Droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) en matière d’aménagement rural

Dès lors que l’on met en place un projet d’aménagement immobilier sur une propriété dont une partie au moins est à destination agricole, il est primordial de s’assurer de la faisabilité de ce projet au vu de l’éventuel droit de préemption de la SAFER.

Cette précaution doit non seulement être prise au vu de l’acte d’acquisition initial, mais aussi en prévision des différentes étapes du projet à venir (division de la propriété, revente de certaines parcelles, apport en société du foncier…).

C’est en ce qui concerne ces actes à venir qu’il est particulièrement difficile de s’assurer que l’opération pourra effectivement se réaliser.

Depuis la loi du 9 juillet 1999, il est possible de réaliser l’acquisition du foncier, en tout ou partie, par l’intermédiaire de la SAFER, en étant bénéficiaire de la cession. (Article L. 141-1 du Code Rural).

De cette manière, la SAFER peut avoir une vision globale du projet mis en place et s’assurer que le projet sera conforme à l’un des grands axes de sa mission qui est de protéger l’environnement, les paysages et les ressources naturelles tout en accompagnant le développement de l’économie locale.

Un professionnel du droit rural est ici un intermédiaire privilégié pour assurer la mise en place de cette partie de l’opération projetée.

Ces opérations présentent en outre un avantage fiscal puisqu’elles sont exonérées du droit d’enregistrement de 5,09 % en vertu de l’article 1028 ter I du Code Général des Impôts.

La contrepartie financière fixée forfaitairement et reversée à la SAFER dans le cadre de sa prestation de service est elle soumise à TVA.

L’acquisition réalisée par l’intermédiaire de la SAFER est soumise à diverses conditions de fonds et de délais. La principale obligation étant qu’une partie au moins de l’ensemble foncier entre dans le champ d’intervention de la SAFER. Si une partie seulement du bien entre dans ce champ d’application, l’acquisition par substitution peut ne porter que sur cette portion de l’ensemble immobilier mais toujours en considération de l’opération dans sa globalité.

Le régime de faveur fiscal est lui conditionné à l’engagement de l’acquéreur de conserver la destination de l’immeuble pendant un délai de dix ans. La transmission du bien durant ce délai n’est pas une cause de déchéance.

Les SAFER sont des Sociétés Anonymes, à but non lucratif, avec des missions d’intérêt général, placées sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances.

Elles jouent un rôle majeur dans l’aménagement du territoire rural.

Pour mener à bien leur mission, elles disposent notamment d’un droit de préemption.

Ce droit de préemption s’exerce sur toutes les aliénations à titre onéreux (même successives dans le cadre d’un projet d’aménagement), de biens immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains à vocation agricole, y compris l’apport en société (hors GFA ou société familiale).

Copropriété et installation de caméras de surveillance dans les parties communes.

Si cette installation est réalisée dans les parties communes d’une copropriété, il appartient au syndic de faire voter, à la majorité absolue, voire à la majorité simple lors d’un second vote, cette décision.

La caméra ne peut alors filmer que les parties communes de la copropriété (couloirs, parking, ascenseur…) à l’exclusion de la voie publique ou des entrées privées des copropriétaires afin de ne pas porter atteinte à leur intimité. 

Seuls les copropriétaires peuvent s’opposer à la mise en place d’une caméra en demandant, lors de l’assemblée générale, à ce que le vote se fasse à l’unanimité, et non à la majorité absolue, compte tenu de la gravité des impacts de cette installation. Le locataire ne peut quant à lui s’opposer à ce vote. 

Il résulte de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que la finalité de ces installations doit être la prévention d’atteinte aux personnes et aux biens.

Si un locataire ne peut contester le vote ayant décidé de l’installation d’une caméra de surveillance dans les parties communes de la copropriété, il peut cependant demander au juge de contraindre l’assemblée des copropriétaires ayant procédé à cette installation de la supprimer si celle-ci n’est pas justifiée par des circonstances laissant craindre des atteintes aux personnes et aux biens ou si l’objectif poursuivi n’est pas de prévenir ces atteintes.

En cas d’enregistrement des images, en vertu de la loi du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, il est obligatoire de déclarer à la CNIL la finalité du traitement.

La conservation des enregistrements ne peut alors excéder un mois.

Si les parties communes objets de cette surveillance enregistrée sont ouverts au public, il faut, en plus de la déclaration à la CNIL une autorisation préalable, des services de la Préfecture.

Dans un tel cas, toute personne filmée (visiteurs, baby-sitter, etc…) doit au préalable être prévenue par voie d’affichage.

Archéologie préventive, encadrement et paiement

Encadrement de l’archéologie préventive

Quels travaux ?

C’est essentiellement à l’intérieur des zones d’archéologie préventive (ZAP) définies par le préfet de Région que sont mises en œuvre les prescriptions d’archéologie préventive. Elles peuvent s’appliquer pour les projets de travaux et d’aménagements soumis à permis de construire, de démolir ou d’aménager, — ainsi que lors de la création de ZAC (R.523-4 C. patri). Les travaux d’affouillement, de nivellement des sols etc. (R.523-5) de plus de 0,5m de profondeur et 10 000 m2 de surface non soumis à autorisation d’urbanisme doivent être préalablement déclarés au préfet de région.

Ce dernier peut également prendre des prescriptions en dehors des ZAP, à son initiative et/ou à celle d’une commune voire, d’un aménageur

Quels délais ?

Le préfet de Région peut d’abord prescrire un diagnostic par décision intervenant dans un délai de 21 jours après réception du dossier (2 mois si étude d’impact ou si le préfet est saisi par l’aménageur hors ZAP). Une « convention » entre l’opérateur et l’aménageur intervient alors pour définir (entre autres) les délais de réalisation du diagnostic (4 mois maximum pour les commencer).

Si le diagnostic s’avère positif et que les découvertes présentent un intérêt scientifique, le préfet dispose de 3 mois pour prescrire des fouilles, une modification du projet ou la conservation du site.

En cas de fouilles, l’aménageur doit passer un « contrat » avec un opérateur agréé qui dispose alors en principe de 6 mois pour débuter les travaux et 12 mois -18 pour l’INRAP- pour les terminer. A l’issue des fouilles, l’attestation de libération permet à l’aménageur de lancer son projet.

NB : Des fouilles peuvent être prescrites sans diagnostic préalable par le préfet dans un délai de trois mois s’il estime disposer d’informations suffisantes.

Paiement de l’archéologie préventive

Les diagnostics archéologiques

Les diagnostics archéologiques sont effectués par l’INRAP ou par un service archéologique territorial agréé et sont financés par la redevance d’archéologie préventive. Celle-ci est due par les « personnes projetant d’effectuer des travaux affectant le sous-sol » (L.524-2 et suivants C. patri.). Si ces travaux sont soumis à autorisation ou déclaration préalable, la redevance correspond à 0,40% de la valeur de l’ensemble immobilier, calculée dans les mêmes conditions que la valeur servant de base à la taxe d’aménagement. S’ils donnent lieu à étude d’impact ou concernent des affouillements, elle s’élève à 0,53€/m2 en 2013, pour les seuls travaux et aménagements de plus de 3 000 m2. Certains travaux sont cependant exonérés : les constructions de moins de 5 m2, celles reconnues d’utilité publique ou destinées à être affectées à un service public, etc. (L.524-3 C. patri).

La construction de maisons individuelles par une personne physique n’est plus exonérée depuis le 1er janvier 2013. Les litiges relatifs à cette redevance relèvent du juge administratif.

Opérations de fouilles

Le paiement des opérations de fouilles incombe intégralement à l’aménageur qui doit faire appel, pour les réaliser, à l’INRAP ou un opérateur agréé. En cas de construction de logement par un particulier pour lui-même (y compris en lotissement ou en ZAC) ou de logement social, le préfet peut accorder une prise en charge par le Fonds national pour l’archéologie préventive. Le ministère de la Culture peut également octroyer des subventions.

A noter

• Le code du patrimoine distingue les aménageurs – personnes qui projettent d’exécuter les travaux de construction- des opérateurs, chargés de réaliser les opérations archéologiques (R.523-3 C. patri.). Ces derniers sont l’INRAP et les services archéologiques territoriaux agréés, mais aussi des opérateurs publics ou privés agréés (seulement pour les fouilles).
• Un Livre blanc de l’archéologie préventive a été remis le 29 mars 2013. Il doit « fixer le cadre législatif et réglementaire nécessaire à la refondation de l’archéologie préventive et à son adaptation aux réalités et au contexte de la discipline ». Les propositions avancées seront utilisées dans le cadre du grand projet de loi relatif au patrimoine que la ministre de la culture souhaite soumettre au Parlement avant fin 2013. 

Rappel de la fiscalité des diverses indemnités perçues dans le cadre de la rupture d’un contrat d’agent commercial.

L’indemnité de cessation du contrat de l’article L. 134-12 du Code de Commerce :

Il est évident que cette indemnité ne peut être regardée comme de simple dommages et intérêts non imposable eu égard à la notion d’intérêt commun du mandat qui justifie cette indemnité.

La jurisprudence administrative considère que l’indemnité de rupture du contrat compense un préjudice et plus précisément la perte d’un support d’activité.

Elle ne peut donc être considérée comme un revenu d’une prestation de service soumise à TVA.

Elle est donc soumise à la plus value.

L’indemnité compensatrice de préavis de l’article L. 134-11 du Code de Commerce :

Contrairement à l’indemnité de cessation, l’indemnité compensatrice de préavis répare un préjudice différent ; elle compense la brutalité de la rupture et vient se substituer à la perte de commissions.

Se substituant à des commissions, elle est, au même titre que ces dernières, soumise à TVA et intégrée dans les recettes ordinaires d’exploitation.

Le remboursement de commissions impayées (régime de l’impôt sur les revenus) :

Ces commissions seront comme toutes les autres soumises à TVA et devront être déclarées au titre de l’impôt sur les revenus.

Une particularité ici ; ces sommes peuvent être qualifiées de « revenus différés » (revenus dont le contribuable, par suite de circonstances indépendantes de sa volonté, a eu la disposition au cours d’une même année mais qui, par leur date normale d’échéance, se rapportent à une période de plusieurs années.

Ces revenus peuvent bénéficier du système de quotient afin d’éviter la progressivité de l’impôt.

Le remboursement de dé-commissionnements injustifiés :

Ces sommes sont à traiter comme des commissions classiques, elles sont donc soumises à TVA et à déclarer à l’impôt sur les revenus.

Elles bénéficient du même traitement que les commissions impayées et peuvent donc être qualifiées de revenus différés.

Les dommages et intérêts et l’indemnité de l’article 700 du CPC :

L’ensemble des indemnités allouées en réparation de préjudice éventuellement subit ou au titre des frais irrépétibles engagés par l’agent dans la procédure ne sont soumis à aucune fiscalité particulière.

La question spécifique du droit fiscal de l’agence commerciale tient au concept d’intérêt commun du mandat qui assure à l’agent la protection de la valeur de son contrat d’agence.

Une des conséquences de cette notion d’intérêt commun tient au régime fiscal de la perte du contrat d’agence commercial qui répond à des règles différentes selon la nature de l’indemnité allouée.

Il faut pour chaque indemnité étudier cette question au regard de la fiscalité directe, de l’imposition au titre des plus values et de celle sur la Valeur Ajoutée.

Les taxes grevant les logements vacants

Les logements vacants peuvent être assujettis à deux taxes, exclusives l’une de l’autre : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) qui ne s’applique que dans des agglomérations d’un certaine taille qui sont déterminées limitativement par décret, ou la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), qui ne concerne que les communes où la TLV n’est pas applicable et à condition que ladite commune décide de la mettre en place.

Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV)

Cette taxe frappe les logements habitables non meublés mais pourvus d’un minimum de confort dont la vacance résulte de la volonté du propriétaire.

Les immeubles en travaux sont dispensés du paiement de cette taxe si ces derniers sont inhabitables en l’état.

A compter du 1er janvier 2013, la taxe concerne :

• les logements vacants situés dans des communes appartenant à des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants (avant 2013 c’était 200.000) ;
• les logements inoccupés depuis au moins un an (au lieu de deux ans précédemment) sauf si le bien a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de cette période.

La taxe est assise sur la valeur locative du logement (identique à celle retenue en matière de taxe d’habitation) et son taux varie en fonction de la durée de vacance du logement : 12,5% la 1ère année d’imposition et désormais 25% à compter de la 2ème année (au lieu de 15% la 2ème année et 20% à compter de la 3ème ).

L’application des nouvelles dispositions est subordonnée à un décret d’application (non publié à ce jour) modifiant la liste des communes où la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable.

Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)

Au titre d’une même année, un même logement ne peut pas être assujetti à la fois à la taxe d’habitation et à la THLV: la taxe d’habitation frappe les locaux occupés alors que la THLV ne concerne que les locaux vacants.

La base d’imposition et le calcul de la taxe h’habitation sur les logements vacants sont les mêmes que ceux sur les logements occupés (c’est-à-dire, valeur locative cadastrale multipliée par les taux fixés par les conseils municipaux et les EPCI).

A compter du 1er janvier 2013, les logements vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition (au lieu de 5 ans précédemment) peuvent être soumis à la THLV dans les communes dans lesquelles la taxe annuelle sur les logements vacants n’est pas applicable et si une délibération est prise en ce sens avant le 1er octobre pour application l’année suivante (les immeubles en travaux en sont dispensés).

AGENDA FISCAL

Déclarations n°2071 et 2072 (sociétés civiles immobilières)

Date limite de dépôt fixée au 3 mai 2013

Déclaration de revenus de l’année 2012 (IR 2013)

• dépôt des déclarations (formulaire papier) jusqu’au 27 mai 2013 ;
• déclarations en ligne : 3 juin 2013 (départements 01 à 19) 7 juin 2013 (départements 20 à 49) 11 juin 2013 (départements 50 à 974)
• Résidents étrangers : Formulaire papier ou déclaration en ligne : 17 juin 2013 pour les contribuables résidants en Europe, pays du littoral méditerranéen, Amérique du Nord et Afrique, 1er juillet 2013 pour les autres résidents étrangers

Déclaration et paiement ISF 2013 pour les patrimoines dont la valeur est supérieure ou égale à 2.570.000€

Date limite fixée au 17 juin 2013

ISF et opérations de défiscalisation immobilière

Actif à prendre en considération

L’immeuble et sa valorisation

Appréciation de la valeur vénale réelle du bien au 1er janvier de l’année d’imposition (article 761 du CGI).

La valeur vénale est constituée par le prix auquel ce bien aurait pu se négocier au 1er janvier de l’année considérée, c’est-à-dire le prix normal qu’eut accepté de payer un acquéreur « lambda » pour son acquisition.

– Lorsque les travaux n’ont pas commencé : appréciation de la valeur vénale du bien à la valeur d’achat du foncier ;

– En cours de travaux : l’appréciation doit être faite compte tenu de l’avancement des travaux au 1er janvier, sachant que dans un premier temps les travaux n’auront pas, à notre avis, pour effet d’augmenter la valeur vénale du bien, compte tenu de la difficulté de vendre un bien en chantier…

– À compter de l’achèvement des travaux : Appréciation de la valeur du bien selon le marché applicable au secteur, en tenant compte des abattements éventuels (cf. ci-joint).

Quote part versée à l’ASL et non encore dépensée en travaux

Cette somme ne constitue pas, selon nous, une créance de somme d’argent, s’agissant de sommes versées à l’ASL en vue de la réalisation des travaux. On serait bien en peine de trouver une case dans laquelle déclarer cette valeur, aussi, nous ne sommes pas certains que cette somme doive être déclarée à l’actif.

Passif déductible

Constituent un passif déductible les dettes qui cumulent les trois conditions suivantes (article 768 du CGI):

• Exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• Être à la charge personnelle du redevable, de son conjoint, de son partenaire de PACS ou concubin et des enfants mineurs pour lesquels ils ont l’administration légale des biens ;
• Être justifiée par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite.

Les emprunts

Déductibles pour un montant égal au capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition, augmenté des intérêts échus et non payés et des intérêts courus à cette date.

Le solde de l’appel de fonds non honoré au 1er janvier

Ce dernier constitue une dette envers l’ASL, et par extension un passif déductible, dans la mesure où chaque membre s’est engagé lors de son adhésion, à procéder au versement de la quote-part mise à sa charge.

En conclusion, une opération de restauration immobilière peut également, à notre avis, permettre d’optimiser sa déclaration ISF. 

A noter : 

Abattements praticables :

• 10% à 40% de la valeur du bien pour un bien loué, selon les contraintes générées par la location
• 10% à 30% au plus pour les monuments historiques, selon leur emplacement, leurs spécificités et caractéristiques, et selon l’importance des charges qui les grèvent (RM Nicolas DUPONT-AIGNAN, Dép. JO AN du 29 juin 1998, n°13318).
• 30% pour le bien qui constitue la résidence principale du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition (article 885S du CGI, al. 2)

Démembrement : nouvel article 885G quarter du CGI

A partir de 2013, le nupropriétaire ne pourra plus déduire, dans le cadre de l’ISF, les dettes contractées pour l’acquisition de la nuepropriété d’un bien si cette nue-propriété n’est elle-même pas taxable à l’ISF entre ses mains. 

LOI DUFLOT DANS L’ANCIEN

Réhabilitation :

Acquisition de logements puis travaux réalisés en vue de satisfaire aux caractéristiques de décence et de performances techniques.

Quelle condition initiale ?

Des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence ou des logements acquis après la réalisation de travaux de réhabilitation mais non utilisés ou occupés à quel titre que ce soit depuis leur achèvement.

Quels travaux ?

Travaux (à définir par décret mais qui devraient être identiques aux travaux visés pour le bénéfice de la Scellier réhabilitation) qui permettent au logement de bénéficier de l’ensemble des performances techniques voisines de celles du neuf.

Quel délai d’achèvement des travaux ?

Au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition.

Quel niveau de performance énergétique (décret 29 décembre 2012)?

Bénéficier du label « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » OU respecter les exigences de performance énergétique globale (arrêté 5 mars 2012) pour au moins 4 des critères (isolation toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude)

Année au titre de laquelle la réduction peut être pratiquée pour la 1ère fois:

Année d’achèvement des travaux ou souscription des parts pour les SCPI

Transformation :

Acquisition de locaux divers puis travaux réalisés en vue de les transformer en logements.

Quelle condition initiale ?

Des locaux non affectés à un usage d’habitation : commerciaux, professionnels, bureaux, entrepôts, granges, hangar… ou des logement acquis après la réalisation de travaux de transformation mais non occupé à quel titre que ce soit depuis leur achèvement.

 

Quels travaux ?

Travaux de reconstruction, agrandissement, de réparation et d’amélioration afin de rendre les locaux habitables.

Quel délai d’achèvement des travaux ?

Au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition.

 

Quel niveau de performance énergétique (décret 29 décembre 2012)?

Bénéficier du label « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » OU respecter les exigences de performance énergétique globale (arrêté 5 mars 2012) pour au moins 4 des critères (isolation toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude)

Année au titre de laquelle la réduction peut être pratiquée pour la 1ère fois:

Année d’achèvement des travaux ou souscription des parts pour les SCPI

Infos

1. L’optimisation d’une partie des travaux qui ne bénéficieront pas de l’avantage fiscal « Duflot », au déficit foncier est possible dans certaines conditions, notamment de dépenses dissociables
2. Immeubles exclus : Monuments Historiques
3. Pas de cumul avec dispositifs Outre-Mer, Malraux, Scellier, Revenus fonciers avec convention ANAH (Borloo),
4. Réduction d’impôt Duflot soumise au plafonnement global de 10 000 euros pour les revenus 2013

La loi Duflot en 6 points :

1. Taux Duflot métropole : 18% réparti sur 9 ans par parts égales
2. Nombre de logement : 2 par contribuable et par année d’imposition
3. Prix de revient : plafond de 300 000 euros par an maximum (même si 2 lots) et plafond de 5 500€ /m2)
4. Engagement de location : 9 ans nue, habitation principale
5. Zones : A Abis B1 B2 sous conditions (acquisition jusqu’au 30/06/2013 ou après cette date agrément du Préfet de région)
6. Plafonds de loyers et de ressources des locataires

Loi Duflot vs la loi Scellier :

• objectif social (secteur intermédiaire)
• quota de logements pouvant bénéficier de la loi Duflot sur un même immeuble : 80% (à préciser – sous réserve du décret en attente)
• limitation à 2 appartements par contribuable et par année d’imposition au lieu d’1 en Scellier
• pas de report de la fraction excédentaire de la réduction d’impôt
• Pas d’avantage fiscal complémentaire (déduction spécifique RF)

LE CALCUL DE LA CREANCE ENTRE INDIVISIAIRES POUR UN EMPRUNT IMMOBILIER REMBOURSÉ PAR L’ASSURANCE DÉCÈS DE L’UN DES CO-INDIVISAIRE PRÉDÉCÉDÉ

Situation conflictuelle classique entre co-indivisaires :

Deux concubins font édifier à l’aide d’un emprunt, sur un terrain qu’ils ont acquis ensemble, un immeuble.

En cas de décès de l’un de ces co-indivisaires en cours de projet, son assurance décès va en général prendre en charge le remboursement de l’emprunt dans des proportions variables.

Le survivant risque alors de se retrouver en conflit avec la succession pour établir les droits de chacun sur cette construction.

Quant au droit de propriété

Sur ce point la règle de droit est simple : la propriété du sol emporte la propriété du dessus (article 552 du code civil).

C’est-à-dire qu’en application de la théorie de l’accession, l’immeuble construit sur un terrain indivis devient lui-même indivis dans les mêmes proportions, peu importe que la construction ait été financée en tout ou pour la majeure partie par simplement l’un des co-indivisaires.

Le fait qu’elle ait été financée par son assurance décès ne change donc rien au droit de propriété du co-indivisaire.

Quant à la créance entre indivisaires

Cependant, lors de la cessation de l’indivision, les co-indivisaires qui ont financé plus que leur part (en l’occurence la succession), peuvent se prévaloir d’une créance et réclamer la tenue d’un compte de l’indivision.

Si les co-indivisaires étaient couverts par l’assurance décès de l’emprunt dans des proportions différentes du fait de leur revenus, ce qui importe pour déterminer la participation de chacun dans la prise en charge de l‘emprunt, c’est le financement des primes de cette assurance décès, et non la repartition inégale qui en est faite sur la tête des coindivisaires.

Pour rappel : 

Article 815 du code civil : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.”

Article 815-3 alinéa 1 du code civil : “Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation« .

Loi de finances pour 2013 (Promulguée le 29 décembre 2012 et publiée le 30 décembre 2012)

Impôt sur le revenu

Alourdissement de l’impôt sur le revenu

Maintien du gel du barème

La loi de finances maintient le gel du barème de l’IR pour les revenus 2012 déclarés en 2013, ce qui équivaut, selon le Gouvernement, à un abaissement des seuils de déclenchement des tranches de l’impôt sur le revenu de 2% compte tenu de l’inflation.

Réduction de l’avantage procuré par le quotient familial (article 197-I-2 du CGI)

Abaissement du plafond du quotient familial de 2.336€ à 2.000€ à compter de 2012.

Création d’une nouvelle tranche à 45% (article 197-I-1 du CGI)

A compter des revenus 2012, déclarés en 2013, mise en œuvre d’une nouvelle tranche d’IR à 45% pour les revenus dépassant 150.000€ par personne.

• Maintien de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (article 223 sexies du CGI)

Depuis l’imposition des revenus 2011 et « jusqu’au rééquilibrage des comptes publics », il existe une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, de 3% par part à compter de 250.000€, puis de 4% à compter de 500.000€ (sur le revenu fiscal de référence).

• Soit un taux marginal de l’impôt sur le revenu de 49%

La nouvelle tranche de 45% se cumule avec la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3% puis de 4%, aboutissant à un taux marginal d’imposition de 48% à compter d’un revenu fiscal de référence de 250.000€ ou de 49% à compter de 500.000€.

Censure de la surtaxe de 18% sur les très hauts revenus (45%+4%+8%+18%=75%):

Cette disposition envisagée par le PLF a été censurée par le Conseil Constitutionnel.

Elargissement de l’assiette de l’impôt sur le revenu

Intégration des revenus du capital au barème de l’impôt sur le revenu (articles 117 quater, 125-0 A, 125 A, 80 quaterdecies…)

• Soumission au barème progressif de l’IR des options sur titres et des actions gratuites attribuées à compter du 28 septembre 2012.
• les plus-values mobilières, les dividendes et les intérêts seront intégrés à l’assiette de l’impôt sur le revenu et donc soumis au barème progressif à compter des revenus 2013.
• L’abattement fixe de 1 525 € ou 3 050 € est supprimé dès 2012 pour les revenus distribués
• Maintien (sous diverses conditions liées à la durée de détention des titres, à l’exercice d’une activité salariée ou dirigeante, à l’activité de la société) de l’assujettissement au taux de 19% des plus-values (+15,5% de prélèvements sociaux soit 34,5%) réalisées par les entrepreneurs qui cèdent leur entreprise après l’avoir développée (article 200 A, 2bis)
• Mise en place d’un prélèvement forfaitaire obligatoire mais non libératoire pour les dividendes et intérêts (simple valeur d’acompte imputable ultérieurement sur l’impôt sur le revenu);
• Disparition, sauf exceptions, du prélèvement forfaitaire libératoire ;
• La contrepartie de cet alourdissement de la taxation des hauts revenus du capital est la possibilité de l’impacter par des mécanismes de déduction d’assiette.

« Niches fiscales »

Abaissement à 10 000 € du plafonnement global (article 200-0 A du CGI)

• La loi de finances fixe le plafond à 10.000€ forfaitaires ;
• Le dispositif Malraux est exclus de ce plafond global,
• Malraux : si demande de permis de construire antérieure au 1er janvier 2013, application de l’ancien plafonnement (18.000€+4% du revenu imposable) pendant toute la durée de l’investissement. ​En revanche, si acquisition en 2013 et permis de construire déposé à compter du 1er janvier 2013, absence de plafonnement global ;
• Investissement en Outre Mer et SOFICA : plafond fixé à 18000 € (le Conseil Constitutionnel ayant censuré le maintien d’une part proportionnelle de 4% pour ces investissements).

Remplacement du Scellier par le Duflot (article 199 novovicies du CGI)

• Dispositif très proche du dispositif Scellier.
• Référence au zonage actuel (A, B1, B2 seulement jusqu’au 30 juin 2013 ou agrément préfectoral) ;
• Maintien des logements concernés (neufs et assimilés, transformés et réhabilités)
• Performance énergétique globale des logements à justifier ;
• Maintien de la limitation annuelle à 300 000 euros par contribuable mais deux logements par an ;
• Plafonnement du prix de revient du logement à 5500 euros par m2 de surface habitable ;
• Quota de logements éligibles au dispositif « Duflot » dans un immeuble neuf (maximum 80%) ;
• Réduction d’impôt de 18% répartie sur 9 ans ;
• Location en secteur intermédiaire exclusivement (Plafonnements des loyers et ressources du locataire définis par le décret du 29 décembre 2012) ;
• Aucun avantage fiscal complémentaire n’est prévu (pas de déduction forfaitaire de 30%, ni de complément de réduction d’impôt) ;
• Inclus dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000€

ISF

A compter de 2013

Rétablissement d’un tarif progressif (article 885 U du CGI)

Seuil d’entrée à 1.300.000€, anciens taux réhabilités (de 0,50% à 1,5%) et imposition effective dès 800.000€.

Rétablissement du mécanisme du plafonnement (article 885 Vbis du CGI)

Rétablissement du plafonnement ( le total des prélèvements devra être inférieur à 75% des revenus nets, après déduction des seuls déficits catégoriels dont l’imputation est autorisée par l’article 156 du CGI (notamment Monuments historiques et déficits fonciers);

Limitation du passif déductible ( article 885 G quater du CGI)

Aux seules dettes se rapportant à des actifs taxables.

Pénalisation de la détention de biens en démembrement de propriété ; le nupropriétaire ne peut plus déduire les intérêts contractés pour l’acquisition de son droit.

Plus-value immobilières

L’aménagement du régime des plus-values immobilières envisagé par le PLF 2013 a été censuré par le Conseil Constitutionnel

LA SUPPRESSION DU REGIME DU CONSERVATEUR DES HYPOTHEQUES : UN TRANSFERT DE COMPETENCE

Ce qui change

C’est le statut du Conservateur des Hypothèques qui est supprimé, il est désormais remplacé par un service public.

La mission de publicité foncière est transférée à la Direction Générale des Finances Publiques. Ce changement est étroitement lié au processus de fusion actuellement en cours du trésor Public et des Centres des Impôts visant à aboutir à la création de guichets fiscaux uniques.

Ce poste de fin de carrière historique (création des Conservations des Hypothèques par un édit de Louis XV de juin 1771) et extrêmement convoité car étant l’un des mieux payés de la fonction publique disparaît. Les conservateurs encore en poste deviendront des chefs de service de la publicité foncière.

 

L’impact pour l’usager

L’objectif de ce texte est que la réforme soit la plus neutre possible pour l’usager tant au regard du coût de la publicité que de son recouvrement ou de la responsabilité qui y est liée ;

• le coût de la publicité foncière reste actuellement inchangé, le salaire étant simplement transformé en une taxe au profit de l’état nommée « contribution de sécurité immobilière » (article 879 du Code Général des Impôts).
• son recouvrement n’est en rien affecté et devient une créance du trésor public.
• La responsabilité civile attachée à l’exercice de cette mission change uniquement d’auteur, l’Etat devenant responsable aux lieu et place du conservateur en vertu de l’article 2450 du code civil dans sa nouvelle rédaction. Le délai pour agir (10 ans) ne change pas ni la juridiction compétente (le juge judiciaire). L’Etat se substituant aussi aux conservateurs pour les contentieux nés ou à naître en raison de fautes commises avant le 1er janvier 2013.

En ce qui concerne la consultation des actes, les demandes devront désormais être faites via le formulaire Cerfa n°3233-SD mis en conformité à cet effet.

En apparence rien n’est modifié, cependant la responsabilité personnelle du conservateur qui était un gage de sérieux et de bon fonctionnement des conservations disparaissant, une partie de la doctrine s’interroge sur l’avenir de la publicité foncière.

Une évolution en accord avec la dématérialisation de la publicité foncière par Fidji, Télé@ctes et la signature des actes électroniques

La publicité foncière en ligne se met en place progressivement avec ses avantages (rapidité et gain de support papier) et ses inconvénients (lisibilité des documents s’amenuisant et augmentation des causes de rejet ou de refus). 

Décret n°2012-1462 du 26 décembre 2012 pris pour l’application de l’ordonnance n°2010-638 du 10 juin 2010.

Publics concernés :

Ces textes concernent tout particulièrement les officiers ministériels, les autorités administratives et les juridictions.

Objet :

L’ordonnance supprime le régime des conservateurs des hypothèques et transfère à l’Etat la responsabilité civile attachée à l’exercice de la mission de publicité foncière.

Le décret porte des mesures réglementaires d’accompagnement de cette réforme et des mesures de coordination.

Entrée en vigueur :

Le texte entre en vigueur à compter du 1er janvier 2013.