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La durée de validité des autorisations d’urbanisme à nouveau prolongée

UNE AUTORISATION D’URBANISME VALABLE TROIS ANS ET PROROGEABLE DEUX FOIS 

Un nouveau délai de validité de 3 ans  

Le décret n° 2014-1661 du 29 décembre 2014 avait, dans le même esprit que le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008, déjà prolongé provisoirement de 1 an le délai de validité des autorisations d’urbanisme intervenues avant le 31 décembre 2015.

Le décret n°2016-6 du 5 janvier 2016 pérennise cette solution en modifiant l’article R*424-17 du code l’urbanisme :

« Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. […] »

Pour rappel : en cas d’interruption des travaux pendant 1 an, l’autorisation d’urbanisme devient caduque. 

La prorogation du délai 

La prorogation du délai de validité n’est possible que si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard.

Précédemment, l’article R*424-21 du code de l’urbanisme prévoyait un allongement de la durée de validité d’un an. Autrement dit, la durée de validité pouvait être portée à 3ans ou même 4 ans dans le cas d’application du décret du 19 décembre 2008 ou de celui du 19 décembre 2014.

Le nouvel article R*424-21 prévoit que :
« Le permis de construire, d’aménager ou de démolir ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an. ».

Dorénavant, l’autorisation d’urbanisme a donc, potentiellement, une durée de validité de 5 ans. 

RETOUR SUR LE REGIME RELATIF A LA VALIDITE DES AUTORISATIONS D’URBANISME 

Le point de départ du délai  

Aux termes de l’article R.424-17 du code de l’urbanisme, le délai court à compter de :

•   la date de notification pour le permis de construire délivré de manière expresse ;
•   le cas échéant, la date à laquelle il a été acquis de manière tacite.

Dans l’hypothèse où le commencement des travaux est subordonné à la délivrance d’une autorisation ou à l’accomplissement d’une procédure au titre d’une autre législation, le délai court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent être réellement entrepris (R. 424-20 du code de l’urbanisme). 

Suspension et interruption 

Ainsi que le prévoit l’article R*424-19 du code de l’urbanisme, la suspension (écoulement du délai « en pause ») intervient dans deux cas:

•  si le permis est contesté par un tiers devant le tribunal administratif ;
•  si une action en démolition de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme est engagée devant le juge civil.

Le délai est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision de justice irrévocable.

L’interruption du délai (le délai « repart à zéro ») aura lieu si l’inexécution des travaux résulte d’un acte administratif (CE 30 juillet 2003 n°255368), tel que le retrait du permis du permis de construire. Une décision annulant le retrait du permis de construire relancera un nouveau délai de validité de 3 ans. 

Remarques opérationnelles

• Vous avez obtenu une autorisation d’urbanisme avant le 31 décembre 2015 ?

Sa durée n’est pas modifiée, le décret de 2014 l’avait déjà portée à 3 ans. Vous pouvez en revanche le prolonger deux fois de un an.

• Vous avez déjà fait proroger votre autorisation d’urbanisme obtenue avant le 31 décembre 2015 ?

Celle-ci est automatiquement prolongée d’une année. Vous pourrez la faire proroger une seconde fois pour un an, par demande adressée à la mairie (Art. 7 du décret du 5 janvier 2015).

A noter

Le cas des ouvrages de production d’énergies renouvelables :

• Le régime autrefois applicable aux éoliennes est étendu à l’ensemble des ouvrages de production d’énergies renouvelables. Le permis de construire est prorogeable chaque année d’un an, jusqu’à une durée maximale de validité de 10 ans. 

(I) : (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager, permis de démolir) 

Fiscalité : Un dispositif de faveur créé pour les monuments historiques pris à bail emphytéotique en vigueur le 1 janvier 2017

QUELS SONT LES OPERATIONS CONCERNEES ?

Monuments historiques

L’article 31-0 Bis du CGI créé par la loi de finance du 29 décembre 2015 mentionne expressément le « monument historique classé ou inscrit, bâti ou non-bâti ».

En d’autres termes, la disposition exclue les immeubles ayant obtenu le label de la Fondation du patrimoine en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine (souvent assimilé à des bâtiments historique).

Pour rappel : Tous travaux réalisés sur un monument historique inscrit ou classé sont soumis à la validation préalable de la DRAC, avant l’obtention d’autorisations d’urbanismes.

Le Bail emphytéotique

Le monument historique doit faire l’objet d’un bail emphytéotique, qui bien que définit à l’article 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, peut s’appliquer à n’importe quel immeuble.

Ce bail est d’une durée de 18 à 99 ans et confère au preneur un droit réel sur l’objet de la location. Il permet à celui-ci d’exercer certaines prérogatives, en principe réservées au propriétaire.

Le preneur peut entretenir et améliorer le fonds. Il ne peut en revanche réclamer à cet égard aucune indemnité au propriétaire.

Le bail emphytéotique est généralement utilisé lorsque le propriétaire (privé ou public) n’a pas les moyens de gérer et préserver lui même le fond.

LES MODALITES D’IMPOSITION DU PRENEUR

La qualité du preneur

En principe, le preneur d’un bail emphytéotique a en vertu de la loi certaine prérogative et obligation du propriétaire, cependant, il n’est pas assimilable à celui-ci

La position de l’administration n’avait pas évoluée sur la question (Simon AN 21/03/06 n°77374).

La loi de finances du 29 décembre 2015 dans son article 119 assimile dorénavant, et par exception, le preneur d’un bail emphytéotique portant sur un monument historique, au propriétaire, pour l’imposition de ses recettes.

Le nouveau régime d’imposition

En principe les revenus tirés de la location sont imposés dans le cadre des bénéfices non commerciaux, par conséquent les travaux sur le fonds ne sont pas des charges déductibles de son revenu foncier.

Le nouvel article 31-0 Bis permettra, dans le cas des monuments historiques classés ou inscrits, une imposition « en qualité de propriétaire », effectuée selon le régime des revenus fonciers. L’imposition portera sur les recettes perçues, après prise en compte des charges supportées.

Il est précisé qu’en cas de constatation de déficits, les articles 156 et 156 bis du CGI s’appliqueront. Autrement dit, le preneur, puisqu’assimilé au propriétaire du monument historique, pourra imputer ce déficit sur son revenu global.

A noter

Entrée en vigueur :

Le nouveau dispositif s’applique à compter du 1er janvier 2017. Autrement dit, l’imputation des déficits sera possible sur le revenu global de l’année 2017.

Substitution au propriétaire :

Cette imposition se faisant par substitution au propriétaire du fond, le propriétaire ne pourra pas pratiquer la déduction des charges.

Contraintes :

– Ce nouveau régime de faveur est soumis aux contraintes applicables aux monuments historiques prévues à l’article 156 bis du CGI :

• Agrément ministériel.
• L’engagement de maintien du bail pendant une durée de 15 ans minimum.

– Cette nouvelle disposition n’est pas applicable si le propriétaire est une personne physique ou morale relevant des bénéfices industriels ou commerciaux.

Décision de sursis à statuer illégale : seule la preuve du caractère direct et certain du préjudice de non-réalisation du projet immobilier permet au pétitionnaire d’obtenir réparation du manque à gagner

Saisie d’une demande indemnitaire tendant à obtenir réparation du préjudice résultant de la perte de bénéfices liée à l’impossibilité de réaliser une opération immobilière à la suite d’une décision de sursis à statuer illégale, la cour administrative de Bordeaux, dans un arrêt du 15 novembre 2018, fait application du principe jurisprudentiel établi par le Conseil d’Etat dans sa décision du 15 avril 2016 «Commune de Longueville » (n° 371274) selon lequel seules des « circonstances particulières » permettent au pétitionnaire d’obtenir réparation. Cet arrêt offre l’occasion de revenir sur les conditions permettant à un pétitionnaire, s’estimant victime d’une décision d’urbanisme illégale, d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices – C.A.A. Bordeaux, 15 novembre 2018, n°16BX02386

I. UNE DECISION ADMINISTRATIVE ILLEGALE ENGAGE LA RESPONSABILITE DE LA COLLECTIVITE

Une décision administrative illégale engage la responsabilité de la collectivité

Faisant application d’un principe jurisprudentiel constant du droit administratif établi de longue date par le Conseil d’Etat (cf.  CE, Sect.,  26 janvier 1973, Ville de Paris c/ Driancourt, n°84768), la cour administrative d’appel de Bordeaux rappelle, s’agissant d’une décision de sursis à statuer illégale opposée à une demande de permis de construire trois logements, que :

« cette illégalité constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune (…) »

Ce principe jurisprudentiel est, bien sûr, également applicable dans l’hypothèse d’un refus de permis de construire illégal (CE, 15 avril 2016, n° 371274).

Les frais de conception et d’élaboration peuvent donner lieu à indemnisation

S’il n’a pas obtenu ultérieurement le permis de construire, le pétitionnaire a droit à l’indemnisation des frais exposés pour la réalisation du projet en cause, dès lors qu’est démontré un préjudice direct et certain.

La jurisprudence a déjà admis l’indemnisation :

–  des frais d’architectes à hauteur de 29 900 € (et ce, alors même que les factures avaient été établies un an après la décision de refus de permis de construire illégale) (C.A.A. Nantes,14 juin 2013, n° 11NT02135) ;

– des frais de géomètres (C.A.A. Marseille, 9 février 2012, n° 10MA01181) ;

– des frais financiers à hauteur de 150 000 € qu’aurait pu percevoir le pétitionnaire en procédant au placement bancaire, pendant 5 ans d’une somme de 2 197 800 € liée à la vente des logements (C.A.A. Marseille, 10 juillet 2018, n°  16MA02556)

II. LA RÉPARATION AU TITRE DU MANQUE A GAGNER EST CONDITIONNÉE PAR LA PREUVE CONCRETE D’ENGAGEMENTS SOUSCRITS OU DE L’ETAT AVANCÉ DE NÉGOCIATIONS

Le manque à gagner est indemnisé dans l’hypothèse de « circonstances particulières »

La C.A.A. de Bordeaux rappelle dans son arrêt du 15 novembre 2018 que la perte de bénéfices ou le manque à gagner « revêt un caractère éventuel et ne peut, en principe, ouvrir droit à réparation ». Ainsi, la seule perte de chance de réaliser une opération immobilière n’est pas suffisante, en elle-même, pour permettre la réparation d’un tel préjudice.

Cependant, le juge administratif réserve une exception à ce principe et admet que, dans l’hypothèse de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, le pétitionnaire soit en droit d’obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

Seule la preuve du caractère direct et certain du préjudice permet d’obtenir réparation

Le juge administratif reste cependant particulièrement exigeant quant à la preuve  du caractère direct et certain du préjudice résultant du manque à gagner invoqué par les pétitionnaires. 

Ainsi, en l’espèce, et alors même que la société requérante se prévalait de la conclusion de contrats de réservation, le juge a rejeté les demandes indemnitaires dès lors qu’il n’avait pas été démontré que :

-le délai particulièrement long mis à entamer les travaux aurait été en lien direct avec l’illégalité de la décision de sursis à statuer ;

-les conditions suspensives d’obtention d’un prêt auraient été réalisées.

Un principe transposable aux lotissements

Ce principe est également applicable aux refus illégaux de permis d’aménager ou de décision d’opposition à déclaration préalable de division (en ce sens, voir notamment : CE, 12 juillet 2017, n° 394941).

Le juge administratif est ici d’autant plus réticent à admettre la réparation du préjudice du pétitionnaire au titre du manque à gagner que le titulaire d’un permis d’aménager ne bénéficie pas d’un droit acquis à la délivrance du permis de construire sur le périmètre du lotissement (CE, 3 février 2016, n°  374695).

Abrévations

C.A.A. : Cour Administrative d’Appel

CE : Conseil d’Etat

Où en est le Malraux ?

CONCERNANT LE MALRAUX ANCIEN (ARTICLE 118 DE LA LOI)

Annonce de la suppression totale du régime

Bien que cantonné aux travaux procédant d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration de travaux déposée le 31 décembre 2008 au plus tard, toutes les autres conditions étant remplies par ailleurs, il est de plus en plus rare que certains chantiers en cours soient éligibles à ce dispositif. C’est pourquoi le gouvernement a, dès le projet de loi initial, prévu sa suppression à l’article 47 emportant « suppression des dépenses fiscales inefficientes ».

Les dépenses éligibles désormais cantonnées au 31/12/2017

Les dispositions des articles 31, 32 et 156 du CGI relatives à ce régime étant supprimées, ce dernier disparaitrait ainsi purement et simplement. Toutefois, cette suppression n’est prévue qu’à compter du 1er janvier 2018 afin de laisser neuf années aux derniers programmes éligibles avant que les dépenses correspondantes ne puissent plus relever de ce dispositif. Conséquence pratique : il est possible d’acquitter des dépenses de travaux jusqu’au 31 décembre 2017 sous l’égide de ce régime.

CONCERNANT LE MALRAUX NOUVEAU (ARTICLE 5 DE LA LOI)

Prorogation du régime pour les PNRQAD

L’applicabilité du régime Malraux nouveau au sein des quartiers anciens dégradés était limitée au 31 décembre 2015. Une réforme devenait donc indispensable pour préserver ce régime. C’est chose faite puisque désormais le régime Malraux nouveau s’applique, concernant les PNRQAD, aux dépenses de travaux éligibles acquittées jusqu’au 31 décembre 2017. Les dispositions concernant les secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AMVAPP restent inchangées étant donné qu’aucun terme n’est prévu.

Extension du régime aux quartiers conventionnés NPNRU

Les immeubles situés dans des quartiers concernés par le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) constituent une nouvelle catégorie d’immeubles éligibles à la réduction d’impôt Malraux nouveau au taux de 30% jusqu’au 31 décembre 2017 eux aussi. Ce programme, qui relève d’une logique comparable à celle du PNRQAD (une DUP étant par ailleurs aussi nécessaire), vise les quartiers déterminés comme « prioritaires de la politique de la ville (…) présentant les dysfonction-nements urbains les plus importants », et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle.

Rappel

Le Malraux nouveau s’est substitué au Malraux ancien pour les demandes de permis de construire ou déclarations de travaux déposées à compter du 1er janvier 2009. Quant aux particularités de ces régimes :

• Malraux ancien : imputation sans limitation sur le revenu global (réduction d’assiette) des dépenses de travaux éligibles ;
• Malraux nouveau : imputation sur le montant d’IR (réduction d’impôt) d’une quote-part de 22% ou 30% (selon les zones) des dépenses de travaux éligibles retenues dans la limite annuelle de 100.000 €. A noter La réduction d’impôt Malraux nouveau n’est pas soumise au plafonnement global dit des « niches fiscales ».

Remarque opérationnelle

L’applicabilité du régime Malraux répond sommairement d’une triple condition

1. les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble,
2. l’immeuble se situe dans une zone protégée et
3. l’immeuble doit être donné en location nue pendant 9 ans.

Fusions de CDC et de CDA : le droit d’opposition des communes au transfert de la compétence PLU reste-t-il ouvert dans les trois mois précédant le 28 mars 2017 ?

LE RÉGIME DE TRANSFERT SPÉCIFIQUE CREE PAR LA LOI ALUR ET MAINTENU PAR LA LOI NOTRE 

La compétence PLU i des EPCI deviendra obligatoire le 28 mars 2017 sauf opposition dans les conditions prévues par la loi 

Le II. de l’article 136 de la loi ALUR fixe un régime spécifique de transfert de la compétence PLU par rapport à celui des autres compétences dévolues aux EPCI.

Pour résumer, il prévoit une date butoir (27 mars 2017) au-delà de laquelle, en l’absence d’opposition – dans les trois mois qui précèdent – de 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population, le transfert de la compétence PLU à l’EPCI deviendra obligatoire.

Ainsi, les articles L. 5214-16 2° et L. 5216-5 2° du CGCT qui inscrivent, depuis le 27 mars 2014, la compétence PLU dans la liste des compétences obligatoires des CDC et des CDA ne peuvent en toute logique se lire comme impliquant une telle qualification qu’à partir du 28 mars 2017, en l’absence d’opposition régulière des communes. 

Le II. de l’article 136 de la loi ALUR a été maintenu par la loi NOTRe

Malgré la volonté du gouvernement, au cours des travaux parlementaires relatifs à la loi NOTRe, de réduire la faculté d’opposition des communes au transfert de leur compétence PLU vers un EPCI, voire de revenir sur celle-ci, les Sénateurs ont obtenu, en CMP du 9 juillet 2015, le maintien intégral du II. de l’article 136 de la loi ALUR.

A cette « époque », il était d’ailleurs évident pour les parlementaires que les dispositions des articles L. 5214-16 et L. 5216-5 du CGCT ne trouveraient à s’appliquer que :

« lorsque(…)les CDC et les CDA deviendront le 27 mars 2017 obligatoirement compétentes en matière de plan local d’urbanisme (…) sauf opposition des communes dans les conditions prévues par la loi » (AN Rap. Dussopt, N°2553 p. 331). 

APPLICABILITÉ DU RÉGIME D’OPPOSITION MALGRÉ UNE FUSION D’EPCI DONT L’UN EST DÉJA COMPÉTENT EN MATIÈRE DE PLUI 

Le mécanisme de « fusion intégratrice ».. 

L’article L. 5211-41-3 du CGCT, introduit par la loi NOTRe et relatif à la fusion de deux EPCI, prévoit que :

« Les compétences transférées par les communes aux établissements publics existant avant la fusion, à titre obligatoire, sont exercées par le nouvel établissement public sur l’ensemble de son périmètre. »

Il n’en va pas forcément ainsi pour les compétences optionnelles et « supplémentaires » qui peuvent être restituées aux communes membres en vertu du même article dans les conditions qu’il prévoit. 

…ne s’applique pas automatiquement en matière de PLU i 

L’hypothèse – fréquente – dans laquelle l’un des EPCI « candidat » à la fusion a pris la compétence PLU i après le 27 mars 2014 ne doit pas être interprétée comme empêchant la mise en œuvre de la faculté d’opposition des communes prévue par le II. de l’article 136 de la loi ALUR, dans la mesure où l’EPCI ne saurait être regardé comme ayant pris une « compétence obligatoire PLUi » avant le 28 mars 2017 (cf. supra).

Après la fusion et avant le 28 mars 2017, un nombre suffisant de communes membres du nouvel EPCI pourra donc valablement s’opposer au transfert de cette compétence. 

Précisions

• Le II. de l’article 136 de la loi ALUR précise expressément qu’il s’applique à toute CDC ou toute CDA « créée ou issue d’une fusion après la date de publication » de la loi ALUR et non encore compétente en matière de PLU i de manière obligatoire.
• Sauf exceptions, la loi NOTRe a fixé comme critère de taille minimale des EPCI le seuil de 15 000 habitants (art. L. 5210-1-1 III. CGCT), ce qui induit actuellement une restructuration profonde des schémas départementaux de coopération intercommunale (SDCI).
• En vertu des articles 33 & 35 de la loi NOTRe, les « nouveaux périmètres d’EPCI » (par fusion, création, modification de périmètre existants, etc.) doivent être prononcés par le préfet avant le 1er janvier 2017.
• Lorsque le nouvel EPCI est compétent en matière de PLU i (absence d’opposition des communes ou décision positive en ce sens), cet établissement peut reprendre les procédure d’évolution des documents d’urba-nisme en cours en vertu de l’article L. 153-9 du code de l’urbanisme. 

Fiscalité : Les modifications concernant la réduction d’ISF dite « TEPA »

DE NOUVELLES CONDITIONS D’ELIGIBILITE A LA REDUCTION TEPA

La nature de la souscription

Dorénavant, pour bénéficier de la réduction ISF, le redevable doit souscrire exclusivement en numéraire:

• Au capital initial ;
• Aux augmentations de capital d’une société dont il n’est pas déjà associé ;
• Aux augmentations de capital d’une société dont il est associé lorsque ces souscriptions constituent un investissement de suivi.

Nouvelle restriction de l’activité

Les sociétés ayant pour activité principale la construction d’immeubles destinés à la vente ou la location sont désormais exclues de la réduction d’impôt, au même titre que l’ensemble des activités immobilières.

Cependant, l’activité d’entreprise générale reste éligible à la défiscalisation

TEPA. LE DELAI DE SORTIE DES INVESTISSEURS

Les délais de conservation

Depuis la loi du 6 août 2015, l’avantage fiscal peut être repris par l’administration si la société rembourse les titres à l’investisseur avant le 31 décembre de la septième année. Auparavant, le délai de remboursement était de dix ans.

En revanche, concernant la cession des titres, le délai n’est pas modifié, les investisseurs doivent les conserver jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la souscription.

Cette échéance passée, le redevable pourra céder ses titres sans perdre l’avantage acquis.

Les exceptions

A ces délais est ajoutée une exception en cas de fusion, scission ou d’offre publique d’échange si l’investisseur conserve les titres reçus en échange de l’opération jusqu’au terme convenu.

Les exceptions prévues en cas de cession stipulée obligatoire par un pacte d’associés ou d’actionnaires, si l’associé minoritaire réinvesti l’intégralité du prix de vente dans une société éligible à l’avantage fiscal dans les douze mois suivant la cession ou, en cas de liquidation judiciaire de la société, sont maintenues.

A noter

Nouveau plafond :

Avant la loi du 29 décembre 2015 s’appliquait un plafond « glissant » de 2,5 millions d’euros sur douze mois consécutifs.

Désormais, transposant le règlement européen du 17 juin 2014, la loi impose qu’au sein d’une même PME ou d’un même groupe, le montant total des versements bénéficiant du régime fiscal de l’article 885-0 V bis du CGI et des aides, dont elle a bénéficié au titre du financement des risques sous la forme d’investissement en fonds propres ou quasi-fonds propres, de prêt, de garantie ou d’une combinaison de ces instruments, ne doit pas excéder 15 millions d’euros.

Le cas des holdings :

La loi n’a pas modifié la possibilité de bénéficier de l’avantage, qui s’applique également à la souscription en numéraire au capital d’une société holding.

Celle-ci doit vérifier l’ensemble des conditions applicables à la société cible, à l’exception de celles tenant à son activité et à l’effectif minimum salarié.

Pour rappel : la société holding doit détenir au moins 90 % de son actif brut comptable en titres de sociétés éligibles.

La délégation de service public survit à la réforme sur les concessions

LA DSP DEVIENT UNE SOUS-CATEGORIE DES CONCESSIONS DE SERVICES

Les deux types de concessions

Deux types de concessions existeront au 1er avril 2016 :

• Les contrats de concession de travaux qui ont pour objet :

1. soit l’exécution, soit la conception et l’exécution de travaux déterminés par décret
2. soit la réalisation, soit la conception et la réalisation d’un ouvrage répondant aux exigences fixées par l’autorité concédante.

• Les contrats de concession de services qui « ont pour objet la gestion d’un service ».

Ces contrats « peuvent consister à déléguer la gestion d’un service public » (article 6 III de l’ordonnance). Ainsi, au sein des concessions de services, l’ordonnance du 29 février 2016 distingue une sous-catégorie : la DSP

Une nouvelle définition de la DSP

Selon le nouvel article L.1411-1 du CGCT, une DSP est un contrat de concession « conclu par écrit, par lequel une autorité délégante confie la gestion d’un service public à un ou plusieurs opérateurs économiques, à qui est transféré un risque lié à l’exploitation du service, en contrepartie soit du droit d’exploiter le service qui fait l’objet du contrat, soit de ce droit assorti d’un prix. » Ainsi, l’ancien critère de la rémunération du concessionnaire substantiellement liée au résultat de l’exploitation du service est remplacé par celui de la part du risque transféré, ce qui implique une réelle exposition aux aléas du marché.

LA CREATION DE DEUX PROCEDURES DE PASSATION SELON LE MONTANT DE LA DSP

Le maintien d’une souplesse pour la procédure simplifiée

La DSP demeure régie par les articles L. 1411-1 et s. du CGCT. Dans le cadre de la procédure simplifiée, l’autorité concédante devra :

• se prononcer sur le principe de déléguer un service public par une délibération de son assemblée après avoir recueilli l’avis de la commission consultative des services publics
• publier un avis de concession au seul Bulletin officiel des marchés publics (BOAMP) ou dans un journal d’annonces légales
• fixer des critères d’attribution objectifs et précis (environnementaux, sociaux, relatifs à l’innovation, qualité du service rendu aux usagers)
• fixer le délai de réception des candidatures et des offres selon la nature, le montant et les caractéristiques des travaux et des services.

Quelle que soit la procédure suivie, il demeure toujours possible pour les autorités concédantes de négocier avec les soumissionnaires.

Un encadrement plus strict pour la procédure formalisée

La passation d’une DSP d’un montant supérieur au seuil européen est régie par la procédure formalisée avec laquelle se combinent également les règles des articles L. 1411-1 et s. du CGCT. L’autorité concédante doit alors :

• se prononcer comme en procédure simplifiée sur le principe d’une DSP ;
• publier un avis de concession au JOUE, au BOAMP ainsi que dans une publication spécialisée dans le domaine économique concerné ;
• présenter les critères d’attribution par ordre décroissant d’importance et non par pondération ;
• réceptionner les candidatures, accompagnées le cas échéant des offres, dans un délai minimum de 30 jours ;
• publier un avis d’attribution au JOUE

Précisions

• La notion de DSP n’est maintenue que pour les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics. Les autres personnes publiques (dont l’Etat) qui entendraient concéder la gestion d’un service public concluront donc une concession de services qui ne prendra pas la dénomination de DSP.
• Les concessions en matière d’eau potable, de transport de voyageurs ou de services sociaux ou spécifiques se voient appliquer la procédure simplifiée, quel que soit leur montant.
• La procédure simplifiée s’appli-que aux concessions d’une valeur infé- rieure au seuil européen de 5,225 M€ HT au moment de l’envoi de l’avis de concession. La valeur estimée du contrat de concession correspond au chiffre d’affaires total HT du concessionnaire pendant la durée du contrat.

La position du fisc retoquée par le Conseil Constitutionnel : possibilité de réclamer les droits indûment payés sur les compléments de prix.

L’IMPOSITION DES PLUS-VALUES MOBILIÈRE (PVM)

Le régime d’imposition de la PVM

La plus-value mobilière est déterminée par la différence entre le prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition) et le prix de cession.

La loi de finance du 28 décembre 2011 pour 2012 prévoyait un taux d’imposition des plus-values mobilières de 24% auquel s’ajoutaient 15,5% de prélèvements sociaux (PS), soit un taux global de 39,5%.

Depuis la loi de finance pour 2013 du 29 décembre 2012, les plus-values mobilières sont imposées selon le barème progressif de l’IR, après abattement, avec une imposition maximum de 64,5% (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux + contribution sur les hauts revenus).

L’abattement

L’article 150-0 D du CGI permet depuis le 1er janvier 2013 de réduire d’un abattement l’assiette de la plus-value imposable.

Au 1er janvier 2016, il est de :

• 50% pour les titres détenus depuis au moins 2 ans et moins de 8 ans.
• 65% pour les titres détenus depuis plus de 8 ans.

Lorsque la société respecte certaines conditions (notamment d’être une PME existant depuis moins de 10 ans) l’abattement est porté à :

• 50% pour les titres détenus depuis au moins 1 ans et moins de 4 ans.
• 65% pour les titres détenus depuis au moins 4 ans et moins de 8 ans
• 85% pour les titres détenus depuis plus de 8 ans.

L’IMPOSITION DES COMPLÉMENTS DE PRIX

Les compléments de prix

Il est fréquent, notamment en cas de cession de l’intégralité des titres d’une société, de convenir avec le cédant d’une clause d’earn-out lui permettant un intéressement aux résultats futurs de l’entreprise.

Ce complément de prix est imposable au titre de l’année au cours de laquelle il est effectivement appréhendé, selon le régime des plus et moins-values.

L’article 150-0 D du CGI prévoit que ce complément de prix bénéficie du même abattement que celui appliqué au prix de cession.

Autrement dit, seuls les compléments de prix perçus, en raison d’une cession postérieure au 1er janvier 2013, bénéficiaient de l’abattement.

La décision du Conseil Constitutionnel

Les compléments de prix perçus postérieurement au 1er janvier 2013, mais à raison d’une cession antérieure à cette même date étaient soumis au taux progressif de l’IR, mais sans possibilité de bénéficier de l’abattement.

Le Conseil Constitutionnel, sans déclarer inconstitutionnelles les dispositions de l’article 150-0 D, a, par décision du 14 janvier 2016, au nom de l’égalité devant les charges publiques, décidé que les compléments de prix perçus à compter du 1er janvier 2013 peuvent bénéficier de l’abattement prévu au même article, peu important la date de la cession.

Ainsi, les redevables ayant déjà payé, pourront réclamer le remboursement du différentiel, assorti d’intérêts moratoires au taux de 4,80% par an.

Remarque opérationnelle 

Vous avez touché un complément de prix imposé sans abattement, que faire ?

Au titre des années 2013-2014, les contribuables concernés pourront déposer une déclaration rectificative et demander la restitution de l’éventuel trop payé.

Le délai, dont disposent les contribuables pour déposer une réclamation, expire le 31 décembre de la seconde année suivant l’année du recouvrement pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Autrement dit, les redevables concernés ont jusqu’au 31 décembre 2016 pour les revenus de 2013 mis en recouvrement en 2014 et jusqu’au 31 décembre 2017 pour les revenus de 2014 mis en recouvrement en 2015.

A noter

Les plus-values de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises au même régime que les plus-values de cessions immobilières.

La position du fisc retoquée par le Conseil d’Etat : l’abattement prévu à l’article 150-0 D du CGI ne s’applique pas aux moins-values de cessions de valeurs mobilières.

LE RÉGIME DES MOINS-VALUES DE CESSION DE TITRES MOBILIERS

Avant la décision

L’administration fiscale prévoyait que Le montant de la moins-value imputable, ou le cas échéant reportable, était le montant de la moins-value constatée réduit des abattements prévus au 1 de l’article 150-0 D du CGI (cf « pour rappel »).

Autrement dit, si vous aviez réalisé une plus-value sur une cession de titres conservés moins de 2 ans, et une moinsvalue sur une cession de titres d’une autre société conservés entre 2 et 8 ans, un abattement de 50% s’appliquait sur la moins-value avant que celle-ci ne s’impute sur la plus-value. Le montant de la moins-value était donc divisé par deux avant imputation sur une plus-value qui ne bénéficiait d’aucun abattement.

Une moins-value imputée sur une plusvalue de même montant pouvait donc donner lieu à une imposition.

Depuis la décision

Dorénavant, les moins-values viennent, sans application de l’abattement, en déduction des plus-values, l’abattement s’appliquant au solde obtenu.

Autrement dit, en ce qui concerne les moins-values, la durée de détention n’a plus d’importance.

Si vous réalisez une plus-value sur une cession de titres détenus depuis plus de 8 ans, et une moins-value, cette dernière s’impute sur la plus-value, puis l’abattement de 65% s’appliquera par la suite si il existe un gain net.

En outre, le contribuable peut imputer sa moins-value sur la plus-value de son choix, il a donc tout intérêt à choisir celle qui bénéficie de l’abattement le plus faible.

 

LA POSSIBILITÉ DE RÉCLAMER UNE RESTITUTION DU TROP PAYÉ

Le recours

En cas de cession réalisée au titre des années 2013 et 2014, les contribuables concernés pourront déposer une déclaration rectificative et demander la restitution de l’éventuel trop payé à la suite de l’application de l’abattement sur les moins-values.

Le délai, dont disposent les contribuables pour déposer une réclamation, expire le 31 décembre de la seconde année suivant l’année du recouvrement pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Les redevables concernés ont jusqu’au 31 décembre 2016 pour l’imposition des revenus de 2013 mis en recouvrement en 2014 et jusqu’au 31 décembre 2017 pour l’imposition des revenus de 2014 mis en recouvrement en 2015. 

Cas où le recours n’a pas d’intérêt

Dans certains cas, la doctrine administrative était plus favorable. Il est donc nécessaire de regarder au cas par cas l’opportunité d’un recours.

Exemple : Sont réalisées une plus-value de 30 sur une cession de titres détenus plus de 2 ans et moins de 8 ans, et une moins-value de 10 sur une cession de titres détenus moins de 2 ans.

Avant la décision : On applique un abattement de 50% sur les 30 puis on impute les 10.

Base imposable = 30/2 – 10 = 5

Après la décision : On impute 10 sur les 30 puis on applique l’abattement de 50%.

Base imposable = (30-10)/2 = 10

Pour rappel :

L’article 150-0 D du CGI permet depuis le 1er janvier 2013 de réduire d’un abattement l’assiette de la plus-value imposable.

Au 1er janvier 2016, il est de :

• 50% pour les titres détenus depuis au moins 2 ans et moins de 8 ans.
• 65% pour les titres détenus depuis plus de 8 ans. 

​Lorsque la société respecte certaines conditions (notamment d’être une PME existant depuis moins de 10 ans) l’abattement est porté à :

• 50% pour les titres détenus depuis au moins 1 ans et moins de 4 ans.
• 65% pour les titres détenus depuis au moins 4 ans et moins de 8 ans
• 85% pour les titres détenus depuis plus de 8 ans.

Evolution probable :

Le 10/02/2016 le CE a renvoyé une QPC devant le Conseil Constitutionnel concernant la non-application de l’abattement aux plus-values en report d’imposition réalisées avant le 1er janvier 2013. Cette QPC pourrait conduire à une modification de l’article 150-0 D du CGI. 

L’administration fiscale admet l’éligibilité de l’activité de loueur en meublé au dispositif Dutreil-Transmission

RAPPEL DES DISPOSITIFS EN JEU

Le régime d’imposition des revenus de locations meublées

Les revenus de l’activité de loueur en meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux lorsque cette activité est exercée de manière habituelle.

Pour rappel, l’imposition dans cette catégorie permet au contribuable de déduire des revenus de cette activité notamment les dotations aux amortissements des locaux et du mobilier, les intérêts d’emprunt (acquisition du foncier ou de financement des travaux) et les dépenses de travaux (sauf à donner lieu à immobilisation et donc amortissement).

A noter : si l’activité de loueur meublé est exercée à titre professionnel, l’éventuel résultat déficitaire est imputable sur le revenu global du foyer fiscal.

Le dispositif Dutreil – Transmission

La transmission de parts ou actions d’une société cible ayant notamment une activité commerciale est exonérée de droits de donation à hauteur de 75% de leur valeur lorsqu’elle s’inscrit dans un pacte Dutreil. Un tel pacte se déroule sur au moins 6 années successives et consiste en :

• Un engagement collectif de conservation d’au moins 2 ans pris par des associés (dont le donateur) détenant a minima 34% des parts de la société cible non-cotée ;
• Un engagement individuel de conservation des parts d’une durée de 4 ans, pris par chacun des bénéficiaires de la transmission, à compter de l’expiration de l’engagement collectif ;
• L’exercice par un des signataires de l’engagement collectif ou d’un donataire d’une fonction de direction pendant toute la durée de l’engagement collectif et pendant les 3 années suivant la transmission

LA COMPATIBILITE DE CES DEUX DISPOSITIFS

Une question non tranchée

Dans le silence de la loi, une partie de la doctrine considère que l’activité de loueur en meublé ne peut être éligible au dispositif Dutreil-Transmission à raison de sa nature civile au sens du droit privé. D’autres auteurs, pour leur part, se fondent sur le fait que cette activité est imposée comme une activité commerciale pour conclure, au contraire, à la compatibilité de ces deux dispositifs.

La jurisprudence, quant à elle, considère avec constance que l’activité de loueur en meublé est de nature commerciale aux yeux du droit fiscal pour l’imposition des revenus y afférents (CE 22-3-1929 n°98130).

La question qui se posait était donc de savoir si cette qualification, relative à la nature de l’activité, retenue en matière d’impôt sur le revenu était transposable en matière de droits d’enregistrement et donc, a fortiori, au dispositif Dutreil-Transmission

Une compatibilité confirmée par l’administration fiscale

L’administration fiscale, dans son rapport communiqué devant le Comité de l’abus de droit fiscal, considère que :

« Les activités commerciales doivent normalement s’entendre de celles revêtant ce caractère en droit privé. (…) pour le bénéfice du régime de faveur prévu à l’article 787 B du CGI, la doctrine admet qu’il y a lieu de prendre en considération les activités qui sont regardées comme telles au sens du droit fiscal. (…) Tel est le cas de l’activité de loueur en meublé à usage d’habitation ».

Il résulte de cette précision que les parts de société ayant une activité de location meublée sont donc éligibles au dispositif Dutreil-Transmission et peuvent donc faire l’objet d’une donation avec une exonération de 75% de leur valeur.

Remarque opérationnelle

La mise en place d’un pacte Dutreil nécessite de prendre de nombreuses précautions.

Principalement, le respect des engagements de conservation (collectif et individuels) est soumis au respect d’un certain nombre d’exigences strictement interprétées par l’administration fiscale.

La violation de ces engagements peut en effet rompre le pacte et remettre en cause le bénéfice de l’ensemble des exonérations consenties au titre de celui-ci.

Enfin, la chronologie des actes est toute aussi importante pour la régularité de l’opération.

A noter

Si l’éligibilité de la transmission de parts d’une société ayant une activité de location meublée est admise par l’administration fiscale, la question demeure en suspens s’agissant de la transmission d’une entreprise individuelle (article 787 C du CGI) pour laquelle l’activité de loueur en meublé est exercée en propre.

A priori, le même raisonnement que celui exposé à l’occasion de ces affaires, et quoique non-exprimé expressément par l’administration fiscale, trouverait à s’appliquer. Toutefois, l’exigence d’une activité exercée à titre professionnel ferait que seuls seraient concernés les LMP (à l’exclusion donc des LMNP).