  – joindre un plan de situation ;

– envoyer 2 exemplaires de ce dossier en LRAR au maire de la commune dans laquelle se situe le terrain.

La demande de ce document doit donc devenir un réflexe des porteurs de projets, pour lesquels les informations délivrées par ce document sont essentielles pour sécuriser leurs projets en amont.

L’effet cristallisateur du Cu a)

Le CU a) a pour effet, en principe, de garantir à son bénéficiaire un droit à voir toute demande d’autorisation d’urbanisme instruite au regard des règles d’urbanisme applicables au jour de la délivrance dudit certificat.

Les porteurs de projet pourront ainsi éviter d’être confrontés à des modifications ultérieures des règles d’urbanisme, par exemple dans le cas où un PC modificatif serait nécessaire.

Par ailleurs, le contenu du CU a) renseignera le demandeur sur les servitudes applicables au terrain :

– DPU simple ou renforcé ;

– risques naturels (inondations, sismicité) ;

– emplacements réservés ;

– terrain situé en ZAC ;

– servitudes de mixité sociale, etc.

Attention, cet effet cristallisateur est à nuancer en fonction de l’importance des évolutions en cours du plan local d’urbanisme

Une cristallisation non systématique en cas de révision / élaboration du PLU

Le code de l’urbanisme distingue les procédures de modification, révision ou d’élaboration d’un PLU :

✓ La cristallisation jouera en cas de procédure de modification du PLU
(art. L. 153-36 CU).

✗ En revanche, le bénéficiaire du CU a) ne pourra se prévaloir des règles cristallisées par ce dernier en cas de procédure de révision (L. 153-31) ou d’élaboration (L. 153-11) suffisamment avancée.

En effet, ces procédures entraînent des évolutions plus substantielles sur le PLU qu’une procédure de modification.

Quelles conséquences en cas d’évolution du PLU ? Deux exemples

1-Lorsque le PLU est en cours d’élaboration ou de révision :

L’autorité compétente pourra surseoir à statuer sur une future demande d’autorisation (PC, DP, etc.), dans l’hypothèse où le projet serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU (L. 153-11 CU), même si elle n’en a pas prévu la possibilité dans le CU a)*. 

2-Lorsque le nouveau PLU est approuvé :

Le Conseil d’Etat vient de rappeler que l’autorité compétente sera fondée à appliquer le nouveau PLU au terme de la durée du sursis à statuer, et ce alors même que le pétitionnaire était titulaire d’un CU a) en cours de validité (CE, 11/10/2017, req. n^o 401878)¹.

À noter

La durée de validité d’un CU a) est de 18 mois prorogeables par périodes d’un an, à condition que les règles d’urbanisme n’aient pas changé (art. R. 410-17 CU).

* CE, 3/04/14, « Commune de Langolen« , req. n° 362735, Rec. Leb.

¹ Cette solution avait déjà été appliquée par le Conseil d’Etat en matière d’élaboration d’un POS (CE, 10/07/1987, req. n^o 63010).

Abréviations

CU : code de l’urbanisme

PLU : plan local d’urbanisme

PC : permis de construire

DP : déclaration préalable

POS : plan d’occupation des sols (ancêtre du PLU)

La transformation de l’ISF en IFI au 1er janvier 2018 s’accompagne de la disparition de la réduction dite TEPA consistant en une réduction d’ISF fixée à 50% du montant des investissements éligibles retenus dans la limite de 90.000 € (soit une réduction maximale de 45.000 €). Notons qu’il est toutefois possible d’en bénéficier une dernière fois, au titre de l’IFI 2018, en procédant à un investissement éligible avant le 31 décembre 2017.

C’est dans ce contexte qu’une volonté de redynamisation du dispositif Madelin est intervenue. Au terme des discussions, son taux a été porté 25% (contre 18% actuellement) pour l’année 2018 uniquement.

LE « RETOUR » DU DISPOSITIF MADELIN

Un dispositif de réduction d’IR

Prévu par l’article 199 terdecies-0 A du code général des impôts (CGI), le dispositif Madelin permet une réduction d’IR égale à 18 % des versements effectués au titre de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de sociétés éligibles, dans la limite d’un investissement annuel de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié ou pacsé (soit une réduction d’impôt maximale de respectivement 9 000 € ou 18 000 €).

En cas d’investissement excédant 50 000 € ou 100 000 €, le reliquat ouvre droit à la réduction d’IR dans les mêmes conditions, au titre des quatre années suivantes.

Une réduction portée de 18% à 25%

Conformément à son objectif de redynamisation de l’économie, l’Assemblée Nationale a adopté un amendement visant à renforcer ce dispositif. 

En effet, pour l’année 2018 uniquement, le taux de la réduction d’IR est porté de de 18% à 25% dans les mêmes limites d’investissement (à savoir 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié ou pacsé), soit une réduction d’impôt maximale de respectivement 12 500 € ou 25 000 €.

Ce passage à 25% consiste en un retour, temporaire, au taux applicable en 2010, lequel a ensuite été progressivement réduit jusqu’au taux actuel de 18%.

UNE MODIFICATION PERTINENTE ?

Une réduction toujours soumise au plafond global des niches fiscales

Ce rehaussement temporaire du taux constitue un encouragement. Pour autant, cet effet est à nuancer puisque ce renforcement reste soumis au plafond global des niches fiscales fixé, sauf exceptions, à 10.000 € par an.

Dès lors que ce plafond global annuel de 10 000 € serait atteint (à raison, par exemple, de dépenses d’emploi salarié à domicile ou d’un investissement Pinel réalisé par ailleurs…), l’excédent de réduction d’IR se reportera pour s’imputer, dans les mêmes conditions, sur l’IR dû au titre des cinq années suivantes. Au-delà, l’éventuel reliquat sera définitivement perdu.

Un plafond rendant cette modification contre-productive 

Si l’augmentation du taux du dispositif Madelin pour compenser la disparition du dispositif TEPA peut sembler opportune, son maintien sous le plafond global des niches fiscales risque de se révéler contre-productif puisque, pour obtenir un montant de réduction d’IR identique, il ne sera pas nécessaire d’investir autant.

Bien que cet effet pervers ait été souligné par certains députés, reprochant au gouvernement un « manque d’ambition en matière de financement de l’économie », celui-ci a refusé tout rehaussement du plafond pour 2018.

TEPA/Madelin : quelle utilité ?

Le Ministre de l’Economie et des Finances, M. Bruno Le Maire, justifiait la suppression sans contrepartie du dispositif TEPA par le fait que les « entreprises vont largement bénéficier de la libération et de la réorientation de l’épargne vers l’économie productive générée par (la transformation de l’ISF en IFI) ».

Cette analyse est cependant critiquable dans la mesure où la finalité du dispositif TEPA est d’inciter au financement en fonds propres d’une certaine catégorie de sociétés seulement, regardée comme en ayant le plus besoin (ses critères n’ont d’ailleurs eu de cesse d’être de plus en plus contraints afin de mieux les cibler).

Or, l’ensemble des titres et avoirs financiers pourront être exonérés d’IFI sans que cette exonération ne soit subordonnée à aucune condition similaire ; il n’existera donc plus aucune incitation à investir spécifiquement au capital de ces sociétés.

Le maintien du TEPA sous forme de réduction d’IFI (aux côtés du dispositif Madelin, qui partage les mêmes conditions, mais dont l’efficacité est limitée par son plafonnement) aurait donc été justifié pour maintenir une incitation particulière à leur financement.

A noter

Les versements éligibles à ce nouveau taux de 25% seront ceux qui interviendront postérieurement à une date qui sera fixée par un décret à adopter au terme d’une procédure de validation par la Commission Européenne.

La fiscalité 2018 des monuments historiques actuellement en débat devant l’Assemblée Nationale à l’occasion du second PLFR 2017

En raison de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu à compter du 1er janvier 2019, l’imposition des revenus de l’année 2018 fera l’objet de règles fiscales dérogatoires.

Parmi celles-ci, celles applicables aux dépenses de travaux relatives aux monuments historiques devrait évoluer d’ici l’adoption définitive du second PLFR 2017.

RAPPEL DU REGIME ACTUELLEMENT EN VIGUEUR

Celui-ci résulte de la loi de finances pour 2017 votée en fin d’année dernière.

Sommairement résumé, il en résulte que les dépenses de travaux supportées au cours des années 2018 et 2019 pourront être intégralement déduites au titre de ces mêmes années. 

Bien qu’ayant pour inconvénient de lui retirer potentiellement toute efficacité en 2018 du fait de « l’année blanche » (tout dépendra de la composition des revenus de l’investisseur), ces dispositions ont au moins pour intérêt de ne pas l’affecter en 2019.

LA MODIFICATION PROPOSEE PAR LE GOUVERNEMENT

Le gouvernement propose, à l’occasion du second PLFR 2017, de revenir sur ces dispositions afin d’aligner le traitement fiscal applicable aux monuments historiques sur celui applicable aux immeubles locatifs de droit commun. 

Ainsi, les charges de travaux déductibles au titre de l’année 2019 seraient forfaitairement constituées de 50% des montants respectivement supportés au titre des années 2018 et 2019.

L’ECUEIL DE CETTE MODIFICATION

Si l’objectif affiché est « de ne pas dissuader (les propriétaires de monuments historiques) de réaliser en 2018 des dépenses de travaux », le dispositif proposé aboutirait très concrètement à dissuader la réalisation de travaux non seulement au cours de l’année 2018, mais aussi au cours de l’année 2019 puisque, de facto, aucune dépense ne sera exposée en 2018 et, en conséquence, la prise en compte de celles de 2019 sera réduite de moitié, décourageant définitivement les propriétaires concernés.

UNE REACTION IMMEDIATE

Une telle dissuasion à la restauration de ces monuments pendant deux années pleines, au sortir d’une année quasi-blanche à raison de l’application initialement prévue du CIMR sur les revenus de l’année 2017, aurait été en contradiction totale avec les objectifs affichés par le gouvernement. 

C’est dans ce contexte que certains parlementaires, alertés notamment par nos soins quant aux multiples dangers induits par cette modification et sensibles aux questions de préservation du patrimoine, ont soutenu un amendement visant à rejeter cette modification et permettre, sur option du contribuable, d’imputer les dépenses de travaux acquittées en 2018 :

• soit pour 100% de leur montant en 2018 ;
• soit pour 50% de leur montant en 2019 et 50% de leur montant en 2020.

Cet amendement a été entendu et adopté ce jour en Commission des finances.

Reste donc désormais à le confirmer en séance publique, étant précisé que le Rapporteur général concédait que la modification proposée présentait une réelle difficulté. A minima, nous plaidons pour le maintien du régime actuellement en vigueur.

A noter

Les discussions en séance publique devant l’Assemble Nationale débuteront à compter du lundi 4 décembre. Nous les suivrons naturellement avec attention afin de connaître le sort réservé à cet amendement.

Quid de la position du Sénat ?

Dans le cas où l’amendement dont il est question serait effectivement retenu dans le texte voté en première lecture devant l’Assemblée Nationale, resterait à savoir s’il ferait l’objet ou non d’un rejet de la part du Sénat. Or, d’après nos informations, certains sénateurs sensibles aux questions de préservation du patrimoine, et donc parfaitement conscients du danger que présente la modification proposée par le gouvernement, s’y sont montrés favorables et devraient donc en permettre l’adoption définitive.

Le mot du cabinet

Comme chaque année depuis presque 20 ans désormais, nous apportons notre soutien technique aux parlementaires actifs sur ces sujets patrimoniaux dans la rédaction d’amendements. Nous reviendrons d’ailleurs ultérieurement sur l’un d’eux relatif à un sujet encore hors débat.

En ce moment au Parlement !

Dans la continuité de nos précédents bulletins, notre cabinet vous tient informé en temps réel de l’évolution de la fiscalité applicable aux monuments historiques dans le cadre de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu.

LE LEGISLATEUR DEFEND LES MONUMENTS HISTORIQUES CONTRE LE GOUVERNEMENT

Il y a un an, à l’issue des débats sur la loi de finances, un compromis avait été trouvé : le dispositif des monuments historiques ne suivrait pas celui des déficits fonciers. Un tel alignement aurait en effet été préjudiciable aux propriétaires de monuments historiques du fait de l’absence de limitation d’imputation des dépenses éligibles sur leur revenu global leur étant applicable.

A la surprise générale, le gouvernement est revenu sur le sujet à l’occasion de la présentation du PLFR au début du mois de décembre avec, à nouveau, pour objectif d’aligner le régime des monuments historiques sur celui des déficits fonciers. Rappelons que, concrètement, cela aurait conduit à rendre inopérantes les dépenses de travaux non seulement de l’année 2018, mais aussi de l’année 2019, ce qui n’a pas laissé indifférent certains parlementaires avisés.

LA PREMIERE LECTURE DU PLFR DEVANT L’ASSEMBLEE NATIONALE

A la demande de députés, nous avons contribué à la rédaction d’une contre-proposition à l’argumentation contenue dans le PLFR. Mais c’est un autre amendement, plus ambitieux, qui a été adopté par la commission des finances de l’Assemblée Nationale.

Malheureusement, cet amendement impactait du fait d’un défaut de rédaction involontaire non seulement les monuments historiques mais aussi l’ensemble des déficits fonciers. Ce point sera sévèrement relevé par le ministre en séance publique, ce qui a conduit l’Assemblée Nationale à rejeter cet amendement, pourtant adopté par sa commission des finances, et donc valider le mécanisme préjudiciable du PLFR.

LA PREMIERE LECTURE DU PLFR DEVANT LE SENAT

Nous avons à nouveau eu l’honneur de prêter notre expertise à un groupe de sénateurs défenseurs du patrimoine. Ceux-ci ont obtenu l’adoption en séance publique du texte auquel nous avons contribué qui, non seulement, sauvegarde le régime fiscal des monuments historiques, mais aussi améliore la règle qui était jusqu’alors prévue pour 2018 : le propriétaire aura le choix de laisser ses dépenses 2018 s’imputer sur ses revenus 2018 (ce qui peut avoir du sens, pour des situations exceptionnelles, où les revenus extraordinaires seront supérieurs d’au moins trois fois les revenus ordinaires) ou, sur option, de reporter l’effet de ces dépenses, par moitié, sur ses revenus 2019 et 2020.

Le gouvernement a cette fois-ci choisi de ne pas s’opposer au texte et s’en est remis, conformément à la formule consacrée, à la sagesse du Sénat. Notons qu’il a néanmoins pris soin de lever le gage budgétaire lié l’impact de cette réforme, ce qui, en principe, est de bon augure.

LA SUITE DE LA PROCEDURE LEGISLATIVE

Le texte voté par le Sénat étant donc différent de celui voté par l’Assemblée Nationale, il devra faire l’objet d’un nouveau débat, vraisemblablement lundi ou mardi, en Commission Mixte Paritaire.

Celle-ci sera probablement conclusive (i.e. sans renvoi devant l’Assemblée Nationale), et nous avons donc bon espoir que le texte adopté soit maintenu.

Nous vous en tiendrons naturellement informés.

A noter

Ce PLFR a été l’occasion de calquer les modalités de prise en compte des dépenses de travaux relatives aux monuments historiques non productifs de revenus (à savoir, généralement, ceux occupés par leur propriétaires ou ouverts à la visite gratuite) sur celles applicables aux monuments historiques productifs de revenus (à savoir, généralement, ceux proposés à la location) : les premiers pourront donc, au même titre que les seconds, bénéficier de l’option offerte au titre des dépenses de l’année 2018 ainsi que de l’imputabilité intégrale des dépenses de l’année 2019.

Concernant les immeubles de droit commun

En dépit de quelques initiatives plus ou moins ambitieuses, les règles leurs étant applicables demeurent inchangées : seule la moyenne des dépenses de travaux des années 2018 et 2019 sera déductible au titre des revenus de l’année 2019.

Déficit foncier : la doctrine administrative fiscale n’est (toujours) pas la loi !

Déficit foncier : la doctrine administrative fiscale n’est (toujours) pas la loi !

Le Conseil d’Etat, dans son arrêt du 26 avril 2017, infirme la position de la doctrine administrative quant au sort du déficit foncier reportable en cas de vente ou cessation de location d’un bien. Le déficit afférent à ce bien non encore imputé n’est désormais plus perdu. L’administration fiscale a pris acte de cet arrêt en modifiant sa doctrine le 1er septembre 2017.

LES REGLES DE DEDUCTION DES DEFICITS FONCIERS

Le dispositif d’imputation des déficits fonciers  

Les revenus fonciers sont déterminés chaque année par la différence entre le montant des revenus bruts (loyers) et le total des charges décaissées (dépenses de travaux, intérêts d’emprunts). 

En cas de déficit catégoriel net (différence entre revenus bruts et charges décaissées et hors intérêts d’emprunt), la loi met en œuvre une imputation automatique de ce déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10.700 € (article 156 I-3° CGI) (sauf exceptions : immeubles spéciaux). 

Cette imputation sur le revenu global est soumise à une obligation de maintien à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la dernière imputation sur le revenu global. 

Les conséquences en cas de non respect de l’obligation de location

Lorsque le contribuable cesse de louer son bien, pour le vendre ou l’occuper par exemple, le revenu global et les revenus fonciers des trois dernières années sont reconstitués par la réintégration de toute imputation sur le revenu global, dans la limite de 10.700 € par an.

Les montants réintégrés prennent la nature d’un déficit reportable qui s’impute sur les revenus fonciers déclarés jusqu’à la cessation de location. Celui-ci viendra, le cas échéant, majorer le montant du déficit foncier reportable existant au jour de la vente. 

Quel est le traitement du déficit foncier reportable (éventuellement augmenté du fait de la reconstitution ci-dessus) restant à imputer au jour de la vente alors que l’immeuble ne générera plus de revenus fonciers ? 

UNE DOCTRINE ADMINISTRATIVE ILLEGALE

Une évolution des modalités de remise en cause …

Jusqu’à présent l’administration fiscale estimait que s’il demeurait un déficit reportable afférent à ce bien, ce déficit était perdu et ne pouvait être reporté sur les autres revenus fonciers perçus postérieurement à la vente.

Un arrêt du Conseil d’Etat (CE ; 26 avril 2017), confirmant l’analyse de la CAA de Versailles, infirme cette analyse de l’administration au motif qu’elle ajoute une condition à la loi. 

… Permettant de conserver les avantages des déficits fonciers

Conservation d’un déficit catégoriel :

L’administration fiscale admet désormais que le contribuable puisse imputer le déficit foncier reportable afférent à un bien dont la location a cessé sur l’ensemble de ses revenus fonciers futurs. 

Depuis le 1er septembre 2017, l’administration fiscale a rapporté son ancienne doctrine en ce sens et a intégré de nouveaux commentaires avec exemples.

Remarque opérationnelle 

Si à la suite d’une cessation de la location d’un bien, lors d’une vente par exemple, il demeurait un déficit foncier reportable non encore imputé à la date de la cessation, il est encore temps, pour les années non prescrites (depuis 2014) d’initier une réclamation contentieuse afin de demander la prise en compte de ce déficit foncier devenu reportable depuis l’arrêt du Conseil d’Etat (CE ; 26 avril 2017).
Les réclamations relatives à l’année 2014 devront être initiées le 31/12/2017 au plus tard.

(2/2) Ce qu’il faut retenir du second PLFR 2017 : nos conseils concernant les monuments historiques

Aux termes d’une initiative aussi soudaine que brutale, le gouvernement a fait modifier la fiscalité applicable aux MH en 2018 et 2019 malgré les alertes émises par les principaux groupes d’opposition sur les dangers de son projet.

Le remarquable travail accompli en commission des finances tant de l’Assemblée Nationale que du Sénat restera donc lettre morte alors même il faisait consensus et permettait de ne pas désinciter à la réalisation de travaux sur les MH.

La situation des immeubles ordinaires demeure pour sa part inchangée malgré les propositions débattues.

Synthèse de la situation applicable et nos conseils en conséquence.

LA TRANSPOSITION DU SYSTEME DE LA « MOYENNE » AUX MH

Bien que le gouvernement présentait la transposition aux MH du système de « la moyenne » comme une amélioration du dispositif existant afin de « ne pas dissuader (les propriétaires) de réaliser en 2018 des dépenses de travaux », celle-ci aura un impact surprenant dans la mesure où :

• En ce qui concerne les dépenses de l’année 2018 : celles-ci sont intégralement déductibles des revenus de l’année 2018 (pas de changement par rapport au dispositif actuel) et pourront désormais être déduites pour 50% de leur montant en 2019, ce qui est néanmoins insuffisant pour inciter à la réalisation de travaux au cours de l’année 2018 ;  
• En ce qui concerne les dépenses de l’année 2019 : leur déductibilité sera désormais limitée à 50% de leur montant contrairement au dispositif jusqu’alors applicable qui permettait de les déduire dans les conditions normales ;

Pour rappel, les dépenses MH sont imputables sans limitation de montant sur le revenu global contrairement aux dépenses relatives à des immeubles de droit commun pour lesquelles cette imputation est limitée à 10.700 €. Or, cette imputation intégrale ne procurera aucun avantage fiscal dans la mesure où les revenus ordinaires de l’année 2018 seront neutralisés par le CIMR.

Les propriétaires de monuments historiques se voient donc moins bien traités que ceux d’immeubles de droit commun puisque, contrairement à ces derniers, ils ne pourront constater de déficit foncier reportable imputable sur leurs revenus futurs qui, eux, seront fiscalisés.  

NOS CONSEILS

D’un point de vue strictement fiscal, acquitter des dépenses de travaux au cours des années 2018 et 2019 serait une erreur et notre devoir de conseil nous impose de vous inviter à reporter toute dépense et projets de restauration jusqu’au 1er janvier 2020.

(avant cette réforme, seule l’année 2018 devait être une année « sans travaux »)

Toutefois, ceux qui deviendraient propriétaires d’un MH à compter du 1er janvier 2019 pourront déduire leurs dépenses de travaux dans les conditions normales (i.e. pour 100% de leur montant), de sorte que nous conseillons donc de différer vos projets d’achat à cette date le cas échéant. 

Remarque opérationnelle

L’instauration de la flat tax à compter du 1er janvier 2018 aura pour conséquence de soustraire l’ensemble des revenus y étant soumis du barème de l’IR : concrètement, les dépenses MH ne pourront donc plus les neutraliser et permettre d’économiser l’impôt y afférent, sauf à opter pour la renonciation au bénéfice de cette flat tax.

Un profil « idéal » ?

Les propriétaires percevant en 2018 quasi-exclusivement des revenus exceptionnels soumis au barème de l’IR (cas rare) auront intérêt à concentrer leurs dépenses en 2018 dans la mesure où celles-ci viendront d’imputer sur des revenus fiscalisés et permettront d’économiser l’impôt y afférent.

Ce système aboutit donc étonnamment à avantager certains propriétaires selon la typologie de leurs revenus, ce qui ne revêt aucune légitimité.