Catégorie : Bulletins

Par cette décision qui sera mentionnée aux Tables, le Conseil d’Etat précise l’étendue de l’habilitation législative donnée aux auteurs des plans locaux d’urbanisme s’agissant de la délimitation des secteurs dans lesquels les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d’une taille minimale. Sur ce fondement, un plan local d’urbanisme (PLU) ne saurait en effet imposer de surface de plancher minimale par logements, ni fixer des proportions minimales à respecter pour différents types de logements (20% de T4, 15% de T5, etc.) – CE, 30 mars 2018, req. n° 411122, Tab. Leb.

Les auteurs du PLU peuvent imposer une proportion de logements d’une taille minimale au sein des programmes de logements

Les auteurs du PLU peuvent fixer des secteurs de taille de logements

L’article L.151-14 du code de l’urbanisme permet aux auteurs du PLU de fixer, dans le règlement, « des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d’une taille minimale ». Le règlement fixe ladite taille minimale.

Les secteurs de taille de logements (STL) ne peuvent être délimités qu’au sein des zones urbanisées (zone U) et à urbaniser (zone AU) telles que déterminées par le PLU.

Par ailleurs, la délimitation des secteurs prévus par l’article L.151-14 du code de l’urbanisme ainsi que la taille minimale des logements doivent être portées au document graphique du règlement, conformément aux dispositions de l’article R.151-38 du même code.

Modalités de fixation de la proportion de logements d’une taille minimale

Le Conseil d’Etat juge, dans la décision commentée, que la taille minimale des logements fixée par les auteurs du PLU doit être exprimée « en fonction du nombre de pièces dont ils se composent ». Il n’est en revanche pas loisible aux auteurs du PLU de fixer une surface minimale exprimée en mètres-carrés.

Par ailleurs, la Haute juridiction précise que la proportion de logements devant atteindre la « taille minimale » peut être exprimée en pourcentage de la surface totale des logements du programme concerné.

Par exemple, les auteurs du PLU pourront imposer que 30% de la surface de plancher d’un programme destinée à l’habitation devront être constituée de logements d’au moins quatre pièces.

Les auteurs du PLU ne peuvent pas imposer une répartition détaillée des logements

Les exclusions décidées par le Conseil d’Etat

L’article L.151-14 du code de l’urbanisme ne permet pas de prescrire la réalisation de plusieurs types de logements ni, de manière plus générale, d’imposer une programmation détaillée des opérations de logements.

Par exemple, si le PLU peut décider qu’au moins 30% des logements réalisés dans un programme comportent au moins quatre pièces, il ne saurait en revanche imposer 15% d’appartements de quatre pièces et 15% d’appartements de cinq pièces.

Tirant les conséquences de cette restriction dans les pouvoirs des auteurs des PLU, le Conseil d’Etat juge donc également que ces derniers ne peuvent fixer « des proportions minimales à respecter pour plusieurs types [de logements] ».

Une clarification opérée à l’aide des travaux parlementaires

Le Conseil d’Etat s’est rapporté à la volonté du législateur à l’origine de l’article L.151-14 du code de l’urbanisme (ancien article L.123-1-3 15° devenu L.123-1-3 al. 5 à la suite de l’entrée en vigueur de la loi ALUR) pour en apprécier la portée.

Dominique Braye, auteur de l’amendement parlementaire ayant abouti à cette disposition, avait pointé la nécessité d’éviter « la multiplication des petits logements », souvent vacants « alors que des familles ne trouvent pas de logement ».

Se fondant sur cette motivation, le Conseil d’Etat en déduit que l’article L.151-14 du code de l’urbanisme ne pouvait avoir pour effet de permettre aux auteurs du PLU d’imposer « la répartition détaillée des logements selon leur taille ».

A noter :

• Les discussions à venir lors de l’examen du Projet de loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) pourront fournir l’occasion, au législateur, de faire évoluer la lettre de l’article L.151-14 du code de l’urbanisme afin de préserver ce dispositif plébiscité par les auteurs de plans locaux d’urbanisme en zone tendue.
• Lorsque le terrain d’assiette d’un programme de logements est situé dans le périmètre d’un secteur délimité en application de l’article L.151-14 du code de l’urbanisme, le dossier de la demande est complété par un tableau indiquant la proportion de logements de la taille minimale imposée par le plan local d’urbanisme (art. R.431-16-2 du code de l’urbanisme).

Autorisation environnementale & Avis du Conseil d’Etat du 22 mars 2018 (1/2) : une possible régularisation de la preuve des capacités techniques et financières des porteurs de projet ICPE

Difficiles à justifier au moment du dépôt du dossier de demande d’autorisation, les capacités techniques et financières à mener à bien le projet, dont le pétitionnaire doit pourtant attester à ce stade, ont souvent été considérées comme insuffisantes par le juge administratif, fragilisant en conséquence les autorisations délivrées. Saisi par la cour administrative d’appel de Douai (CAA Douai, 16/11/17, n° 15DA01535) sur la question de leur régularisation en cours d’instance – facilitée par les nouvelles règles en vigueur – le Conseil d’Etat apporte une solution sécurisante dans son avis du 22 mars 2018, no 415852, publié au recueil Lebon.

I. L’ÉVOLUTION DE LA PREUVE DES CAPACITÉS TECHNIQUES ET FINANCIÈRES PROCÉDANT DE LA RÉFORME DE L’AUTORISATION ENVIRONNEMENTALE

L’état du droit antérieur ou l’exigence d’une preuve impossible   

Avant la réforme de l’autorisation environnementale entrée en vigueur le 1er mars 2017, le dossier de demande d’autorisation d’exploiter une ICPE devait mentionner :

« Les capacités techniques et financières de l’exploitant » (article R. 512-3 du code de l’environnement).  

Ces dernières devaient figurer au dossier soumis à enquête publique. A défaut, saisi d’un recours contre une autorisation ICPE, le juge administratif pouvait caractériser un vice de procédure lié à l’absence d’information complète du public et en prononcer l’annulation (CE, 22 février 2016, « Sté Hambrégie », n° 384821, Rec. Leb.).

Or, une telle exigence s’avérait inadaptée à la pratique, du fait de l’impossibilité fréquente d’obtenir, à ce stade procédural, une lettre d’engagement ferme d’une banque, ce qui engendrait un abondant contentieux.

L’assouplissement apporté par le décret du 26 janvier 2017

Le décret du 26 janvier 2017 a assoupli cette exigence, le dossier de demande devant désormais comprendre :

« Une description des capacités techniques et financières (…) dont le pétitionnaire dispose, ou, lorsque ces capacités ne sont pas constituées au dépôt de la demande d’autorisation, les modalités prévues pour les établir.

Dans ce dernier cas, l’exploitant adresse au préfet les éléments justifiant la constitution effective des capacités techniques et financières au plus tard à la mise en service de l’installation » (article D. 181-15-2 du code de l’environnement)».

Restait à savoir si le bénéficiaire d’une autorisation déjà contestée pouvait tirer profit de cette évolution favorable et régulariser, en cours d’instance, le vice de procédure tenant au défaut de justification de ses capacités financières lors de l’enquête publique (2). 

II. LES CONDITIONS DE LA RÉGULARISATION DE LA PREUVE DES CAPACITÉS FINANCIÈRES POSÉES PAR LE CONSEIL D’ÉTAT  

Une régularisation désormais envisageable

Dans son avis du 22 mars 2018, le Conseil d’Etat répond positivement à cette question :

« S’il est établi que l’autorité administrative compétente a reçu, postérieurement à l’autorisation, les éléments justifiant la constitution effective des capacités techniques et financières qui manquaient au dossier de demande initialement déposé, cet élément de la régularisation peut être regardé par le juge comme ayant été accompli » (considérant 18).  

Compte tenu des pouvoirs du juge de plein contentieux, le bénéficiaire d’une autorisation délivrée avant la réforme pourra donc régulariser la preuve de ses capacités sans voir son projet annulé, sous réserve, toutefois, du respect de la condition tenant à l’information complète du public.

La préservation du principe d’information du public 

La régularisation rendue possible par l’avis commenté ne pourra être mise en œuvre que si le caractère insuffisant du dossier n’a pas été de nature à nuire à l’information complète de la population à l’occasion de l’enquête publique :

« Il demeure néanmoins nécessaire de compléter l’information du public si le caractère incomplet du dossier d’enquête publique a affecté la légalité de la décision »(considérant 19).  

Cependant, là encore, l’office du juge de plein contentieux lui permettra de :

« fixer des modalités de régularisation adaptées permettant l’information du public, qui n’imposent pas nécessairement de reprendre l’ensemble de l’enquête publique » (considérant 19).

À noter

Les capacités techniques et financières à justifier par le pétitionnaire doivent être à même de lui permettre de :

• conduire son projet dans le respect des intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 du code de l’environnement (sécurité et salubrité publiques, protection de la nature et des paysages, utilisation rationnelle de l’énergie, etc.) ;

• satisfaire aux obligations de remise en l’état du site lors de la cessation d’activité (article L. 181-27 du code de l’environnement).

1 ICPE : installation classée pour la protection de l’environnement (par ex. parc éolien, photovoltaïque, unité de méthanisation, etc.).

2 Etant entendu que l’article 15, 1° de l’ordonnance du 26 janvier 2017 portant réforme de l’autorisation environnementale semblait impliquer pareille rétroactivité.

Régularisation d’un vice affectant le permis de construire initial par la délivrance d’un PC modificatif : consécration d’une nouvelle condition par le Conseil d’Etat

Par cette décision qui sera publiée au Recueil Lebon, le Conseil d’Etat admet un nouveau type de régularisation d’un vice affectant un permis de construire initial par délivrance d’un permis de construire modificatif. Ainsi, lorsque la règle méconnue par le permis de construire est modifiée, la délivrance postérieure d’un permis modificatif permet de régulariser l’autorisation initiale, sans que le projet n’ait à être rectifié. La sécurité juridique des autorisations d’urbanisme ressort renforcée de cette décision, le PC modificatif de régularisation étant un outil majeur de défense des projets immobiliers attaqués au contentieux – CE, 7 mars 2018, req. n° 404079, Rec. Leb.

I. Les conditions dans lesquelles un PC modificatif peut régulariser le vice qui affecte l’autorisation initiale

A. Les conditions de la régularisation posées par l’arrêt Fontaine de Villiers

Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance de règles de fond, de forme ou de procédure applicables, il peut être régularisé par la délivrance d’un PC modificatif « dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière » de la formalité initialement omise.

Dans l’arrêt de principe (CE, 2 février 2004, La Fontaine de Villiers, req. n° 238315, Tab. Leb.), le vice de procédure tenant à l’absence de consultation pour avis de l’ABF avait pu être régularisé par PC modificatif. Faisant application de cette jurisprudence, les juges du fond ont pu constater la régularisation par PCM d’un vice de forme (identité du signataire de l’acte[1]) ainsi que d’un vice de fond (complétude du dossier de demande[2]).

B. La modification de la règle méconnue : nouvelle condition de régularisation

Dans la décision commentée, le Conseil d’Etat avait à connaitre de la légalité d’un permis de construire initial délivré en méconnaissance d’un emplacement réservé.

Après avoir constaté que l’autorité compétente avait procédé à une révision simplifiée du document d’urbanisme applicable aux seules fins de supprimer ledit emplacement réservé, et que le pétitionnaire avait sollicité et obtenu une autorisation modificative postérieurement à ladite révision, le Conseil d’Etat a jugé que ce PC modificatif avait régularisé le vice de fond qui entachait l’autorisation initiale.

La Haute Juridiction n’exige nullement, à cet égard, que le PC modificatif emporte de réelles modifications du projet. En l’espèce, ce PCM avait comme unique objet « l’enregistrement » de la prise en compte, par le PCM, du PLU révisé.

II. Les conséquences de la régularisation d’un vice par la délivrance d’un PC modificatif

A. Les moyens tirés des irrégularités ainsi régularisées sont inopérants

Dans la décision Fontaines de Villiers, le Conseil d’Etat a jugé que « les irrégularités ainsi régularisées [par PC modificatif] ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial »[3].

L’inopérance des moyens dirigés contre des vices régularisés est opposable tant aux parties à l’instance, qu’aux éventuels autres requérants qui contesteraient la légalité du PC initial postérieurement.

En revanche, cette inopérance ne saurait faire obstacle à ce que le requérant conteste la légalité de la délibération approuvant l’évolution du PLU par la voie de l’exception d’illégalité.

B. La modification de la règle méconnue peut être contestée

On peut penser que, si le PC modificatif délivré à la suite de l’évolution de la règle initialement méconnue peut régulariser le vice qui entachait le PC initial, c’est à la condition que ladite évolution soit devenue définitive ou, à tout le moins, qu’elle ne soit pas utilement remise en cause dans le cadre du contentieux dirigé contre le PC initial modifié (par la voie de l’exception d’illégalité).

Rappelons toutefois qu’une évolution des règles d’urbanisme adoptée dans le but de rendre possible la délivrance d’autorisations d’urbanisme antérieurement annulées par le juge administratif n’est pas, en tant que telle, constitutive d’un détournement de pouvoir, dès lors qu’il n’est pas établi que l’autorité compétente ait poursuivi un « but étranger à l’intérêt général »[4].

À noter

Le juge de l’excès de pouvoir dispose du pouvoir de surseoir à statuer dans l’attente de la délivrance d’un PC modificatif de régularisation (L. 600-5-1 du code de l’urbanisme). Ainsi le PC initial frappé d’un vice de fond, de forme ou de procédure peut être régularisé par PC modificatif, soit à l’initiative de son bénéficiaire, soit à l’initiative du juge de l’excès de pouvoir.

En tout état de cause, le vice dont est entaché le PC initial ne peut être régularisé par PC modificatif que si la modification nécessaire à la régula-risation ne porte pas atteinte à l’économie générale du projet.

1. CAA Nantes, 27 mars 2007, req. n° 06NT01269

2. CAA Marseille, 17 juillet 2012, req. n° 10MA00566

3. Le Conseil d’Etat l’avait déjà jugé dans sa décision du 8 décembre 1995, association de défense des riverains de Central Park, req. n° 122319, Tab. Leb.

4. CE, 31 mars 1995, req. n° 160774, Rec. Leb.

Comment évaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI ?

Si le nom de l’impôt change, ses modalités de liquidation demeurent, à quelques exceptions près, identiques (NB : un bulletin ultérieur traitera plus précisément des nouvelles modalités de prise en compte des emprunts).

Rappels sur la méthodologie de l’évaluation des immeubles en cours de restauration lorsque l’opération est réalisée en ASL.

L’ACTIF IMPOSABLE

Des biens devant être déclarés pour leur valeur vénale

Le principe est celui de l’évaluation du bien selon sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition, c’est-à-dire au prix de marché qu’aurait accepté de payer un acquéreur pour son acquisition.

Trois situations peuvent être distinguées :

• Lorsque les travaux n’ont pas commencés : assimilation de la valeur vénale avec celle d’achat du foncier ;
• En cours de travaux : appréciation devant être faite compte tenu de l’avancement des travaux au 1er janvier, mais aussi en considération de la difficulté de vendre un bien en chantier ;
• A compter de l’achèvement des travaux : appréciation selon le marché applicable au secteur.

Les actifs imposables dans le cadre d’opérations réalisées en ASL

En ce qui concerne les appels de fonds versés à l’ASL : ces sommes d’argent, versées à l’ASL en vue de la réalisation des travaux votés mais non encore réalisés, ne constituent pas, selon nous, un actif taxable. L’influence de ces travaux -à réaliser- sur la valeur vénale de l’immeuble doit néanmoins être prise en compte.
 
En ce qui concerne la valeur vénale de l’immeuble : tel qu’exposé, la valeur vénale d’un bien en cours de travaux est difficilement évaluable ; par mesure de simplification, nous considérons cohérent de majorer la valeur initiale de l’immeuble de la moitié de celle des travaux payés dès lors que leur avancement a excédé 50% au cours de l’année précédente, étant précisé qu’une décote devrait pouvoir être appliquée compte tenu du fait que le chantier est toujours en cours. 

LE PASSIF DEDUCTIBLE

Des dettes devant présenter certaines qualités

Une dette ne peut constituer un passif déductible que sous réserve de satisfaire aux trois conditions suivantes :

• Exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• Etre à la charge personnelle du redevable, de son conjoint, de son partenaire de PACS ou concubin et des enfants mineurs pour lesquels ils ont l’administration légale des biens ;
• Etre justifiée par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite.

Pour rappel, seules les dettes relatives à des actifs soumis à l’IFI sont déductibles, ce qui peut notamment avoir des incidences en présence d’immeubles ayant fait l’objet d’un démembrement.

Les dettes déductibles dans le cadre d’opérations réalisées en ASL

En ce qui concerne les appels de fonds émis par l’ASL et non-honorés : ces appels de fonds, correspondant aux sommes dont est débiteur le propriétaire d’un ou plusieurs lots concernés par des travaux votés, constituent une dette envers l’ASL. Toutefois, l’absence de prise en compte corrélative, à l’actif, tant des travaux y afférents que des éventuels appels de fonds versés par ailleurs nous semblent s’opposer à leur prise en compte au passif.
 
En ce qui concerne le ou les emprunts souscrits pour le financement du foncier ou pour honorer les appels de fonds émis par l’ASL : ceux-ci sont normalement déductibles à hauteur du capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition (Cf. encadré).

Les abattements praticables

Bien que chaque situation doive faire l’objet d’une appréciation individuelle, les abattements généralement admis sont :

• 10% à 40% de la valeur du bien, pour un bien loué, selon les contraintes générées par la location 
• 10% à 30% au plus pour les monuments historiques, selon leur emplacement, leurs spécificités et caractéristiques, et selon l’importance des charges qui les grèvent (RM Nicolas DUPONT-AIGNAN, Dép. JO AN du 29 juin 1998, n°13318)
• 30% pour le bien qui constitue la résidence principale du contribuable (article 973 du CGI, al. 2) 

Le traitement particulier des emprunts in fine

Le montant d’un emprunt in fine doit faire l’objet d’un lissage, par fractions égales, sur la durée totale de l’emprunt (art. 974 du CGI). Ces emprunts font donc l’objet d’un amortissement fiscal fictif pour les besoins de l’IFI.

Déductibilité des charges d’emprunt (intérêts, primes d’assurance, frais d’emprunt etc.) souscrit pour le financement de l’acquisition et des travaux d’un immeuble donné en location nue – les écueils à éviter !

REGLES DE DEDUCTIBILITE DES CHARGES D’EMPRUNT

Principes

Les charges d’emprunt sont celles destinées à financer l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’un bien, en vue de procurer des revenus fonciers.
 
Elles doivent avoir été effectivement supportées par le propriétaire (justification de la souscription de l’emprunt, du montant des charges et de l’année de paiement) (article 31 I, 1°, d du CGI).
 
Il faut également justifier de la corrélation entre le prêt souscrit et les sommes engagées pour l’acquisition comme pour la conservation des revenus fonciers.
 
Que l’emprunt soit destiné à financer l’acquisition d’un bien ou les travaux, les charges d’emprunt sont déductibles selon les mêmes règles.

Précisions pour les emprunts substitutifs

Les intérêts et frais d’emprunt engagés pour un emprunt bancaire contracté en vue du remboursement d’un emprunt antérieur dont les intérêts ont été admis en déduction sont également déductibles à la condition qu’il y ait entre l’emprunt initial et le nouvel emprunt une continuité de l’objet d’endettement. Ce qui signifie que le nouvel emprunt soit effectivement intégralement utilisé pour rembourser l’emprunt antérieur.
(CE 1er février 2012 n°336469)

L’indemnité de résiliation du premier prêt bancaire  peut également être déductible (article 13 du CGI, CE 5 juillet 2010 n° 301044)

Ne pas oublier d’indiquer sur les déclarations à quel prêt le nouveau se substitue
(CAA Nancy  29 septembre 2016)

EMPRUNT EN SUBSTITUTION D’UN AUTOFINANCEMENT
(en direct ou via apport en compte courant en SCI)

Un investisseur qui autofinancerait l’acquisition du foncier et/ou de dépenses de travaux alors que le contrat de prêt serait souscrit et les fonds débloqués ultérieurement, risque de ne pouvoir justifier de la déductibilité des charges de l’emprunt substitutif puisque l’emprunt serait destiné à l’obtention de  trésorerie personnelle et non à l’acquisition ou aux travaux. Il faudrait pouvoir justifier que l’avance des fonds a entraîné une situation débitrice (compte bancaire débiteur) nécessitant de recourir à un emprunt, situation nécessairement exceptionnelle.

La solution serait d’investir via une SCI et de procéder à une avance en compte courant. La SCI pourra souscrire un emprunt afin de rembourser l’associé. Les charges de cet emprunt substitutif seront déductibles si la SCI justifie de la continuité entre l’avance en compte-courant consentie et le prêt souscrit. Ce qui signifie que le contrat de prêt substitutif ait le même objet que l’avance en compte-courant et ait effectivement été affecté au remboursement de cette avance.

Cette déductibilité n’est plus conditionnée par le fait que le compte courant d’associés ait été rémunéré (CE 28 mars 2014 n°350816).

Point pour attention

La remise en cause des dépenses de travaux du fait de leur nature ne peut pas automatiquement entraîner la remise en cause des charges d’emprunt si le bien est destiné à être loué. L’erreur est souvent commise par l’administration fiscale.

Attention au nu-propriétaire de parts de SCI :

Les charges d’emprunt qu’il a souscrit personnellement pour financer l’acquisition de la nue-propriété des parts de la SCI détenant l’immeuble loué sont non déductibles (CE 24 février 2017) contrairement au cas du nu-propriétaire qui détiendrait directement l’immeuble.

Modalités Pratiques

Tenir une comptabilité de SCI a son intérêt pour justifier de la dette au passif du bilan à la clôture de l’exercice de la SCI au cours duquel elle a commencé à verser les fonds pour l’acquisition du foncier et/ou des travaux.

Pas de préemption sans transmission : une nouvelle illustration de la rigueur avec laquelle les conditions du droit de préemption doivent être mises en œuvre

Dans un arrêt n° 414840 du 4 avril 2018, le Conseil d’Etat réaffirme la rigueur inhérente à la mise en œuvre du droit de préemption et rappelle les conditions d’exercice de ce dernier, notamment l’obligation de transmission de la décision au préfet. Bien qu’il n’ait pas fait l’objet d’une publication au recueil Lebon, cet arrêt, qui illustre par ailleurs l’exercice du droit de préemption par une société d’économie mixte (S.E.M.), présente l’avantage de renforcer la transparence et le contrôle des décisions de préemption prises par ce type de structure – CE, 4 avril 2018, req. n° 414840

I. La réaffirmation de l’obligation de transmettre au préfet les décisions de préemption

A. Rappel : les S.E.M. doivent transmettre leurs décisions de préemption au préfet

Ce n’est que très récemment que le Conseil d’Etat a confirmé que, quelle que soit la nature des relations contractuelles liant les S.E.M. aux collectivités locales, les décisions de préemption qu’elles prennent doivent être soumises au contrôle de légalité du préfet (CE, 24 mai 2017, n° 397197, Tab. Leb.).

Compte tenu de l’atteinte portée au droit de propriété et à la liberté contractuelle du vendeur lors de l’exercice du droit de préemption, le juge fait preuve d’exigence dans son contrôle des décisions de préemption. Il s’assure ainsi du respect des conditions d’exercice du droit de préemption, notamment du caractère exécutoire de cette décision.

Tel était le cas dans l’affaire que le Conseil d’Etat a eu à connaître le 4 avril 2018 où l’autorité préemptrice était une S.E.M.

B. Une transmission au préfet dans les délais pour rendre la décision exécutoire

Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat juge que, lorsqu’une S.E.M. est le délégataire d’un droit de préemption, les dispositions combinées des articles L. 213-2 du code de l’urbanisme, L. 2131-1 et L. 2131-2, 8° du CGCT [1] :

« imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai (…) imparti pour en faire usage, c’est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l’Etat » (CE, 4 avril 2018, n° 414840).

L’originalité de cette affaire résidait dans le fait que la transmission de la décision de préemption au préfet avait été effectuée dans le délai d’un mois accordé à la suite d’une demande de documents complé-mentaires [2].

II. La mise en œuvre rigoureuse des conditions de préemption pour une réduction du risque contentieux

A. La sécurisation des décisions de préemption

Ce délai d’un mois consécutif à la réception des documents complémentaires demandés a été mis en place par la loi A.L.U.R. n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Bien que prolongeant la période d’incertitude pour les propriétaires, ce délai a le mérite de permettre à l’autorité titulaire du droit de préemption de :

– disposer d’éléments supplémentaires afin de justifier sa décision de préemption (consistance et état de l’immeuble) ;

– bénéficier de plus de temps afin de transmettre sa décision au préfet, étape obligatoire pour rendre sa décision exécutoire.

B. Comment réduire le risque d’annulation d’une décision de préemption ?

Cette décision illustre la rigueur avec laquelle le droit de préemption doit être mis en œuvre, le Conseil d’Etat rappelant les formalités de publicité à accomplir dans le délai de préemption :

– la décision de préemption doit être prise et notifiée au vendeur ;

– elle doit être transmise au représentant de l’Etat. 

Une vigilance particulière doit en outre être accordée quant à la motivation de la décision de préemption, laquelle doit justifier de :

– la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement à la date à laquelle le bien est préempté ;

– la nature du projet (CE, 7 mars 2008, « Meung-sur-Loire », req. n° 288371, Rec.Leb.).

À noter

[1] Les décisions relevant de l’exercice de prérogatives de puissance publique prises par des S.E.M. pour le compte d’une commune sont exé-cutoires de plein droit dès lors qu’il a été procédé à leur transmission au représentant de l’Etat.

[2] Lorsqu’une autorité titulaire du droit de préemption exerce son droit de préemption (délai de deux mois), il peut être demandé au propriétaire du bien préempté une commu-nication unique de documents.

Le délai est alors suspendu à compter de cette demande et reprend son cours dès la réception des documents. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire disposera d’un mois pour prendre sa décision de préemption (art. L. 213-2 du code de l’urbanisme).

Modalités de prise en compte des dettes dans le cadre de l’IFI pour les biens détenus en direct

La mise en place de l’IFI s’accompagne de dispositions spécifiques pouvant limiter, de façon plus restrictive que celles prévues dans le cadre de l’ISF, la prise en compte des dettes au passif, avec notamment l’instauration d’un dispositif « anti-abus ». 

Rappel des principaux changements et de leurs conséquences pour les biens détenus en nom propre. Un bulletin distinct traitera de la prise en compte des dettes pour les biens détenus par l’intermédiaire d’une société. 

FIN DE LA DEDUCTIBILITE DE PRINCIPE

Des dettes toujours déductibles…

La restriction du champ d’application de l’IFI aux seuls actifs immobiliers s’accompagne d’une limitation corrélative du passif déductible.

L’article 974 du CGI limite désormais les dettes pouvant être déduites à celles ayant pour objet de financer : 

• l’acquisition d’un bien ou droit immobilier, 
• les impositions liées à leur détention, 
• les dépenses de travaux portant sur ceux-ci. 

Pour mémoire, les qualités que doivent présenter ces dettes (exister au 1er janvier et être à la charge du redevable) restent inchangées. 

A noter que la déductibilité n’est admise qu’à proportion de la fraction imposable du bien considéré. Dès lors, les biens partiellement ou totalement exonérés (et non ceux bénéficiant d’un abattement, cf. notre bulletin du 28 mai 2018) voient leur dette déductible diminuée d’autant.

…sauf certaines qui ne le sont jamais

Ne sont en aucun cas déductibles les dettes contractées, directement ou indirectement via des entités interposées, par le redevable auprès des membres de son foyer fiscal (redevable, conjoint, partenaire de pacs, concubin notoire ou enfants mineurs du couple).

Il s’agit en effet, du point de vue de l’IFI, d’une forme de prêt à soi-même dans la mesure où la dette est alors contractée entre personnes composant un seul et même redevable (i.e. le foyer fiscal).

Notons que le champ d’application de cette mesure d’exclusion est particulièrement incertain en ce qu’elle ne précise pas si la notion d’emprunts contractés via des entités interposées nécessite ou non un critère de contrôle pour être applicable.

DEDUCTION CONDITIONNELLE POUR CERTAINES DETTES

Emprunts familiaux

Les dettes contractées, directement ou indirectement, auprès :

• du groupe familial d’un membre du foyer fiscal (ascendants, descendants, frères et sœurs), 
• ou d’une société ou organisme contrôlé par le redevable seul ou le cas échéant conjointement avec d’autres membres de son foyer fiscal ou de son groupe familial proche,

ne peuvent être admises en déduction, toutes autres conditions étant remplies par ailleurs, que sous réserve de pouvoir justifier du caractère « normal » du prêt. 

Le caractère normal s’apprécie à l’aune de plusieurs critères, l’idée étant que l’emprunt concerné satisfasse aux mêmes conditions qu’un emprunt souscrit auprès d’un établissement de crédit (notamment : un contrat écrit prévoyant des échéances périodiques avec remboursement du capital et des intérêts, et leur paiement effectif).

Emprunts in fine ou sans terme 

Les prêts in fine font l’objet d’un  amortissement théorique ayant pour objet de lisser le capital restant dû par fractions égales sur toute la durée de l’emprunt : seule est admise la déductibilité des annuités théoriques restant à courir.

Par exemple pour un emprunt in fine de 800.000 euros souscrit en 2014 pour 10 ans, on ne retiendra pour l’IFI 2018 que 560.000 euros à titre de passif déductible (800.000- (800.000 x 3)/10)

L’article 974 II ne visant pour l’application de cette règle que les prêts relatifs à l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable, il nous semble que cet amortissement théorique n’ait pas vocation à s’appliquer pour le prêt relatif aux travaux.

Concernant les emprunts pour lesquels aucun terme n’est prévu pour le remboursement du capital, un amortissement théorique de 5% par an doit également être pratiqué. 

Limitation du montant des dettes admises 

Lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 millions d’euros et que le montant total des dettes admises en déduction au titre d’une même année excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil de 60% n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % (article 974 IV du CGI) sauf à justifier qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. 

La déductibilité des emprunts substitutifs est admise 

Bonne nouvelle : la doctrine administrative (BOI-PAT-IFI-20-40-10-20180608 §170) confirme l’analyse menée par notre cabinet en admettant expressément « qu’est déductible la dette résultant d’un rachat de prêt par un établissement bancaire lorsque la dette correspondant au prêt racheté était elle-même déductible ». Un soin particulier devra donc être prêté à la continuité d’objet de ces emprunts.

Modifications relatives au démembrement 

L’article 968 du CGI prévoit notamment qu’en cas d’usufruit légal du conjoint survivant résultant de l’article 757 du code Civil, usufruitier et nu-propriétaire se voient imposés séparément sur la base du barème fixé par l’article 669 du CGI alors qu’initialement seul l’usufruitier était imposé sur la valeur en pleine propriété. 

Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par l’IFI (nouveaux articles 964 à 983 du CGI) qui cible le seul patrimoine immobilier. Comme en ISF, la résidence principale continue de bénéficier d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale libre. Toutefois, dans la notice destinée à aider les contribuables à remplir leur déclaration IFI, l’administration fiscale considère que les dettes contractées pour son acquisition ne sont déductibles qu’a hauteur de 70 % en raison de l’abattement. Cette position diffère de celle retenue pour l’ISF et nous semble contestable.

LES REGLES APPLICABLES EN ISF / IFI

L’abattement au titre de la résidence principale 

En ISF comme en IFI, l’immeuble constituant la résidence principale du contribuable au 1er janvier de l’année rentre dans le champ d’application de l’impôt.

Comme en matière de droits de mutation à titre gratuit, les biens immobiliers sont retenus pour leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt. Cette valeur dépend des spécificités du bien et notamment de son état d’occupation.

La Cour de Cassation a jugé que la valeur vénale de la résidence principale devait être déterminée après application d’un abattement sur la valeur vénale libre (Jurisprudence Fleury – Cass. Com. 13 février 1996).

Cette jurisprudence a été légalisée avec l’ancien article 885 S du CGI (ISF) et le nouvel article 973 du CGI (IFI) lesquels prévoient un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale.

Déductibilité des dettes afférentes à la résidence principale

Pour l’ISF, les dettes contractées pour des biens hors assiette ou exonérés n’étaient pas déductibles (ancien article 885 G quater).

L’abattement de 30% n’étant pas une exonération, les dettes relatives à la résidence principale pouvaient être déduites en totalité (position confirmée par la doctrine fiscale).

Pour l’IFI, le nouvel article 974 relatif à la déduction du passif prévoit que: « sont déductibles (…) les dettes (…) afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable ».

Si la notion de fraction imposable remplace celle d’exonération, la logique est la même et ne peut justifier le revirement de l’administration fiscale sur ce sujet.

LA POSITION DE L’ADMINISTRATION FISCALE

Ce qu’elle nous dit

La notice concernant la déclaration de l’IFI, publiée le 25 avril 2018, rappelle les règles applicables et donne des indications sur les montants à déclarer.

Dans la partie afférente aux biens immobiliers imposables, il est fait mention de l’abattement de 30% applicable à la résidence principale.

Dans la partie consacrée au passif déductible, l’administration fiscale indique que les dettes contractées pour des biens qui n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI, ou qui en sont exonérés, ne sont pas déductibles.

Elle précise que pour les biens partiellement exonérés ou bénéficiant d’un abattement légal, les dettes ne sont imputables qu’à concurrence de la fraction taxable à l’IFI. 
Elle en déduit que, pour la résidence principale, du fait de l’abattement de 30%, les dettes contractées pour son acquisition ne sont déductibles qu’à hauteur de 70 % de leur valeur.

En quoi est-ce contestable ?

• L’article 974 du CGI prévoit une déductibilité des dettes à proportion de la fraction imposable.

• Limiter la déductibilité des dettes à 70% voudrait dire que la résidence principale est partiellement exonérée (la « fraction imposable » ne serait que de 70%).

• Or, la « fraction imposable » demeure bien 100% de la valeur vénale de la résidence principale, l’abattement prévu par la loi n’étant qu’une règle d’évaluation (application d’une décote pour occupation).

• La doctrine administrative relative à l’ISF avait reconnu explicitement que l’abattement légal ne constituant pas une exonération, un emprunt contracté pour son acquisition était déductible en totalité.

• Concernant l’abattement de 30%, les dispositions applicables en IFI reprennent la même rédaction que celles applicables en ISF.

Valeur de la notice

D’après la jurisprudence et la doctrine administrative, les notices ou formulaires qui aident les contribuables à remplir leurs déclarations ne peuvent pas être considérés comme une prise de position formelle de l’administration fiscale et ne sont donc pas opposables. Aucun recours pour excès de pouvoir ne peut donc être exercé contre la notice.

En pratique ?

Deux choix s’offrent aux contribuables :

1. Déclarer 100% des dettes afférentes à la résidence principale avec un risque de redressement assorti de pénalités et intérêts de retard.
2. Déclarer 70% des dettes et initier une réclamation contentieuse pour demander la prise en compte de l’intégralité de la dette. En cas de gain de cause, l’impôt remboursé sera majoré d’un intérêt de retard au taux annuel de 2,4%. Cette solution est donc à privilégier.

Pour information

• La doctrine fiscale relative à l’IFI sera disponible au plus tard le 8 juin.

• La date limite de dépôt des déclarations IFI a été reportée au 15 juin 2018. 

Réduction des mentions obligatoires contenues sur l’affichage du permis de construire par l’arrêté du 24 mai 2018 : la suppression de la date d’affichage en mairie

I. la mention de la date d’affichage en mairie n’est plus obligatoire

A.  Les mentions obligatoires sous l’état du droit antérieur

Comme indiqué dans un précédent bulletin du 26 avril 2017 (Cf. Bulletin du 26 avril 2017 sur l’affichage obligatoire des autorisations d’urbanisme), l’arrêté du 30 mars 2017 relatif « au certificat d’urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et modifiant le code de l’urbanisme » a imposé de nouvelles mentions obligatoires sur les panneaux d’affichage des autorisations d’urbanisme.

A  compter du 1er juillet 2017, le panneau devait ainsi préciser : • le nom du bénéficiaire, • la date, • le numéro du permis, • la nature du projet, • la superficie du terrain, • la hauteur de la construction, • la surface des démolitions, • l’adresse de la mairie où il est consultable, mais également • la date d’affichage en mairie et le nom de l’architecte.

B. L’assouplissement apporté par l’arrêté  du 24 mai 2018

Bien que les praticiens peinaient à en comprendre la pertinence, la nouvelle mention sur le panneau d’affichage de la date d’affichage en mairie était censée concrétiser un objectif de sécurisation en fiabilisant le point de départ du délai computation du recours des tiers.

En pratique, cette mention inutile était cependant source d’insécurité juridique lorsque les communes ne procédaient pas à l’affichage en mairie des autorisations d’urbanisme.

C’est pour cette raison que l’arrêté du 24 mai 2018 a modifié les dispositions de l’article A. 424-16 du code de l’urbanisme en supprimant de manière opportune de la liste des mentions obligatoires, la date d’affichage en mairie.

II. Le modèle de panneau d’affichage proposé par le cabinet
 Rivière | Avocats | Associés *

*    Attention : ce panneau d’affichage est un exemple qui ne vaut pas pour l’ensemble des autorisations d’urbanisme. Des mentions supplémentaires sont imposées en fonction de la nature du projet (lotissements, terrain de camping, etc.). Il convient donc de toujours se reporter à l’article A. 424-16 du code de l’urbanisme qui fixe les mentions obligatoires. 

Précisions législatives et jurisprudentielles sur l’affichage du permis de construire

Attention : si le permis affiché ne mentionne pas le délai de 2 mois prévu à l’article L. 600-2 CU, les tiers sont recevables à former un recours jusqu’à l’expiration d’un délai d’un an après le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux (R. 600-3).

Le bénéficiaire d’un permis de construire doit respecter les règles d’affichage en vigueur à la date de délivrance de son permis (CE, 22 septembre 2014, n°361715).

Le panneau doit permettre d’identifier l’importance et la consistance du projet (CE, 6 juillet 2012, n°339883). Une erreur sur la hauteur ou la superficie entraîne donc l’irrégularité de l’affichage dès lors qu’elle est substantielle.

PCAET et PLU, un lien juridique à ne pas négliger pour la sécurité des documents d’urbanisme

Le 22 mars 2018, la ville de Paris a adopté son Plan Climat Air Energie Territorial (PCAET), fixant entre autres pour objectifs, à l’horizon 2050, la neutralité carbone et une consommation à 100 % d’énergie renouvelable sur le territoire qu’il couvre. Le PCAET, qui succède au Plan Climat Energie Territoriale (PCET), est l’outil opérationnel de coordination de la transition énergétique. Il décline ainsi, sur les territoires locaux, la politique nationale et internationale en matière de lutte contre le réchauffement climatique. Sa mise en œuvre et son effectivité passent notamment par l’obligation légale de sa prise en compte par le plan local d’urbanisme (PLU). Cette obligation est renforcée, en pratique, par le fait que certains des objectifs établis par les PCAET sont en lien direct avec les domaines d’intervention du PLU. Une élaboration transversale des deux documents apparaît donc gage tout à la fois d’effectivité du PCAET et de sécurité juridique du PLU.

I. Le PCAET : un contenu à prendre en compte dans les PLU

A. Les 4 volets d’un PCAET

•Un diagnostic intégrant :

• Une estimation des émissions de GES et de polluants atmosphériques avec une analyse de leur possibilité de réduction ;
• Une estimation de la séquestration de CO2 et ses possibilités de développement ;
• Une analyse de la consommation énergétique finale du territoire ;
• Une analyse des réseaux de distribution d’énergie et ses options de développement ;
• Un état de la production d’énergie renouvelable ;
• Une analyse de la vulnérabilité du territoire au changement climatique.

•Des objectifs stratégiques et opération-nels (cf. Article R. 229-51 du code de l’environnement).

•Un programme d’actions visant à favoriser des projets inscrits dans la transition énergétique.

•Un dispositif de suivi et d’évaluation.

B. L’obligation de prise en compte

Les plans locaux d’urbanisme et les documents en tenant lieu « prennent en compte » le PCAET (article L. 131-5 du code de l’urbanisme).

Traditionnellement, la notion de prise en compte implique que la norme inférieure ne s’écarte pas des orientations fondamentales de la règle à prendre en compte, sauf à titre exceptionnel, sous le contrôle du juge et pour un motif d’intérêt général (CE, 28 juillet 2004, Assoc. de défense de l’environnement, req. n° 256511).

Au-delà de cet aspect théorique, il faut remarquer qu’en pratique, plus le PCAET sera précis sur les objectifs à atteindre, moins la prise en compte laissera de marge de manœuvre aux auteurs de PLU.

Attention ! Dans l’articulation PCAET / PLU, le rapport de prise en compte est à double sens (cf. schéma infra). 

II. L’intégration du PCAET dans l’ensemble des outils de planification

A. Une transversalité nécessaire

La réalisation de certains objectifs des PCAET passe nécessairement par leur traduction dans le PLU, par exemple :

•l’optimisation énergétique des bâtiments à travers leur orientation, leur alignement et la construction passive ou à énergie positive ;

•la réduction d’émission de GES par le développement des transports électriques ;

•la libération d’espaces pour la production d’énergie renouvelable.

Le juge administratif ne semble pas encore avoir été amené à se prononcer sur la légalité d’un PLU au regard de la prise en compte d’un PCAET ou d’un ancien PCET.

Toutefois, les liens étroits entre les deux documents invitent à une vigilance accrue et à développer les démarches d’élaboration transversale [2], ce afin de diminuer le risque de voir un PLU attaqué au motif qu’il contredirait les orientations du PCAET.

B. La place du PCAET par rapport aux autres outils de planification

À noter

A surveiller : Le projet de loi n° 846 du 4 avril 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) prévoit, dans son article 13, d’habiliter le gouvernement à procéder par voie d’ordonnance afin de supprimer le lien de la simple prise en compte au profit de la notion de compatibilité. En parallèle, une réduction du nombre de document d’urbanisme opposables pourrait être opérée.

Alors que sous le régime du PCET, toutes les collectivités de plus de 50 000 habitants devaient élaborer un plan climat, dorénavant, seuls sont concernés les EPCI à fiscalité propre de plus de 20 000 habitants ainsi que la métropole de Lyon. Par ailleurs, après transfert de compétence opéré par les EPCI précités, le PCAET peut être élaboré par l’établissement responsable du SCOT et sur son territoire (cf. article L. 229-26 code de l’environnement).

[1] Guide PCAET : Comprendre, construire et mettre en œuvre, ADEME

[2] Brest Métropole Océane a élaboré son PLU, tenant lieu de PLH et de PDU, en même temps et dans le même cadre de gouvernance que son PCAET