Catégorie : Bulletins

Investisseurs « Malraux », « Pinel », « Scellier », « Robien »…, votre logement est-il bien occupé à titre de résidence principale par votre locataire ?

Conclure un bail à usage de résidence principale n’est pas suffisant, il convient de vous assurer de l’usage effectif qui en est fait. 

LA LOCATION EFFECTIVE A USAGE D’HABITATION PRINCIPALE DU LOCATAIRE : UNE APPRECIATION OBJECTIVE DU RESPECT DE CETTE CONDITION

Rappel de vos obligations

L’avantage fiscal, contrepartie de votre effort d’investissement, est subordonné à l’engagement de location nue à usage de résidence principale du locataire dont la durée varie en fonction du dispositif.

Cette location doit généralement prendre effet dans les douze mois (moins dans certains cas) qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. 

Elle doit être effective et continue et doit dès lors être respectée non seulement au moment de la première location, mais également tout au long de la période d’engagement. 

Précisions jurisprudentielles 

Dans un arrêt rendu en date du 31 août 2017(1), la cour administrative d’appel de Lyon reprend l’interprétation du Conseil d’Etat(2) selon laquelle il convient d‘apprécier le respect de la condition de location à usage d’habitation principale du locataire de manière objective. 

Peu-importe pour les juges que le propriétaire n’ait pas commis de faute ou de négligence, le simple fait que cette condition ne soit pas respectée suffit pour la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu. 

Bien que ces arrêts aient été rendus dans le cadre du dispositif de Robien, cette jurisprudence s’appliquerait certainement de la même manière aux dispositifs fiscaux « Malraux », « Pinel », « Scellier » …

BONNE FOI NE SUFFISANT PAS, QUE FAIRE ALORS POUR NE PAS SUBIR ? 

S’assurer de l’occupation à titre de résidence principale par votre locataire

Le bénéfice des dispositifs fiscaux précités, ou a minima du dispositif de Robien, suppose donc un usage effectif de résidence principale par le locataire du bien tout au long de la location.

Dès lors, assurez-vous avant tout d’ériger le respect de cet usage en condition essentielle de votre bail. Insérez-y par exemple une clause spécifique prévoyant, compte tenu de vos obligations fiscales et sous peine de résiliation du bail et d’une demande de réparation, 

• d’une part l’obligation pour le locataire d’en faire sa résidence principale, 
• d’autre part celle de vous en attester annuellement et d’en justifier au moyen par exemple de sa déclaration d’impôt.

Cela vous permettra de pouvoir justifier de la résiliation pour remédier à la situation et potentiellement d’ouvrir droit à réparation. 

Engager la résiliation du bail dans le cas contraire 

Sous réserve que vous vous en ménagiez la preuve (témoignage du gardien ou de voisins, constat d’huissier…), le non-respect par votre locataire de son obligation d’user des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le bail, prive votre locataire du statut protecteur de la loi de 1989. La déchéance de son droit au maintien dans les lieux vous permettra ainsi d’engager la résiliation du bail sur le fondement des causes visées par le code civil (3). 

En cas de redressement fiscal effectif, il a déjà été admis que les locataires, ayant entrainé par la violation délibérée de leur obligation d’occupation effective du logement, la rectification fiscale de leur bailleur, doivent réparation à ce dernier(4). 

A noter 

Ne sont pas concernés les investissements du type « déficits fonciers » de droit commun et « monument historique » pour lesquels la condition de résidence principale ne s’impose pas. 

La notion précisée d’habitation principale

Depuis l’intervention de la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 2 de la loi de 1989 précise la notion, jusqu’alors interprétée de manière fluctuante par la jurisprudence, de résidence principale ; laquelle doit être entendue comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé où cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ». 

A noter qu’en matière de dispositif Censi Bouvard, il a été jugé pour justifier de la remise en cause de l’avantage fiscal, que l’affectation de l’immeuble à usage de résidence avec services pour étudiants n’équivalait pas à son occupation effective par des étudiants (5).  

(1) CAA Lyon, 31 août 2017, n°16LY00099, 
(2) CE, 20 octobre 2016, n°390790, 
(3) Civ.3ème, 21 mars 2007, n°0611843,
(4) CA Paris, 7 octobre 2014, n°13/01560
(5)CAA Nantes, 1ère, 28 sept. 2017, n° 15NT02565. 

Cristallisez les règles d’urbanisme applicables à votre projet en demandant dès à présent un certificat d’urbanisme informatif

Le certificat d’urbanisme informatif (CU a.) permet de cristalliser pendant 18 mois les règles d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance. Les porteurs de projet peuvent ainsi se prémunir contre une éventuelle modification du document d’urbanisme, qui compromettrait la réalisation de l’opération projetée. Cet effet cristallisateur est néanmoins à nuancer en cas de procédure d’élaboration ou de révision du PLU, comme vient de le rappeler le Conseil d’Etat (CE, 11 octobre 2017, req. n^o 401878). 

Le certificat d’urbanisme informatif permet de cristalliser les règles d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance

Comment obtenir un CU a)

Un certificat d’urbanisme informatif (CU a.) peut être demandé par toute personne souhaitant connaître les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain (art. L. 410-1, a) CU).

Pour l’obtenir, il suffit de :

  – remplir le formulaire Cerfa ;

  – joindre un plan de situation ;

– envoyer 2 exemplaires de ce dossier en LRAR au maire de la commune dans laquelle se situe le terrain.

La demande de ce document doit donc devenir un réflexe des porteurs de projets, pour lesquels les informations délivrées par ce document sont essentielles pour sécuriser leurs projets en amont.

L’effet cristallisateur du Cu a)

Le CU a) a pour effet, en principe, de garantir à son bénéficiaire un droit à voir toute demande d’autorisation d’urbanisme instruite au regard des règles d’urbanisme applicables au jour de la délivrance dudit certificat.

Les porteurs de projet pourront ainsi éviter d’être confrontés à des modifications ultérieures des règles d’urbanisme, par exemple dans le cas où un PC modificatif serait nécessaire.

Par ailleurs, le contenu du CU a) renseignera le demandeur sur les servitudes applicables au terrain :

– DPU simple ou renforcé ;

– risques naturels (inondations, sismicité) ;

– emplacements réservés ;

– terrain situé en ZAC ;

– servitudes de mixité sociale, etc.

Attention, cet effet cristallisateur est à nuancer en fonction de l’importance des évolutions en cours du plan local d’urbanisme

Une cristallisation non systématique en cas de révision / élaboration du PLU

Le code de l’urbanisme distingue les procédures de modification, révision ou d’élaboration d’un PLU :

✓ La cristallisation jouera en cas de procédure de modification du PLU
(art. L. 153-36 CU).

✗ En revanche, le bénéficiaire du CU a) ne pourra se prévaloir des règles cristallisées par ce dernier en cas de procédure de révision (L. 153-31) ou d’élaboration (L. 153-11) suffisamment avancée.

En effet, ces procédures entraînent des évolutions plus substantielles sur le PLU qu’une procédure de modification.

Quelles conséquences en cas d’évolution du PLU ? Deux exemples

1-Lorsque le PLU est en cours d’élaboration ou de révision :

L’autorité compétente pourra surseoir à statuer sur une future demande d’autorisation (PC, DP, etc.), dans l’hypothèse où le projet serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU (L. 153-11 CU), même si elle n’en a pas prévu la possibilité dans le CU a)*. 

2-Lorsque le nouveau PLU est approuvé :

Le Conseil d’Etat vient de rappeler que l’autorité compétente sera fondée à appliquer le nouveau PLU au terme de la durée du sursis à statuer, et ce alors même que le pétitionnaire était titulaire d’un CU a) en cours de validité (CE, 11/10/2017, req. n^o 401878)¹.

À noter

La durée de validité d’un CU a) est de 18 mois prorogeables par périodes d’un an, à condition que les règles d’urbanisme n’aient pas changé (art. R. 410-17 CU).

* CE, 3/04/14, « Commune de Langolen« , req. n° 362735, Rec. Leb.

¹ Cette solution avait déjà été appliquée par le Conseil d’Etat en matière d’élaboration d’un POS (CE, 10/07/1987, req. n^o 63010).

Abréviations

CU : code de l’urbanisme

PLU : plan local d’urbanisme

PC : permis de construire

DP : déclaration préalable

POS : plan d’occupation des sols (ancêtre du PLU)

La transformation de l’ISF en IFI au 1er janvier 2018 s’accompagne de la disparition de la réduction dite TEPA consistant en une réduction d’ISF fixée à 50% du montant des investissements éligibles retenus dans la limite de 90.000 € (soit une réduction maximale de 45.000 €). Notons qu’il est toutefois possible d’en bénéficier une dernière fois, au titre de l’IFI 2018, en procédant à un investissement éligible avant le 31 décembre 2017.

C’est dans ce contexte qu’une volonté de redynamisation du dispositif Madelin est intervenue. Au terme des discussions, son taux a été porté 25% (contre 18% actuellement) pour l’année 2018 uniquement.

LE « RETOUR » DU DISPOSITIF MADELIN

Un dispositif de réduction d’IR

Prévu par l’article 199 terdecies-0 A du code général des impôts (CGI), le dispositif Madelin permet une réduction d’IR égale à 18 % des versements effectués au titre de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de sociétés éligibles, dans la limite d’un investissement annuel de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié ou pacsé (soit une réduction d’impôt maximale de respectivement 9 000 € ou 18 000 €).

En cas d’investissement excédant 50 000 € ou 100 000 €, le reliquat ouvre droit à la réduction d’IR dans les mêmes conditions, au titre des quatre années suivantes.

Une réduction portée de 18% à 25%

Conformément à son objectif de redynamisation de l’économie, l’Assemblée Nationale a adopté un amendement visant à renforcer ce dispositif. 

En effet, pour l’année 2018 uniquement, le taux de la réduction d’IR est porté de de 18% à 25% dans les mêmes limites d’investissement (à savoir 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié ou pacsé), soit une réduction d’impôt maximale de respectivement 12 500 € ou 25 000 €.

Ce passage à 25% consiste en un retour, temporaire, au taux applicable en 2010, lequel a ensuite été progressivement réduit jusqu’au taux actuel de 18%.

UNE MODIFICATION PERTINENTE ?

Une réduction toujours soumise au plafond global des niches fiscales

Ce rehaussement temporaire du taux constitue un encouragement. Pour autant, cet effet est à nuancer puisque ce renforcement reste soumis au plafond global des niches fiscales fixé, sauf exceptions, à 10.000 € par an.

Dès lors que ce plafond global annuel de 10 000 € serait atteint (à raison, par exemple, de dépenses d’emploi salarié à domicile ou d’un investissement Pinel réalisé par ailleurs…), l’excédent de réduction d’IR se reportera pour s’imputer, dans les mêmes conditions, sur l’IR dû au titre des cinq années suivantes. Au-delà, l’éventuel reliquat sera définitivement perdu.

Un plafond rendant cette modification contre-productive 

Si l’augmentation du taux du dispositif Madelin pour compenser la disparition du dispositif TEPA peut sembler opportune, son maintien sous le plafond global des niches fiscales risque de se révéler contre-productif puisque, pour obtenir un montant de réduction d’IR identique, il ne sera pas nécessaire d’investir autant.

Bien que cet effet pervers ait été souligné par certains députés, reprochant au gouvernement un « manque d’ambition en matière de financement de l’économie », celui-ci a refusé tout rehaussement du plafond pour 2018.

TEPA/Madelin : quelle utilité ?

Le Ministre de l’Economie et des Finances, M. Bruno Le Maire, justifiait la suppression sans contrepartie du dispositif TEPA par le fait que les « entreprises vont largement bénéficier de la libération et de la réorientation de l’épargne vers l’économie productive générée par (la transformation de l’ISF en IFI) ».

Cette analyse est cependant critiquable dans la mesure où la finalité du dispositif TEPA est d’inciter au financement en fonds propres d’une certaine catégorie de sociétés seulement, regardée comme en ayant le plus besoin (ses critères n’ont d’ailleurs eu de cesse d’être de plus en plus contraints afin de mieux les cibler).

Or, l’ensemble des titres et avoirs financiers pourront être exonérés d’IFI sans que cette exonération ne soit subordonnée à aucune condition similaire ; il n’existera donc plus aucune incitation à investir spécifiquement au capital de ces sociétés.

Le maintien du TEPA sous forme de réduction d’IFI (aux côtés du dispositif Madelin, qui partage les mêmes conditions, mais dont l’efficacité est limitée par son plafonnement) aurait donc été justifié pour maintenir une incitation particulière à leur financement.

A noter

Les versements éligibles à ce nouveau taux de 25% seront ceux qui interviendront postérieurement à une date qui sera fixée par un décret à adopter au terme d’une procédure de validation par la Commission Européenne.

La fiscalité 2018 des monuments historiques actuellement en débat devant l’Assemblée Nationale à l’occasion du second PLFR 2017

En raison de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu à compter du 1er janvier 2019, l’imposition des revenus de l’année 2018 fera l’objet de règles fiscales dérogatoires.

Parmi celles-ci, celles applicables aux dépenses de travaux relatives aux monuments historiques devrait évoluer d’ici l’adoption définitive du second PLFR 2017.

RAPPEL DU REGIME ACTUELLEMENT EN VIGUEUR

Celui-ci résulte de la loi de finances pour 2017 votée en fin d’année dernière.

Sommairement résumé, il en résulte que les dépenses de travaux supportées au cours des années 2018 et 2019 pourront être intégralement déduites au titre de ces mêmes années. 

Bien qu’ayant pour inconvénient de lui retirer potentiellement toute efficacité en 2018 du fait de « l’année blanche » (tout dépendra de la composition des revenus de l’investisseur), ces dispositions ont au moins pour intérêt de ne pas l’affecter en 2019.

LA MODIFICATION PROPOSEE PAR LE GOUVERNEMENT

Le gouvernement propose, à l’occasion du second PLFR 2017, de revenir sur ces dispositions afin d’aligner le traitement fiscal applicable aux monuments historiques sur celui applicable aux immeubles locatifs de droit commun. 

Ainsi, les charges de travaux déductibles au titre de l’année 2019 seraient forfaitairement constituées de 50% des montants respectivement supportés au titre des années 2018 et 2019.

L’ECUEIL DE CETTE MODIFICATION

Si l’objectif affiché est « de ne pas dissuader (les propriétaires de monuments historiques) de réaliser en 2018 des dépenses de travaux », le dispositif proposé aboutirait très concrètement à dissuader la réalisation de travaux non seulement au cours de l’année 2018, mais aussi au cours de l’année 2019 puisque, de facto, aucune dépense ne sera exposée en 2018 et, en conséquence, la prise en compte de celles de 2019 sera réduite de moitié, décourageant définitivement les propriétaires concernés.

UNE REACTION IMMEDIATE

Une telle dissuasion à la restauration de ces monuments pendant deux années pleines, au sortir d’une année quasi-blanche à raison de l’application initialement prévue du CIMR sur les revenus de l’année 2017, aurait été en contradiction totale avec les objectifs affichés par le gouvernement. 

C’est dans ce contexte que certains parlementaires, alertés notamment par nos soins quant aux multiples dangers induits par cette modification et sensibles aux questions de préservation du patrimoine, ont soutenu un amendement visant à rejeter cette modification et permettre, sur option du contribuable, d’imputer les dépenses de travaux acquittées en 2018 :

• soit pour 100% de leur montant en 2018 ;
• soit pour 50% de leur montant en 2019 et 50% de leur montant en 2020.

Cet amendement a été entendu et adopté ce jour en Commission des finances.

Reste donc désormais à le confirmer en séance publique, étant précisé que le Rapporteur général concédait que la modification proposée présentait une réelle difficulté. A minima, nous plaidons pour le maintien du régime actuellement en vigueur.

A noter

Les discussions en séance publique devant l’Assemble Nationale débuteront à compter du lundi 4 décembre. Nous les suivrons naturellement avec attention afin de connaître le sort réservé à cet amendement.

Quid de la position du Sénat ?

Dans le cas où l’amendement dont il est question serait effectivement retenu dans le texte voté en première lecture devant l’Assemblée Nationale, resterait à savoir s’il ferait l’objet ou non d’un rejet de la part du Sénat. Or, d’après nos informations, certains sénateurs sensibles aux questions de préservation du patrimoine, et donc parfaitement conscients du danger que présente la modification proposée par le gouvernement, s’y sont montrés favorables et devraient donc en permettre l’adoption définitive.

Le mot du cabinet

Comme chaque année depuis presque 20 ans désormais, nous apportons notre soutien technique aux parlementaires actifs sur ces sujets patrimoniaux dans la rédaction d’amendements. Nous reviendrons d’ailleurs ultérieurement sur l’un d’eux relatif à un sujet encore hors débat.

En ce moment au Parlement !

Dans la continuité de nos précédents bulletins, notre cabinet vous tient informé en temps réel de l’évolution de la fiscalité applicable aux monuments historiques dans le cadre de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu.

LE LEGISLATEUR DEFEND LES MONUMENTS HISTORIQUES CONTRE LE GOUVERNEMENT

Il y a un an, à l’issue des débats sur la loi de finances, un compromis avait été trouvé : le dispositif des monuments historiques ne suivrait pas celui des déficits fonciers. Un tel alignement aurait en effet été préjudiciable aux propriétaires de monuments historiques du fait de l’absence de limitation d’imputation des dépenses éligibles sur leur revenu global leur étant applicable.

A la surprise générale, le gouvernement est revenu sur le sujet à l’occasion de la présentation du PLFR au début du mois de décembre avec, à nouveau, pour objectif d’aligner le régime des monuments historiques sur celui des déficits fonciers. Rappelons que, concrètement, cela aurait conduit à rendre inopérantes les dépenses de travaux non seulement de l’année 2018, mais aussi de l’année 2019, ce qui n’a pas laissé indifférent certains parlementaires avisés.

LA PREMIERE LECTURE DU PLFR DEVANT L’ASSEMBLEE NATIONALE

A la demande de députés, nous avons contribué à la rédaction d’une contre-proposition à l’argumentation contenue dans le PLFR. Mais c’est un autre amendement, plus ambitieux, qui a été adopté par la commission des finances de l’Assemblée Nationale.

Malheureusement, cet amendement impactait du fait d’un défaut de rédaction involontaire non seulement les monuments historiques mais aussi l’ensemble des déficits fonciers. Ce point sera sévèrement relevé par le ministre en séance publique, ce qui a conduit l’Assemblée Nationale à rejeter cet amendement, pourtant adopté par sa commission des finances, et donc valider le mécanisme préjudiciable du PLFR.

LA PREMIERE LECTURE DU PLFR DEVANT LE SENAT

Nous avons à nouveau eu l’honneur de prêter notre expertise à un groupe de sénateurs défenseurs du patrimoine. Ceux-ci ont obtenu l’adoption en séance publique du texte auquel nous avons contribué qui, non seulement, sauvegarde le régime fiscal des monuments historiques, mais aussi améliore la règle qui était jusqu’alors prévue pour 2018 : le propriétaire aura le choix de laisser ses dépenses 2018 s’imputer sur ses revenus 2018 (ce qui peut avoir du sens, pour des situations exceptionnelles, où les revenus extraordinaires seront supérieurs d’au moins trois fois les revenus ordinaires) ou, sur option, de reporter l’effet de ces dépenses, par moitié, sur ses revenus 2019 et 2020.

Le gouvernement a cette fois-ci choisi de ne pas s’opposer au texte et s’en est remis, conformément à la formule consacrée, à la sagesse du Sénat. Notons qu’il a néanmoins pris soin de lever le gage budgétaire lié l’impact de cette réforme, ce qui, en principe, est de bon augure.

LA SUITE DE LA PROCEDURE LEGISLATIVE

Le texte voté par le Sénat étant donc différent de celui voté par l’Assemblée Nationale, il devra faire l’objet d’un nouveau débat, vraisemblablement lundi ou mardi, en Commission Mixte Paritaire.

Celle-ci sera probablement conclusive (i.e. sans renvoi devant l’Assemblée Nationale), et nous avons donc bon espoir que le texte adopté soit maintenu.

Nous vous en tiendrons naturellement informés.

A noter

Ce PLFR a été l’occasion de calquer les modalités de prise en compte des dépenses de travaux relatives aux monuments historiques non productifs de revenus (à savoir, généralement, ceux occupés par leur propriétaires ou ouverts à la visite gratuite) sur celles applicables aux monuments historiques productifs de revenus (à savoir, généralement, ceux proposés à la location) : les premiers pourront donc, au même titre que les seconds, bénéficier de l’option offerte au titre des dépenses de l’année 2018 ainsi que de l’imputabilité intégrale des dépenses de l’année 2019.

Concernant les immeubles de droit commun

En dépit de quelques initiatives plus ou moins ambitieuses, les règles leurs étant applicables demeurent inchangées : seule la moyenne des dépenses de travaux des années 2018 et 2019 sera déductible au titre des revenus de l’année 2019.

Déficit foncier : la doctrine administrative fiscale n’est (toujours) pas la loi !

Déficit foncier : la doctrine administrative fiscale n’est (toujours) pas la loi !

Le Conseil d’Etat, dans son arrêt du 26 avril 2017, infirme la position de la doctrine administrative quant au sort du déficit foncier reportable en cas de vente ou cessation de location d’un bien. Le déficit afférent à ce bien non encore imputé n’est désormais plus perdu. L’administration fiscale a pris acte de cet arrêt en modifiant sa doctrine le 1er septembre 2017.

LES REGLES DE DEDUCTION DES DEFICITS FONCIERS

Le dispositif d’imputation des déficits fonciers  

Les revenus fonciers sont déterminés chaque année par la différence entre le montant des revenus bruts (loyers) et le total des charges décaissées (dépenses de travaux, intérêts d’emprunts). 

En cas de déficit catégoriel net (différence entre revenus bruts et charges décaissées et hors intérêts d’emprunt), la loi met en œuvre une imputation automatique de ce déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10.700 € (article 156 I-3° CGI) (sauf exceptions : immeubles spéciaux). 

Cette imputation sur le revenu global est soumise à une obligation de maintien à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la dernière imputation sur le revenu global. 

Les conséquences en cas de non respect de l’obligation de location

Lorsque le contribuable cesse de louer son bien, pour le vendre ou l’occuper par exemple, le revenu global et les revenus fonciers des trois dernières années sont reconstitués par la réintégration de toute imputation sur le revenu global, dans la limite de 10.700 € par an.

Les montants réintégrés prennent la nature d’un déficit reportable qui s’impute sur les revenus fonciers déclarés jusqu’à la cessation de location. Celui-ci viendra, le cas échéant, majorer le montant du déficit foncier reportable existant au jour de la vente. 

Quel est le traitement du déficit foncier reportable (éventuellement augmenté du fait de la reconstitution ci-dessus) restant à imputer au jour de la vente alors que l’immeuble ne générera plus de revenus fonciers ? 

UNE DOCTRINE ADMINISTRATIVE ILLEGALE

Une évolution des modalités de remise en cause …

Jusqu’à présent l’administration fiscale estimait que s’il demeurait un déficit reportable afférent à ce bien, ce déficit était perdu et ne pouvait être reporté sur les autres revenus fonciers perçus postérieurement à la vente.

Un arrêt du Conseil d’Etat (CE ; 26 avril 2017), confirmant l’analyse de la CAA de Versailles, infirme cette analyse de l’administration au motif qu’elle ajoute une condition à la loi. 

… Permettant de conserver les avantages des déficits fonciers

Conservation d’un déficit catégoriel :

L’administration fiscale admet désormais que le contribuable puisse imputer le déficit foncier reportable afférent à un bien dont la location a cessé sur l’ensemble de ses revenus fonciers futurs. 

Depuis le 1er septembre 2017, l’administration fiscale a rapporté son ancienne doctrine en ce sens et a intégré de nouveaux commentaires avec exemples.

Remarque opérationnelle 

Si à la suite d’une cessation de la location d’un bien, lors d’une vente par exemple, il demeurait un déficit foncier reportable non encore imputé à la date de la cessation, il est encore temps, pour les années non prescrites (depuis 2014) d’initier une réclamation contentieuse afin de demander la prise en compte de ce déficit foncier devenu reportable depuis l’arrêt du Conseil d’Etat (CE ; 26 avril 2017).
Les réclamations relatives à l’année 2014 devront être initiées le 31/12/2017 au plus tard.

(2/2) Ce qu’il faut retenir du second PLFR 2017 : nos conseils concernant les monuments historiques

Aux termes d’une initiative aussi soudaine que brutale, le gouvernement a fait modifier la fiscalité applicable aux MH en 2018 et 2019 malgré les alertes émises par les principaux groupes d’opposition sur les dangers de son projet.

Le remarquable travail accompli en commission des finances tant de l’Assemblée Nationale que du Sénat restera donc lettre morte alors même il faisait consensus et permettait de ne pas désinciter à la réalisation de travaux sur les MH.

La situation des immeubles ordinaires demeure pour sa part inchangée malgré les propositions débattues.

Synthèse de la situation applicable et nos conseils en conséquence.

LA TRANSPOSITION DU SYSTEME DE LA « MOYENNE » AUX MH

Bien que le gouvernement présentait la transposition aux MH du système de « la moyenne » comme une amélioration du dispositif existant afin de « ne pas dissuader (les propriétaires) de réaliser en 2018 des dépenses de travaux », celle-ci aura un impact surprenant dans la mesure où :

• En ce qui concerne les dépenses de l’année 2018 : celles-ci sont intégralement déductibles des revenus de l’année 2018 (pas de changement par rapport au dispositif actuel) et pourront désormais être déduites pour 50% de leur montant en 2019, ce qui est néanmoins insuffisant pour inciter à la réalisation de travaux au cours de l’année 2018 ;  
• En ce qui concerne les dépenses de l’année 2019 : leur déductibilité sera désormais limitée à 50% de leur montant contrairement au dispositif jusqu’alors applicable qui permettait de les déduire dans les conditions normales ;

Pour rappel, les dépenses MH sont imputables sans limitation de montant sur le revenu global contrairement aux dépenses relatives à des immeubles de droit commun pour lesquelles cette imputation est limitée à 10.700 €. Or, cette imputation intégrale ne procurera aucun avantage fiscal dans la mesure où les revenus ordinaires de l’année 2018 seront neutralisés par le CIMR.

Les propriétaires de monuments historiques se voient donc moins bien traités que ceux d’immeubles de droit commun puisque, contrairement à ces derniers, ils ne pourront constater de déficit foncier reportable imputable sur leurs revenus futurs qui, eux, seront fiscalisés.  

NOS CONSEILS

D’un point de vue strictement fiscal, acquitter des dépenses de travaux au cours des années 2018 et 2019 serait une erreur et notre devoir de conseil nous impose de vous inviter à reporter toute dépense et projets de restauration jusqu’au 1er janvier 2020.

(avant cette réforme, seule l’année 2018 devait être une année « sans travaux »)

Toutefois, ceux qui deviendraient propriétaires d’un MH à compter du 1er janvier 2019 pourront déduire leurs dépenses de travaux dans les conditions normales (i.e. pour 100% de leur montant), de sorte que nous conseillons donc de différer vos projets d’achat à cette date le cas échéant. 

Remarque opérationnelle

L’instauration de la flat tax à compter du 1er janvier 2018 aura pour conséquence de soustraire l’ensemble des revenus y étant soumis du barème de l’IR : concrètement, les dépenses MH ne pourront donc plus les neutraliser et permettre d’économiser l’impôt y afférent, sauf à opter pour la renonciation au bénéfice de cette flat tax.

Un profil « idéal » ?

Les propriétaires percevant en 2018 quasi-exclusivement des revenus exceptionnels soumis au barème de l’IR (cas rare) auront intérêt à concentrer leurs dépenses en 2018 dans la mesure où celles-ci viendront d’imputer sur des revenus fiscalisés et permettront d’économiser l’impôt y afférent.

Ce système aboutit donc étonnamment à avantager certains propriétaires selon la typologie de leurs revenus, ce qui ne revêt aucune légitimité.

(1/2) Ce qu’il faut retenir du second PLFR 2017 : nos conseils concernant les déficits fonciers de droit commun

Aux termes d’une initiative aussi soudaine que brutale, le gouvernement a fait modifier la fiscalité applicable aux MH en 2018 et 2019 malgré les alertes émises par les principaux groupes d’opposition sur les dangers de son projet.

Le remarquable travail accompli en commission des finances tant de l’Assemblée Nationale que du Sénat restera donc lettre morte alors même il faisait consensus et permettait de ne pas désinciter à la réalisation de travaux sur les MH.

La situation des immeubles ordinaires demeure pour sa part inchangée malgré les propositions débattues.

Synthèse de la situation applicable et nos conseils en conséquence.

PAS DE CHANGEMENT DANS LE DISPOSITIF DES DEFICITS FONCIERS DE DROIT COMMUN 

Les dépenses de travaux sont déductibles :

– Au titre des revenus 2018 : à hauteur de 100% de leur montant 2018 ;

– Au titre des revenus 2019 : à hauteur de 50% de leur montant 2018 et 50% de leur montant 2019.

La déductibilité des dépenses de l’année 2019 est donc limitée à 50% de leur montant.

S’agissant des dépenses de l’année 2018, trois hypothèses sont à distinguer :

• Situation « idéale » : celle d’un propriétaire n’ayant aucun revenu foncier : 100% de ces dépenses seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation sur le revenu global dans la limite de 10.700 €) et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, portant leur efficacité fiscale à 150% de leur montant ;
• Situation « défavorable » : celle d’un propriétaire ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et ces dépenses ne seront prises en compte que pour 50% de leur montant en 2019, limitant donc leur efficacité fiscale à 50% de leur montant ;
• Situation intermédiaire : celle d’un propriétaire ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : un déficit foncier reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de ces dépenses, et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, de sorte que leur efficacité fiscale sera comprise entre 50% et 150% de leur montant selon l’importance des revenus fonciers perçus.

Ce dispositif, choisi par le gouvernement, est donc étonnant puisqu’il aboutit à avantager ou pénaliser les propriétaires concernés en fonction du rapport existant entre les dépenses de travaux supportées et l’importance de leurs revenus fonciers, sans légitimité apparente.

NOS CONSEILS

Deux situations sont à distinguer : 

• Vos revenus fonciers positifs sont inférieurs au montant de travaux projetés : vous aurez tout intérêt à concentrer l’ensemble de ces dépenses en 2018 et à ne rien décaisser en 2019 ;
• Vos revenus fonciers positifs sont supérieurs au montant de travaux projetés : vous aurez tout intérêt à ne rien décaisser tant en 2018 qu’en 2019, et attendre 2020 avant de réaliser tout projet.

En toutes hypothèses, concernant l’année 2017, nous vous rappelons que notre conseil est de réaliser toute dépense de travaux utile mais pour un montant ne devant pas excéder celui de vos revenus fonciers positifs majoré de 10.700 €.

A noter

Les dépenses de travaux supportées au titre d’immeubles acquis à compter du 1er janvier 2019 ne seront pas concernées par ces dispositions : celles-ci seront déductibles dans les conditions normales (i.e. pour 100% de leur montant).

Rapport « Maugüé » : les contours d’une future grande réforme du contentieux des autorisations d’urbanisme (permis de construire, etc.) ?

Dans le sillage des nombreuses réformes des vingt dernières années en contentieux de l’urbanisme, le rapport « Maugüé » rendu il y a quelques semaines propose plusieurs mesures afin de rendre le contentieux des autorisations d’urbanisme moins incertain et surtout moins pénalisant pour les porteurs de projets de construction.

Ce rapport, qui s’articule autour de quatre chapitres dont les mesures phares sont résumées ci-après, a été largement intégré dans le projet de loi « ELAN ». 

LIMITER LES SOURCES D’INSÉCURITÉ POUR LE BÉNÉFICIAIRE D’UNE AUTORISATION D’URBANISME CONTESTÉE

Réduire les délais de jugement des recours contre les autorisations

Actuellement, le délai moyen de jugement d’un recours contre un permis de construire est de 23 mois en première instance.

Or, bien que qu’un recours ne soit pas suspensif, son existence paralyse en pratique l’opération projetée jusqu’au jugement (refus de financement bancaire lié à l’absence de caractère définitif d’un permis, etc.).

Le Rapport propose, pour les recours au fond, d’instituer un délai de cristallisation automatique des moyens et d’enserrer le référé suspension dans ce nouveau délai : 

  – aucun moyen nouveau ne pourra être invoqué à l’issue des deux mois suivant la communication aux parties du premier mémoire en défense ;

– un référé suspension ne pourra plus être introduit à l’expiration de ces deux mois.

Sanctionner plus efficacement les recours abusifs 

Alors que l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme¹ permet de former des conclusions indemnitaires à l’occasion d’un recours abusif contre un permis, seuls trois applications positives en ont été relevées à ce jour.

Le Rapport propose de : 

– supprimer la condition de « préjudice excessif » actuellement exigée ; 

– remplacer la notion de « conditions excédant la défense des intérêts légitimes » par celle de « conditions qui traduisent un comportement déloyal de la part du requérant ». 

Cette notion apparaît plus proche de celles de loyauté ou de bonne foi utilisées dans d’autres contentieux², ce qui, à notre sens, permettra au juge administratif d’opérer des parallèles avec les logiques qu’il y applique.

RENFORCER LA STABILITÉ DES AUTORISATIONS DÉLIVRÉES ET DES CONSTRUCTIONS ACHEVÉES

Consolider les autorisations d’urbanisme existantes

Afin de permettre au bénéficiaire d’un permis de disposer d’informations fiables s’agissant des contestations portant sur l’autorisation qui lui a été accordée, le Rapport invite le législateur à :

1) Obliger le requérant à notifier tout recours (art. R. 600-1 CU) contre « l’ensemble des décisions relatives à l’occupation ou l’utilisation du sol » (exceptés les certificats d’urbanisme), comprenant ainsi les décisions de refus de : 

– retirer ou abroger une autorisation d’urbanisme ; 

– en constater la caducité.

2) Donner une base légale à la délivrance, par les juridictions, d’attestations portant sur :

– l’absence de recours contentieux, d’appel ou de pourvoi concernant une autorisation, déterminant le caractère définitif ou non de l’autorisation ; 

– ou, le cas échéant, la date du recours.

Accroître la stabilité juridique des constructions achevées

En l’état du droit, les constructions achevées sont exposées à deux risques contentieux principaux :

– action en annulation du permis pendant un an à compter de l’achèvement de la construction ; 

– action en démolition, dans les zones limitativement prévues par l’article L. 480-13 CU³.

Afin de renforcer la pérennité des constructions achevées, le Rapport propose de limiter à six mois (au lieu d’un an) le délai de contestation de ces constructions.

Il envisage toutefois, de façon plus discutable compte tenu de l’impératif de sécurité juridique, l’instauration d’un droit spécifique conféré au préfet pour « solliciter la démolition d’une construction en dehors des zones mentionnées par [l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme] ».

À noter

L’objectif de réduction de l’incertitude juridique et de prévention des recours abusifs susceptibles de décourager les investissements est d’intérêt général (CC QPC n° 2017-672 du 10 novembre 2017).

¹ Introduit par l’ordonnance n^o 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme.

² Par exemple, l’exigence de loyauté dans les relations contractuelles a été consacrée en droit des contrats publics, (CE, Ass., 28/12/2009, n^o 304802 ; CE, Sect., 21/03/2011, n^o 304806).

³ Par exemple : bande littorale des 100 mètres ; sites patrimoniaux remarquables ; espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard, etc. 

Abréviations

CU : code de l’urbanisme

Les concurrents peuvent seulement contester le PCVAEC en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale

Lorsqu’un concurrent du bénéficiaire du PCVAEC entend contester ce dernier, il doit toujours précéder son recours en annulation d’un recours préalable contre l’avis favorable de la CDAC devant la CNAC. Il ne dispose donc pas d’un « droit d’option » lui permettant d’agir, s’il le souhaite, sur le fondement de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme.

Par ailleurs, il peut seulement contester le PCVAEC en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale, les autres moyens étant irrecevables : CAA Nantes, 28 janvier 2018, 17NT01192.

Le concurrent ne peut pas agir en tant que voisin du projet commercial qu’il conteste

Recours administratif préalable obligatoire devant la CNAC

Lorsqu’un permis de construire « vaut autorisation d’exploitation commerciale », il ne peut être délivré qu’après avis conforme favorable de la CDAC¹.

Les personnes mentionnées au I. de l’article L. 752-17 du code de commerce –au nombre desquelles figurent les concurrents– doivent, en vertu de ces mêmes dispositions contester l’avis de la CDAC devant la CNAC avant de former un recours en annulation contre le permis de construire. A défaut, le recours en annulation est irrecevable.

Ce recours préalable doit en outre avoir été regardé comme recevable par la CNAC sous peine d’irrecevabilité du recours en annulation², sauf pour le requérant à démontrer, à l’appui de son REP, que le motif de l’irrecevabilité opposée à son RAPO procédait d’une erreur de la CNAC³.

Absence de droit d’option

Dans la décision commentée (CAA Nantes, 25-01-2018, 17NT01192), le requérant, pourtant concurrent du projet litigieux mais qui n’avait pas saisi la CNAC, tentait d’échapper à l’irrecevabilité liée à ce manquement en prétendant agir sur le fondement de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme (en tant que voisin du projet).

La cour administrative d’appel de Nantes rejette le recours et écarte le « droit d’option » que certains commentateurs avaient pu imaginer.

Elle affirme que dès lors que le requérant entre dans la liste fixée par le I. de l’article L. 752-17 du code de commerce, il doit nécessairement précéder son recours en annulation contre le PCVAEC d’un RAPO contre l’avis favorable de la CDAC devant la CNAC, à peine d’irrecevabilité de son REP.

Le concurrent ne peut contester le PCVAEC en tant qu’il vaut autorisation d’urbanisme

La distinction opérée par l’article L. 600-1-4

L’article L. 600-1-4 du CU précise que le requérant, lorsqu’il figure dans la liste fixée par le I. de l’article L. 752-17 du code de commerce, peut seulement contester le PCVAEC qu’en tant que ce permis vaut autorisation d’exploitation commerciale.

Il a ainsi été jugé que le moyen tenant à l’absence de consultation de la « commission sécurité » compétente en matière d’ERP se rattache à la légalité du permis en tant qu’il vaut autorisation d’urbanisme, et ne peut dès lors être soulevé par un concurrent⁴.

Dans la décision commentée, le requérant-concurrent n’avait critiqué le PCVAEC qu’en tant qu’il valait autorisation d’urbanisme. Les moyens soulevés sont donc logiquement écartés par les juges nantais et la requête  estimée irrecevable.

Les clarifications proposées par le rapport Maugüé

Selon le rapport Maugüé, l’article L. 600-1-4 du CU reflète la question plus générale de l’applicabilité des dispositions du Livre VI du même code (relatives au contentieux de l’urbanisme) aux « recours pour excès de pouvoir formés contre les permis de construire qui tiennent lieu d’autorisation au titre d’une autre législation ».

Il est donc proposé de créer un nouvel article L. 600-13 prévoyant expressément cette applicabilité, sauf disposition contraire  figurant dans la législation concernée.

Pour ce qui est de l’article L. 600-1-4 du CU, le Conseil d’Etat a déjà anticipé une telle évolution dans un avis du 23 décembre 2016⁵, en reconnaissant l’application de certaines dispositions du Livre VI aux REP formés par un concurrent contre un PCVAEC. La jurisprudence des cours va dans le même sens.

Notes

¹ Art. L. 425-4 du code de l’urbanisme

² CAA Bordeaux, 16-10-2017, 17BX00864

³ CAA Douai, 07-12-2017, 16DA00859

⁴ CAA Nancy, 23-11-2017, 16NC02552-16NC02553

⁵ CE, avis, 23-12-2016, 398077

Abréviations

PCVAEC : permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale

CDAC : commission départementale d’aménagement commercial

CNAC : commission nationale d’amé-nagement commercial

REP : recours pour excès de pouvoir

RAPO : recours administratif préalable obligatoire