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Adoption au Sénat d’un amendement visant à simplifier la procédure d’agrément des monuments historiques

UN AGREMENT QUI SERAIT RENDU SUR AVIS FAVORABLE DU MINISTRE CHARGE DE LA CULTURE

Un agrément du ministre du budget sur avis du ministre de la culture

Actuellement, l’article 156 bis subordonne l’applicabilité du régime fiscal dit Monuments historiques, en cas de division ou en présence de société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, à la délivrance d’un agrément par le ministre du budget après avis du ministre de la culture.

L’administration fiscale doit donc, en l’état, se charger de recueillir cet avis du ministre chargé de la culture.

Or, confier le pilotage de ces aspects techniques à l’administration fiscale rend cette procédure peu satisfaisante car inutilement intermédiée et source de complications infondées.

 

L’instauration d’un avis favorable préalable du ministre de la culture

L’amendement propose ainsi de renforcer le rôle du ministre chargé de la culture en prévoyant que seuls les dossiers ayant préalablement recueillis un avis favorable puissent ensuite être transmis aux services fiscaux.

Cette proposition répond d’une double considération :

• Permettre aux propriétaires de traiter « en direct » avec les services de la culture en vue d’une meilleure instruction de leurs dossiers ;
• Désengorger Bercy en leur évitant des instructions inutiles s’agissant des dossiers qui reçoivent un avis défavorable.

UN AGREMENT QUI SERAIT POTENTIELLEMENT TACITE

Une instruction fiscale facilitée

Grâce à cet amendement, l’instruction des demandes d’agrément par les services fiscaux se verrait facilitée pour deux raisons :

1. C’est parce qu’un avis favorable du ministre chargé de la culture, au terme d’une procédure incombant aux propriétaires, serait érigé en condition obligatoire que l’instruction par les services fiscaux se verrait simplifiée tant qualitativement que quantitativement ;
2. C’est parce que les services fiscaux pourraient se fonder sur l’avis, favorable par hypothèse, préalablement rendu par le ministre chargé de la culture pour procéder au contrôle formel du dossier qu’ils n’auront donc plus à procéder eux-mêmes aux opérations d’instruction ni subir les délais y afférents.

Une facilitation permettant l’instauration d’un délai d’instruction

L’administration fiscale ne pouvant, en vertu de cet amendement, être saisie qu’au terme de la procédure d’instruction des services de la culture, l’instauration d’un délai de deux mois pour statuer sur la demande d’agrément serait rendue possible afin d’assurer la célérité de la demande d’agrément. Ce faisant, les services fiscaux pourront, pendant ce délai, soit s’opposer aux demandes soumises, soit les agréer, mais désormais le défaut de réponse expresse emportera tacitement leur agrément.

Ainsi, quand bien même la nécessité préalable d’un avis favorable limite les possibilités de saisine de Bercy, la possibilité d’agrément tacite mettra fin aux inerties procédurales constatées.

A noter

Outre l’instauration d’une possibilité d’agrément tacite des dossiers soumis uniquement après avis favorable du ministre chargé de la culture, l’amendement voté clarifie les personnes habilitées à saisir les DRAC par renvoi aux critère de droit commun des a) et b) de l’article R*423-1 du Code de l’urbanisme, à savoir :

• Soit le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
• Soit, en cas d’indivision, un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire.

De lege ferenda

Il ne tient désormais plus qu’à l’Assemblée Nationale de pérenniser ce nouvel article 47 bis D en seconde lecture, à compter du mardi 8 décembre 2015.

Bon à savoir

Cette proposition d’amendement fait suite à une suggestion de Me Vianney Rivière, dans le cadre de la mission de contrôle budgétaire diligentée par le Sénat, et procède directement de l’expérience accumulée par le cabinet qui constatait l’importance des délais d’instruction des demandes d’agrément, au détriment des propriétaires et de leurs projets de restauration.

L’intermédiaire spécialisé est-il astreint à une obligation de conseil à l’occasion de la commercialisation de produits de défiscalisation immobilière ?

UNE FAUTE DELICTUELLE CARACTERISEE PAR LE DEFAUT D’INFORMATION DE LA NON DEDUCTIBILITE DES TRAVAUX

Les faits

Un conseiller en gestion de patrimoine a mis en relation ses clients avec un intermédiaire spécialisé pour la réalisation d’une opération de défiscalisation immobilière.

L’intermédiaire, mandaté par le monteur du programme, faisait valoir la déductibilité de l’ensemble des travaux préconisés.

Or, les investisseurs ont ensuite fait l’objet d’un redressement fiscal fondé sur le caractère non déductible de certain de ces travaux. Partant, ils ont assigné cet intermédiaire spécialisé en responsabilité.

La faute de l’intermédiaire

Bien qu’il ait été mandaté par le promoteur, et non lié contractuellement aux investisseurs, la Cour considère que l’intermédiaire spécialisé a commis une faute délictuelle à leur égard en n’attirant pas leur attention sur la non déductibilité de la majorité des travaux prévus par le programme.

Selon la Cour, l’intermédiaire aurait dû informer les investisseurs que les travaux projetés s’apparentaient à des travaux de reconstruction, non déductibles, ce qu’il ne pouvait ignorer à raison de sa qualité.

La Cour déduit donc de sa qualité de sachant une obligation de conseil dont le manquement est ici sanctionné.

L’OBLIGATION DE CONSEIL TIREE DE LA QUALITE D’INTERMEDIAIRE SPECIALISE

Fondement de l’obligation

La position de la Cour résulte d’une double présomption pesant sur l’intermédiaire :

• c’est parce qu’il est supposé être en mesure d’identifier la nature des travaux projetés,
• et d’en connaître la fiscalité y afférente,
  que l’intermédiaire spécialisé est astreint à une obligation de conseil à l’égard de l’investisseur.

Or la jurisprudence rendue en la matière est abondante et complexe, de sorte que la frontière entre travaux d’amélioration et de reconstruction est difficilement identifiable.

Portée de l’obligation

L’intermédiaire spécialisé est débiteur d’une obligation de conseil dont l’appréciation du manquement est objective et réside dans « l’échec de la défiscalisation proposée ».

Une telle obligation est transposable au CGP, pour qui l’on peut légitiment supposer qu’il n’a pas été condamné seulement en raison du fait qu’il n’était pas attrait à la cause.

L’arrêt analysé instaure donc une véritable responsabilisation de tout intervenant participant à la commercialisation d’un programme immobilier de défiscalisation.

Bon à savoir

Qu’est-ce qu’un intermédiaire spécialisé ?

La dénomination ne correspond à aucune catégorie professionnelle précise. En l’espèce, (la société Iselection) est une société de commercialisation de programmes immobiliers. La Cour semble donc pouvoir appliquer la qualification d’intermédiaire spécialisé à tout intervenant au programme.

Rappel

L’article 31 du Code Général des Impôts énumère de façon limitative les charges de propriété déductibles des revenus fonciers en fonction de leur nature, et à condition par ailleurs que ces charges soient exposées en vue de l’acquisition ou la conservation d’un revenu.

Pour mention, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement, tel qu’il en est question dans l’affaire étudiée, sont expressément qualifiés de non déductibles (Article 31-1-1° b) du CGI).

Contexte

L’arrêt s’inscrit dans le mouvement de responsabilisation des intermédiaires à la commercialisation de produits de défiscalisation, au même titre que le CGP porté garant de la faisabilité de l’opération (Civ. 1ère. 17 juin 2015 n°13-19759) 

Régularisation ou annulation partielle d’un permis de construire : sécurité juridique de l’opération immobilière

LA REGULARISATION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE EN COURS DE VALIDITE

Par le titulaire du permis de construire

Les praticiens n’ont pas attendu l’intervention du législateur pour tenter de régulariser un permis de construire -obtenu ou en cours d’exécution- exposé à un risque d’annulation.

Cette pratique a été validée par un important arrêt du Conseil d’Etat « Fontaine de Villiers » du 2/02/2004 :

« lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, etc. »

Sur demande du juge (L. 600-5-1 CU)

L’ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme élargit l’application de cette pratique en créant l’article L. 600-5-1 du CU qui permet au juge administratif d’inviter le pétitionnaire, en cours d’instance, à déposer une autorisation modificative en vue de régulariser son permis de construire.

En pratique et dans la mesure où il ne s’agit que d’une simple faculté pour le juge administratif, le pétitionnaire n’attend pas, le plus souvent, pour déposer une demande autorisation modificative en vue, lorsque cela est possible, de régulariser le permis de construire au regard des arguments soulevés par le requérant qui le conteste.

L’ANNULATION PARTIELLE D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE PAR LE JUGE ADMINISTRATIF

D’un permis « indivisible »

Depuis la loi E.N.L. du 13 juillet 2006, le juge administratif dispose également de la faculté d’annuler partiellement un permis de construire lorsque le vice qui l’entache peut être régularisé (L. 600-5 du CU).

L’arrêt du 1er/10/2015 précise les modalités d’application de ce texte :

1. Il réaffirme que l’annulation partielle peut avoir lieu même si le projet n’est pas divisible (cf. § suivant) ;
2. Il précise ses conditions d’application à la lumière du régime des autorisations modificatives :

• Les travaux autorisés ne doivent pas être achevés
• la régularisation du vice ne doit pas modifier l’économie générale du projet

D’un permis « divisible »

Cette faculté d’annulation partielle doit être distinguée (dixit arrêt du 1er/10/15) de la possibilité traditionnelle pour le juge administratif d’annuler partiellement les actes dits « divisibles »*3. Concrètement, en matière de permis de construire, le juge peut ainsi prononcer l’annulation partielle d’un projet global qui aurait pu faire l’objet « d’autorisations distinctes » (CE 15/05/13, no 341235).

Par exemple, peut être considéré comme divisible un projet qui porte sur des immeubles séparés (CE 16/01/70, no 59145) et « indivisible » un projet ne portant que sur un seul immeuble (possibilité ici d’annuler partiellement sur le fondement de l’article L. 600-5 du CU cf. § précédent).

À noter

• Le dépôt d’un permis de construire modificatif n’est pas possible après l’achèvement des travaux matérialisé par le dépôt de la DACT*2. Un nouveau permis devra alors être déposé.
• Le JA admet, sur le fondement de la théorie des actes divisibles, que les prescriptions grevant les autorisations d’urbanisme puissent être contestées par le pétitionnaire (cf. BDPI no 2015- 07). Exemples d’annulations partielles art. L. 600-5 CU à l’insuffisance du nombre de places de stationnement d’un projet : CAA Lyon, 4/06/15 req. no 14LY00058 ; à la dimension insuffisante des aires de stationnement d’un projet : CAA Nantes, 17/04/15, req. no 14NT00537.

Abréviations & Compléments

*1 ou PA, DP etc.

*2 déclaration d’achèvement,

*3 Renaud Thiele, « Annulations partielles et annulations conditionnelles », AJDA 2015, p. 1357

La réintégration des monuments inscrits dans le dispositif fiscal des monuments historiques est en marche !

LA PROBLEMATIQUE CIBLEE PAR L’AMENDEMENT

Les sources de cet amendement

Cet amendement résulte des travaux d’une mission de contrôle budgétaire de la commission des finances du Sénat ayant impliqué les ministères du budget et de la culture.

Le constat dressé est que la réforme gouvernementale de 2014 a été adoptée en absence tant d’étude d’impact préalable que de chiffrage de ses coût ou gain éventuel. Il en résulte une législation ayant, dans les faits, paralysé tout projet de réhabilitation des monuments inscrits et à laquelle cet amendement veut remédier tout en préservant les apports du gouvernement (remplacement des anciens critères par des critères objectifs notamment).

La difficulté résultant de l’agrément

L’applicabilité du régime dit des monuments historiques, contenu à l’article 156 du CGI, est subordonnée à la délivrance de l’agrément prévu à l’article 156 bis du même code.

Ainsi, la réforme ayant exclu les monuments inscrits de l’agrément est revenue à les exclure du régime des monuments historiques.

Rappelons que cet agrément n’a pour but que de ne pas interdire le projet de division du monument, afin d’en assurer la préservation, et non de valider la fiscalité applicable aux travaux envisagés.

LA REPONSE APPORTEE PAR L’AMENDEMENT

La réintroduction de la possibilité d’agréer les monuments inscrits 

L’amendement voté réintroduit les immeubles inscrits au titre des monuments historiques dans le champ d’application de l’agrément de l’article 156 bis du CGI.

Cette réintroduction permettrait donc aux monuments inscrits d’être à nouveau éligibles au régime fiscal de l’article 156 du CGI au même titre que les monuments classés.

Notons que le rapport de la mission de contrôle budgétaire qualifiait d’urgente cette réintroduction afin « d’assurer la préservation effective de notre patrimoine bâti dans toute sa diversité ».

L’importance de cette réintroduction 

Cette réintroduction des monuments inscrits est cruciale dans la mesure où les immeubles concernés (anciennes casernes, hôpitaux, couvents…) : – Sont essentiellement détenus par les collectivités locales ;

• Se situent généralement au cœur des villes ;
• Ne peuvent, à raison de leur importance, être réhabilités que grâce à une mise en copropriété.

Leur restauration s’inscrit en outre pleinement dans les priorités nationales que sont la création de logements et le soutien au secteur du bâtiment, étant de surcroît ici concernées de petites entreprises spécialisées au savoir-faire capital pour la préservation de notre patrimoine et menacées de disparition.

Rappel

Le régime fiscal des monuments historiques permet l’imputation des dépenses de travaux déductibles conformément aux règles des revenus fonciers (article 31 du CGI notamment) sur le revenu global sans limitation de montant. Ce régime, dérogatoire, n’est cependant que la contrepartie du surcoût induit par les contraintes gouvernant ces monuments.

De lege ferenda

Ayant bénéficié d’un large consensus sur les bancs du Senat, il ne tient désormais plus qu’à l’Assemblée Nationale de pérenniser ce nouvel article 2 quinquies A, en seconde lecture, à compter du mardi 8 décembre 2015.

A noter

L’amendement adopté recentre par ailleurs les critères de délivrance de l’agrément sur la préservation de l’intérêt patrimonial du monument et revoit le délai imposé pour réaliser les opérations de restauration.

Bon à savoir

Me Vianney Rivière a été consulté en qualité d’expert dans le cadre de la mission de contrôle budgétaire à l’origine de l’amendement voté.

Le Pinel dans l’ancien : optimisez votre avantage fiscal grâce au déficit foncier !

Sans revenir sur le détail des règles propres au régime des déficits fonciers et de la loi Pinel, examinons la combinaison des deux régimes permettant un avantage fiscal sensiblement supérieur, et notamment l’impact concret de l’application du régime Pinel optimisé au déficit foncier sur une opération. 

BREF RAPPEL DES RÉGIMES EN JEU

Le régime Pinel permet une réduction d’impôt, pour les acquisitions faites jusqu’au 31 décembre 2021 : 

• Dont l’assiette se compose du prix d’acquisition du bien ainsi que des frais y afférents, augmenté du coût des travaux de réhabilitation et ou de transformation éligibles ; 
• Dont le taux (12 ou 18%, pouvant être porté à 21%) varie selon la durée d’engagement de location choisie (6 ou 9ans et pouvant être porté à 12ans), soit un taux de 2% par an pour les 9 premières années et 1% par an dans les 3 dernières.

Le régime des déficits fonciers permet une réduction d’assiette résultant de la déduction des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, l’ensemble de ces dépenses excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédant peut être imputé à hauteur de 10 700€ sur le revenu global, le surplus sera ensuite reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

LES AVANTAGES DE L’OPTIMISATION

L’optimisation permet de combiner la réduction d’impôt Pinel et une réduction d’assiette liée au régime des déficits fonciers. L’effet fiscal est alors : 

• Plus haut : les dépenses éligibles au titre des déficits fonciers ne sont pas limitées par le plafond de l’avantage Pinel de 300 000€ annuel ;
• Plus rapide : l’avantage lié aux déficits fonciers est obtenu immédiatement au titre de l’année de décaissement et non reporté à l’année d’achèvement des travaux, comme c’est le cas pour le régime Pinel ;
• Plus élevé : l’avantage fiscal lié aux déficits fonciers présente généralement un effet de levier fiscal plus intéressant que celui de l’avantage Pinel (pour rappel, les revenus fonciers peuvent être imposés jusqu’à 62,2% : TMI jusqu’à 45% + prélèvements sociaux aux taux de 17,2%, vs. un avantage Pinel plafonnée à 12, 18 ou 21%). 

COMPARAISON D’UNE OPÉRATION RÉALISÉE EN PINEL SEUL ET EN PINEL OPTIMISÉ AU DÉFICIT FONCIER

Soit le cas d’un local dont le prix d’acquisition est de 155 k€, nécessitant 240 k€ de travaux dont 110 k€ sont dissociables et éligibles au régime des déficits fonciers, acquis par un investisseur percevant 10 k€ de revenus fonciers nets annuels et dont le taux marginal d’imposition est de 45%. Dans le cas où il acquitterait la moitié des travaux en 2019 et l’autre moitié en 2020, avec une livraison du bien prévue en mars 2021 et qu’il souscrirait un engagement de location de 9 ans (18% de réduction Pinel), générant un loyer de 1 000€/mois, alors : 

Exception tenant à la situation de l’investisseur

Le Pinel optimisé au déficit foncier est généralement le régime le plus avantageux. Toutefois, il est parfois plus intéressant pour l’investisseur de privilégier le régime du déficit foncier seul. Tel est le cas lorsque : 

• Le prix d’acquisition du foncier est nettement moins élevé que les travaux;
• L’ensemble des travaux réalisés sont éligibles au déficit foncier;
• L’investisseur dispose de revenus fonciers importants. 

Dans une telle situation, les revenus fonciers sont gommés par les dépenses de travaux éligibles, permettant ainsi de diminuer l’imposition qu’ils induisent, allant jusqu’à 66,2% (TMI jusqu’à 45% et prélèvements sociaux au taux de 17,2% auquel peut s’ajouter la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus allant jusqu’à 4%).

Denormandie également optimisable au déficit foncier 

A l’instar du dispositif Pinel, le régime fiscal Denormandie peut de la même manière faire l’objet d’une optimisation aux déficits fonciers. Des réserves sont, toutefois, à émettre concernant ce dispositif dans la mesure où la liste des travaux éligibles est imprécise et que le critère de la dissociabilité sera donc d’autant plus difficile à respecter. 

RELEVEMENT AU 1ER OCTOBRE 2015 DES SEUILS DES MARCHES PUBLICS PASSES SANS PUBLICITE NI MISE EN CONCURRENCE – DECRET N° 2015-1163 DU 17 SEPTEMBRE 2015

LE RELEVEMENT DES SEUILS DE DISPENSE DE PROCEDURE POUR UNE SIMPLIFICATION AU BENEFICE DE L’ENSEMBLE DES OPERATEURS

Le relèvement des seuils

Le relèvement des seuils de dispense de procédure de passation des marchés publics est :

• de 15 000 à 25 000 Euros H.T. pour les pouvoirs adjudicateurs (art. 28 du code des marchés publics) ;
• de 20 000 à 25 000 Euros H.T. pour les entités adjudicatrices (art. 146 du code des marchés publics).

Le bénéfice attendu

Les objectifs avancés par le gouvernement pour justifier du relèvement des seuils sont :

• la simplification de l’accès à la commande publique des PME et TPE ;
• le gain de temps pour les agents des collectivités publiques ;
• l’allégement des charges financières relatives à la publicité préalable.

EN DEÇA DE 25 000 EUROS H.T., UNE PROCEDURE DE PASSATION DES MARCHES PUBLICS ALLEGEE

Une dispense de procédure

En dessous du seuil de 25 000 Euros H.T., l’acheteur public a la faculté de passé un marché public sans publicité ni mise en concurrence.

Il est donc dispensé de tout formalisme.

Il sera toutefois tenu de respecter les principes fondamentaux de la commande publique (notamment, les principes de transparence et d’égalité de traitement entre les candidats).

Des règles minimales à respecter

A minima, l’acheteur public devra respecter la mise en œuvre de trois règles de bonne gestion :

• choisir une offre répondant de manière pertinente aux besoins préalablement définis par l’acheteur ;
• assurer une bonne utilisation des deniers publics en choisissant l’offre financièrement raisonnable ;
• ne pas contracter systématiquement avec un même prestataire lorsqu’il existe une pluralité d’offres potentielles susceptibles de répondre au besoin.

Précisions :

• Entrée en vigueur du décret

Les dispositions du présent décret entrent en vigueur le 1er octobre 2015. Elles sont applicables aux contrats en vue desquels une consultation est engagée ou un avis d’appel public à concurrence envoyé à la publication postérieurement à sa date d’entrée en vigueur.

• Mouvement général de simplification des règles de la commande publique

Ce décret s’intègre dans une réforme générale de la commande publique qui a pour objectif la simplification des règles de passation :

– ordonnance n° 2014-1097 relative au développement de la facturation électronique ;

– décret n° 2014-1097 portant mesures de simplification applicables aux marchés publics ;

– ordonnance n° 2015-899 relative aux marchés publics.

Dans une décision du 17 juin 2019, la cour administrative d’appel de Marseille apporte d’utiles précisions sur les règles applicables aux procédures de mise en concurrence préalables à la cession d’une charge foncière, de plus en plus mises en oeuvre par les collectivités (CAA Marseille, 17 juin 2019, 19MA00412).

Cette décision permet également de revenir sur les risques de requalification des contrats de cession de charges foncières en contrat de la commande publique. En effet, s’il est admis que les biens immobiliers publics, à l’exception de ceux appartenant à l’Etat, n’ont pas obligatoirement à être mis en concurrence précédemment à leur cession  (CE, 27 mars 2017, n° 390347), ni à respecter le droit de la commande publique (CE, 16 avril 2019, n° 420876), encore faut-il que la transaction ne révèle l’existence d’un marché public.

I. L’émergence d’un contentieux des actes détachables pris au cours d’une procédure de mise en concurrence d’une cession de charge foncière

La compétence du juge administratif pour connaitre des actes détachables

En application du principe dégagé par le tribunal des confits dans sa décision « Société Brasserie du Théatre » (Cf. TC, 22 novembre 2010, n° 10-03.764), la cour administrative d’appel de Marseille juge que tous les actes de la personne publique pris dans le cadre d’une procédure de mise en concurrence préalable à une cession de charge foncière relèvent de la compétence du juge administratif dès lors qu’ils ont pour effet d’affecter la consistance du domaine privé de cette dernière.

Sans que cela ne soit exhaustif, il est possible de considérer que de nombreux actes pris au cours de telles procédures pourront faire l’objet de contentieux devant le juge de l’excès de pouvoir, comme pour ce qui est de la :

• décision d’admission / rejet des candidatures ;
• décision d’attribution de la vente au candidat sélectionné ;
• décision de rejet des offres ;
• déclaration sans suite.

L’exercice d’un contrôle restreint sur la régularité de ces décisions

La cour administrative d’appel de Marseille juge qu’une décision déclarant une société lauréate n’implique pas par elle-même et de façon inconditionnelle la conclusion du contrat en particulier lorsque le cahier des charges prévoit les motifs justifiant la décision d’abandon des pourparlers.

Dans leur décision, les magistrats marseillais jugent que le contrôle des motifs justifiant le retrait de la décision déclarant un candidat lauréat se limite au contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation. Dès lors, une telle décision de retrait sera difficilement annulable lorsque les motifs permettant de la justifier auront été prévus dans le cahier des charges.

Ainsi, il parait préférable pour les personnes publiques recourant volontairement à une procédure de mise en concurrence de préciser la possibilité de ne pas donner suite à la décision déclarant un candidat lauréat.

II. Le risque de requalification en marché public d’un contrat de cession de charge foncière

Rappel des critères permettant une requalification en marché public

La cession d’un bien du domaine privé d’une collectivité territoriale n’est pas soumise aux procédures de publicité et de mise en concurrence à condition que le contrat de vente ne dissimule pas en réalité un contrat de la commande publique.

Il existe donc un risque de requalification en marché public lorsque :

• la cession du bien immobilier est conditionnée à l’exécution d’un programme prédéfini par l’autorité publique cédante ;
• ce programme répond aux besoins de cette collectivité ;
• le contrat est conclu à titre onéreux. 

Le nécessaire versement d’un prix… « ou de tout équivalent »

En application de ce principe, la cour annule le jugement du tribunal administratif de Toulon qui avait requalifié le contrat de cession de charge foncière en marché public sans même identifier le caractère onéreux de ce dernier, pourtant exigé par le code des marchés publics applicable aux faits de l’espèce.

Rappelons d’ailleurs que ce caractère onéreux est caractérisé par l’existence d’un prix, et, depuis l’entrée en vigueur du code de la commande publique, ou de « tout équivalent » (art. L. 1111-1, CCP).

Malgré l’absence de prix, ce qui est courant dans ce type de procédure, le risque de requalification pourrait tout de même être bien réel lorsqu’un « équivalent » est identifiable : rabais sur le prix de vente du foncier ; dation, etc.

Retour sur les faits de l’espèce

Dans l’objectif de vendre des parcelles destinées à la création de logements sociaux, l’établissement public foncier (EPF) Provence Alpes Côtes d’Azur a décidé de recourir à une procédure de mise en concurrence préalable.

Après avoir déclaré la société Proletazur lauréate, l’EPF lui a notifié qu’il n’entendait plus donner suite à la procédure.

Retour sur la réduction de certains délais d’instruction pour la délivrance des autorisations d’urbanisme

LA REDUCTION A 5 MOIS (AU LIEU DE 6 MOIS) DES DELAIS D’INSTRUCTION MAJORES

Les délais d‘instruction de droit commun des autorisations d’urbanisme maintenus par le décret

Les dispositions de l’article R.423-23 du code de l’urbanisme prévoient que les délais d’instruction de droit commun demeurent inchangés :

• un mois pour les déclarations préalables ;
• deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire des maisons individuelles ;
• trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager.

Rappel : le délai court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet.

La réduction à 5 mois des délais d’instruction majorés

Les délais d’instruction de droit commun peuvent être majorés lorsque les projets sont soumis à un autre régime d’autorisation en application du droit de la construction, de l’environnement ou encore du patrimoine (Cf. Art. R. 423-24 et s. du code de l’urbanisme).

Le décret du 9 juillet 2015 améliore la coordination du régime d’instruction de ces autorisations/avis spécifiques avec celui des autorisations d’urbanisme pour garantir, sauf cas exceptionnels, la délivrance des permis dans un délai maximum de 5 mois suivant le dépôt complet de la demande (contre 6 mois maximum auparavant).

L’AMELIORATION DES PROCEDURES D’INSTRUCTION DES PROJETS SOUMIS AUX REGIMES DE PROTECTION DES ESPECES PROTEGEES ET DE L’ARCHEOLOGIE PREVENTIVE

Innovation pour les projets nécessitant une dérogation à l’interdiction d’atteinte aux espèces protégées

Pour améliorer la procédure d’instruction des projets portants atteinte aux espèces protégées visées par l’article L. 411-1 du code de l’environnement, le décret prévoit désormais le dépôt simultané de la demande d’autorisation d’urbanisme (DP/PC/PD) et de la demande au Préfet des dérogations dites « espèces protégées ».

Celui-ci fixe également à 4 mois le délai d’instruction de la délivrance par le Préfet de cette dérogation, alors qu’aucun délai n’était prévu auparavant (Cf. Art. R. 411-6 du code de l’environnement).

Les ajustements apportés pour la réalisation des diagnostics d’archéologie préventive (DAP)

Le décret limite la durée de réalisation du DAP concernant :

• le projet d’intervention de l’opérateur chargé de réaliser les opérations archéologiques : sa transmission au Préfet s’opère dans un délai d’un mois à compter de l’attribution du diagnostic (Art. R. 523-30 CP) ;
• la convention entre l’opérateur et l’aménageur : sa signature intervient dans un délai de trois mois à compter de cette même date ; à défaut le Préfet, saisi par une des parties, fixe les termes de la convention dans un délai de 15 jours (Art. R. 523-30 CP).

A NOTER :

• Modalités d’entrée en vigueur du décret

Le décret du 9 juillet 2015 relatif à la réduction des délais d’urbanisme est entré en vigueur le 11 juillet 2015. Les nouveaux délais d’instruction s’appliquent aux dossiers déposés à compter du 11 juillet 2015 mais également à ceux en cours d’instruction à cette date.

• Les exceptions à la règle du délai d’instruction maximum de 5 mois

Le délai d’instruction sera supérieur à 5 mois dans les quelques hypothèses très spéciales visées par les articles R. 423-29 et R. 423-31 du code de l’urbanisme :

– projet situé dans un site classé ou inscrit nécessitant l’accord du ministre chargé des sites (Art. L. 341-10 code de l’env., délai de 8 mois) ;

– projet nécessitant l’accord du ministre de l’aviation civile (Art. L. 512-1 du code de l’env. délai de 10 mois) ;

– projet de travaux nécessitant un défrichement soumis à enquête publique (Art R. 423- 29 CU, délai de 7 mois).

Réduction d’impôt Denormandie : quels sont les travaux éligibles ?

Comme dans le cadre de la réduction d’impôt Pinel « ancien », deux natures exclusives de travaux sont éligibles au dispositif Denormandie : transformation et rénovation. La définition des travaux de transformation est identique à celle du Pinel mais celle des travaux de rénovation diffère des travaux de réhabilitation éligibles au Pinel. Pour le Denormandie, dans tous les cas, il faut respecter un pourcentage de travaux à réaliser (ce point est nouveau par rapport au Pinel) et améliorer la performance énergétique du logement. 

L’IMPORTANCE DES TRAVAUX À RÉALISER

La restauration complète de l’immeuble n’est pas obligatoire. En revanche, qu’il s’agisse de travaux de rénovation ou de transformation, le montant des travaux éligibles à la réduction d’impôt doit représenter a minima 25% du coût total de l’opération, soit du cumul du prix d’acquisition, des frais d’acquisition et du coût des travaux. 

Il convient donc de s’assurer, avant de se lancer dans une opération, que ce pourcentage sera atteint. 

Exemple : Si un contribuable acquiert un bien à 135.000 €, il convient de réaliser au moins 45.000 € de travaux pour être éligible au dispositif Denormandie ((135.000 + 45.000) x 25% = 45.000 €).

L’AMÉLIORATION DE LA PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE OBLIGATOIRE

Dans les deux cas (transformation et rénovation), les travaux doivent permettre d’atteindre un certain niveau de performance énergétique, comme c’est le cas également dans le cadre de la réduction d’impôt Pinel. 

Pour justifier du respect du niveau de la performance énergétique, une évaluation énergétique précisant l’état actuel et l’état projeté doit être réalisée avant le début des travaux. 

Ces évaluations doivent être effectuées par un contrôleur technique ou technicien de la construction indépendant de la personne réalisant les travaux et couvert par une assurance pour cette activité (architecte, géomètre expert, ingénieur, etc..) . 

A noter que les seuils de performance énergétique à respecter sont différents de ceux de la réduction d’impôt Pinel (précédent bulletin). 

LES TRAVAUX DE RÉNOVATION ÉLIGIBLES

Les travaux de rénovation s’entendent de « tous travaux ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables (…)». 
C’est une définition très large des travaux éligibles. Seuls sont exclus les travaux de construction et de création de surfaces ( sauf dans les combles accessibles). 

Elle est différente de celle des travaux éligibles au dispositif Pinel, qui sont les travaux de réhabilitation  permettant d’atteindre 3 critères : ceux d’un logement décent, les performances techniques et l’amélioration de la performance énergétique. A l’exception de l’amélioration de la performance énergétique, les deux autres critères ne sont pas prévus dans le Denormandie. 

LES TRAVAUX DE TRANSFORMATION ÉLIGIBLES

Les travaux de transformation, s’entendent « des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l’étaient pas auparavant ».

Cette définition de la doctrine fiscale renvoie à celle donnée pour la réduction d’impôt Pinel « transformé », sans y apporter de nouveautés. 

Les locaux et équipements d’agrément

La loi exclut les travaux réalisés sur les locaux et équipements d’agrément (serres, piscines privées et aires de jeux).

Cette curieuse précision ne vise que des cas très marginaux et évidemment exclus. 

Les travaux de décoration

La doctrine fiscale précise quant à elle que : « sont à ce titre exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables ». 

Il n’est donc pas possible de bénéficier du dispositif Denormandie avec comme unique objectif de décorer son logement. En revanche, les travaux de décoration qui s’inscrivent dans un projet de rénovation global sont évidemment admis dans l’assiette de la réduction d’impôt. 

Une application limitée du droit de préemption urbain aux cessions de parts sociales de sociétés civiles immobilières

LA NOTION D’UNITE FONCIERE LE TALON D’ACHILLE DE L’APPLICATION DU DPU AUX CESSIONS DE PARTS DE SCI

Le patrimoine de la SCI doit être composé d’une unité foncière

Selon l’article L213-1 3° du code de l’urbanisme, une cession de parts de SCI peut être soumise au DPU si « le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière ».

Un arrêt du Conseil d’Etat n°264667 en date du 27 juin 2005 défini cette notion : « une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant au même propriétaire ou à la même indivision ».

Ainsi le patrimoine d’une SCI est composé d’une unité foncière si deux conditions cumulatives sont remplies, à savoir :

1°) Un îlot de propriété d’un seul tenant

Il faut que l’ensemble du patrimoine de la SCI soit situé d’une ou plusieurs parcelles contigües.

2°) Un même propriétaire

Il est expressément prévu que le propriétaire peut être une indivision, soit composé de plusieurs personnes, cependant, il est précisé que c’est la même personne, ou groupe de personne, qui doit posséder l’ensemble de l’îlot de propriété, ce qui exclu les lots détenus en copropriétés

Par ailleurs, l’article L213-1-3°, fait référence à « une » (seule) unité foncière, ce qui exclu du champs d’application du DPU, les SCI dont le l’actif social est constitué de plusieurs unités foncières ou d’autres éléments renforçant son actif.

Ainsi lorsqu’une cession de parts intervient dans une SCI, il convient d’analyser soigneusement le patrimoine de cette dernière afin de savoir s’il constitue une unité foncière.

QUELLES SONT LES CESSIONS DE PARTS DE SCI CONCERNEES ?

Les cessions de la majorité des parts de SCI ou conduisant l’acquéreur à détenir la majorité

Le DPU s’applique, à peine de nullité de l’aliénation, aux cessions portant sur la majorité des parts composant la SCI, soit de la moitié plus une des parts.

Le législateur a également étendu l’application du DPU aux cessions conduisant l’acquéreur à détenir la majorité des parts. Ainsi, une cession d’une part sociale peut être soumise au DPU dans l’hypothèse où son acquéreur deviendrait majoritaire du fait de cette acquisition.

En conséquence, ce n’est plus seulement le nombre de parts cédées qu’il faut analyser mais également le nombre de parts détenues par l’acquéreur à l’issue de la cession.

La cession directe de l’unité foncière serait soumise au DPU 

Le DPU ne s’applique qu’aux cessions de parts de SCI, dans l’hypothèse où la cession directe de l’unité foncière (sans l’intermédiaire de la SCI) serait soumise au DPU.

Ainsi les exceptions à l’application du DPU sont maintenues, telles celles fixées à l’article 211-4 du code de l’urbanisme visant notamment certains lots de copropriété ou les immeubles achevés depuis moins de quatre ans. 

Conclusion :

l’extension du DPU aux cessions de SCI est à relativiser aux vues de ses conditions d’application. En effet, la référence à « une unité foncière » s’avère extrêmement restrictive.

Bon à savoir

Les conditions exposées à l’article L213-1 3° étant cumulatives, il suffit donc pour que le DPU ne s’applique pas aux cessions de parts de SCI que :

• la cession n’aboutisse pas à un transfert de la majorité des parts ;

ou

• que le patrimoine de la SCI soit constitué de plusieurs « unités foncières » ;

ou

• que l’actif détenu par la SCI ne constitue pas une « unité foncière » ;

ou

• que la cession de l’unité foncière en elle même ne donne pas lieu à l’application du droit de préemption.

ou

• que la SCI soit une société familiale.