Dispositif Denormandie : Les travaux éligibles enfin précisés et 22 nouvelles communes éligibles

Des précisions quant au dispositif Denormandie ont été apportées (cf. : précédent bulletin). Pour autant, il reste quelques difficultés d’appréciation. 

DES PRECISIONS RELATIVES AUX BIENS ET AUX TRAVAUX ELIGIBLES 

Le dispositif Denormandie comporte des exigences supplémentaires par rapport au régime Pinel concernant les travaux éligibles et les exigences de performance énergétique. 

Davantage d’immeubles éligibles au Denormandie qu’au Pinel

Pour rappel, pour le Pinel réhabilité, il est nécessaire que le logement, avant les travaux, ne respecte pas les critères d’un logement décent. 

Or, pour le dispositif Denormandie rénové, l’indécence d’un logement n’est pas une condition d’éligibilité. 

En conséquence, les logements décents qui feront l’objet de travaux de rénovation pourront être éligibles au dispositif Denormandie alors qu’ils ne pourraient pas l’être au Pinel. 

Une liste de travaux éligibles imprécise

La définition des travaux éligibles au Denormandie, en pratique, devrait être équivalente au Pinel. Elle est néanmoins rédigée différemment (cf. Décret). 

On peut se demander dans quelle mesure cette rédaction différente aura un impact sur les travaux éligibles au Denormandie. 

Par ailleurs, certaines définitions demeurent imprécises, notamment celle des travaux exclus qui sont ceux portant sur les « locaux ou équipements d’agrément ». Ce manque de précision entraîne une zone de risque pour tout investissement potentiel. Par ailleurs, cette exclusion n’est pas prévue pour le Pinel.  

Des exigences de performance énergétique plus élevées que le dispositif Pinel

La consommation d’énergie primaire du logement, après la réalisation des travaux, devra être inférieure à 331kWh/m²/an (cf. : arrêté). Les travaux devront également conduire : 

– Soit à une diminution d’au moins 20 % de la consommation d’énergie conventionnelle en énergie primaire en copropriété (30% en logement individuel) du logement par rapport à sa consommation avant la réalisation des travaux ;

– Soit au respect des exigences de performance énergétique pour au moins 2 des 5 catégories suivantes (les critères de performances diffèrent en fonction des zones climatiques, cf. : arrêté) :  

• isolation toiture ;
• isolation des murs donnant sur l’extérieur ;
• isolation thermique d’au moins 50% des parois vitrés donnant sur l’extérieur ;
• systèmes de chauffages ;
• système de production d’eau chaude sanitaire.

Comme pour le dispositif Pinel, le contribuable devra joindre à sa déclaration de revenus, à l’achèvement des travaux, un diagnostic de performance énergétique. Ce dernier devra attester, d’une part, que le logement, avant les travaux, ne respectait pas ces critères de performance énergétique et d’autre part, qu’à l’issue des travaux, ces critères sont respectés. 

En sus, il devra être communiqué une note récapitulant les travaux ainsi que leurs montants, ce qui n’est pas le cas dans le dispositif Pinel.

Pinel ou Denormandie, comment choisir ?

Certaines communes sont éligibles à la fois au dispositif Denormandie et au Pinel, les deux dispositifs offrant le même avantage fiscal.

Concrètement, le Denormandie a l’avantage de rendre éligible les immeubles non qualifiés d’indécent.

Dans les autres cas, le Pinel semble préférable dans la mesure où les critères de performance énergétique ainsi que les obligations déclaratives du contribuable sont plus contraignants pour le Denormandie. 

222 communes supplémentaires

22 nouvelles communes s’ajoutent à celles initialement prévues, soit actuellement 244 communes (cf. : arrêté).

A la différence du dispositif Pinel, qui rend éligible l’ensemble du territoire d’une commune, le dispositif Denormandie ne rend éligible que les centres des communes. 

Les plafonds de loyer et de ressources

L’article 199 novovicies du CGI est commun au dispositif Pinel et au dispositif Denormandie.

L’arrêté de 2014, qui établit un classement des communes en différentes zones, a été pris en application de cet article. 

Ce zonage, jusqu’alors appliqué au dispositif Pinel, est donc également applicable au régime Denormandie. 

Les plafonds de loyer et de ressources ainsi fixés  s’appliquent donc au dispositif Denormandie. 

Le triste sort des plus-values mobilières placées en report d’imposition avant le 1er janvier 2013 : la fin d’une saga jurisprudentielle

L’absence d’application de l’abattement pour durée de détention aux plus-values d’apport de titres, placées en report avant 2013, après avoir été déclarée conforme à la Constitution, vient d’être déclarée conforme à la CEDH (arrêt du CE en date du 19 juillet 2016) : c’est l’occasion de revenir sur ce débat et d’en tirer les conséquences pratiques.

REPORT D’IMPOSITION ET ABATTEMENT POUR DUREE DE DETENTION

La problématique

Les lois de finances pour 2013 puis pour 2014 ont profondément modifié le régime d’imposition des plus-values de cession de titres de sociétés réalisées par les particuliers :

• Elles sont désormais soumises au barème progressif de l’IR et non plus à un taux fixe ;
• L’article 150-0 D du CGI prévoit des abattements pour durée de détention pouvant aller jusqu’à 85% selon les cas.

​

La loi et le BOFIP excluent du bénéfice des nouveaux abattements les plus-values placées en report d’imposition avant le 1er janvier 2013 et qui deviennent imposables à compter de cette date.

Le Conseil d’Etat a été saisi et a renvoyé la question devant le Conseil Constitutionnel.

Le verdict

Le Conseil Constitutionnel déclare cette exclusion conforme à la Constitution et rappelle la spécificité du mécanisme du report d’imposition :

• La plus-value est calculée selon les règles d’assiette en vigueur l’année au cours de laquelle elle se réalise ;
• Mais elle est imposée selon le taux en vigueur l’année au cours de laquelle le report prend fin.

L’abattement pour durée de détention étant une règle d’assiette, il ne peut s’appliquer aux plus-values placées en report avant 2013.

Toutefois, au regard d’une éventuelle atteinte aux capacités contributives des contribuables, le Conseil Constitutionnel a formulé deux réserves d’interprétation.

LES RESERVES DU CONSEIL CONSTITUTIONNEL

Le coefficient d’érosion monétaire

L’exclusion des plus-values en report du bénéfice des abattements conduit à une imposition pouvant aller jusqu’à 62% (taux maximum d’IR + prélèvements sociaux + contribution exceptionnelle).

Afin de respecter les facultés contributives des contribuables, le Conseil Constitutionnel propose d’appliquer, à l’assiette de la plus-value, un coefficient d’érosion  monétaire pour la période comprise entre l’acquisition des titres et le fait générateur de l’imposition.

Problème : l’administration fiscale ne s’est pas encore prononcée sur la détermination de ce coefficient

Le cas  des reports obligatoires

En principe, le report est optionnel : le contribuable, qui choisit de l’utiliser, accepte une imposition différée et aléatoire.

En revanche, concernant les reports imposés par la loi prévus par l’article 150-0 B ter du CGI, le Conseil Constitutionnel considère que les contribuables n’ont pas à supporter cet aléa. Ils pourront appliquer le taux en vigueur l’année de l’événement qui entraine le report.

Cette situation concerne les apports de titres au profit d’une société contrôlée entre le 14 novembre et le 31 décembre 2012. Les plus-values seront donc taxées au taux forfaitaire de 24% (applicable en 2012).

Les réclamations à tenter

Les contribuables dont les plus-values mobilières réalisées et mises en report avant le 1er janvier 2013 sont devenues imposables  au barème de l’IR depuis cette date peuvent introduire des réclamations en se basant sur les réserves d’interprétation rendues par le Conseil Constitutionnel.

• Pour celles placées en report imposé par la loi  entre le 14 novembre et 31 décembre 2012, c’est le taux de 24% (ou 19% pour les dirigeants sous certaines conditions) qui pourra s’appliquer à la place du taux marginal de l’IR.

• Pour les autres, l’administration fiscale devra appliquer le coefficient d’érosion monétaire dont parle le Conseil Constitutionnel.

NB : On attend encore des indications sur le montant du coefficient et sur les modalités de son application.

Les délais pour agir

• Pour les plus-values imposables en 2013 et déclarées en 2014 : jusqu’au 31 décembre 2016
• Pour celles imposables en 2014 et déclarées en 2015: jusqu’au 31 décembre 2017
• Et enfin, pour celles imposables en 2015 et déclarées en 2016 : jusqu’au 31 décembre 2018.

Le texte de l’avant-projet de loi relatif à la mise en place du prélèvement à la source a été dévoilé

Susceptible, à n’en pas douter, de nombreuses retouches à l’occasion des débats parlementaires qui précèderont son adoption, concentrons-nous toutefois sur les implications de sa rédaction actuelle, au cours de la période de transition, quant aux opérations immobilières avec effet de levier fiscal.

LES REDUCTIONS D’IMPOT VOIENT LEUR INTERET PRESERVE

Les régimes fiscaux concernés

En matière immobilière, les régimes fiscaux incitatifs ouvrant droit à une réduction d’impôt sont à ce jour les régimes dits Pinel et Malraux nouveau ainsi que, plus marginalement, les régimes dits Censi-Bouvard LMNP et Girardin IR.

Notons au passage que la réduction d’impôt dite Madelin, applicable aux souscriptions au capital de société éligibles pouvant relever du secteur de l’immobilier sous réserve d’être agréées ESUS, est elle-aussi concernée.

Un intérêt préservé par le jeu du CIMR

Résumé sommairement, l’impôt dû au titre de l’année 2017 relatif aux revenus concernés par la réforme (correspondant, globalement, aux revenus d’activité ordinaires) sera contrebalancé par un crédit d’impôt dit de modernisation du recouvrement (« CIMR ») d’égal montant.

Or, ce CIMR se calculant sur le montant d’impôt dû avant imputation des réductions et crédits d’impôts dont bénéficie par ailleurs le contribuable, il en résulte que leur montant provoquera mécaniquement un excédent d’égal montant du CIMR.

Concrètement, les réductions d’impôt de l’année 2017 ne seront donc pas perdues puisque leur équivalent sera, par le jeu du CIMR, soit imputé sur l’impôt dû au titre des revenus non-couverts par la réforme, soit, à défaut, remboursé par l’Etat. 

LES REDUCTIONS D’ASSIETTE VRAIMENT PRISES EN COMPTE ?

Les régimes fiscaux concernés 

Le mécanisme des déficits fonciers est naturellement le premier concerné par le jeu des réductions d’assiette, ainsi que notamment son régime spécifique applicable aux monuments historiques.

Le régime dit Malraux ancien est lui-aussi concerné quand bien même il disparaîtra à compter du 1er janvier 2018, de même que les éventuels investissements De Robien ou Borloo encore en cours d’amortissement.

Une prise en compte à parfaire des réductions d’assiette

Le but poursuivi par le gouvernement est des plus clairs : « Concernant les revenus fonciers, le CIMR s’accompagnera d’un dispositif visant à ne pas désinciter les ménages à réaliser en 2017 les travaux d’entretien ou d’amélioration des immeubles loués ».

La lecture que nous faisons du dispositif évoqué, bien qu’incertaine à raison de la présentation elliptique des modalités de prises en compte retenues, ne nous apparaît cependant que partiellement satisfaire à cet objectif affiché (voir encadré).

Gageons que cet avant-projet fera l’objet de renégociations afin de permettre au gouvernement d’atteindre pleinement son but, ce qui a d’ailleurs été souligné en Commission des finances ce mardi 20 septembre 2016. 

A noter

Cet avant-projet de loi, accompagné de son exposé des motifs, fera vraisemblablement partie intégrante du projet de loi de finances pour 2017 dont la présentation en Conseil des ministres est programmée au 28 septembre courant, son dépôt sur le bureau de l’Assemblée Nationale devant intervenir en suivant.

Le mécanisme ad’hoc de prise en compte des dépenses de travaux

Si, en l’état, le dispositif actuel peut avoir pour conséquence d’aboutir, dans certaines situations, à ce que les charges foncières soient réduites de 50% de leur montant, il peut au contraire, dans d’autres hypothèses en faisant habilement usage, aboutir à ce qu’elles soient augmentées de 50%.

La (dé)fiscalisation des revenus exceptionnels

Les revenus perçus en 2017 et non concernés par le CIMR (à savoir ceux considérés comme exceptionnels aux termes de cette loi : principalement plus-values de cession mobilières et immobilières) seront taxés mais un déficit de type MH pourra malgré tout les annuler dans les mêmes conditions qu’actuellement.

Dernières précisions sur les modalités de mise en œuvre de l’instauration du prélèvement à la source au regard des opérations de restauration immobilière

Le gouvernement vient de préciser, par l’intermédiaire d’un rapport au Parlement déposé dans le cadre de l’adoption du projet de loi de finances pour 2017, les modalités de prise en compte des dépenses de restauration immobilière qui interviendraient en 2017, année de transition avant la mise en place effective de la réforme du prélèvement à la source au 1er janvier 2018.

RAPPEL DU CONTEXTE FISCAL

 

L’année 2017 : année blanche ?

Souvent qualifiée comme telle par les différents observateurs au terme d’un raccourci intellectuel, l’année 2017 verra en fait deux grandes catégories de revenus subir un traitement différencié :

• Les revenus considérés comme « ordinaires » (traitements et salaires, revenus des indépendants, revenus fonciers, etc.) qui verront leur imposition sur le revenu neutralisée par le CIMR ;
• Les revenus considérés comme « exceptionnels » (primes, plus-values, indemnités, etc.) qui seront hors champ du CIMR et donneront donc lieu à imposition effective.

Notons que le projet de loi prévoit une clause générale « anti-optimisation » visant à prémunir le Trésor d’abus.

 

L’intérêt préservé des réductions et crédits d’impôt

L’impôt dû au titre de l’année 2017 sera calculé dans les conditions de droit commun avant d’être réduit, successivement, des réductions d’impôt, crédits d’impôts et, enfin, du CIMR dont bénéficie le contribuable.
Très concrètement, l’imposition des revenus de l’année 2017 se résumera donc comme suit :

• Revenus « ordinaires » : impôt correspondant annulé par le CIMR ;
• Revenus « exceptionnels » : impôt correspondant diminué des réductions et/ou crédits d’impôts ;
• Absence de revenus « exceptionnels » ou impôt correspondant insuffisant : remboursement de l’excédent des réductions et/ou crédits d’impôt.

LE CAS PARTICULIER DES REVENUS FONCIERS

Ne pas désinciter les ménages à investir en 2017 

Ce leitmotiv affiché par le gouvernement se traduit en premier lieu par l’instauration, dérogatoire, d’une prise en compte des revenus et charges foncières au titre de l’année 2017 selon leur échéance et non plus leur paiement : une logique d’engagement supplée donc celle de caisse normalement applicable à la catégorie des revenus fonciers.
Les revenus à prendre en compte au titre de l’année 2017 ainsi déterminés, il reste néanmoins à distinguer une nouvelle fois les revenus et charges « ordinaires » de ceux « exceptionnels » pour le calcul du CIMR selon une logique, constante, de récurrence de la dépense ou non. Les revenus « ordinaires » donneront lieu à neutralisation par le jeu du CIMR contrairement à ceux « exceptionnels » qui se verront imposés par principe.

Une prise en compte effective des déficits fonciers 

Comme pressenti à la lecture de la formule de calcul du CIMR, l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global n’entre pas en compte pour la détermination de son montant.
Toutefois, une précision fondamentale est apportée : le CIMR se calcule sur l’IR dû sur le revenu global déterminé après imputation des déficits catégoriels.
Ainsi, et c’est logique, l’IR est d’abord calculé sur le revenu net du contribuable, déterminé après compensation des différentes catégories de revenus, et seule sa fraction relative aux revenus ordinaires se voit neutralisée par le CIMR.
Bien que voyant une partie de leurs effets neutralisée par le CIMR, les déficits fonciers conservent donc bien, eux aussi, tout leur intérêt au titre de l’année 2017 et plus encore (voir encadré).

A noter

Les modalités de calcul du CIMR ont pour effet de conserver la progressivité du barème de l’IR en se calculant, sommairement, en application du ratio : (revenus « ordinaires » / revenus totaux) x montant d’IR dû au titre de 2017.

Du double intérêt de réaliser des déficits fonciers en 2017

D’une part, les charges foncières supportées en 2017 pourront donner lieu à une prise en compte à hauteur de 150% de leur montant dans la mesure où celles de l’année 2018 seront, forfaitairement, constituées de 50% du cumul des dépenses exposées au titre des années 2017 et 2018. 
Ainsi, 100 de charges exposées en 2017 donneront automatiquement lieu à 50 de charges en 2018 ; corolairement, 0 de charges en 2017 et 100 en 2018 ne seront retenues, pour 2018, qu’à hauteur de 50 (étant précisé que cette règle ne s’applique pas aux dépenses relatives à des biens acquis à compter du 1er/01/2018).

D’autre part, un déficit foncier constaté en 2017 sera reportable sur les années suivantes dans les conditions de droit commun.

L’affichage du permis de construire sur le terrain : une étape indispensable à la sécurisation de tout projet immobilier

Un affichage au contenu précisément encadré

Un affichage visible sur le terrain

L’article R. 424-15 du CU prévoit que :

« Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. » 

Le permis doit être affiché sur un panneau aux dimensions règlementaires (80×80 cm, art. A. 424-15 CU) sur le terrain pendant toute la durée des travaux.

Celui-ci doit être visible depuis la voie publique ou les espaces ouverts au public. Si le terrain n’est pas visible de la voie publique, le panneau doit être affiché en bordure de la voie la plus proche du terrain (CE, 27 juillet 2015, n°370846).

Un contenu précis

Le contenu de l’affichage du permis est précisé aux articles A. 424-15 à
A. 424-19 du CU.

Le panneau doit préciser :

• le nom du bénéficiaire,
• la date,
• le numéro du permis,
• la nature du projet,
• la superficie du terrain,
• la hauteur² de la construction,
• la surface des démolitions,
• l’adresse de la mairie où il est consultable.

Le panneau doit impérativement citer l’article A. 424-17 CU, qui rappelle que les tiers disposent d’un délai de deux mois pour former un recours contre le permis de construire (L. 600-2 CU), et que le requérant doit notifier son recours au bénéficiaire, ainsi qu’au service instructeur qui l’a délivré
(R. 600-1 CU).

Les effets d’un affichage régulier du permis de construire sur le terrain d’assiette du projet

Purger le délai de recours des tiers

Les tiers disposent d’un délai de 2 mois pour former un recours gracieux ou un recours pour excès de pouvoir contre le permis devant le juge administratif. Ce délai court à compter de la date d’affichage du permis sur le terrain.

Il est donc crucial pour les bénéficiaires de permis de procéder à l’affichage afin de faire débuter le délai de recours des tiers. Celui-ci sera « purgé » au terme d’un délai de 2 mois à compter de l’affichage régulier et continu.

Attention : si le permis affiché ne mentionne pas le délai de 2 mois prévu à l’article L. 600-2 CU précité, les tiers sont recevables à former un recours jusqu’à l’expiration d’un délai d’un an après le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux (R. 600-3).

Afin de prévenir le risque contentieux lié à un affichage insuffisant, les porteurs de projet doivent recourir à toute mesure utile pour prouver l’affichage régulier du permis.

À cette fin, il est d’usage de faire constater l’affichage par un huissier de justice² à trois reprises : au début, au milieu et à la fin du délai de 2 mois dont les tiers disposent pour former un recours contre le permis de construire.

Le juge administratif qui a à connaître d’un litige mettant en cause la régularité de l’affichage se prononcera au regard de toutes les pièces versées au dossier (CE, 26 mars 2004, n°247691)

Précisions

Le bénéficiaire d’un permis de construire doit respecter les règles d’affichage en vigueur à la date de délivrance de son permis (CE, 22 septembre 2014, n°361715).

Conseils opérationnels

L’absence de certaines mentions sur le panneau rend l’affichage irrégulier ; c’est le cas de la hauteur du projet (CE, 16 février 1994, n°138207).

Le panneau doit permettre d’identifier l’importance et la  consistance du projet. (CE, 6 juillet 2012, n°339883). Une erreur sur la hauteur ou la superficie entraine donc l’irrégularité de l’affichage dès lors qu’elle est substantielle.

¹ ou permis de démolir, d’aménager, ou décision de non-opposition à déclaration préalable

² Hauteur des constructions par rapport au terrain naturel

³ Le triple constat d’huissier ne constitue cependant pas une preuve irréfragable (CAA de Lyon, 18/06/15, n^o 14LY00857)

Loi ELAN : retour sur les changements en matière de contentieux de l’urbanisme

Intégrant la quasi-totalité des propositions formulées par le rapport Maugüé de janvier 2018 (cf. notre bulletin) et complétant le décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 (cf. notre bulletin), la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi « ELAN », a une nouvelle fois modifié le régime du contentieux de l’urbanisme. Elle s’inscrit ainsi dans le processus visant à accélérer les procédures dirigées contre les autorisations délivrées et participe à l’objectif clairement affiché de « construire plus, mieux et moins cher ».

I. Procédures visant à atténuer le caractère dilatoire du contentieux de l’urbanisme

Restriction des conditions de recevabilité des requêtes

– Alors qu’aucune condition de délai n’était auparavant exigée, le nouvel article L. 600-1-1 vient encore réduire le risque de constitution d’associations dans l’unique but de contester un projet immobilier en conditionnant leur recevabilité à agir au dépôt de leurs statuts en préfecture un an avant la date d’affichage de la demande de permis de construire en mairie.

– L’article L. 600-1-2 restreignant les conditions d’intérêt à agir des tiers a été précisé. En privilégiant la notion de « projet autorisé » (en lieu et place de celle -moins adéquate- de « travaux ») susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien, la loi ELAN étend le champ de cette restriction à toute décision d’occuper le sol, y compris à l’ensemble des déclarations préalables 1.

– Surtout, une éventuelle requête en référé-suspension devra désormais être déposée, sous peine d’irrecevabilité, antérieurement au prononcé de l’ordonnance de cristallisation des moyens intervenant à l’issue d’un délai de 2 mois après communication du 1er mémoire en défense (cf. notre bulletin)(L. 600-3 C.U.).

– A cet égard, la condition d’urgence du référé suspension exercé à l’encontre d’une autorisation délivrée est désormais présumée satisfaite.

Régularisation des autorisations d’urbanisme : un office du juge renforcé

-Les articles L.600-5 et L.600-5-1 permettant au juge, respectivement, de prononcer l’annulation partielle ou de surseoir à statuer afin d’ouvrir la voie à une régularisation d’une autorisation d’urbanisme sont désormais applicables aux déclarations préalables.

– Ces mécanismes de régularisation ne sont plus circonscrits au champ d’application des P.C.M., mais à des « mesures de régularisation »2.

– Tenant compte de la jurisprudence du Conseil d’Etat, ces dispositifs de régularisation sont maintenant applicables aux constructions achevées 3.

– Ces mécanismes de régularisation semblent désormais s’imposer au juge administratif lorsque l’ensemble de leurs conditions d’application s’avèrent remplies. D’ailleurs, en cas de refus, le juge administratif devra motiver sa décision.

– Enfin, l’article L. 600-5-2 prévoit que lorsqu’un P.C.M. est délivré au cours de l’instance ouverte contre le P.C. initial, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance.

II. Autres apports

Libéralisation des recours en riposte et encadrement des transactions

– Les conditions relatives au recours en riposte contre les recours abusifs ont été assouplies en n’exigeant plus du bénéficiaire qu’il démontre le caractère « excessif » de son préjudice et en supprimant la présomption d’intérêt légitime des associations à attaquer les autorisations délivrées (art. L. 600-7 CU).

– Par ailleurs, la loi ELAN a restreint la possibilité pour une association d’effectuer une transaction financière à la seule préservation de ses biens matériels (L. 600-8 CU).

– L’obligation d’enregistrement des transactions a été étendue à celles réalisées avant l’engagement d’une procédure contentieuse (L. 600-8 CU).

– La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d’un mois est réputée sans cause. Les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition (L. 600-8 CU).

Action en démolition du préfet contre une autorisation annulée

Le préfet a désormais la possibilité d’exercer une action civile en démolition contre une autorisation d’urbanisme dès lors que deux conditions sont réunies :

-l’autorisation litigieuse devra avoir été annulée par le juge administratif ;

-le préfet devra avoir préalablement fait usage de son pouvoir de déféré préfectoral.

Elargissant considérablement les pouvoirs du préfet, la loi ELAN précise que cette faculté lui est offerte sans qu’il soit contraint par les dispositions prévues au 1° de l’article L. 480-13 du C.U. qui conditionnent la recevabilité d’une action en démolition à la construction de bâtiments dans des zones particulières (cf. notre bulletin).

Vers la fin du tarif d’achat et l’apparition du complément de rémunération 

Une nouvelle organisation

Si les « anciens » contrats d’obligation d’achat cohabitent désormais avec le nouveau dispositif du complément de rémunération, l’application de ce dernier pourrait être généralisée à partir de 2017. A l’avenir, les producteurs d’énergie éolienne ne la cèderaient plus que directement sur le marché de gros en voyant le produit de leur vente assorti d’un « complément de rémunération » versé par l’Etat ainsi qu’une prime de gestion couvrant surcoûts et frais de commercialisation. Ce complément devrait combler la différence entre le prix du marché et un tarif de référence fixé par les pouvoirs publics et ainsi, garantir un revenu minimum et sécurisé pour les producteurs, comme l’assurait l’ancien système.

Deux régimes distincts

Deux dispositifs d’achat, non cumulables, sont donc aujourd’hui offerts aux développeurs éoliens :

• Le régime de l’obligation d’achat (art. L. 314-1 c. énergie) : les conditions d’achat issues de l’arrêté du 17 juin 2014 ne s’appliqueront que pour les demandes déposées avant le 30 mai 2016, et les demandes déposées après cette date bénéficieront de nouvelles conditions tarifaires ;
• Le régime du complément de rémunération (art. L. 314-18 c. énergie).

Cette double possibilité ne saurait cependant durer et il reste donc à connaître la date à laquelle la transition vers le complément de rémunération sera complète.

La mise en œuvre du système de soutien serait fonction de la taille des installations éoliennes

Deux mécanismes à venir

En vertu des lignes directrices de la Commission (point 127), le dispositif du complément de rémunération applicable à l ‘énergie éolienne est attribué selon une procédure qui change en fonction de la capacité de production :

• pour une installation dont la capacité de production d’électricité est de maximum 6 MW ou 6 unités de production, un complément de rémunération à guichet ouvert pourra être accordé ;
• pour une capacité de production supérieure à 6 MW et 6 unités de production, le producteur d’énergie devra être sélectionné par appel d’offres pour obtenir un complément de rémunération.

Dans l’attente d’une réglementation

Il semblerait que la Commission européenne attende de la part des pouvoirs publics français  un certain nombre de propositions, notamment concernant un complément de rémuné-ration proche du niveau de tarif d’achat actuel pour les producteurs d’énergie éolienne ayant demandé, après le 30 mai 2016, à bénéficier du régime du complément de rémunération.

Restent également à définir les délais de mise en service, le calendrier et le cahier des charges pour une meilleure visibilité des producteurs, lesquels craignent un blocage lié au temps de prise de décision.

A noter :

• En vertu du décret n° 2016-682 du 27 mai 2016 relatif à l’obligation d’achat et au complément de rémunération, ce dernier s’appliquait déjà aux autres filières d’énergies renouvelables depuis le 28 mai 2016, répondant aux lignes directrices de la Commission européenne concernant les aides d’Etat à la protection de l’environnement et à l’énergie pour 2014-2020. 

Rappel et Références :

• Le complément de rémunération a été introduit par l’article 104 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte.

La possibilite de conclure une convention portant sur une pluralité de services publics

 

L’objet des délégations de service public en question

Conformément à la définition de la DSP qui était en vigueur sous l’empire de la loi du 29 janvier 1993 et à celle issue de l’ordonnance du 29 janvier 2016, cette convention a pour objet de confier « la gestion d’un service public » à un ou plusieurs opérateurs économiques, sur lesquels doit nécessairement peser un risque économique dans l’exploitation de ce service (cf. Bulletin n° 2016-06 : TA Poitiers, ord., 27 avril 2016, n° 1600827).

Se posait ici la question de savoir si les services de transport urbain, de station-nement ainsi que de mise en fourrière pouvaient être réunis sous une seule et même DSP. En effet, les sociétés requé-rantes, spécialisées dans le seul transport urbain, s’estimaient incapables de candi-dater utilement à cette DSP, « définie trop largement » selon elles.

La libre appréciation du périmètre des DSP par les collectivités

Dans sa décision du 21 septembre 2016, le Conseil d’Etat a cependant admis « qu’aucune disposition législative ni aucun principe n’impose à la collectivité publique (…) de conclure autant de conventions qu’il y a de services distincts ». Par conséquent, une seule convention peut réunir une pluralité de services publics, et aucune obligation d’allotissement ne saurait peser sur les autorités adjudicatrices lors de la conclusion de DSP (cf. ordonnance et Bulletin précités).

La liberté d’appréciation du périmètre de ces nouvelles DSP « globales » dont bénéficient désormais les collectivités publiques apparaît d’autant plus assurée que le contrôle exercé par le juge administratif se limitera à celui de l’erreur manifeste d’appréciation.

Les limites a la conclusion des délégations portant sur une pluralité de services publics

Des services publics présentant un lien entre eux 

La première limite consiste à exiger que les services publics objets de la DSP aient un lien suffisant entre eux, alors même qu’ils sont distincts. Pour apprécier ce lien, le juge fait en l’espèce jouer un faisceau d’indices :

• le fait, d’abord, que les services de transport urbain et de stationnement concourent, dans le cadre de l’article L. 5215-20 du CGCT, à l’organisation de la « mobilité urbaine » (alors même que le service de mise en fourrière, non concerné par cet article, ne paraît participer que très indirectement à cet objectif…) ;
• le souci, ensuite, d’assurer une coordination efficace entre les différents modes de transport et de stationnement ;
• la considération, enfin, qu’une partie significative des usagers soit identique.

La jurisprudence à venir devra toutefois préciser cette notion de « lien suffisant », afin de limiter le risque de restreindre excessivement l’accès des opérateurs spécialisés à ces DSP.

Le périmètre de la DSP ne saurait être excessif

Le principal risque de cette solution réside dans une possible méconnaissance des obligations générales de mise en concurrence. C’est pourquoi une délégation de service public portant sur plusieurs services distincts ne pourrait avoir un périmètre manifestement excessif. Il s’agit là de la deuxième limite.

Dans l’objectif d’assurer à l’ensemble des opérateurs économiques un accès effectif aux conventions de délégation de service public et aux concessions, le juge administratif devra donc s’attacher à contrôle le lien existant entre les services, mais aussi le fait que l’adjonction desdits services n‘aboutisse pas à la définition d’un périmètre excessif qui, par lui-même, méconnaitrait les principes essentiels du droit de la commande publique.

Loi « Création, Architecture, Patrimoine » : quelles conséquences fiscales ?

La loi n° 2016-926 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de création, à l’architecture et au patrimoine rassemble le secteur sauvegardé, l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (A.V.A.P.) ainsi que la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager au sein d’un dispositif unique : les sites patrimoniaux remarquables. Faisons le point de ce nouveau périmètre de protection et de ses conséquences fiscales.

LA FUSION DE TOUS LES PERIMETRES DE PROTECTION DU PATRIMOINE ARCHITECTURAL EN UN SEUL

A.V.A.P., Z.P.P.A.U.P., secteur sauvegardé… désormais tous S.P.R.

L’article 112 de la loi remplace les secteurs sauvegardés, A.V.A.P. et Z.P.P.A.U.P. par un dispositif unique : les S.P.R.

Notons qu’un P.S.M.V. existant demeure opposable dans la limite de l’ancien secteur sauvegardé, y compris si le périmètre du S.P.R. est plus large.

Le règlement de l’A.V.A.P. ou de la Z.P.P.A.U.P. ne reste, quant à lui, applicable que dans l’attente de l’approbation d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (P.S.M.V.) ou d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (P.V.A.P.) (voir encadré).

Les sites patrimoniaux remarquables : modalités de fonctionnement

Un S.P.R. peut être en tout ou partie couvert par un P.S.M.V. ou un P.V.A.P. Dans le cas où ces deux documents coexisteraient, le P.V.A.P. s’appliquerait en dehors du périmètre d’application du P.S.M.V.
Hors cas de la conversion des secteurs protégés existants, la création d’un S.P.R. est de la compétence du ministre de la Culture sur proposition de l’autorité compétente en matière de P.L.U. ou assimilé ou de la Commission nationale du patrimoine et de l’architecture et, le cas échéant, consultation de la ou des communes concernées.
Une autorisation préalable sera nécessaire lorsque, au sein de ces S.P.R., des travaux seront projetés sur les parties extérieures des immeubles ainsi que sur les parties intérieures en cas de P.S.M.V. approuvé ou à l’étude.

LA FISCALITE APPLICABLE AU SEIN DES S.P.R.

Eligibilité des S.P.R. au régime fiscal Malraux

Bien que l’article 199 tervicies du CGI n’ait pas été modifié à l’occasion de l’adoption de ces dispositions, c’est le nouvel article L633-1 du Code du patrimoine qui dispose que ce régime s’applique au sein des S.P.R.

Concrètement, les immeubles compris dans le périmètre d’un P.S.M.V., lorsqu’il existe, sont éligible à la réduction d’impôts de 30% et ceux compris dans le celui d’une A.V.A.P. ou d’une Z.P.P.A.U.P. à la réduction d’impôts de 22%.

Ce texte ne fait pas obstacle au maintien du régime Malraux ancien pour les opérations en cours au sein des S.P.R. ainsi créés.

Des précisions fiscales attendues

Le renvoi de l’article L633-1 précité du Code du patrimoine est toutefois insuffisant pour déterminer la fiscalité applicable aux S.P.R. « nouveaux » créés après l’entrée en vigueur de la loi « C.A.P. ».

Notons que cette nécessaire modification du Code général des impôts est prévue à l’occasion de la loi de finances rectificative qui s’apprête à être débattue.

L’apparente simplification que constitue l’unification des différents zonages urbains au sein du seul dispositif des S.P.R. ne met pas un terme aux distinctions existantes, auxquelles s’ajouterait donc celle des P.V.A.P., n’ôte rien à la complexité des opérations de restauration Malraux…

Précisions

• Le règlement conditionnant l’existence d’un S.P.R., hors cas de conversion des secteurs protégés existants, est le Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (P.V.A.P.).
• La création ou l‘évolution d’un P.V.A.P. peut être concomitante avec l’élaboration ou l’évolution du P.L.U. et faire l’objet d’une seule procédure d’enquête publique (art. L.631-4 du Code du patrimoine).
• Le P.V.A.P. a la nature de servitude d’utilité publique : il doit être annexé au document d’urbanisme pour être opposable.
• Le P.V.A.P., qui peut notamment identifier des immeubles ou espaces à protéger, ne peut prescrire de règles que pour l’extérieur des constructions, alors que le P.S.M.V. s’intéresse également aux travaux affectant les parties intérieures. 

Rappel

Au-delà de ces nouveaux S.P.R., une D.U.P. permettra l’éligibilité du régime fiscal Malraux aux opérations de restauration engagées dans le cadre d’un Q.A.D. ou d’un quartier conventionné N.P.N.R.U.

Recours contentieux contre les autorisations d’urbanisme délivrées hors « zones tendues » : la cristallisation automatique des moyens en première instance continue-t-elle de produire ses effets en cas d’appel ?

Dans son avis n° 425568 rendu le 13 février 2019 et mentionné aux tables du Recueil Lebon, le Conseil d’Etat estime que l’ordonnance de cristallisation des moyens intervenue en première instance perd son objet et cesse de produire ses effets avec la clôture d’instruction. La cristallisation des moyens, initiée par le juge au titre de l’article R. 611-7-1 du CJA, s’avère ainsi sans incidence sur la recevabilité de moyens nouveaux qui seraient soulevés par les parties à l’appui de leurs conclusions d’appel. Cette position du Conseil d’Etat paraît transposable au mécanisme automatique de cristallisation des moyens prévu par le nouvel article R. 600-5 du CU.

I. L’ÉVOLUTION DES DISPOSITIFS DE CRISTALLISATION DES MOYENS DANS LE CADRE DU CONTENTIEUX DES AUTORISATIONS D’URBANISME

 La cristallisation des moyens : une possibilité offerte au juge administratif depuis 2013

Introduit [2] en 2013 par l’article R. 600-4 du CU, le dispositif de cristallisation des moyens permettait alors au juge, saisi d’une demande motivée, de fixer une date à compter de laquelle des moyens nouveaux ne pouvaient plus être invoqués.

Cette disposition a finalement été abrogée [3], puis reprise et généralisée en 2016 [4] par l’article R. 611-7-1 du CJA qui prévoit désormais que la cristallisation des moyens :

– est initiée par le juge (même si, en pratique, ce sont les parties qui la sollicitent) ;

– permet, sans clore l’instruction, de fixer par ordonnance la date à compter de laquelle les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux ;

– suppose que l’affaire soit « en état d’être jugée ».

La cristallisation automatique des moyens en contentieux de l’urbanisme issue de la loi ELAN

Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du CJA, un dispositif de cristallisation automatique des moyens – limité aux requêtes [5] relatives aux autorisations d’urbanisme ou à la réformation des décisions juridictionnelles les concernant – a été mis en place par l’article R. 600-5 du CU (créé par le décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 ; voir notre bulletin).

Désormais les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux contre des autorisations d’urbanisme passé un délai de deux mois à compter de la communication du premier mémoire en défense.

Cette nouvelle cristallisation automatique  :

– joue indépendamment des dispositions de l’article R. 611-7-1 du CJA (cf. supra) ;

– ne s’applique pas aux décisions contestées par le pétitionnaire.

Le juge peut, à tout moment, fixer une nouvelle date de cristallisation des moyens lorsque le jugement de l’affaire le justifie.

II. LES EFFETS DE LA CRISTALLISATION DES MOYENS OPÉRÉE EN PREMIÈRE INSTANCE S’ÉTENDENT-ILS JUSQU’EN APPEL ?

 L’ordonnance de cristallisation des moyens ne poursuit pas ses effets en appel

Contrairement à la CAA de Bordeaux [6], la CAA de Lyon estimait que la cristallisation des moyens ne pouvait produire d’effet que dans le cadre de l’instance dans laquelle elle intervenait [7].

Saisi par cette dernière juridiction, le Conseil d’Etat a mis fin aux divergences jurisprudentielles en estimant que (CE, 13 février 2019, n° 425568, Tab. Leb) :

– l’ordonnance de cristallisation, intervenue en première instance sur le fondement de l’article R. 611-7-1 du CJA, perd son objet et cesse de produire ses effets avec la clôture d’instruction ;

– en cas d’appel, le prononcé d’une ordonnance de cristallisation en première instance est sans incidence sur la recevabilité des nouveaux moyens que peuvent soulever les parties à l’appui de leurs conclusions d’appel.

Quid de la cristallisation automatique des moyens ?

Si l’avis précité du Conseil d’Etat a été rendu au visa de l’article R. 611-7-1 du CJA, la rédaction du nouvel  article R. 600-5 du CU laisse penser que la solution lui est transposable :

« (…) lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense ».

Au demeurant, en précisant que « la cristallisation jouera devant le juge de première instance puis devant le juge d’appel », la volonté initiale des auteurs du rapport Maugüé [8] était à l’évidence de limiter les effets de ce mécanisme de cristallisation automatique à chacune de ces instances.

Quelques précisions

[1] Dans les zones tendues, définies par l’article 232 du CGI, la voie de l’appel est supprimée (art. R. 811-11-1 du CJA).

[2] Cet article avait été introduit dans le CU par le décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013, conformément aux propositions de la commission Labetoulle.

[3] Abrogation par le décret n° 2016-1480 du 2 novembre 2016.

[4] Ce dispositif a ainsi été étendu à l’ensemble du contentieux administratif.

[5] Applicable aux requêtes enregistrées à compter du 1er octobre 2018.

[6] CAA Bordeaux, 30 novembre 2017,  n° 15BX01869 et CAA Bordeaux, 29 mars 2018, n° 16BX01506

[7] CAA Lyon,13 juin 2017, n° 15LY02543

[8] Page 17 du rapport « Maugüé » rendu public le 11 janvier 2018.

Abréviations

CU : Code de l’urbanisme

CGI : Code général des impôts

CJA : Code de justice administrative