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Le « Malraux » est enfin applicable dans les quartiers conventionnés NPNRU !

L’arrêté fixant la liste des quartiers concernés par le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) est paru, rendant la réduction d’impôt « Malraux » effective dans ces quartiers. 

RAPPEL DU ZONAGE PERMETTANT L’APPLICATION DU DISPOSITIF MALRAUX

Une application possible dans trois zones différentes 

Prévu par l’article 199 tervicies du code général des impôts (CGI), le dispositif Malraux s’applique au sein de trois zonages différents : 

• Les sites patrimoniaux remarquables (SPR), qui résultent soit de la requalification des ex secteurs sauvegardés, AVAP et ZPPAUP, soit de l’adoption d’un PVAP ;
• Les quartiers anciens dégradés ciblés par le PNRQAD ; 
• Les quartiers conventionnés NPNRU.

Une application enfin effective dans les quartiers conventionnés NPNRU

L’application du dispositif Malraux dans les quartiers conventionnés NPNRU est prévue depuis la loi de finances pour 2016 (article 79 de la loi du 29 décembre 2015). L’effectivité de cette mesure était conditionnée à la publication d’un arrêté fixant les quartiers concernés. Cet arrêté a été pris le 19 janvier 2018 et publié au journal officiel le 31 janvier 2018. 

Les délimitations des quartiers concernés, se situant aussi bien en métropole qu’en outre-mer, sont énumérées dans l’annexe à l’arrêté précédemment mentionné. 

REGLES APPLICABLES DANS LES QUARTIERS CONVENTIONNES NPNRU

Les conditions à respecter 

Les dépenses de travaux exposées en vue de la restauration complète d’un immeuble situé dans un quartier conventionné NPNRU sont éligibles au dispositif Malraux sous réserve de : 

• la conclusion d’une convention pluriannuelle entre l’agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) et les collectivités territoriales concernées ;
• la déclaration d’utilité publique (DUP) de la restauration de immeuble en application de l’article L.11-2 et suivants du code de l’expropriation.

L’avantage fiscal octroyé

Les dépenses de travaux décaissées jusqu’au 31 décembre 2019 permettent une réduction d’impôt représentant 30% du montant total des travaux.

Pour mémoire, le Malraux 2017 fixe un plafond de dépenses s’élevant à 400.000 euros sur 4 ans pour les immeubles ayant fait l’objet d’une demande de DP/PC à compter du 1er janvier 2017, ce qui permet une réduction d’impôt possible de 120.000 € pour une même année.

La fraction de réduction d’impôt n’ayant pas été imputée faute d’impôt suffisant fait l’objet d’un report les trois années suivantes. 

Remarque opérationnelle

En fonction du secteur concerné, l’avantage Malraux permet une réduction d’impôt de 22% ou de 30% des dépenses de travaux éligibles. Ce taux maximum est applicable pour la restauration d’un immeuble situé dans le périmètre d’un PSMV approuvé, ce qui suppose notamment des contraintes liées à l’intervention d’un ABF. Or, dans les quartiers conventionnés NPNRU, au même titre qu’au sein des PNRQAD, le taux de la réduction d’impôt Malraux sera de 30% sans nécessiter l’intervention d’un ABF. 

La limitation à certaines zones du territoire de l’action en démolition contre les constructions illégalement édifiées jugée conforme à la Constitution

Le 10 novembre 2017, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil Constitutionnel a validé les restrictions apportées à l’action en démolition par la loi Macron du 6 août 2015 (n^o 2015-990). Cette décision intervient dans un contexte où les réformes se succèdent pour tenter de sécuriser les projets immobiliers et de limiter les recours abusifs contre les autorisations d’urbanisme, tout en encourageant la construction de logements. 

Le contenu de l’article L. 480-13 CU soumis au controle de constitutionnalité

Les restrictions à l’action en démolition

L’article L. 480-13 CU¹ proscrit désormais l’action en démolition du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilités publique, tout en prévoyant une liste limitative de zones dans lesquelles la démolition peut, par exception, être prononcée sur ce fondement.

En d’autres termes, en dehors des 15 catégories de zones limitativement retenues :

– site Natura 2000 ;

– bande littorale de cent mètres ;

– abords des monuments historiques ;

– sites patrimoniaux remarquables etc.

✓un requérant est susceptible d’obtenir l’annulation d’un PC² devant le juge administratif,

✗ mais ne pourra pas obtenir la démolition de la construction litigieuse devant le juge judiciaire sur ce fondement.

La saisine du Conseil Constitutionnel

A la suite de l’annulation d’un PC, deux associations ont demandé la démolition de la construction devant le juge judiciaire sur le fondement de cet article.

A l’occasion du litige, la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité de l’article L. 480-13 CU à la Constitution, au motif que :

« ces dispositions sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit à réparation de victimes d’actes fautifs et à leur droit à un recours juridictionnel effectif ».

Le Conseil constitutionnel devait ainsi examiner la conformité de ces dispositions à la DDHC³ ainsi qu’à la Charte de l’environnement de 2004, textes figurant dans le Préambule de la constitution.

L’atteinte à des droits fondamentaux justifée par un objectif d’intérêt général

L’objectif d’intérêt général tenant au renforcement de la sécurité juridique 

Il ressort de la décision commentée que le législateur a poursuivi un objectif d’intérêt général dès lors qu’il a entendu réduire :

– « l’incertitude juridique pesant sur les projets de construction » ;

– « prévenir les recours abusifs susceptibles de décourager les investissements ».

Le Conseil constitutionnel valide ainsi les dispositions de l’article L. 480-13 CU qui tendent à endiguer les effets paralysants de l’action en démolition. En effet, celle-ci est de nature à entraîner « l’attentisme des promoteurs » en raison de « l’attitude des financeurs des opérations de constructions immobilières (…) [qui] ne montrent aucune appétence pour s’engager dans des projets sur lesquels pèse une incertitude juridique », ces derniers craignant le risque de démolition⁴.

L’indemnisation demeure possible hors des zones protégées

Le Conseil constitutionnel poursuit en précisant que l’atteinte aux droits fondamentaux est également atténuée par le maintien d’une réparation indemnitaire :

« Dans les cas pour lesquels l’action en démolition est exclue par les dispositions contestées, une personne ayant subi un préjudice causé par une construction peut en obtenir réparation sous forme indemnitaire (…) en engageant la responsabilité du constructeur ». 

Il est également possible d’engager la responsabilité pour faute de la personne publique au motif qu’elle a délivré une autorisation d’urbanisme illégale.

Dans ces conditions, le Conseil consti-tutionnel a jugé que les limitations à l’action en démolition ne portaient une atteinte disproportionnée ni aux droits des victimes, ni au droit à un recours juridictionnel effectif.

Attention cependant !

Lorsque la construction a été édifiée sans permis de construire ou en violation d’une règle de droit privé, (cahier des charges de lotissement, servitude, etc.), la démolition peut être sollicitée sur le fondement du droit commun de la responsabilité civile.

À noter

Une grande réforme du droit de l’urbanisme est en préparation avec le projet de loi « ELAN » (Voir notre récent bulletin « Rapport Maugüe : les contours d’une grande réforme du contentieux des autorisations d’urbanisme »).

² Par exemple, l’exigence de loyauté dans les relations contractuelles a été consacrée en droit des contrats publics, (CE, Ass., 28/12/2009, n^o 304802 ; CE, Sect., 21/03/2011, n^o 304806).

Abréviations

¹ CU : code de l’urbanisme ;

²  PC : permis de construire ;

³ DDHC : déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen ;

⁴ Rapport Daniel Labetoulle du 25 avril 2013, « Construction et droit au recours : pour un meilleur équilibre ».

Nouvel éclairage du Conseil d’Etat sur le rapport de compatibilité P.L.U./S.C.o.T.

Régi par les articles L. 141-1 et suivants du code de l’urbanisme, le S.C.o.T. constitue l’outil de conception et de mise en œuvre d’une planification stratégique intercommunale précisant les grands objectifs d’aménagement et d’urbanisme applicables sur le territoire d’un ou plusieurs E.P.C.I. Par un arrêt du 18 décembre 2017 (n° 395216) mentionné aux tables, le Conseil d’Etat rappelle avec clarté le champ d’application du S.C.o.T. et livre sa méthode d’appréciation du rapport de compatibilité à géométrie variable du P.L.U. à son égard.

Limites et étendue du champ d’application du S.C.o.T.

Le S.C.o.T. doit se borner à fixer des orientations et des objectifs…

Reprenant la philosophie de la loi S.R.U.¹, le Conseil d’Etat rappelle, par un considérant de principe, que les documents composant le S.C.o.T. doivent « se borner à fixer des orientations et des objectifs ».

Par exemple, en matière d’aménage-ment commercial, s’il n’appartient pas au S.C.o.T. d’interdire certaines opérations de création ou d’extension, celui-ci peut fixer des orientations générales et des objectifs d’implantations préférentielles des activités commerciales définis en considération des exigences d’aména-gement du territoire, de protection de l’environnement ou de qualité de l’urbanisme (CE, 11 octobre 2017, n° 401807).

…à l’exception des cas limitativement prévus par le législateur

Le code de l’urbanisme permet toutefois au S.C.o.T. de prescrire certaines contraintes aux documents d’urbanisme qu’il encadre, telle que la détermination, notamment :

• des espaces et sites naturels, agricoles, forestiers ou urbains à protéger, dont il peut définir la localisation ou la délimitation (L. 141-10 CU) ;

• des conditions d’implantation des équipements commerciaux les plus importants (L. 141-17 CU) ;

• de la valeur au-dessous de laquelle ne peut être fixée la densité maximale de construction dans des secteurs préalablement déterminés (L. 141-7 CU) ;

• des obligations minimales ou maximales de réalisation d’aires de stationnement (L. 141-15 CU).

Appréciation globale du rapport de compatibilité P.L.U. / S.C.o.T. par le juge administratif

Le rapport de compatibilité P.L.U. / S.C.o.T. 

Même si les objectifs du S.C.o.T., inscrits au sein du D.O.O., peuvent être exprimés sous forme quantitative, le Conseil d’Etat rappelle que :

1) « les plans locaux d’urbanisme sont soumis à une simple obligation de compatibilité avec ces orientations et objectifs » ;

2) il appartient à leurs auteurs d’assurer « non leur conformité aux énonciations des schémas de cohérence territoriale, mais leur compatibilité avec les orientations générales et les objectifs qu’ils définissent ». 

Une analyse globale du rapport de compatibilité

Le juge porte un nouvel éclairage sur ce qu’il entend par « rapport de compatibilité » en jugeant qu’il lui appartient de rechercher, au terme d’une analyse globale, « si le plan ne contrarie pas les objectifs qu’impose le schéma, compte tenu des orientations adoptées et de leur degré de précision, sans rechercher l’adéquation du plan à chaque disposition ou objectif particulier. »²

Ainsi, le P.L.U. peut s’affranchir des normes prévues par le S.C.o.T. lorsqu’existe un objectif d’intérêt communal dûment justifié (ici, celui du renouvellement et de la diversification de l’habitat).

À noter

Le S.C.o.T. se compose de trois documents :

• un rapport de présentation détaillant les choix retenus pour établir le P.A.D.D. et le D.O.O. (L. 141-3 CU) ;
• un projet d’aménagement et de développement durable (P.A.D.D.) fixant les objectifs des politiques publiques (L. 141-4 CU) ;
• un document d’orientation et d’objectifs (D.O.O.) déterminant les orientations générales de l’organisation de l’espace
  (L. 141-5 CU).

¹ Loi n° 2000-1208 du 13/12/2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain.

² Dans l’affaire commentée, le rythme de 15 nouveaux logements par an inscrit au P.L.U. conduisait à une augmentation de la population communale supérieure au taux de croissance démographique fixé par les documents du S.C.o.T. Cette disposition a pourtant été jugée par le Conseil d’Etat comme n’étant pas incompatible avec les objectifs prévus par le S.C.o.T.

Relèvement des seuils de procédure de passation des marchés publics et des contrats de concession au 1er janvier 2018

Les nouveaux seuils applicables du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019 ont été publiés au journal officiel du 31 décembre 2017, conformément à la réévaluation des seuils opérée tous les deux ans par la Commission européenne pour intégrer la fluctuation des cours monétaires.

REEVALUATION DES SEUILS DE PROCEDURES DES MARCHES PUBLICS

Le relèvement des seuils de procédures des marchés publics

Conformément à l’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics, la procédure de passation des marchés publics diffère selon les seuils fixés, au-delà desquels le marché est passé selon une procédure formalisée.

A compter du 1^er janvier 2018, ces seuils s’établissent comme suit :

• 144 000 € HT pour les marchés publics de fournitures et de services de l’Etat ;

• 221 000 € HT pour les marchés publics de fournitures et de services des collectivités territoriales et pour les marchés de fournitures des autorités publiques centrales opérant dans le domaine de la défense ;

• 443 000 € HT pour les marchés publics de fournitures et de services des entités adjudicatrices ;

• 5 548 000 € HT pour les marchés publics de travaux.

L’absence d’incidence sur les seuils de publicité des marchés publics

Ces modifications ne concernent que les seuils de procédure, en revanche, les seuils de publicité préalable demeurent inchangés en matière de marchés publics :

• Publicité libre ou adaptée entre 25 000 et 89 999,99 € HT ;

• Publicité obligatoire dans un JAL¹ ou au BOAMP² entre 90 000 et 134 999,99 € HT (Etat et ses établissements publics) et entre 90 000 et 208 999,99 € HT (collectivités territoriales et autres) ;

• Publicité obligatoire au BOAMP et au JOUE³ à partir de 135 000 € HT (Etat et ses établissements publics) et de 209 000 € HT (collectivités territoriales et autres) ;

• Publicité obligatoire dans un JAL ou au BOAMP pour les marchés de travaux de 90 000 à 5 225 000 € HT (tous acheteurs) ;

• Publicité obligatoire au BOAMP et au JOUE pour les marchés de travaux supérieurs à 5 225 000 € HT (tous acheteurs).

REEVALUATION DES SEUILS DE PROCEDURE DE PASSATION DES CONTRATS DE CONCESSION

Relèvement du seuil de procédure des contrats de concession

Comme l’indique l’avis du ministère de l’économie et des finances du 31 décembre 2017, l’unique seuil applicable en matière de contrat de concession s’élève désormais à la somme de 5 548 000 € HT.

Ce seuil conditionne ainsi le recours à la procédure formalisée ou à la procédure simplifiée. Notons tout de même que l’ordonnance du 29 janvier 2016 a considérablement harmonisé le contenu de ces deux procédures possibles.

Pour rappel, la procédure simplifiée en matière de concession qui permet notamment à la collectivité de fixer librement les délais de remise des candidatures et des offres, ne l’oblige pas à notifier le rejet des offres des candidats aux termes de la procédure (sauf demande en ce sens de la part des candidats). Elle ne doit pas plus respecter un délai de standstill en procédure simplifiée.

Relèvement du seuil de publicité des contrats de concession

Contrairement aux marchés publics pour lesquels les seuils de publicité diffèrent des seuils de recours aux procédures formalisée, le seuil de 5 548 000 € HT prévu pour les contrats de concession concerne tant la procédure applicable que les modalités de publicité devant être respectées.

Ainsi, la passation des contrats de concession dont le montant total est estimé inférieur à ce seuil devra faire l’objet d’une publicité préalable obligatoire dans le BOAMP ou dans un JAL, et, si l’autorité adjudicatrice l’estime nécessaire au regard de la nature et du montant des services ou travaux en cause, dans une revue spécialisée, ou au JOUE.

Si le montant est supérieur au seuil de 5 548 000 € HT, elle doit publier un avis de passation au JOUE, au BOAMP ou dans un JAL, ainsi que dans une revue spécialisée.

A noter :

Ce relèvement des seuils de procédure de passation des marchés publics constitue une opportunité pour les collectivités publiques qui pourront ainsi davantage recourir à la procédure adaptée, leur laissant ainsi une plus grande liberté dans l’organisation des procédures.

Rappelons aussi que s’agissant des marchés publics dont le montant est inférieur à 25 000 € HT, les acheteurs n’ont aucune obligation particulière si ce n’est de choisir une offre pertinente, faire une bonne utilisation des deniers publics, et enfin, ne pas contracter systématiquement avec un même opérateur économique lorsqu’il existe une pluralité d’offres potentielles susceptibles de répondre au besoin.

¹ JAL : Journal d’annonces légales.

² BOAMP : Bulletin officiel d’annonces des marchés publics.

³ JOUE : Journal officiel de l’Union européenne (TED).

Conclusions du groupe de travail éolien : quelles mesures d’accélération et de simplification pour les développeurs éoliens ?

Le dispositif de l’autorisation environnementale unique, pérennisé il y a tout juste un an*, constitue le premier jalon des objectifs de simplification des procédures pour les porteurs de projets éoliens. Dans la droite lignée de cet objectif, le groupe de travail « éolien » désigné par le Ministère de la Transition écologique et solidaire a rendu, le 18 janvier, dix propositions afin d’accélérer le développement de la filière tout en assurant le maintien de la qualité de vie des riverains et l’amélioration de l’acceptabilité locale des projets.

SIMPLIFIER LE CONTENTIEUX & LES PROCÉDURES POUR ACCÉLÉRER LE DÉVELOPPEMENT DES PROJETS ÉOLIENS

Supprimer un niveau de juridiction et automatiser la cristallisation des moyens

Partant du constat qu’un contentieux relatif à un projet éolien retarde sa réalisation de 7 à 9 ans, le GT « éolien » formule deux propositions :

1) les CAA seront compétentes en premier et dernier ressort pour connaître des contentieux relatifs aux parcs éoliens et à leurs ouvrages connexes.

Remarque : Déjà instaurée en matière de contentieux relatif aux installations de production d’énergie renouvelable en mer, cette mesure avait en outre été doublée d’un délai de 12 mois laissé à la CAA de Nantes pour statuer¹. L’expérience a montré que ce délai – bien qu’indicatif – n’avait jamais été dépassé.

2) aucun moyen nouveau ne pourra être invoqué à l’issue d’un délai de deux mois.

Remarque : Le projet de décret précise que ce délai courra à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense, en cohérence avec les préconisations du rapport Maugüé (cf. notre bulletin du 30 janvier).

Simplifier les procédures d’instruction pour les nouveaux parcs éoliens

Pour les demandes d’autorisation portant sur des projets nouveaux, le GT « éolien » propose que la DGAC soit désormais saisie d’unavis :

– conforme pour les projets situés jusqu’à 16 kilomètres autour des radars militaires ;

– simple, pour les projets allant au-delà, réduisant ainsi les contraintes militaires pesant sur les porteurs de projet tout en maintenant des exigences de sécurité.

Par ailleurs, il est suggéré de supprimer l’approbation d’ouvrage électrique (APO), qui constitue une autorisation spécifique portant sur la construction d’ouvrages électriques pour les câbles inter-éoliens et les raccordements des sites terrestres et en mer.

Remarque : Il est envisagé que la construction de ces ouvrages électriques puisse être soumise à un régime déclaratif et faire l’objet d’une vérification de conformité technique ultérieure.

APAISER LES RELATIONS AVEC LE PUBLIC POUR UNE MEILLEURE ACCEPTABILITÉ LOCALE DES PROJETS ÉOLIENS

Générer une meilleure acceptabilité des projets par les riverains et les communes

Afin de générer une meilleure acceptabilité locale des projets éoliens, le groupe de travail propose la mise en place de deux mesures susceptibles de réduire les nuisances fréquemment invoquées par les riverains et de renforcer les retombées fiscalespour les communes d’implantation des projets :

1) Le remplacement, pour moitié, du balisage clignotant par un balisage constant sur les mâts des éoliennes, réduisant les nuisances tout en garantissant les règles de sécurité de l’aviation civile et militaire.

2) L’évolution de la répartition de l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseau (I.F.E.R.) afin de garantir aux communes sur lesquelles sont implantées des éoliennes, un minimum de 20 % des retombées fiscales, sans toutefois modifier le niveau global de l’imposition. 

Des propositions bientôt précisées par décret ? 

L’effort de simplification recommandé par le GT pour répondre aux contraintes menaçant le développement des projets éoliens devrait être pris en compte dans le décret relatif aux éoliennes terrestres et portant diverses dispositions de simplification et clarification du droit de l’environnement.

• Le projet de décret prévoit notamment la possibilité d’éviter une double procédure de modification de permis de construire et de l’autorisation environnementale, lors de la modification d’un parc autorisé sous l’ancien régime ICPE, en dispensant les travaux de formalités au titre du code de l’urbanisme.

Ce projet de décret peut d’ores et déjà être consulté par le public jusqu’au 8 mars.

Précisions

Afin d’associer tous les acteurs des territoires, le groupe de travail « éolien » s’est composé de parlementaires, d’associations d’élus, d’ONG, de professionnels du droit et de l’éolien, et des administrations concernées (DREAL, DGAC, etc.).

* L’ordonnance n^o 2017-80 et les décrets n^os 2017-81 et 2017-82 du 26 janvier 2017 relatifs à l’autorisation environnementale ont pérennisé le dispositif qui avait été mis en place à titre expérimental en 2014.

¹ Art. R. 311-4 du code de justice administrative.

Chiffres clés

² Les objectifs de production d’électricité d’origine éolienne terrestre sont fixés par les Programmations pluriannuelles de l’énergie, en termes de puissance totale installée, à 15 000 MW au 31 décembre 2018 et à 21 800 MW (option basse) ou 26 000 MW (option haute) au 31 décembre 2023.

Abréviations

GT : groupe de travail

CAA : cour(s) administrative(s) d’appel

L’assouplissement des modalités de cession, par les personnes publiques, de biens relevant de leur domaine public – Retour sur l’ordonnance du 19 avril 2017

PROMESSE DE VENTE PORTANT SUR UN BIEN DU DOMAINE PUBLIC SOUS CONDITION SUSPENSIVE DE SA DESAFFECTATION DANS UN CERTAIN DELAI

Le principe

L’ordonnance du 19 avril 2017 a reconnu une nouvelle dérogation aux principes d’inaliénabilité et d’impres-criptibilité du domaine public, en prévoyant qu’un bien immobilier intégré à celui-ci puisse faire l’objet d’une promesse de vente avant qu’il n’ait été désaffecté, c’est-à-dire alors même que ce bien est toujours affecté à l’exécution d’un service public ou à l’usage de tous. Ce sont d’ailleurs les nécessités du service public ou de l’usage direct du public qui justifient que la désaffectation, permettant le déclassement du bien, ne prenne effet qu’ultérieurement.

Les conditions

Pour qu’une telle promesse de vente puisse être valablement signée :

1. le principe et le délai de la désaffectation doivent être décidés par l’autorité admini-strative propriétaire ;
2. la promesse doit préciser, à peine de nullité, que l’engagement de la personne publique propriétaire reste subordonné à l’absence, postérieurement à la formation de la promesse, d’un motif qui impo-serait le maintien du bien dans le domaine public [continuité du service public, protection des libertés].

VENTE D’UN BIEN DU DOMAINE PUBLIC A LA SUITE DE SON DECLASSEMENT ANTICIPÉ SOUS CONDITION RESOLUTOIRE DE SA DESAFFECTATION

Le principe

Allant encore plus loin, et par déro-gation à l’article L. 2141-1 du CGPPP¹, l’ordonnance du 19 avril 2017 a créé la possibilité, pour les personnes publiques, de déclasser un bien du domaine public antérieurement à sa désaffecta-tion effective. Ainsi, elles peuvent désormais vendre un bien alors même qu’il serait encore affecté à un service public ou à l’usage direct du public. La désaffectation ne prendra effet que dans un délai fixé par l’acte de déclassement.

Ce délai est de 3 ans maximum.

Il peut être porté à 6 ans dans le cas où la désaffectation dépend de la réalisa-tion d’une opération de construction, de restauration ou de réaménagement.

Les conditions

Une délibération motivée doit autoriser une telle vente sur la base d’une étude d’impact pluriannuelle tenant compte de l’aléa.

L’acte de vente doit :

1. stipuler que la vente sera résolue de plein droit en l’absence de désaffectation dans le délai prévu ;
2. comporter, à peine de nullité, une clause organisant les conséquences de la résolution de la vente. Les montants des pénalités inscrites dans la clause résolutoire doivent faire l’objet d’une provision selon les modalités définies par le code général des collectivités territoriales ;
3. comporter des clauses relatives aux conditions de libération de l’immeuble ou de reconstitution des espaces affectés à l’usage direct du public.

A noter

L’ordonnance du 19 avril 2017 (article 12) ouvre également une large possibilité de régularisation des ventes (illicites) de biens du domaine public ayant eu lieu avant son entrée en vigueur, en permettant de déclasser ces biens de manière rétroactive, à la condition qu’ils aient été dé-saffectés à la date de l’acte de vente.

¹ L’article L. 2141-1 du CGPPP dispose que : « Un bien d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1, qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclas-sement ».

Calcul des plus-values immobilières et exonération au titre de la résidence principale : dernières actualités !

Ces derniers mois, la jurisprudence a été abondante s’agissant des plus-values immobilières réalisées par les particuliers (ou sociétés de personnes). C’est l’occasion de rappeler les règles applicables en la matière et d’examiner les nouveaux arrêts.

LE CALUL DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

Règles applicables au calcul

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (article 150 V du CGI).

Le prix d’acquisition correspond :

• au prix effectivement acquitté par le cédant ;
• à la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation en cas d’acquisition à titre gratuit.

Les dépenses de travaux supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure) peuvent venir en majoration à condition (article 150 VB-II-4° du CGI) :

• de ne pas avoir déjà été prises en compte pour le calcul de l’IR ;
• de ne pas constituer des dépenses locatives.

Précisions jurisprudentielles

• Pour majorer le prix d’acquisition les dépenses de travaux doivent être effectivement supportées par le cédant. Cette condition n’est pas remplie si en comptabilité c’est une société, dont le vendeur est gérant, qui en a supporté la charge (CAA Bordeaux, 15/01/2018).

• Contrairement à ce que prévoit l’administration fiscale dans sa doctrine, le coût des matériaux achetés par le cédant peut venir majorer le prix d’acquisition si leur installation est réalisée par une entreprise. Cette position jurisprudentielle vient d’être réitérée (CAA Bordeaux 08/02/18). 

Seuls les travaux réalisés par le contribuable lui même sont exclus de la majoration.

L’EXONERATION AU TITRE DE LA RESIDENCE PRINCIPALE

Le régime

L’article 150 U-II-1° du CGI prévoit une exonération de la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble constituant la résidence principale du cédant au jour de la vente.

La résidence principale s’entend comme le lieu où le vendeur réside habituellement, pendant la plus grande partie de l’année. Cette question de fait est appréciée au cas par cas par l’administration et la charge de la preuve pèse sur le contribuable.

L’exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires  cédées en même temps que la résidence. La doctrine comprend dans cette notion l’ensemble du terrain entourant l’immeuble.

Précisions jurisprudentielles

• Une occupation brève de la résidence principale (seulement 8 mois par exemple) ou la circonstance que la cession soit intervenue à la suite de plusieurs opérations immobilières ne sont pas de nature à faire échec à l’exonération tant que le redevable apporte la preuve de l’occupation effective de l’immeuble (CAA Paris, 21/02/18).

• La notion de « dépendance nécessaire et immédiate » doit s’entendre strictement : une parcelle non construite, attenante à la résidence principale, séparée par un muret avec portiques, avec accès distinct et indépendant, ne peut être regardée comme telle et donc bénéficier de l’exonération (CAA Bordeaux, 08/02/18).

Rappel : taux d’imposition

Les plus-values immobilières sont taxées à l’IR au taux de 19 %. S’y ajoutent 17,20 % au titre des prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2018 (augmentation des PS de 1,7%)
=> Soit une imposition globale de 36,2%.

Les nouveaux imprimés sont en ligne

Pour les déclarations de PV de cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir.

• 2048-IMM-SD
• 2048-IMM-NOT

Remarque opérationnelle

En cas d’erreur dans le calcul de votre plus-value ou de refus du bénéfice de l’exonération prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la cession pour faire vos réclamations.

Dans une décision du 5 février 2018 largement relayée, le Conseil d’Etat confirme les ordonnances du juge du référé précontractuel de première instance annulant la procédure de passation de la concession de services relative à l’exploitation de mobiliers urbains conclue par la ville de Paris, à titre provisoire, sans respecter les modalités de publicité et de mise en concurrence préalables normalement imposées. Surtout, il apporte deux précisions d’importance tenant au périmètre des nouvelles concessions de services et aux conditions de conclusion d’une concession à titre provisoire.

LA QUALIFICATION DE CONCESSION DE SERVICES D’UN CONTRAT RELATIF À L’EXPLOITATION DE MOBILIERS URBAINS

Un type d’activité, plusieurs montages contractuels possibles

D’abord, selon les hypothèses :

• ces contrats ont pu être qualifiés de marchés publics de services dès lors que leur onérosité était établie par la renonciation de l’acheteur public à percevoir la redevance pour occupation de son domaine public (CE, Ass., 4 nov. 2005, Sté J.-C. Decaux, n° 247298). A défaut de cette renonciation, aucun prix n’était identifiable dans la mesure où le juge administratif considérait que l’exploitation d’une activité économique sur le domaine public ne constituait pas un abandon de recettes (CE, 15 mai 2013, Ville de Paris, n° 364593) ;
• ensuite, lorsqu’aucun prix n’était versé par la collectivité et que le contrat n’entendait pas répondre à ses besoins, notamment en termes de communication, le contrat était qualifié de convention d’occupation domaniale (même décision) ;
• enfin, la convention ne pouvait, par nature, être qualifiée de DSP, sauf si elle avait pour objet la création d’un service public de l’information culturelle.

Une même activité, un nouveau contrat envisageable

Suivant la même logique que celle privilégiée il y a quelques mois par un juge du référé précontractuel du tribunal administratif de Toulouse (TA Toulouse, ord., 10 août 2017, Sté Exterion Média, n° 1703247), le Conseil d’Etat considère implicitement – en fichant la décision sur ce point – qu’un contrat relatif à l’exploitation sur le domaine public communal de mobiliers urbains d’information à caractère général ou local supportant de la publicité est une concession de services au sens de l’ordonnance n° 2016-65 du 29 janvier 2016 relative aux contrats de concessions.

Dessinant un peu plus les contours de ces nouvelles concessions de services « simples », qui ne concernant plus uniquement le service public, le Conseil d’Etat semble ainsi conférer à cette notion une acception large.

Rappelons toutefois que cette qualification ne pourra être retenue que si l’opérateur économique se voit effectivement transférer un risque dans l’exploitation des mobiliers urbains, comme cela a pu être jugé dans l’affaire « Société Exterion Média » précitée.

LES MODALITÉS DE CONCLUSION D’UNE CONCESSION DE SERVICES À TITRE PROVISOIRE

Urgence, indépendance, intérêt général, durée raisonnable

Réaffirmant sa jurisprudence la plus récente (CE, 14 février 2017, SMPA, n° 405157), le Conseil d’Etat rappelle les conditions autorisant une collectivité publique à conclure une concession à titre provisoire, sans publicité ni mise en concurrence préalables, à savoir :

• une situation d’urgence tenant à l’impossibilité dans laquelle elle se trouve de continuer à faire assurer le  service, soit par son cocontractant, soit en régie ;
• une situation devant être indépendante de la volonté de la collectivité publique ;
• un motif d’intérêt général exigeant la passation d’une telle concession ;
• enfin, une durée de la convention provisoire qui ne saurait, en tout état de cause, excéder celle requise pour mettre en œuvre une nouvelle procédure de passation.

L’intérêt général ne peut être que la continuité du service public

Si la condition tenant à l’existence d’un « motif d’intérêt général » pouvait sembler à première vue, particulièrement large, le Conseil d’Etat est venu restreindre la marge de manœuvre des collectivités publiques en exigeant que ce motif se rapporte exclusivement à la nécessité d’assurer la continuité d’un service public considéré.

La Haute juridiction refuse ainsi de prendre en compte  les intérêts financiers que représente le contrat pour la collectivité, seul l’impératif de continuité du service public pouvant  justifier la passation d’une telle convention.

Au cas d’espèce, le Conseil d’Etat a considéré que le fait que la ville de Paris bénéficie de nombreux moyens de communication s’oppose à ce que l’interruption de l’exploitation du mobilier urbain d’information remette en cause la continuité du service public de l’information municipale.

A noter :

• En l’espèce, la conclusion de cette concession provisoire faisait suite à l’annulation d’une première procé-dure de passation, annulation motivée par le fait que la convention autorisait l’opérateur à exploiter de la publicité numérique sur le mobilier urbain, contrairement aux dispositions du règlement local de publicité de la ville de Paris.
• Notons par ailleurs que les conséquences de l’annulation de cette procédure de passation ne sont pas platoniques.
  En effet, la filiale de la société J.-C. Decaux se voit ainsi contrainte de démonter près de 1600 panneaux publicitaires.
  La Mairie de Paris, quant à elle, ne percevra pas la redevance domaniale dont le montant était estimé à près de 40 millions d’euros au total.

Vous avez jusqu’au 31/03/2018, dernier délai, pour satisfaire à cette obligation.

Celle-ci, issue de l’ordonnance n° 2016-1635 du 1er décembre 2016 et incombant à toute société, consiste à transmettre au greffe d’immatriculation la liste des associés considérés comme étant les bénéficiaires effectifs de celles-ci.

TOUTES LES SOCIETES SONT CONCERNEES

Qu’elles soient civiles ou commerciales (SCI, SAS, SARL, etc.), patrimoniales ou non, toutes les personnes morales immatriculées au RCS sont soumises à cette obligation :

• Les sociétés immatriculées depuis le 1er/08/2017 doivent communiquer ce document soit à l’occasion du dépôt du dossier de demande d’immatriculation au RCS, soit dans les 15 jours suivant le récépissé de dépôt de ce dossier ;

• Les sociétés immatriculées avant le 1er/08/2017 ont jusqu’au 31/03/2018 pour procéder au dépôt de ce document.

QUI SONT LES BENEFICIAIRES EFFECTIFS ?

Ceux-ci sont définis par l’article R561-1 du Code monétaire et financier comme étant la ou les personnes physiques qui :

• SOIT détiennent, directement ou indirectement, plus de 25% du capital ou des droits de vote de l’entité ;

• SOIT, A DEFAUT, exercent, par d’autres moyens, un pouvoir de contrôle sur les organes de gestion, d’administration ou de direction, ou sur l’assemblée générale des associés ou actionnaires de l’entité ;

• SOIT, A DEFAUT, le ou les représentants légaux de l’entité.

LES MODALITES DU DEPOT

Ce dépôt doit se faire au moyen de trois formulaires :

• Le formulaire principal (DBE-S-1, accessible ici) désignant le bénéficiaire effectif de la société et à remettre en toutes hypothèses ;
• Le formulaire annexe (DBE-S-2, accessible ici) à compléter seulement si la société dispose de plus d’un unique bénéficiaire effectif (une annexe DBE-S-2 est alors à renseigner par bénéficiaire effectif supplémentaire)
• Le « feuillet joint » (DBE-S-bis, accessible ici) à compléter seulement lorsqu’un bénéficiaire effectif a acquis cette qualité au moyen de détentions indirectes ou en cas d’exercice d’un pouvoir de contrôle sur l’entité (à utiliser seulement dans le cadre de l’hypothèse b) des formulaires DBE-S-1 et 2).

Ce dépôt doit s’accompagner d’un règlement de :

• 24,80 € TTC pour un premier dépôt effectué par une personne morale immatriculée au RCS à compter du 1er/08/2017 ;
• 54,42 € TTC pour un premier dépôt effectué par une personne morale immatriculée au RCS avant le 1er/08/2017.

Pour mention, les dépôts d’un document modificatif ou complémentaire en remplacement d’un précédent dépôt coûteront 48,49 € TTC.

Quelles sanctions en cas de défaut de dépôt ?

L’article L561-49 du Code monétaire et financier sanctionne indifféremment le défaut de dépôt du document ou le dépôt d’informations inexactes ou incomplètes :

• A titre principal : d’une peine de six mois d’emprisonnement et de 7.500 euros d’amende ; 
• A titre complémentaire : de peines d’interdiction de gérer et de privation partielle des droits civils et civiques ;

étant précisé que la personne morale concernée peut faire elle-aussi l’objet de sanctions pénales.

Besoin d’informations complémentaires ?

Pour toute information complémentaire, nous vous invitons à prendre connaissance :

• de la notice ad’hoc (accessible ici) ;
• ainsi que de la fiche pratique éditée par le Conseil National des Greffiers des Tribunaux de Commerce (accessible ici).

Déficit foncier et parts de SCI démembrées : la doctrine administrative n’est (encore une fois) pas la loi !

Le Conseil d’Etat, dans son arrêt du 8 novembre 2017, a donné son analyse de l’article 8 du CGI qui, selon lui, permet à l’usufruitier de déduire la part du déficit foncier correspondant à ses droits dans la société, censurant ainsi l’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux et la doctrine administrative.

LES REGLES D’IMPOSITION DES PARTS DE SCI DEMEMBREES 

Un partage de l’imposition des bénéfices  

Conformément à l’article 8 du CGI :

• Les associés d’une société de personnes n’ayant pas opté pour le régime des sociétés de capitaux sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) pour la part des bénéfices correspondants à leurs droits dans la société ;
• En cas de démembrement des parts sociales l’usufruitier est soumis à l’impôt « pour la quote-part correspondant à ses droits dans les bénéfices » et «  le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier ».  

En pratique, l’usufruitier est imposé à raison du bénéfice courant de l’exercice, tandis que le nu-propriétaire est imposé à raison des résultats exceptionnels.

La position (désormais censurée) de la doctrine administrative 

L’administration fiscale fait une application littérale de l’article 8 du CGI : pour elle, cet article  ne traite que des bénéfices. Elle en conclut que la déductibilité des déficits fonciers est réservée au nu propriétaire  « qui en tant qu’associé, doit répondre des dettes sociales », tout en précisant qu’il était possible d’y déroger par convention.

Cette position a été confirmée par la décision du 3 mars 2016 de la CAA de Bordeaux, qui juge que, à défaut de convention contraire, l’usufruitier des parts d’une SCI non soumise à l’IS n’a droit qu’aux bénéfices et ne peut déduire les déficits fonciers constatés par la société.

UNE DOCTRINE ADMINISTRATIVE JUGEE ILLEGALE 

Une position doctrinale contestable

Cette position était critiquable à plusieurs égards et aboutissait à :

• L’impossibilité pour l’usufruitier d’imputer la quote-part du déficit lui revenant alors qu’il est imposé sur les revenus courants ;
• La distorsion de traitement avec les immeubles démembrés pour lesquels les charges de propriété courantes sont déduites par celui qui les a engagées ;
• L’impossibilité pure et simple de déduire les dépenses de travaux engagées lorsque le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers par ailleurs.

Et donc censurée par le juge 

Le CE, dans un arrêt du 8 novembre 2017, infirme l’analyse de la CAA de Bordeaux au motif que cette décision est entachée d’une erreur de droit et partant censure la doctrine administrative sur ce point. 

Il juge, en application de l’article 8 du CGI, que : « l’usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits ». Dès lors, la loi vise avec le terme « bénéfices » le résultat, qu’il soit positif ou négatif.

Avec cette décision, la neutralité de l’impôt s’en trouve ainsi préservée. 

Précision

La doctrine administrative censurée par le CE n’a toujours pas été rapportée à ce jour.

Remarque opérationnelle

En tant qu’usufruitier de parts de SCI démembrées non soumise à l’IS :

• si vous supportez des dépenses de travaux sur l’immeuble ;
• que vous n’avez pas prévu de répartition conventionnelle  des résultats ;
• et que l’administration fiscale vous refuse la déduction d’un éventuel déficit foncier, sous prétexte qu’il revient de droit au nu-propriétaire.

Alors il peut être opportun d’initier une réclamation contentieuse afin de demander la prise en compte des déficits fonciers pour la détermination de vos revenus fonciers 2015, 2016 et 2017.

Les réclamations relatives à l’année 2015 devront être initiées le 31/12/2018 au plus tard.