Auteur/autrice : Riviere

(1/2) Ce qu’il faut retenir du second PLFR 2017 : nos conseils concernant les déficits fonciers de droit commun

Aux termes d’une initiative aussi soudaine que brutale, le gouvernement a fait modifier la fiscalité applicable aux MH en 2018 et 2019 malgré les alertes émises par les principaux groupes d’opposition sur les dangers de son projet.

Le remarquable travail accompli en commission des finances tant de l’Assemblée Nationale que du Sénat restera donc lettre morte alors même il faisait consensus et permettait de ne pas désinciter à la réalisation de travaux sur les MH.

La situation des immeubles ordinaires demeure pour sa part inchangée malgré les propositions débattues.

Synthèse de la situation applicable et nos conseils en conséquence.

PAS DE CHANGEMENT DANS LE DISPOSITIF DES DEFICITS FONCIERS DE DROIT COMMUN 

Les dépenses de travaux sont déductibles :

– Au titre des revenus 2018 : à hauteur de 100% de leur montant 2018 ;

– Au titre des revenus 2019 : à hauteur de 50% de leur montant 2018 et 50% de leur montant 2019.

La déductibilité des dépenses de l’année 2019 est donc limitée à 50% de leur montant.

S’agissant des dépenses de l’année 2018, trois hypothèses sont à distinguer :

• Situation « idéale » : celle d’un propriétaire n’ayant aucun revenu foncier : 100% de ces dépenses seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation sur le revenu global dans la limite de 10.700 €) et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, portant leur efficacité fiscale à 150% de leur montant ;
• Situation « défavorable » : celle d’un propriétaire ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et ces dépenses ne seront prises en compte que pour 50% de leur montant en 2019, limitant donc leur efficacité fiscale à 50% de leur montant ;
• Situation intermédiaire : celle d’un propriétaire ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : un déficit foncier reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de ces dépenses, et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, de sorte que leur efficacité fiscale sera comprise entre 50% et 150% de leur montant selon l’importance des revenus fonciers perçus.

Ce dispositif, choisi par le gouvernement, est donc étonnant puisqu’il aboutit à avantager ou pénaliser les propriétaires concernés en fonction du rapport existant entre les dépenses de travaux supportées et l’importance de leurs revenus fonciers, sans légitimité apparente.

NOS CONSEILS

Deux situations sont à distinguer : 

• Vos revenus fonciers positifs sont inférieurs au montant de travaux projetés : vous aurez tout intérêt à concentrer l’ensemble de ces dépenses en 2018 et à ne rien décaisser en 2019 ;
• Vos revenus fonciers positifs sont supérieurs au montant de travaux projetés : vous aurez tout intérêt à ne rien décaisser tant en 2018 qu’en 2019, et attendre 2020 avant de réaliser tout projet.

En toutes hypothèses, concernant l’année 2017, nous vous rappelons que notre conseil est de réaliser toute dépense de travaux utile mais pour un montant ne devant pas excéder celui de vos revenus fonciers positifs majoré de 10.700 €.

A noter

Les dépenses de travaux supportées au titre d’immeubles acquis à compter du 1er janvier 2019 ne seront pas concernées par ces dispositions : celles-ci seront déductibles dans les conditions normales (i.e. pour 100% de leur montant).

Rapport « Maugüé » : les contours d’une future grande réforme du contentieux des autorisations d’urbanisme (permis de construire, etc.) ?

Dans le sillage des nombreuses réformes des vingt dernières années en contentieux de l’urbanisme, le rapport « Maugüé » rendu il y a quelques semaines propose plusieurs mesures afin de rendre le contentieux des autorisations d’urbanisme moins incertain et surtout moins pénalisant pour les porteurs de projets de construction.

Ce rapport, qui s’articule autour de quatre chapitres dont les mesures phares sont résumées ci-après, a été largement intégré dans le projet de loi « ELAN ». 

LIMITER LES SOURCES D’INSÉCURITÉ POUR LE BÉNÉFICIAIRE D’UNE AUTORISATION D’URBANISME CONTESTÉE

Réduire les délais de jugement des recours contre les autorisations

Actuellement, le délai moyen de jugement d’un recours contre un permis de construire est de 23 mois en première instance.

Or, bien que qu’un recours ne soit pas suspensif, son existence paralyse en pratique l’opération projetée jusqu’au jugement (refus de financement bancaire lié à l’absence de caractère définitif d’un permis, etc.).

Le Rapport propose, pour les recours au fond, d’instituer un délai de cristallisation automatique des moyens et d’enserrer le référé suspension dans ce nouveau délai : 

  – aucun moyen nouveau ne pourra être invoqué à l’issue des deux mois suivant la communication aux parties du premier mémoire en défense ;

– un référé suspension ne pourra plus être introduit à l’expiration de ces deux mois.

Sanctionner plus efficacement les recours abusifs 

Alors que l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme¹ permet de former des conclusions indemnitaires à l’occasion d’un recours abusif contre un permis, seuls trois applications positives en ont été relevées à ce jour.

Le Rapport propose de : 

– supprimer la condition de « préjudice excessif » actuellement exigée ; 

– remplacer la notion de « conditions excédant la défense des intérêts légitimes » par celle de « conditions qui traduisent un comportement déloyal de la part du requérant ». 

Cette notion apparaît plus proche de celles de loyauté ou de bonne foi utilisées dans d’autres contentieux², ce qui, à notre sens, permettra au juge administratif d’opérer des parallèles avec les logiques qu’il y applique.

RENFORCER LA STABILITÉ DES AUTORISATIONS DÉLIVRÉES ET DES CONSTRUCTIONS ACHEVÉES

Consolider les autorisations d’urbanisme existantes

Afin de permettre au bénéficiaire d’un permis de disposer d’informations fiables s’agissant des contestations portant sur l’autorisation qui lui a été accordée, le Rapport invite le législateur à :

1) Obliger le requérant à notifier tout recours (art. R. 600-1 CU) contre « l’ensemble des décisions relatives à l’occupation ou l’utilisation du sol » (exceptés les certificats d’urbanisme), comprenant ainsi les décisions de refus de : 

– retirer ou abroger une autorisation d’urbanisme ; 

– en constater la caducité.

2) Donner une base légale à la délivrance, par les juridictions, d’attestations portant sur :

– l’absence de recours contentieux, d’appel ou de pourvoi concernant une autorisation, déterminant le caractère définitif ou non de l’autorisation ; 

– ou, le cas échéant, la date du recours.

Accroître la stabilité juridique des constructions achevées

En l’état du droit, les constructions achevées sont exposées à deux risques contentieux principaux :

– action en annulation du permis pendant un an à compter de l’achèvement de la construction ; 

– action en démolition, dans les zones limitativement prévues par l’article L. 480-13 CU³.

Afin de renforcer la pérennité des constructions achevées, le Rapport propose de limiter à six mois (au lieu d’un an) le délai de contestation de ces constructions.

Il envisage toutefois, de façon plus discutable compte tenu de l’impératif de sécurité juridique, l’instauration d’un droit spécifique conféré au préfet pour « solliciter la démolition d’une construction en dehors des zones mentionnées par [l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme] ».

À noter

L’objectif de réduction de l’incertitude juridique et de prévention des recours abusifs susceptibles de décourager les investissements est d’intérêt général (CC QPC n° 2017-672 du 10 novembre 2017).

¹ Introduit par l’ordonnance n^o 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme.

² Par exemple, l’exigence de loyauté dans les relations contractuelles a été consacrée en droit des contrats publics, (CE, Ass., 28/12/2009, n^o 304802 ; CE, Sect., 21/03/2011, n^o 304806).

³ Par exemple : bande littorale des 100 mètres ; sites patrimoniaux remarquables ; espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard, etc. 

Abréviations

CU : code de l’urbanisme

Les concurrents peuvent seulement contester le PCVAEC en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale

Lorsqu’un concurrent du bénéficiaire du PCVAEC entend contester ce dernier, il doit toujours précéder son recours en annulation d’un recours préalable contre l’avis favorable de la CDAC devant la CNAC. Il ne dispose donc pas d’un « droit d’option » lui permettant d’agir, s’il le souhaite, sur le fondement de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme.

Par ailleurs, il peut seulement contester le PCVAEC en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale, les autres moyens étant irrecevables : CAA Nantes, 28 janvier 2018, 17NT01192.

Le concurrent ne peut pas agir en tant que voisin du projet commercial qu’il conteste

Recours administratif préalable obligatoire devant la CNAC

Lorsqu’un permis de construire « vaut autorisation d’exploitation commerciale », il ne peut être délivré qu’après avis conforme favorable de la CDAC¹.

Les personnes mentionnées au I. de l’article L. 752-17 du code de commerce –au nombre desquelles figurent les concurrents– doivent, en vertu de ces mêmes dispositions contester l’avis de la CDAC devant la CNAC avant de former un recours en annulation contre le permis de construire. A défaut, le recours en annulation est irrecevable.

Ce recours préalable doit en outre avoir été regardé comme recevable par la CNAC sous peine d’irrecevabilité du recours en annulation², sauf pour le requérant à démontrer, à l’appui de son REP, que le motif de l’irrecevabilité opposée à son RAPO procédait d’une erreur de la CNAC³.

Absence de droit d’option

Dans la décision commentée (CAA Nantes, 25-01-2018, 17NT01192), le requérant, pourtant concurrent du projet litigieux mais qui n’avait pas saisi la CNAC, tentait d’échapper à l’irrecevabilité liée à ce manquement en prétendant agir sur le fondement de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme (en tant que voisin du projet).

La cour administrative d’appel de Nantes rejette le recours et écarte le « droit d’option » que certains commentateurs avaient pu imaginer.

Elle affirme que dès lors que le requérant entre dans la liste fixée par le I. de l’article L. 752-17 du code de commerce, il doit nécessairement précéder son recours en annulation contre le PCVAEC d’un RAPO contre l’avis favorable de la CDAC devant la CNAC, à peine d’irrecevabilité de son REP.

Le concurrent ne peut contester le PCVAEC en tant qu’il vaut autorisation d’urbanisme

La distinction opérée par l’article L. 600-1-4

L’article L. 600-1-4 du CU précise que le requérant, lorsqu’il figure dans la liste fixée par le I. de l’article L. 752-17 du code de commerce, peut seulement contester le PCVAEC qu’en tant que ce permis vaut autorisation d’exploitation commerciale.

Il a ainsi été jugé que le moyen tenant à l’absence de consultation de la « commission sécurité » compétente en matière d’ERP se rattache à la légalité du permis en tant qu’il vaut autorisation d’urbanisme, et ne peut dès lors être soulevé par un concurrent⁴.

Dans la décision commentée, le requérant-concurrent n’avait critiqué le PCVAEC qu’en tant qu’il valait autorisation d’urbanisme. Les moyens soulevés sont donc logiquement écartés par les juges nantais et la requête  estimée irrecevable.

Les clarifications proposées par le rapport Maugüé

Selon le rapport Maugüé, l’article L. 600-1-4 du CU reflète la question plus générale de l’applicabilité des dispositions du Livre VI du même code (relatives au contentieux de l’urbanisme) aux « recours pour excès de pouvoir formés contre les permis de construire qui tiennent lieu d’autorisation au titre d’une autre législation ».

Il est donc proposé de créer un nouvel article L. 600-13 prévoyant expressément cette applicabilité, sauf disposition contraire  figurant dans la législation concernée.

Pour ce qui est de l’article L. 600-1-4 du CU, le Conseil d’Etat a déjà anticipé une telle évolution dans un avis du 23 décembre 2016⁵, en reconnaissant l’application de certaines dispositions du Livre VI aux REP formés par un concurrent contre un PCVAEC. La jurisprudence des cours va dans le même sens.

Notes

¹ Art. L. 425-4 du code de l’urbanisme

² CAA Bordeaux, 16-10-2017, 17BX00864

³ CAA Douai, 07-12-2017, 16DA00859

⁴ CAA Nancy, 23-11-2017, 16NC02552-16NC02553

⁵ CE, avis, 23-12-2016, 398077

Abréviations

PCVAEC : permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale

CDAC : commission départementale d’aménagement commercial

CNAC : commission nationale d’amé-nagement commercial

REP : recours pour excès de pouvoir

RAPO : recours administratif préalable obligatoire

Le « Malraux » est enfin applicable dans les quartiers conventionnés NPNRU !

L’arrêté fixant la liste des quartiers concernés par le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) est paru, rendant la réduction d’impôt « Malraux » effective dans ces quartiers. 

RAPPEL DU ZONAGE PERMETTANT L’APPLICATION DU DISPOSITIF MALRAUX

Une application possible dans trois zones différentes 

Prévu par l’article 199 tervicies du code général des impôts (CGI), le dispositif Malraux s’applique au sein de trois zonages différents : 

• Les sites patrimoniaux remarquables (SPR), qui résultent soit de la requalification des ex secteurs sauvegardés, AVAP et ZPPAUP, soit de l’adoption d’un PVAP ;
• Les quartiers anciens dégradés ciblés par le PNRQAD ; 
• Les quartiers conventionnés NPNRU.

Une application enfin effective dans les quartiers conventionnés NPNRU

L’application du dispositif Malraux dans les quartiers conventionnés NPNRU est prévue depuis la loi de finances pour 2016 (article 79 de la loi du 29 décembre 2015). L’effectivité de cette mesure était conditionnée à la publication d’un arrêté fixant les quartiers concernés. Cet arrêté a été pris le 19 janvier 2018 et publié au journal officiel le 31 janvier 2018. 

Les délimitations des quartiers concernés, se situant aussi bien en métropole qu’en outre-mer, sont énumérées dans l’annexe à l’arrêté précédemment mentionné. 

REGLES APPLICABLES DANS LES QUARTIERS CONVENTIONNES NPNRU

Les conditions à respecter 

Les dépenses de travaux exposées en vue de la restauration complète d’un immeuble situé dans un quartier conventionné NPNRU sont éligibles au dispositif Malraux sous réserve de : 

• la conclusion d’une convention pluriannuelle entre l’agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) et les collectivités territoriales concernées ;
• la déclaration d’utilité publique (DUP) de la restauration de immeuble en application de l’article L.11-2 et suivants du code de l’expropriation.

L’avantage fiscal octroyé

Les dépenses de travaux décaissées jusqu’au 31 décembre 2019 permettent une réduction d’impôt représentant 30% du montant total des travaux.

Pour mémoire, le Malraux 2017 fixe un plafond de dépenses s’élevant à 400.000 euros sur 4 ans pour les immeubles ayant fait l’objet d’une demande de DP/PC à compter du 1er janvier 2017, ce qui permet une réduction d’impôt possible de 120.000 € pour une même année.

La fraction de réduction d’impôt n’ayant pas été imputée faute d’impôt suffisant fait l’objet d’un report les trois années suivantes. 

Remarque opérationnelle

En fonction du secteur concerné, l’avantage Malraux permet une réduction d’impôt de 22% ou de 30% des dépenses de travaux éligibles. Ce taux maximum est applicable pour la restauration d’un immeuble situé dans le périmètre d’un PSMV approuvé, ce qui suppose notamment des contraintes liées à l’intervention d’un ABF. Or, dans les quartiers conventionnés NPNRU, au même titre qu’au sein des PNRQAD, le taux de la réduction d’impôt Malraux sera de 30% sans nécessiter l’intervention d’un ABF. 

La limitation à certaines zones du territoire de l’action en démolition contre les constructions illégalement édifiées jugée conforme à la Constitution

Le 10 novembre 2017, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil Constitutionnel a validé les restrictions apportées à l’action en démolition par la loi Macron du 6 août 2015 (n^o 2015-990). Cette décision intervient dans un contexte où les réformes se succèdent pour tenter de sécuriser les projets immobiliers et de limiter les recours abusifs contre les autorisations d’urbanisme, tout en encourageant la construction de logements. 

Le contenu de l’article L. 480-13 CU soumis au controle de constitutionnalité

Les restrictions à l’action en démolition

L’article L. 480-13 CU¹ proscrit désormais l’action en démolition du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilités publique, tout en prévoyant une liste limitative de zones dans lesquelles la démolition peut, par exception, être prononcée sur ce fondement.

En d’autres termes, en dehors des 15 catégories de zones limitativement retenues :

– site Natura 2000 ;

– bande littorale de cent mètres ;

– abords des monuments historiques ;

– sites patrimoniaux remarquables etc.

✓un requérant est susceptible d’obtenir l’annulation d’un PC² devant le juge administratif,

✗ mais ne pourra pas obtenir la démolition de la construction litigieuse devant le juge judiciaire sur ce fondement.

La saisine du Conseil Constitutionnel

A la suite de l’annulation d’un PC, deux associations ont demandé la démolition de la construction devant le juge judiciaire sur le fondement de cet article.

A l’occasion du litige, la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité de l’article L. 480-13 CU à la Constitution, au motif que :

« ces dispositions sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit à réparation de victimes d’actes fautifs et à leur droit à un recours juridictionnel effectif ».

Le Conseil constitutionnel devait ainsi examiner la conformité de ces dispositions à la DDHC³ ainsi qu’à la Charte de l’environnement de 2004, textes figurant dans le Préambule de la constitution.

L’atteinte à des droits fondamentaux justifée par un objectif d’intérêt général

L’objectif d’intérêt général tenant au renforcement de la sécurité juridique 

Il ressort de la décision commentée que le législateur a poursuivi un objectif d’intérêt général dès lors qu’il a entendu réduire :

– « l’incertitude juridique pesant sur les projets de construction » ;

– « prévenir les recours abusifs susceptibles de décourager les investissements ».

Le Conseil constitutionnel valide ainsi les dispositions de l’article L. 480-13 CU qui tendent à endiguer les effets paralysants de l’action en démolition. En effet, celle-ci est de nature à entraîner « l’attentisme des promoteurs » en raison de « l’attitude des financeurs des opérations de constructions immobilières (…) [qui] ne montrent aucune appétence pour s’engager dans des projets sur lesquels pèse une incertitude juridique », ces derniers craignant le risque de démolition⁴.

L’indemnisation demeure possible hors des zones protégées

Le Conseil constitutionnel poursuit en précisant que l’atteinte aux droits fondamentaux est également atténuée par le maintien d’une réparation indemnitaire :

« Dans les cas pour lesquels l’action en démolition est exclue par les dispositions contestées, une personne ayant subi un préjudice causé par une construction peut en obtenir réparation sous forme indemnitaire (…) en engageant la responsabilité du constructeur ». 

Il est également possible d’engager la responsabilité pour faute de la personne publique au motif qu’elle a délivré une autorisation d’urbanisme illégale.

Dans ces conditions, le Conseil consti-tutionnel a jugé que les limitations à l’action en démolition ne portaient une atteinte disproportionnée ni aux droits des victimes, ni au droit à un recours juridictionnel effectif.

Attention cependant !

Lorsque la construction a été édifiée sans permis de construire ou en violation d’une règle de droit privé, (cahier des charges de lotissement, servitude, etc.), la démolition peut être sollicitée sur le fondement du droit commun de la responsabilité civile.

À noter

Une grande réforme du droit de l’urbanisme est en préparation avec le projet de loi « ELAN » (Voir notre récent bulletin « Rapport Maugüe : les contours d’une grande réforme du contentieux des autorisations d’urbanisme »).

² Par exemple, l’exigence de loyauté dans les relations contractuelles a été consacrée en droit des contrats publics, (CE, Ass., 28/12/2009, n^o 304802 ; CE, Sect., 21/03/2011, n^o 304806).

Abréviations

¹ CU : code de l’urbanisme ;

²  PC : permis de construire ;

³ DDHC : déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen ;

⁴ Rapport Daniel Labetoulle du 25 avril 2013, « Construction et droit au recours : pour un meilleur équilibre ».

Nouvel éclairage du Conseil d’Etat sur le rapport de compatibilité P.L.U./S.C.o.T.

Régi par les articles L. 141-1 et suivants du code de l’urbanisme, le S.C.o.T. constitue l’outil de conception et de mise en œuvre d’une planification stratégique intercommunale précisant les grands objectifs d’aménagement et d’urbanisme applicables sur le territoire d’un ou plusieurs E.P.C.I. Par un arrêt du 18 décembre 2017 (n° 395216) mentionné aux tables, le Conseil d’Etat rappelle avec clarté le champ d’application du S.C.o.T. et livre sa méthode d’appréciation du rapport de compatibilité à géométrie variable du P.L.U. à son égard.

Limites et étendue du champ d’application du S.C.o.T.

Le S.C.o.T. doit se borner à fixer des orientations et des objectifs…

Reprenant la philosophie de la loi S.R.U.¹, le Conseil d’Etat rappelle, par un considérant de principe, que les documents composant le S.C.o.T. doivent « se borner à fixer des orientations et des objectifs ».

Par exemple, en matière d’aménage-ment commercial, s’il n’appartient pas au S.C.o.T. d’interdire certaines opérations de création ou d’extension, celui-ci peut fixer des orientations générales et des objectifs d’implantations préférentielles des activités commerciales définis en considération des exigences d’aména-gement du territoire, de protection de l’environnement ou de qualité de l’urbanisme (CE, 11 octobre 2017, n° 401807).

…à l’exception des cas limitativement prévus par le législateur

Le code de l’urbanisme permet toutefois au S.C.o.T. de prescrire certaines contraintes aux documents d’urbanisme qu’il encadre, telle que la détermination, notamment :

• des espaces et sites naturels, agricoles, forestiers ou urbains à protéger, dont il peut définir la localisation ou la délimitation (L. 141-10 CU) ;

• des conditions d’implantation des équipements commerciaux les plus importants (L. 141-17 CU) ;

• de la valeur au-dessous de laquelle ne peut être fixée la densité maximale de construction dans des secteurs préalablement déterminés (L. 141-7 CU) ;

• des obligations minimales ou maximales de réalisation d’aires de stationnement (L. 141-15 CU).

Appréciation globale du rapport de compatibilité P.L.U. / S.C.o.T. par le juge administratif

Le rapport de compatibilité P.L.U. / S.C.o.T. 

Même si les objectifs du S.C.o.T., inscrits au sein du D.O.O., peuvent être exprimés sous forme quantitative, le Conseil d’Etat rappelle que :

1) « les plans locaux d’urbanisme sont soumis à une simple obligation de compatibilité avec ces orientations et objectifs » ;

2) il appartient à leurs auteurs d’assurer « non leur conformité aux énonciations des schémas de cohérence territoriale, mais leur compatibilité avec les orientations générales et les objectifs qu’ils définissent ». 

Une analyse globale du rapport de compatibilité

Le juge porte un nouvel éclairage sur ce qu’il entend par « rapport de compatibilité » en jugeant qu’il lui appartient de rechercher, au terme d’une analyse globale, « si le plan ne contrarie pas les objectifs qu’impose le schéma, compte tenu des orientations adoptées et de leur degré de précision, sans rechercher l’adéquation du plan à chaque disposition ou objectif particulier. »²

Ainsi, le P.L.U. peut s’affranchir des normes prévues par le S.C.o.T. lorsqu’existe un objectif d’intérêt communal dûment justifié (ici, celui du renouvellement et de la diversification de l’habitat).

À noter

Le S.C.o.T. se compose de trois documents :

• un rapport de présentation détaillant les choix retenus pour établir le P.A.D.D. et le D.O.O. (L. 141-3 CU) ;
• un projet d’aménagement et de développement durable (P.A.D.D.) fixant les objectifs des politiques publiques (L. 141-4 CU) ;
• un document d’orientation et d’objectifs (D.O.O.) déterminant les orientations générales de l’organisation de l’espace
  (L. 141-5 CU).

¹ Loi n° 2000-1208 du 13/12/2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain.

² Dans l’affaire commentée, le rythme de 15 nouveaux logements par an inscrit au P.L.U. conduisait à une augmentation de la population communale supérieure au taux de croissance démographique fixé par les documents du S.C.o.T. Cette disposition a pourtant été jugée par le Conseil d’Etat comme n’étant pas incompatible avec les objectifs prévus par le S.C.o.T.

Relèvement des seuils de procédure de passation des marchés publics et des contrats de concession au 1er janvier 2018

Les nouveaux seuils applicables du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019 ont été publiés au journal officiel du 31 décembre 2017, conformément à la réévaluation des seuils opérée tous les deux ans par la Commission européenne pour intégrer la fluctuation des cours monétaires.

REEVALUATION DES SEUILS DE PROCEDURES DES MARCHES PUBLICS

Le relèvement des seuils de procédures des marchés publics

Conformément à l’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics, la procédure de passation des marchés publics diffère selon les seuils fixés, au-delà desquels le marché est passé selon une procédure formalisée.

A compter du 1^er janvier 2018, ces seuils s’établissent comme suit :

• 144 000 € HT pour les marchés publics de fournitures et de services de l’Etat ;

• 221 000 € HT pour les marchés publics de fournitures et de services des collectivités territoriales et pour les marchés de fournitures des autorités publiques centrales opérant dans le domaine de la défense ;

• 443 000 € HT pour les marchés publics de fournitures et de services des entités adjudicatrices ;

• 5 548 000 € HT pour les marchés publics de travaux.

L’absence d’incidence sur les seuils de publicité des marchés publics

Ces modifications ne concernent que les seuils de procédure, en revanche, les seuils de publicité préalable demeurent inchangés en matière de marchés publics :

• Publicité libre ou adaptée entre 25 000 et 89 999,99 € HT ;

• Publicité obligatoire dans un JAL¹ ou au BOAMP² entre 90 000 et 134 999,99 € HT (Etat et ses établissements publics) et entre 90 000 et 208 999,99 € HT (collectivités territoriales et autres) ;

• Publicité obligatoire au BOAMP et au JOUE³ à partir de 135 000 € HT (Etat et ses établissements publics) et de 209 000 € HT (collectivités territoriales et autres) ;

• Publicité obligatoire dans un JAL ou au BOAMP pour les marchés de travaux de 90 000 à 5 225 000 € HT (tous acheteurs) ;

• Publicité obligatoire au BOAMP et au JOUE pour les marchés de travaux supérieurs à 5 225 000 € HT (tous acheteurs).

REEVALUATION DES SEUILS DE PROCEDURE DE PASSATION DES CONTRATS DE CONCESSION

Relèvement du seuil de procédure des contrats de concession

Comme l’indique l’avis du ministère de l’économie et des finances du 31 décembre 2017, l’unique seuil applicable en matière de contrat de concession s’élève désormais à la somme de 5 548 000 € HT.

Ce seuil conditionne ainsi le recours à la procédure formalisée ou à la procédure simplifiée. Notons tout de même que l’ordonnance du 29 janvier 2016 a considérablement harmonisé le contenu de ces deux procédures possibles.

Pour rappel, la procédure simplifiée en matière de concession qui permet notamment à la collectivité de fixer librement les délais de remise des candidatures et des offres, ne l’oblige pas à notifier le rejet des offres des candidats aux termes de la procédure (sauf demande en ce sens de la part des candidats). Elle ne doit pas plus respecter un délai de standstill en procédure simplifiée.

Relèvement du seuil de publicité des contrats de concession

Contrairement aux marchés publics pour lesquels les seuils de publicité diffèrent des seuils de recours aux procédures formalisée, le seuil de 5 548 000 € HT prévu pour les contrats de concession concerne tant la procédure applicable que les modalités de publicité devant être respectées.

Ainsi, la passation des contrats de concession dont le montant total est estimé inférieur à ce seuil devra faire l’objet d’une publicité préalable obligatoire dans le BOAMP ou dans un JAL, et, si l’autorité adjudicatrice l’estime nécessaire au regard de la nature et du montant des services ou travaux en cause, dans une revue spécialisée, ou au JOUE.

Si le montant est supérieur au seuil de 5 548 000 € HT, elle doit publier un avis de passation au JOUE, au BOAMP ou dans un JAL, ainsi que dans une revue spécialisée.

A noter :

Ce relèvement des seuils de procédure de passation des marchés publics constitue une opportunité pour les collectivités publiques qui pourront ainsi davantage recourir à la procédure adaptée, leur laissant ainsi une plus grande liberté dans l’organisation des procédures.

Rappelons aussi que s’agissant des marchés publics dont le montant est inférieur à 25 000 € HT, les acheteurs n’ont aucune obligation particulière si ce n’est de choisir une offre pertinente, faire une bonne utilisation des deniers publics, et enfin, ne pas contracter systématiquement avec un même opérateur économique lorsqu’il existe une pluralité d’offres potentielles susceptibles de répondre au besoin.

¹ JAL : Journal d’annonces légales.

² BOAMP : Bulletin officiel d’annonces des marchés publics.

³ JOUE : Journal officiel de l’Union européenne (TED).

Conclusions du groupe de travail éolien : quelles mesures d’accélération et de simplification pour les développeurs éoliens ?

Le dispositif de l’autorisation environnementale unique, pérennisé il y a tout juste un an*, constitue le premier jalon des objectifs de simplification des procédures pour les porteurs de projets éoliens. Dans la droite lignée de cet objectif, le groupe de travail « éolien » désigné par le Ministère de la Transition écologique et solidaire a rendu, le 18 janvier, dix propositions afin d’accélérer le développement de la filière tout en assurant le maintien de la qualité de vie des riverains et l’amélioration de l’acceptabilité locale des projets.

SIMPLIFIER LE CONTENTIEUX & LES PROCÉDURES POUR ACCÉLÉRER LE DÉVELOPPEMENT DES PROJETS ÉOLIENS

Supprimer un niveau de juridiction et automatiser la cristallisation des moyens

Partant du constat qu’un contentieux relatif à un projet éolien retarde sa réalisation de 7 à 9 ans, le GT « éolien » formule deux propositions :

1) les CAA seront compétentes en premier et dernier ressort pour connaître des contentieux relatifs aux parcs éoliens et à leurs ouvrages connexes.

Remarque : Déjà instaurée en matière de contentieux relatif aux installations de production d’énergie renouvelable en mer, cette mesure avait en outre été doublée d’un délai de 12 mois laissé à la CAA de Nantes pour statuer¹. L’expérience a montré que ce délai – bien qu’indicatif – n’avait jamais été dépassé.

2) aucun moyen nouveau ne pourra être invoqué à l’issue d’un délai de deux mois.

Remarque : Le projet de décret précise que ce délai courra à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense, en cohérence avec les préconisations du rapport Maugüé (cf. notre bulletin du 30 janvier).

Simplifier les procédures d’instruction pour les nouveaux parcs éoliens

Pour les demandes d’autorisation portant sur des projets nouveaux, le GT « éolien » propose que la DGAC soit désormais saisie d’unavis :

– conforme pour les projets situés jusqu’à 16 kilomètres autour des radars militaires ;

– simple, pour les projets allant au-delà, réduisant ainsi les contraintes militaires pesant sur les porteurs de projet tout en maintenant des exigences de sécurité.

Par ailleurs, il est suggéré de supprimer l’approbation d’ouvrage électrique (APO), qui constitue une autorisation spécifique portant sur la construction d’ouvrages électriques pour les câbles inter-éoliens et les raccordements des sites terrestres et en mer.

Remarque : Il est envisagé que la construction de ces ouvrages électriques puisse être soumise à un régime déclaratif et faire l’objet d’une vérification de conformité technique ultérieure.

APAISER LES RELATIONS AVEC LE PUBLIC POUR UNE MEILLEURE ACCEPTABILITÉ LOCALE DES PROJETS ÉOLIENS

Générer une meilleure acceptabilité des projets par les riverains et les communes

Afin de générer une meilleure acceptabilité locale des projets éoliens, le groupe de travail propose la mise en place de deux mesures susceptibles de réduire les nuisances fréquemment invoquées par les riverains et de renforcer les retombées fiscalespour les communes d’implantation des projets :

1) Le remplacement, pour moitié, du balisage clignotant par un balisage constant sur les mâts des éoliennes, réduisant les nuisances tout en garantissant les règles de sécurité de l’aviation civile et militaire.

2) L’évolution de la répartition de l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseau (I.F.E.R.) afin de garantir aux communes sur lesquelles sont implantées des éoliennes, un minimum de 20 % des retombées fiscales, sans toutefois modifier le niveau global de l’imposition. 

Des propositions bientôt précisées par décret ? 

L’effort de simplification recommandé par le GT pour répondre aux contraintes menaçant le développement des projets éoliens devrait être pris en compte dans le décret relatif aux éoliennes terrestres et portant diverses dispositions de simplification et clarification du droit de l’environnement.

• Le projet de décret prévoit notamment la possibilité d’éviter une double procédure de modification de permis de construire et de l’autorisation environnementale, lors de la modification d’un parc autorisé sous l’ancien régime ICPE, en dispensant les travaux de formalités au titre du code de l’urbanisme.

Ce projet de décret peut d’ores et déjà être consulté par le public jusqu’au 8 mars.

Précisions

Afin d’associer tous les acteurs des territoires, le groupe de travail « éolien » s’est composé de parlementaires, d’associations d’élus, d’ONG, de professionnels du droit et de l’éolien, et des administrations concernées (DREAL, DGAC, etc.).

* L’ordonnance n^o 2017-80 et les décrets n^os 2017-81 et 2017-82 du 26 janvier 2017 relatifs à l’autorisation environnementale ont pérennisé le dispositif qui avait été mis en place à titre expérimental en 2014.

¹ Art. R. 311-4 du code de justice administrative.

Chiffres clés

² Les objectifs de production d’électricité d’origine éolienne terrestre sont fixés par les Programmations pluriannuelles de l’énergie, en termes de puissance totale installée, à 15 000 MW au 31 décembre 2018 et à 21 800 MW (option basse) ou 26 000 MW (option haute) au 31 décembre 2023.

Abréviations

GT : groupe de travail

CAA : cour(s) administrative(s) d’appel

L’assouplissement des modalités de cession, par les personnes publiques, de biens relevant de leur domaine public – Retour sur l’ordonnance du 19 avril 2017

PROMESSE DE VENTE PORTANT SUR UN BIEN DU DOMAINE PUBLIC SOUS CONDITION SUSPENSIVE DE SA DESAFFECTATION DANS UN CERTAIN DELAI

Le principe

L’ordonnance du 19 avril 2017 a reconnu une nouvelle dérogation aux principes d’inaliénabilité et d’impres-criptibilité du domaine public, en prévoyant qu’un bien immobilier intégré à celui-ci puisse faire l’objet d’une promesse de vente avant qu’il n’ait été désaffecté, c’est-à-dire alors même que ce bien est toujours affecté à l’exécution d’un service public ou à l’usage de tous. Ce sont d’ailleurs les nécessités du service public ou de l’usage direct du public qui justifient que la désaffectation, permettant le déclassement du bien, ne prenne effet qu’ultérieurement.

Les conditions

Pour qu’une telle promesse de vente puisse être valablement signée :

1. le principe et le délai de la désaffectation doivent être décidés par l’autorité admini-strative propriétaire ;
2. la promesse doit préciser, à peine de nullité, que l’engagement de la personne publique propriétaire reste subordonné à l’absence, postérieurement à la formation de la promesse, d’un motif qui impo-serait le maintien du bien dans le domaine public [continuité du service public, protection des libertés].

VENTE D’UN BIEN DU DOMAINE PUBLIC A LA SUITE DE SON DECLASSEMENT ANTICIPÉ SOUS CONDITION RESOLUTOIRE DE SA DESAFFECTATION

Le principe

Allant encore plus loin, et par déro-gation à l’article L. 2141-1 du CGPPP¹, l’ordonnance du 19 avril 2017 a créé la possibilité, pour les personnes publiques, de déclasser un bien du domaine public antérieurement à sa désaffecta-tion effective. Ainsi, elles peuvent désormais vendre un bien alors même qu’il serait encore affecté à un service public ou à l’usage direct du public. La désaffectation ne prendra effet que dans un délai fixé par l’acte de déclassement.

Ce délai est de 3 ans maximum.

Il peut être porté à 6 ans dans le cas où la désaffectation dépend de la réalisa-tion d’une opération de construction, de restauration ou de réaménagement.

Les conditions

Une délibération motivée doit autoriser une telle vente sur la base d’une étude d’impact pluriannuelle tenant compte de l’aléa.

L’acte de vente doit :

1. stipuler que la vente sera résolue de plein droit en l’absence de désaffectation dans le délai prévu ;
2. comporter, à peine de nullité, une clause organisant les conséquences de la résolution de la vente. Les montants des pénalités inscrites dans la clause résolutoire doivent faire l’objet d’une provision selon les modalités définies par le code général des collectivités territoriales ;
3. comporter des clauses relatives aux conditions de libération de l’immeuble ou de reconstitution des espaces affectés à l’usage direct du public.

A noter

L’ordonnance du 19 avril 2017 (article 12) ouvre également une large possibilité de régularisation des ventes (illicites) de biens du domaine public ayant eu lieu avant son entrée en vigueur, en permettant de déclasser ces biens de manière rétroactive, à la condition qu’ils aient été dé-saffectés à la date de l’acte de vente.

¹ L’article L. 2141-1 du CGPPP dispose que : « Un bien d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1, qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclas-sement ».

Calcul des plus-values immobilières et exonération au titre de la résidence principale : dernières actualités !

Ces derniers mois, la jurisprudence a été abondante s’agissant des plus-values immobilières réalisées par les particuliers (ou sociétés de personnes). C’est l’occasion de rappeler les règles applicables en la matière et d’examiner les nouveaux arrêts.

LE CALUL DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

Règles applicables au calcul

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (article 150 V du CGI).

Le prix d’acquisition correspond :

• au prix effectivement acquitté par le cédant ;
• à la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation en cas d’acquisition à titre gratuit.

Les dépenses de travaux supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure) peuvent venir en majoration à condition (article 150 VB-II-4° du CGI) :

• de ne pas avoir déjà été prises en compte pour le calcul de l’IR ;
• de ne pas constituer des dépenses locatives.

Précisions jurisprudentielles

• Pour majorer le prix d’acquisition les dépenses de travaux doivent être effectivement supportées par le cédant. Cette condition n’est pas remplie si en comptabilité c’est une société, dont le vendeur est gérant, qui en a supporté la charge (CAA Bordeaux, 15/01/2018).

• Contrairement à ce que prévoit l’administration fiscale dans sa doctrine, le coût des matériaux achetés par le cédant peut venir majorer le prix d’acquisition si leur installation est réalisée par une entreprise. Cette position jurisprudentielle vient d’être réitérée (CAA Bordeaux 08/02/18). 

Seuls les travaux réalisés par le contribuable lui même sont exclus de la majoration.

L’EXONERATION AU TITRE DE LA RESIDENCE PRINCIPALE

Le régime

L’article 150 U-II-1° du CGI prévoit une exonération de la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble constituant la résidence principale du cédant au jour de la vente.

La résidence principale s’entend comme le lieu où le vendeur réside habituellement, pendant la plus grande partie de l’année. Cette question de fait est appréciée au cas par cas par l’administration et la charge de la preuve pèse sur le contribuable.

L’exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires  cédées en même temps que la résidence. La doctrine comprend dans cette notion l’ensemble du terrain entourant l’immeuble.

Précisions jurisprudentielles

• Une occupation brève de la résidence principale (seulement 8 mois par exemple) ou la circonstance que la cession soit intervenue à la suite de plusieurs opérations immobilières ne sont pas de nature à faire échec à l’exonération tant que le redevable apporte la preuve de l’occupation effective de l’immeuble (CAA Paris, 21/02/18).

• La notion de « dépendance nécessaire et immédiate » doit s’entendre strictement : une parcelle non construite, attenante à la résidence principale, séparée par un muret avec portiques, avec accès distinct et indépendant, ne peut être regardée comme telle et donc bénéficier de l’exonération (CAA Bordeaux, 08/02/18).

Rappel : taux d’imposition

Les plus-values immobilières sont taxées à l’IR au taux de 19 %. S’y ajoutent 17,20 % au titre des prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2018 (augmentation des PS de 1,7%)
=> Soit une imposition globale de 36,2%.

Les nouveaux imprimés sont en ligne

Pour les déclarations de PV de cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir.

• 2048-IMM-SD
• 2048-IMM-NOT

Remarque opérationnelle

En cas d’erreur dans le calcul de votre plus-value ou de refus du bénéfice de l’exonération prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la cession pour faire vos réclamations.