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Le Pinel dans l’ancien optimisé au déficit foncier : servez-vous des règles dérogatoires applicables en 2018 !

Sans revenir sur le détail de ces règles (nous renvoyons à nos précédents bulletins pour toute précision utile en cas d’opérations réalisées sous le régime des déficits fonciers –ici– ou de la loi Pinel –ici-), examinons leur impact concret sur une opération réalisée en Pinel optimisé au déficit foncier.

BREF RAPPEL DES REGIMES EN JEU

Le régime Pinel permet une réduction d’impôt :

• dont l’assiette se compose du prix d’acquisition du bien ainsi que des frais y afférents, augmenté du coût des travaux de réhabilitation et/ou de transformation éligibles ;
• dont le taux (12 ou 18%, pouvant être porté à 21%) varie selon la durée d’engagement de location choisie (6 ou 9 ans, pouvant être porté à 12 ans), soit un taux de 2% par an pour les 9 premières années et 1% par an pour les 3 dernières.

Le régime des déficits fonciers permet une réduction d’assiette résultant de l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble des dépenses éligibles excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 € (l’éventuel surplus étant reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).

BREF RAPPEL DE L’INCIDENCE DES REGLES DEROGATOIRES APPLICABLES AUX OPERATIONS IMMOBILIERES REALISEES AU COURS DE L’ANNEE 2018 

Rappelons que ces règles sont liées à l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu à compter du 1er janvier 2019 et tirent les conséquences du fait que l’IR sur les revenus 2018 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel (le CIMR) afin de ne pas acquitter, en 2019, à la fois l’IR sur les revenus 2018 et l’IR sur les revenus 2019. Le CIMR ne neutralisera cependant que l’IR relatif aux revenus ordinaires de l’année 2018.

En ce qui concerne le régime Pinel : celui-ci n’est aucunement impacté car ces règles dérogatoires puisque le montant de la réduction d’impôt éventuellement générée en 2018 fera l’objet d’un remboursement par le Trésor courant septembre 2019 (sauf cas où un reliquat d’IR demeurerait dû malgré l’imputation du CIMR -ce qui sera le cas en présence de revenus exceptionnels-, auquel cas la réduction Pinel s’imputerait prioritairement sur celui-ci).

En ce qui concerne le régime des déficits fonciers : la prise en compte fiscale des dépenses concernées dépendra de leur montant car ces règles dérogatoires peuvent aboutir à une bonification (jusqu’à +50%) ou une dégradation (jusqu’à -50%) de celle-ci selon que leur montant excède ou non la somme suivante : (2 x le montant des revenus fonciers nets de l’investisseur avant prise en compte de l’opération) + (2 x 10.700 €).

EXEMPLE CHIFFRE DE LA REALISATION D’UNE OPERATION EN PINEL OPTIMISE AU DEFICIT FONCIER DANS LE COURANT DE L’ANNEE 2018 

Soit le cas d’un local dont le prix d’acquisition est de 155 k€, nécessitant 150 k€ de travaux éligibles à l’avantage Pinel et 130 k€ de travaux éligibles au régime des déficits fonciers, acquis par un investisseur percevant 10 k€ de revenus fonciers nets annuels et dont le taux marginal d’imposition est de 41%. Etudions cet investissement dans le cas où il acquitterait au moins la totalité des travaux éligibles au régime des déficits fonciers dès 2018, que son bien serait livré en 2020 et qu’il souscrirait un engagement de location de 9 ans (18% de réduction Pinel) :

Qu’est-ce qu’un investissement en Pinel optimisé au déficit foncier ?

Il s’agit d’un investissement dont la nature des travaux entrepris permet la coexistence de ces deux régimes fiscaux :

• Le prix d’acquisition du lot et une partie des travaux seront éligibles à la réduction d’impôt Pinel ;
• L’autre partie des travaux sera éligible au régime des déficits fonciers.

Cette optimisation au déficit foncier permet d’améliorer la situation de l’investisseur car celui-ci bénéficiera à la fois d’une réduction d’impôt et d’une réduction d’assiette, permettant un effet de levier fiscal :

• Plus large : la totalité du prix de revient de l’investis-sement sera valorisé sous l’un ou l’autre de ces régimes, permettant de ne pas se limiter pas au seul plafond de l’avantage Pinel ;
• Plus rapide : l’avantage lié aux déficits fonciers est obtenu avant que n’entre en jeu la réduction Pinel ;
• Plus élevé : l’avantage fiscal lié aux déficits fonciers présente généralement un effet de levier fiscal plus intéressant que celui de l’avantage Pinel (TMI jusqu’à 45% + prélèvements sociaux au taux de 17,2% VS 12, 18 ou 21%), outre le fait que son assiette peut bénéficier d’un effet d’aubaine au titre de l’année 2018.

La clarification par le décret du 4 juin 2018 des seuils de soumission des projets de travaux, de constructions et d’opérations d’aménagement à l’évaluation environnementale (ancienne « étude d’impact »)

Dans le sillage de la réforme des évaluations environnementales, le décret n° 2018-435 du 4 juin 2018 retouche les critères au regard desquels une telle évaluation doit être réalisée – systématiquement ou au cas par cas – préalablement à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme relative à un projet de travaux, construction ou à une opérations d’aménagement. Particulièrement attendu par les professionnels de l’immobilier (promoteurs/aménageurs) et les services constructeurs, ce décret affine la rubrique n° 39 du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement afin de réserver l’obligation de réaliser une évaluation environnementale au projets potentiellement les plus dommageables pour l’environnement. Son apport majeur : la disparition du critère du « terrain d’assiette » pour les projets de travaux et constructions (mais pas pour les opérations d’aménagement), au profit du critère plus pertinent de l’emprise au sol.

I. L’évolution de la rubrique 39 relative aux « travaux, constructions et opérations d’aménagement » de l’article R. 122-2 du code de l’environnement

A. Avant

Avant le décret du 4 juin 2018, la soumission des projets de travaux, constructions et opérations d’aménagement à évaluation environnementale systématique s’appliquait sans distinction aux travaux, constructions et opérations d’aménagement dès lors qu’était caractérisé l’un ou l’autre de ces critères :

-une surface de plancher ≧ 40 000 m2 ;

-une superficie du terrain d’assette ≧ 10 hectares.

De plus, ces mêmes projets étaient soumis à un examen au cas par cas par l’autorité compétente en matière d’environnement, lorsqu’ils présentaient, alternativement :

-une surface de plancher comprise entre 10 000 et 40 000 m2 ;

-un terrain d’assiette du projet compris entre 5 et 10 hectares.

Ce dernier critère du terrain d’assiette, déconnecté de l’importance des travaux projetés, n’apparaissait pas pertinent pour apprécier la nécessité de réaliser une évaluation environnementale, qu’elle soit systématique ou au cas par cas.

B. Après

Le décret du 4 juin 2018 distingue dorénavant, au sein de la rubrique 39 de l’article R. 122-2 du code de l’environnement et qui concerne un grand nombre de projets :

•les travaux et les constructions ;

•les opérations d’aménagement

(article L. 300-1 du code de l’urbanisme).

La notion de superficie du terrain d’assiette disparaît pour les travaux et constructions mais perdure néanmoins pour les opérations d’aménagement.

Désormais et selon les cas, les critères sont la surface de plancher, l’emprise au sol ou la superficie du terrain d’assiette :

II. Evaluation environnementale obligatoire ou examen au cas par cas ?

À noter

[1] Le terme « évaluation environnementale » s’applique désormais sans distinction s’agissant des projets de travaux ou des plans et programmes.

Le principe d’actualisation de l’évaluation environnementale assuré par la mention des « composantes d’un projet » disparaît de la rubrique 39.

Il demeure cependant assuré par l’article L. 122-1-1, III du code de l’environnement, qui impose une actualisation lorsque l’étude d’im-pact initiale n’a pas pris en compte des incidences qui ne pouvaient être complètement identifiées, ni appréciées à l’origine.

Rappel

Cf. ordonnance n° 2016-1058 du 3 août 2016 et décret n° 2016-1110 du 11 août 2016 relatifs à la modification des règles applicables à l’évaluation environnementale des projets, plans et programmes.

Dématérialisation des procédures de passation des marchés publics : l’échéance se rapproche !

Poursuivant l’entreprise de transformation numérique de la commande publique, les acheteurs devront, à compter du 1er octobre 2018, dématérialiser la procédure de passation de leurs marchés publics dont le montant est supérieur ou égal à 25 000€ H.T., ainsi que publier les données essentielles de ces derniers sur leur « profil d’acheteur ». Pour rappel, la dématérialisation était déjà effective pour les marchés dont le montant était supérieur ou égal à 90 000€ H.T.

I. Les acheteurs devront se doter d’un « profil d’acheteur » afin d’y publier les documents de la consultation et les données essentielles des marchés publics

A. Un portail d’accès unique : le profil d’acheteur

L’article 31 du décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics dispose que le profil d’acheteur est « la plateforme de dématérialisation permettant notamment aux acheteurs de mettre les documents de la consultation à disposition des opérateurs économiques par voie électronique et de réceptionner par voie électronique les documents transmis par les candidats et les soumissionnaires ».

L’accès à cette plateforme doit être gratuit, et accessible à tous. Il doit garantir l’intégrité, la confidentialité et la sécurité des transactions et empêcher l’ouverture de la réponse élec-tronique jusqu’à l’expiration du délai prévu.

Les acheteurs peuvent soit développer cette plateforme en interne, soit recourir à la mutualisation, soit recourir à un éditeur.​

B. Modalités de publication des documents et données essentielles

Les documents de la consultation devront être publiés gratuitement et directement accessibles par les opérateurs, lesquels n’auront pas nécessairement à s’authentifier pour les consulter. Une mise en ligne partielle est possible en présence de données sensibles, confiden-tielles ou de volume trop important.

Les données essentielles des marchés (objet, durée, montant, date de notification, etc.) dont la consultation aura été lancée à partir du 1er octobre 2018 devront être publiées sur le profil d’acheteur dans un délai de 2 mois à compter de la notification du marché.

Aucune forme de présentation n’est imposée, cependant, la liste exhaustive de ces données et leur ordre de publication sont précisés dans l’arrêté du 14 avril 2017 relatif aux données essentielles dans la commande publique.​

II. Les opérateurs économiques devront présenter leurs candidatures et offres via le « profil d’acheteur » et pourront échanger avec les acheteurs par ce biais

A. Dépôt des candidatures et des offres

L’article 41 du décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 relatif au marchés publics dispose qu’à compter du 1er octobre 2018, les candidats devront transmettre leurs documents aux acheteurs par voie électronique (sauf exceptions prévues par ce même article).

Toutefois, en vertu du principe « dites-le-nous une fois », les entreprises ne seront plus tenues de fournir les documents qu’elles ont déjà transmis aux acheteurs et qui restent valables.

Il est également à noter que depuis le 1er avril 2018, l’ensemble des acheteurs doivent accepter les documents uniques de marché européen (DUME)* électroniques envoyés par les opérateurs économiques. 

Enfin, toutes les offres déposées en version papier à compter du 1er octobre 2018 seront jugées irrégulières, sauf à ce que l’acheteur sollicite leur régularisation.

B. Echanges avec les acheteurs

L’opérateur peut poser des questions à l’acheteur via la plateforme ou une adresse électronique spécifiée dans les documents de la consultation. Cependant, il est recommandé de recourir au service de messagerie du profil d’acheteur afin qu’une preuve des échanges soit conservée. 

De manière classique, lorsque la réponse à une question posée par un opérateur peut avoir une incidence sur l’offre, cette réponse est communiquée à l’ensemble des opérateurs ayant téléchargé les documents de la consultation et doit être visible par tous ceux ne l’ayant pas encore fait. 

Si l’acheteur l’a prévu expressément dans le contrat, le profil acheteur peut également être utilisé pour tous les échanges susceptibles d’intervenir pendant l’exécution du marché et pour la transmission de documents (bons de commande, ordres de services, etc.). 

À noter

– * Le document unique de marché européen (DUME) est une déclaration sur l’honneur, harmonisée à l’échelle européenne, permettant de candidater à un marché public. Il est amené à devenir le seul document de candidature utilisable au niveau européen, remplaçant les formulaires DC1, DC2 et le MPS. Pour l’instant, ces formes de candidatures demeurent toutefois possibles.

– L’usage de la signature électronique n’est pas imposée par les textes au 1er octobre 2018, mais la direction des affaires juridiques de Bercy encourage les acheteurs à y recourir afin, d’une part, de garantir l’identité et l’intégrité des documents échangés et, d’autre part, d’éviter la rupture de la chaine de dématérialisation.

Autorisation environnementale & Avis du Conseil d’Etat du 22 mars 2018 (2/2) : le juge administratif peut délivrer une autorisation provisoire à l’exploitant dont l’autorisation a été annulée

L’annulation partielle ou totale d’une autorisation environnementale1 bloque l’exploitation et la construction de l’installation, ce qui est susceptible de mettre en difficulté son exploitant. Saisi par la cour administrative d’appel de Douai de la question de la régularisation d’une autorisation environnementale annulée totalement ou en partie (CAA Douai, 16/11/17, n° 15DA01535), le Conseil d’Etat ouvre au juge la possibilité de permettre aux exploitants de poursuivre l’exploitation ou la construction de leur installation dans son avis du 22 mars 2018, n° 415852, publié au recueil Lebon. 

I. Le juge du plein contentieux a le pouvoir d’autoriser provisoirement la poursuite de l’exploitation, des activités ou des travaux 

A. La palette des pouvoirs du juge de plein contentieux 

Comme en matière d’ICPE [1], le Conseil d’Etat consacre en matière d’autorisation environnementale de larges pouvoirs au profit du juge en regard des textes et, plus généralement, de son office de pleine juridiction [2]. Il peut ainsi :

– surseoir à statuer dans l’attente d’une régularisation lorsque le vice est régularisable, qu’il affecte le fond de l’acte ou une phase de son instruction ;

– suspendre l’exécution de l’autorisation (parties viciées comme, s’il l’estime opportun, parties non viciées) dans l’attente d’une nouvelle décision de l’administration ;

– annuler totalement ou partiellement l’autorisation (en indiquant la phase viciée de la procédure) ;

– délivrer une autorisation provisoire tendant à la poursuite de l’exploitation, des activités ou des travaux, après l’annulation totale ou partielle de l’autorisation.

B. La continuité du projet attaqué assurée par l’autorisation provisoire

Dans son avis, le Conseil d’Etat permet au juge de limiter les effets de l’annulation de l’autorisation initiale afin d’assurer, si nécessaire, une continuité au projet attaqué. Le juge peut ainsi délivrer une autorisation provisoire [3] visant à permettre la poursuite :

– soit de l’exploitation ou des activités dont les travaux ont été réalisés dans les conditions de l’autorisation antérieurement délivrée,

– soit des travaux de construction en cours,

dans l’attente de délivrance d’une nouvelle autorisation par l’administration.

Jusqu’alors, l’exploitant qui voyait son autorisation annulée était mis en demeure de demander une nouvelle autorisation et voyait son activité cesser temporairement  jusqu’à l’éventuelle délivrance d’une nouvelle autorisation.

II. Conditions de délivrance d’une autorisation provisoire : la conciliation des intérêts économiques et des préoccupations environnementales

A. Les conditions de délivrance d’une autorisation provisoire

La délivrance d’une autorisation provisoire d’exploitation ou de poursuite des travaux dont toutefois être motivée par des considérations d »intérêt général. 

Le juge doit ainsi se livrer à une sorte de « bilan coût-avantage » au terme duquel les préoccupations environnementales devront naturellement être privilégiées pour statuer sur le sort des projets et exploitations.

Même si elle n’est pas exhaustive, le Conseil d’Etat s’est essayé à une énumération des critères présidant à ce bilan.

B. Un compromis subtil entre intérêts publics, privés et environnementaux

Les critères d’analyse que le juge pourra prendre en compte lorsqu’il décide de délivrer une autorisation provisoire, sont :

« (…) l’ensemble des éléments de l’espèce, notamment la nature et la portée de l’illégalité en cause, les considérations d’ordre économique et social ou tout autre motif d’intérêt général pouvant justifier la poursuite de l’exploitation, des activités ou des travaux et l’atteinte éventuellement causée par ceux-ci aux intérêts mentionnés aux articles L. 181-3 et L. 181-4 du code de l’environnement ou à d’autres intérêts publics et privés. » (considérant 14).

Enfin, s’il l’estime nécessaire, le juge pourra assortir son autorisation provisoire de prescriptions complémentaires.

À noter

– [1] CE, 15/05/2013, n° 353010, Tab. Leb.

– [2] Article L. 181-17 du code de l’environnement

– [3] L’autorisation provisoire est toutefois susceptible de recours en annulation.

La nouvelle autorisation émanant de l’administration : 

– sera prise conformément aux dispositions législatives et régle-mentaires en vigueur à la date à laquelle elle interviendra ;

– s’appliquera par principe en lieu et place de l’autorisation provisoirement délivrée par le juge.

Vers l’épilogue de l’affaire de Ruyter pour les contributions sociales acquittées depuis 2016 ?

Le 31 mai 2018, la cour administrative d’appel de Nancy a déchargé des non-résidents fiscaux français (résidents d’un Etat membre de l’EEE) des contributions sociales versés sur leurs revenus du patrimoine français malgré leur affectation au Fonds de Solidarité Vieillesse (FSV) et à la Caisse d’Amortissement de la Dette Sociale (CADES). 

La stratégie adoptée par Bercy en 2016 pour allouer ces contributions au budget français a donc été vaine. Les contribuables les ayant acquittées peuvent donc formuler des réclamations contentieuses afin d’en obtenir le remboursement.

Evolution de l’assujettissement des non-résidents aux contributions sociales

Rappel de la jurisprudence de Ruyter

Dans l’affaire de Ruyter de 2015, la CJUE et le Conseil d’Etat ont remis en cause la légalité des contributions sociales (CSG/CRDS) sur les revenus du capital pour les non-résidents fiscaux affiliés à un régime de sécurité sociale d’un Etat membre de l’UE ou de l’EEE autre que la France, ainsi que de la Suisse. 

La « double cotisation » générée par l’affectation de ces contributions au financement de la sécurité sociale française était contraire au principe européen d’unicité du régime de protection sociale des ressortissants des Etats membres. 

Changement d’affectation des prélèvements sociaux

Afin de s’assurer de la perception de prélèvements sociaux lui ayant échappé à la suite de la jurisprudence de Ruyter, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2016 a changé l’affectation budgétaire des contributions sociales afin qu’elles ne soient plus affectées au régime français de sécurité sociale.

Ces recettes étant désormais affectées au FSV, à la CADES et/ou à la caisse nationale de solidarité pour l’autonomie (CNSA), Bercy rendait à nouveau les non résidents français redevables des prélèvements sociaux, à compter du 1er janvier 2016.

Remise en cause de l’assujettissement des non-résidents aux contributions sociales

Désaveu de Bercy par les juridictions du fond

Comme nous l’avions pressenti (Cf. bulletin du 21/06/2016), cette stratégie de changement d’affectation budgétaire précitée a été désavouée par les juridictions administratives françaises. 

Par un arrêt du 31 mai 2018, la cour administrative d’appel de Nancy a déchargé les contributions sociales affectées au financement du FSV et la CADES. 

Concernant les contributions affectées au CNSA (au taux de 1,45% sur un taux global de 17,2%), la cour a sollicité l’arbitrage de la CJUE.

Il reste à attendre, le cas échéant, la confirmation de cette décharge par le Conseil d’Etat. 

Conséquences pratiques du désaveu de Bercy

Les non-résidents fiscaux ayant versé depuis 2016 des contributions sociales (au titre des revenus fonciers perçus depuis 2015 et des plus-values immobilières réalisées depuis le 1er janvier 2016) peuvent demander leur restitution par réclamation contentieuse.

Pour les contributions acquittées en 2016, ces demandes devront être introduites avant le 31 décembre 2019, date à laquelle la prescription sera acquise. 

Quant aux contributions acquittés en 2015, avant la loi de finances pour 2016, les réclamations demeurent possibles jusqu’au 31 décembre 2018. 

A noter : 

La jurisprudence de Ruyter ne s’étend pas aux français affiliés à une régime de sécurité sociale d’un Etat tiers.

Dans un arrêt en date du 18 janvier 2018, la CJUE a précisé que l’assujettissement aux contributions sur leurs revenus du patrimoine des ressortissants français installés dans un Etat tiers (hors EEE et Suisse) ne contrevient pas au règlement européen sur la coordination des systèmes de sécurité sociale. Quant à l’atteinte à la liberté de circulation des capitaux, elle serait justifiée par des diffé-rences objectives de situation entre un ressortissant français résidant dans un Etat tiers dans lequel il est affilié à la sécurité sociale et un ressortissant de l’Union européenne affilié à un régime de sécurité sociale dans un autre Etat membre. 

Dès lors, seuls les ressortissants de l’Union européenne sont visés par les propos précédents. 

Les règles dérogatoires de prise en compte des dépenses de travaux applicables au titre des années 2018 et 2019 peuvent-elles être remises en cause par l’administration fiscale ?

Alors que la règle dite de la moyenne figure en des termes on ne peut plus clairs au sein de la loi de finances pour 2017, l’administration fiscale vient d’en restreindre considérablement la portée à l’occasion de la publication de sa doctrine.

L’administration fiscale dispose-t-elle d’un tel pouvoir ? Certainement pas, comme vous aurez pu le deviner sur la base de nos précédents bulletins (consultables ici et ici).

LA POSITION DE L’ADMINISTRATION FISCALE

L’ajout d’une condition non-prévue par la loi

La règle de la moyenne est prévue dans la loi de finances pour 2017 en ces termes : « (les dépenses de travaux) sont retenues, pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, à hauteur de la moyenne des montants respectivement supportés au titre de ces mêmes dépenses en 2018 et en 2019 ».

La doctrine fiscale commentant ces dispositions les paraphrase globalement avant de préciser que « La prise en compte des dépenses de travaux supportées en 2018 sur un bien locatif pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019 au titre de la règle de la moyenne est conditionnée à l’affectation de ce bien en 2019 à la location dans la catégorie des revenus fonciers. A défaut, en l’absence de revenu net foncier imposable au titre de 2019 pour ce bien, la règle de la moyenne ne trouve pas à s’appliquer en 2019. ».

Si la nécessaire affectation du bien à la location nue est une condition nécessaire ne soulevant aucun débat, assimiler cette notion d’affectation à une mise en location effective, et fiscalement positive de surcroît, consiste en revanche à ajouter une condition non-prévue par la loi fiscale.

Les situations obérées par cette condition

Alors que la loi fiscale n’opère aucune distinction parmi les immeubles concernés par l’application de cette règle de la moyenne, l’ajout opéré par la doctrine administrative a pour conséquence d’exclure de son bénéfice ceux d’entre eux qui, dans le courant de l’année 2019, seraient source de moins de revenus qu’ils n’ont nécessités de charges.

Concrètement, les propriétaires de tels immeubles ne subiraient donc que les effets défavorables de cette règle (i.e. l’imputation intégrale des dépenses concernées au titre de l’année 2018, sur un revenu pourtant non-fiscalité et donc sans effet fiscal) sans en avoir la contrepartie légale (i.e. l’imputation de ces mêmes dépenses pour 50% de leur montant au titre de l’année 2019).

Les situations visées peuvent se résumer aux principaux cas suivants :

• l’immeuble ne serait pas encore mis en location dans le courant de l’année 2019, car les travaux seraient toujours en cours de réalisation ;
• l’immeuble serait loué dans le courant de l’année 2019 (voire même dès 2018), mais le montant des charges y afférentes supportées au cours de cette même année (hypothèse d’un solde de travaux notamment) serait supérieur au montant des loyers recueillis.

UNE POSITION SANS PORTEE CONTRAIGNANTE

La doctrine administrative n’est pas la loi

L’administration fiscale ne saurait se substituer au législateur : les commentaires qu’elle rédige sur les différents textes adoptés ne constituent que son interprétation de la loi fiscale et non la loi fiscale elle-même.

Pour cette raison, il est solidement ancré en jurisprudence que l’administration fiscale ne peut fonder un redressement à raison du non-respect d’une condition prévue uniquement par sa propre doctrine (nous vous renvoyons à notre précédent bulletin pour des exemples d’annulation de redressements fondés sur de telles conditions).

La doctrine administrative est donc dépourvue d’autorité à l’égard des contribuables, étant toutefois précisé qu’elle engage néanmoins l’administration fiscale car, à l’inverse, le fait qu’un contribuable respecte une doctrine contradictoire avec la loi fera obstacle à toute possibilité de redressement (art. L80 A du LPF).

Quelle conclusion en tirer ?

Cette condition, non-prévue par la loi, ne saurait résister en justice à une argumentation juridique étayée.

Les contribuables ne doivent donc pas se laisser impressionner par l’administration fiscale, quand bien même elle leur adresserait des propositions de rectifications, car c’est bien le juge qui aura le dernier mot le cas échéant (l’administration fiscale persévérant parfois même jusqu’au Conseil d’Etat : Cf. notre précédent bulletin).

Bon à savoir

La première version du projet de loi de finances pour 2017 prévoyait que les dépenses de travaux ne pourraient être déduites, au titre de l’année 2019, que pour « 50% des montants respectivement supportés au titre de ces mêmes dépenses en 2018 et 2019 ». 

Or, limiter de façon aussi apparente la déductibilité de ces dépenses constituait un mauvais signal politique, en contradiction avec l’ambition affichée de neutralité de la réforme. C’est pourquoi le gouvernement s’est empressé de revoir sa copie en faisant adopter un amendement rédactionnel substituant au pourcentage de 50% le terme de… moyenne !

Remarque opérationnelle

Rappelons que cette règle de la moyenne ne constitue aucunement un cadeau fiscal octroyé aux propriétaires-bailleurs, mais au contraire une mesure nécessaire au vu de l’objectif gouvernemental de ne pas désinciter à la réalisation de travaux dans le courant de l’année 2018 pourtant marquée par le phénomène de « l’année blanche ».

La tentative de limitation des effets de cette règle par l’administration fiscale ne peut donc s’analyser que comme une opposition à l’objectif gouvernemental affiché autant qu’une tentative de prise en traitre des propriétaires qui s’y sont fiés… 

Dès le 1er octobre 2018, de nouvelles règles du contentieux administratif tentent d’accélérer la construction de logements

Tandis que le projet de la loi Elan est sur le point d’être définitivement voté par le Parlement, le Gouvernement a publié au Journal officiel du 18 juillet 2018 le décret n° 2018-617 portant modification des parties règlementaires du code de justice administrative et du code de l’urbanisme. Intégrant plusieurs des propositions formulées par le rapport « Maugüé » (Cf. notre précédent bulletin du 30/01/18), ce décret permet d’étendre les outils mis à disposition de l’avocat défendeur diligent et amenuise, de facto, les incidences des recours contentieux dirigés contre les autorisations d’urbanisme relatives à la construction d’immeubles d’habitation.

I. Accélération du contentieux de l’urbanisme 

A. Accélération des procédures dirigées contre les autorisations d’urbanisme

Afin de traiter plus rapidement ce type de recours, le décret prévoit les dispositions suivantes :

– que le délai moyen de jugement est de 23 mois, et celui d’un arrêt d’appel de 16 à 18 mois, l’article R. 600-6 du CU impose désormais au juge administratif de statuer dans un délai  de 10 mois[1] lorsque le recours dont il est saisi porte sur un permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements ou un permis d’aménager un lotissement ; 

– la cristallisation des moyens prévue à l’article R. 600-5 du CU, autrefois laissée à la libre appréciation du juge, est désormais automatiqueà l’issue d’un délai de 2 mois suivant la communication aux parties du premier mémoire en défense ; 

– enfin, la suppression temporaire du degré d’appel pour les contentieux concernant des projets de logements en zone tendue est prolongée jusqu’au 31 décembre 2022 (art. R. 811-1-1 du CJA).

B. Restriction des conditions de recevabilité des requêtes

Le décret est plus exigeant quant aux conditions d’accès des requérants au prétoire. Il prévoit que :

– sous peine d’irrecevabilité, le requérant, lorsqu’il ne s’agit pas d’une association [2], devra désormais produire à l’appui de sa requête l’une des pièces suivantes : un titre de propriété ; une promesse de vente ; un contrat de bail ;  un contrat préliminaire prévu à l’article L. 261-15 du CCH ; ou tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation (art. R. 600-4 du CU) ;

– l’obligation de notification prévue à l’article R. 600-1 du CU est étendue à l’ensemble des décisions relatives à l’occupation ou l’utilisation du sol, incluant les demandes de retrait et d’abrogation des autorisations, ainsi que les demandes de constat de caducité d’une autorisation (art. R. 600-1 CU) ;

– enfin, lorsque le juge rejette un référé-suspension pour défaut de moyen sérieux, le requérant devra confirmer le maintien de son recours au fond dans un délai d’1 mois à compter de la notification de ce rejet [3] (R. 612-5-2 CJA).

II. Autres apports et entrée en vigueur

A. Renforcer la stabilité des autorisations d’urbanisme délivrées

Le décret prévoit certaines mesures propres à assurer la pérennité des autorisations délivrées :

– Réduction à 6 mois (au lieu d’1 an) du délai dans lequel un requérant peut contester desconstructions achevées en cas d’affichage irrégulier (art. R. 600-3 du CU) ;

– Indication sur l’autorisation délivrée de la date d’affichage en mairie de l’avis de dépôt de la demande (art. R. 424-5 et R. 424-13 CU). Il sera ainsi plus simple d’avoir accès à cette information qui détermine, en vertu des articles L. 600-1-3 et L. 600-1-1 du CU, la date d’appréciation pour agir des requérants ;

– Obligation de délivrance par le greffe de l’attestation de non-recours ou, au contraire, d’enregistrement d’une requête relative à une autorisation d’urbanisme précédemment délivrée (art. R. 600-7 du CU) [5].

B. Entrée en vigueur des dispositions

> L’obligation de confirmation de la requête au fond (R. 612-5 CJA), la cristallisation automatique des moyens (R. 600-5 CU) ainsi que le délai de jugement réduit à 10 mois (R. 600-6 CU) sont applicables aux requêtes enregistrées à compter du 1er octobre 2018 ; 

> L’indication sur l’autorisation de la date d’affichage en mairie de l’avis de dépôt de la demande (R. 424-5 et R. 424-13 CU) et l’obligation de délivrance de l’attestation de non-recours ou d’enregistrement de la requête (R. 600-7 CU) entrent en vigueur le 1er octobre 2018 ;

> L’obligation de notification étendue (R. 600-1 CU) et la production de pièces accompagnant la requête (R. 600-4 CU) sont applicables aux requêtes dirigées contre les décisions concernées intervenues après le 1er octobre 2018.

À noter

– [1] Le décret ne prévoit pour autant aucune sanction en cas de non respect du délai de 10 mois.

– [2] Lorsque le requérant est une association, la requête devra être accompagnée des statuts et du récépissé attestant de leur déclaration en préfecture.

– [3] Cette règle est applicable à l’ensemble du contentieux adminis-tratif et non pas spécifique à celui de l’urbanisme.

– [4] Dans l’hypothèse d’une décision tacite, cette mention devra apparaî-tre sur le certificat prévu par l’article R. 424-16 du CU.

– [5] Le décret ne prévoit aucun délai encadrant la communication de l’attes-tation de non-recours ou d’enregis-trement de la requête.

Abréviations

– CU : code de l’urbanisme ; 

– CJA : code de justice administrative.

Fiche technique du permis de faire à destination des promoteurs immobiliers et des autorités compétentes en matière d’autorisations d’urbanisme

Introduit à titre expérimental par la loi LCAP n° 2016-925 du 6 juillet 2016 et réglementé par le décret n° 2017-1044 du 10 mai 2017, le « permis de faire » permet de déroger à certaines règles de construction dès lors qu’elles sont compensées par des moyens permettant d’obtenir des résultats équivalents aux objectifs qu’elles poursuivent. L’article 49, I. de la loi ESSOC du 10 août 2018, habilitant le gouvernement à faciliter la réalisation de projets de construction et à favoriser l’innovation, vient d’être traduit par une première ordonnance du 30 octobre 2018 qui fixe les conditions d’autorisation du « permis de faire » et étend son champ d’application à toutes les typologies de bâtiments. D’application différée, elle devra cependant être complétée par un cadre réglementaire exhaustif.

I. Champ d’application du « permis de faire » 

A. Pour qui ? Pour quelles opérations ? Quand ? 

D’application différée, la possibilité de déroger à certaines règles de construction consacrée par l’ordonnance du 30 octobre 2018, est ouverte [1] :

               à qui ? 

– aux maîtres d’ouvrages d’une opération de construction de bâtiment 

              pour quel type d’opération ? 

– lorsque cette opération nécessite un permis de construire ou d’aménager, une déclaration préalable, une autorisation d’aménagement d’un ERP ou une autorisation de travaux sur un immeuble classé au titre des Monuments historiques

         à partir de quand ? 

– le dispositif pourra être sollicité à l’occasion des demandes d’autorisation d’urbanisme à compter de la publication du futur décret d’application en Conseil d’Etat et au plus tard le 1er février 2019.

B. À quelles règles de construction déroger ? 

Le « permis de faire » permettra de déroger aux règles de construction portant sur les éléments suivants : 

Le champ des dérogations est ainsi élargi par rapport à la loi LCAP, qui limite l’utilisation de ce dispositif aux règles de protection contre les risques d’incendie et de panique, et à celles d’accessibilité des bâtiments neufs aux personnes handicapées.

II. Contrôles et limites du « permis de faire »

A. Justification et contrôle de l’effet équivalent

Avant le dépôt de sa demande d’autorisation d’urbanisme, le maître d’ouvrage devra, pour se prévaloir du dispositif, apporter la preuve que les moyens qu’il entend mettre en œuvre : 

• permettent de parvenir à des résultats équivalents à ceux découlant des règles auxquelles il est dérogé ; 

• présentent un caractère innovant d’un point de vue technique ou architectural (article 1er de l’ordonnance). 

​Un document attestant du caractère innovant des moyens proposés et validant les conditions dans lesquelles leur mise en œuvre sera contrôlée lors de l’exécution des travaux, devra être joint au dossier de demande d’autorisation d’urbanisme. 

Cette « attestation de l’effet équivalent » sera délivrée par des organismes [2] qui s’assureront également, lors de l’achèvement des travaux, du respect de la mise en œuvre des moyens. 

B. Un arsenal juridique encore incomplet 

Afin de pouvoir concrètement appliquer ce dispositif et comme annoncé par l’article 49, II de la loi ESSOC, cette première ordonnance sera toutefois suivie de :

• sa loi de ratification ; 

• son décret d’application, qui fixera notamment les résultats équivalents à atteindre en cas de dérogation à une règle de construction et désignera les organismes chargés de contrôler les moyens proposés par les maîtres d’ouvrage.

En outre, un second projet d’ordonnance devrait ouvrir plus largement encore le champ des dérogations grâce auxquelles il sera possible d’innover pour réduire les coûts de construction.

Quelques précisions

[1] L’article 88, I. de la loi LCAP réserve ce dispositif à l’Etat, aux collectivités territoriales et à leurs groupements, aux organismes d’HLM, aux SEM agréées et locales et aux SPL, et le cantonne à la réalisation d’équipe-ments publics et de logements sociaux. Cet article demeure applicable jusqu’à l’entrée en vigueur des dispositions de l’ordonnance et sera abrogé au plus tard le 1er février 2019. 

[2] Ils seront désignés par le décret d’application. Il s’agira notamment des contrôleurs techniques agréés dans les conditions prévues à l’article L. 111-25 du CCH.

Abréviations

CCH : code de la construction et de l’habitation 

IGH : immeuble de grande hauteur

ERP : établissement recevant du public 

L’extension de la réduction d’impôt Pinel pour favoriser la revitalisation des cœurs de ville : incitation fiscale au service de la dynamique des territoires ou cautère sur une jambe de bois ?

Le gouvernement, par la voix de M. le ministre Julien Denormandie, vient de proposer à l’occasion du PLF 2019 une extension du dispositif Pinel aux travaux d’amélioration d’immeubles de cœur de ville des villes moyennes. 

Si cette initiative traduit (enfin) une prise de conscience de la nécessité d’inciter à la restauration du parc immobilier existant de ces cœurs de villes, lesquels présentent de nombreux enjeux notamment relatifs à la lutte contre le mal-logement, la préservation des commerces de proximité, la transition énergétique et, plus largement, la redynamisation des territoires et la préservation de leur identité (nous recommandons, à ce sujet, la lecture du rapport de M. le sénateur Yves Dauge), la solution proposée n’en est pas moins insuffisante et imparfaite, et risque d’être parfaitement inefficiente.

UNE SOLUTION INSUFFISANTE ET IMPARFAITE

Une solution présentant des vertus indéniables

L’extension proposée du dispositif Pinel présente des vertus indéniables puisqu’elle consiste en un dispositif fiscal incitant à la restauration d’immeubles, nécessaire pour libérer les initiatives privées.

Aussi, l’asseoir sur la conclusion de conventions ORT (NB : il s’agit de conventions crées par la loi ELAN, dans la continuité du plan « action cœur de ville », et qui visent à redynamiser les centres villes des villes moyennes en assouplissant certaines règles et en ouvrant droit à des subventions de l’Etat) est pertinent pour en délimiter précisément l’éligibilité territoriale et temporelle.

Enfin, cette nouvelle hypothèse d’application du dispositif Pinel ne requiert ni des travaux aboutissant à une construction neuve, ni le respect des conditions actuellement applicables liées aux critères de décence, et se contente de travaux d’amélioration représentant au moins 25% du prix de revient de l’immeuble.

Pour autant, ce dispositif présente de lourdes insuffisances risquant de le rendre inefficient.

Une solution présentant de lourdes insuffisances

Le choix même du dispositif Pinel est contestable dans la mesure où son objectif initial de production de logements en zones tendues n’est absolument pas en phase avec les enjeux relatifs aux immeubles bâtis de cœur de ville qui ne se limitent pas aux seuls logements et concernent tout autant les locaux professionnels et commerciaux (qui sont au cœur des problématiques de dévitalisation) que la nécessité de favoriser les travaux de transformation et d’agrandissement (pour faire face aux enjeux de densification) de tous locaux ou logements.

Par ailleurs, le recours au dispositif Pinel a pour conséquence d’en réserver le bénéfice aux seuls « nouveaux investisseurs » et d’exclure de façon parfaitement infondée et contreproductive les propriétaires actuels.

Enfin, prévoir un seuil de coût des travaux ne repose sur aucune justification sérieuse (hormis celle, légitime, liée à une volonté de ne pas étendre la mesure à la réalisation de menus travaux) et risque d’inciter à un phénomène de surfacturation afin d’atteindre ce seuil.

UNE SOLUTION ALTERNATIVE, PLUS SIMPLE ET EFFICACE, POURRAIT ETRE ENVISAGEE

Une solution reposant sur le déficit foncier…

Plutôt que de dénaturer le dispositif Pinel et en proposer une version affaiblie, ce qui n’est pas à la hauteur des enjeux recensés, la solution la plus simple consisterait en une adaptation du mécanisme de droit commun des déficits fonciers. 

Il s’agit en effet d’un mécanisme ancien et éprouvé, aux modalités d’application parfaitement connues à la lumière d’une jurisprudence constante et d’une doctrine administrative stable, applicable uniquement aux opérations de restauration du bâti existant.

Ce mécanisme présente également une compatibilité éprouvée avec l’ensemble des autres outils de politiques publiques liés au logement, à la culture ou encore à la transition énergétique.

Ce dispositif ne se limite enfin pas aux nouveaux investissements et pourrait bénéficier aux propriétaires actuels d’immeubles éligibles.

…adapté aux enjeux recensés !

Cette adaptation nécessite impérativement que la limitation d’imputation des dépenses concernées sur le revenu global à hauteur de 10.700 € soit rehaussée à un montant cohérent au regard des enjeux (par ex. : 300.000 €) afin de pouvoir être réellement incitative.

Au vu des besoins de ces cœurs de ville, l’ensemble des dépenses d’amélioration afféren-tes aux locaux professionnels et commer-ciaux, ainsi que les dépenses de transformation et d’agrandissement afférentes à tout local ou logement, pourraient être rendues éligibles.

Enfin, l’éligibilité des campagnes de travaux concernées pourra être subordonnée aux seuls cas de restauration complète et être soumise à l’accord de l’autorité publique en matière d’urbanisme afin que celle-ci 1/ ait un droit de regard sur les programmes de travaux envisagés et 2/ puisse mettre en œuvre les outils à sa disposition liés aux enjeux territoriaux auxquels elle est confrontée.

Un recours au Pinel injustifié

Si le recours au dispositif Pinel traduit une volonté de subordonner l’avantage fiscal à la conclusion de baux devant respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire, ce choix méconnaît la réalité des territoires concernés où les prix de marché applicables sont, de fait, en deçà de ces plafonds. 

Une territorialité à recentrer

Le champ d’application territorial du dispositif proposé par le gouvernement est mal défini car il vise globalement les communes signataires de conventions ORT. Or, il n’apparaît ni nécessaire ni opportun de l’étendre au-delà des centres-villes identifiés au sein de ces ORT puisque ce dispositif ne peut prendre sens que dans le cadre d’une politique plus globale de redynamisation des territoires.

Pourquoi imposer une restauration complète ?

L’objectif poursuivi d’attractivité des cœurs de ville nécessite que les autorités compétentes puissent intervenir dans le cadre d’un remaniement global des immeubles afin de pouvoir les repenser dans leur entièreté et avoir toute latitude pour imposer des prescriptions, ce qui ne peut s’envisager en cas de restauration seulement partielle.

Aussi, seule une restauration complète permet des travaux d’amélioration efficace de la performance énergétique.

Modalités de prise en compte des dettes dans le cadre de l’IFI pour les biens détenus en SCI

La mise en place de l’IFI s’accompagne de dispositions spécifiques quant à la prise en compte des dettes au passif. Ces dispositions prévoient la limitation de ce nouvel impôt aux seuls biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle, tout en prévoyant l’exclusion de certaines dettes selon leurs caractéristiques (Cf. notre bulletin du 19 juin 2018). 
Focus sur les modalités d’application de ce nouvel impôt concernant les biens détenus par l’intermédiaire de SCI.

L’ASSIETTE IMPOSABLE DE L’IFI MODULEE PAR DES CLAUSES ANTI-ABUS

Les modalités d’imposition des parts de SCI

Les parts de SCI ne sont passibles de l’IFI que pour la fraction de leur valeur nette représentative de biens ou de droits immobiliers (article 965, 2° du CGI). 

Le calcul de cette fraction imposable se fait en plusieurs étapes : 

• Calcul de la valeur vénale de la SCI, après réintégration de certaines dettes regardées comme non-déductibles le cas échéant (Cf. cadre suivant) ; 
• Calcul du ratio immobilier de la SCI (valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers imposables détenus par la SCI / valeur vénale de l’ensemble de ses actifs) ; 
• Calcul de la valeur imposable de la SCI en retraitant sa valeur vénale de la SCI au prorata seulement du ratio immobilier précédemment calculé. Cette valeur imposable n’est alors à retenir qu’à hauteur de la participation du redevable et de son foyer. 

Notons que la détention d’un patrimoine immobilier au travers d’une SCI peut s’avérer plus avantageuse qu’une détention en direct dans la mesure où sa valeur imposable à l’IFI tiendra compte des dettes contractées pour l’acquisition d’autre actifs le cas échéant.

Les dettes dont la déductibilité est exclue

Certaines dettes, contractées pour l’acquisition d’un bien immobilier imposable ou pour le financement de dépenses y afférentes, ne sont par principe pas déductibles pour le calcul de la valeur vénale de la SCI (article 973, II du CGI) : 

• Celles contractées pour l’acquisition d’un immeuble appartenant à l’associé-redevable ou à un membre de son foyer fiscal dès lors que celui-ci ou ceux-ci contrôle(nt) la SCI ; 
• Celles contractées :

1. auprès de l’associé-redevable ou d’un membre de son foyer fiscal,
2. auprès d’une société contrôlée par le redevable, seul ou le cas échéant conjointement avec d’autres membres de son foyer fiscal ou de son groupe familial proche,

étant précisé que ces deux dernières exclusions ne se font qu’à proportion de la participation détenue par l’associé-redevable et son foyer fiscal au capital de la SCI ;

• Celles contractées auprès d’un ascendant ou descendant de l’associé-redevable ou des membres de son foyer fiscal, ainsi que leurs frères et sœurs.

Par exception, ces dettes pourront néanmoins être déduites dès lors que peut être justifié :

• En ce qui concerne les deux premiers points : un objectif autre que principalement fiscal ;
• En ce qui concerne le troisième point : le caractère normal des conditions du prêt.

LES MODALITES DE PRISE EN COMPTE DES COMPTES COURANTS D’ASSOCIES

Nature des comptes courants d’associé

Un compte courant d’associé constitue une dette de la société envers l’associé qui en est le titulaire. 

De multiples raisons peuvent en être à l’origine (apports de fonds à la société par un associé, paiement d’une dépense pour le compte de la société par un associé, bénéfices en instance de distribution…) mais la cause la plus répandue de création d’un compte courant d’associé réside dans l’hypothèse où la SCI aurait souscrit un emprunt bancaire (seuls les intérêts étant déductibles, la fraction de capital remboursé engendrera un bénéfice qui, faute de trésorerie, ne pourra donner lieu à distribution et sera donc porté au crédit des  comptes courants d’associés).

Pour mémoire, sous le régime de l’ISF, un compte courant était déductible pour la valorisation de la société mais taxable à l’actif du patrimoine de son titulaire : concrètement, la diminution induite sur la valeur vénale de la SCI était « compensée » par sa taxation dans la patrimoine de son titulaire.

Comptes courants d’associé et IFI

Dorénavant, le titulaire d’un compte courant d’associé n’a plus à le comprendre dans son assiette imposable à l’IFI puisque celle-ci se limite aux seuls biens immobiliers non affectés à l’activité professionnelle. 

On pourrait ainsi penser que l’IFI est plus favorable que l’ISF. En réalité, les comptes courants d’associés étant des dettes de la société, ils devront ne pas relever des cas d’exclusion exposés précédemment pour pouvoir être effectivement déduits lors du calcul de la valeur vénale de la SCI. Le cas échéant, il conviendra selon nous de traiter leur montant euro par euro selon leur cause/origine respective.

Notons que des circonstances démontrant que le compte courant d’associé a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’IFI ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt peuvent être de nature à caractériser un objectif principalement autre que fiscal.

Location meublée de biens détenus en SARL

Selon l’article 965 du CGI, sont exonérés les biens et droits immobiliers affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient. La location de locaux d’habitation loués meublés peut constituer une activité commerciale éligible mais les conditions d’exonération dépendront alors du régime fiscal de la SARL (IS ou IR).

Pour rappel, l’activité de location meublée exercée dans le cadre d’une SCI entraînera son assujettissement automatique à l’IS (sauf tolérance -risquée- d’un montant de recettes retirées de la location meublée < 10% du total des recettes de la société). 

Incompatibilité de l’abattement légal sur la résidence principale

Le bénéfice de l’abattement légal de 30% sur la valeur vénale de la résidence principale du redevable est exclu lorsque l’immeuble est détenu par le biais d’une SCI. 

Bon à savoir

L’application de décotes notamment d’illiquidité et de minorité (de 10% à 20% chacune) reste possible dans le cadre de l’IFI.