19 - 12 - 2016

L’impact de l’instauration du prélèvement à la source sur les opérations de restauration immobilière se précise

Suite à l’adoption d’une motion de procédure par le Sénat, l’Assemblée Nationale a dû opérer une nouvelle lecture du projet de loi de finances pour 2017 lors de laquelle le mécanisme du prélèvement à la source a été modifié. Focus sur cette nouvelle mouture du texte en ce qui concerne l’impact du prélèvement à la source sur les opérations de restauration immobilière.

STATU QUO POUR LES DEFICITS FONCIERS ET REDUCTIONS D’IMPOT

Le traitement des charges foncières

Hormis le cas spécifique des provisions pour dépenses de travaux votées en copropriété, qui font l’objet d’un traitement spécifique, rappelons que :
- Seront comprises, dans les charges foncières de l’année 2017, les dépenses de travaux de cette même année 2017 ;
- Seront comprises, dans les charges foncières de l’année 2018, la moyenne des dépenses de travaux supportées au titre des années 2017 et 2018.
Aussi, un déficit foncier réalisé en 2017 se reportera sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun et ce donc de manière cumulée avec la prise en compte de ces mêmes dépenses pour la détermination des charges foncières de l’année 2018.

Le traitement des réductions d’impôt

La loi de finances pour 2017 opère, au sein de chaque catégorie de revenus, une distinction entre les revenus considérés comme exceptionnels de ceux ne l’étant pas. Or, seul l’IR relatif aux revenus non-exceptionnels fera l’objet d’une neutralisation par le biais d’un crédit d’impôt spécifique : le CIMR. Une fraction résiduelle d’IR, en présence de revenus exceptionnels, restera donc due le cas échéant.

Etant prévu que les crédits et réductions d’impôt s’imputeront prioritairement sur l’IR dû au titre de 2017, l’investisseur bénéficiera donc mécaniquement d’un reliquat de CIMR d’égal montant qui fera l’objet d’un remboursement par l’Etat sauf à s’imputer, en présence de revenus exceptionnels, sur la fraction résiduelle d’IR correspondante.

REGIME DE FAVEUR POUR LES MONUMENTS HISTORIQUES

L’heureux maintien du droit commun

Les dépenses de travaux relatives à un monument historique bénéficient désormais d’un retour au régime de droit commun : les dépenses de travaux éligibles des années 2017 et 2018 s’imputeront donc respectivement sur les revenus des année 2017 et 2018 dans les conditions de droit commun.

Si, de prime abord, ces modalités de déduction peuvent sembler moins favorables que celles des déficits fonciers faute de répercution des dépenses de travaux de l’année 2017 sur les charges foncières de l’année 2018, il s’agit au contraire d’un régime favorable dans la mesure où, qu’importe le montant de travaux réalisé en 2017, celui de l’année 2018 sera pleinement déductible au titre de cette même année.

Quelles conséquences?

D’un point de vue strictement fiscal, le propriétaire d’un monument historique n’aura d’intérêt à réaliser des dépenses de travaux au titre de l’année 2017 qu’en présence de revenus exceptionnels.

Toutefois, et comme évoqué, il ne se verra pas pénalisé au titre de travaux entrepris en 2018 dans le cas où il n’en aurait réalisé aucun en 2017. Par ailleurs, ce maintien du droit commun permettra aux investisseurs de devenir propriétaires dès 2017 sans que l’instauration du prélèvement à la source ne préjudicie leurs opérations de restauration au titre des années suivantes.

D’autres avantages pourront enfin être ménagés dans le cadre d’une réalisation astucieuse de l’investissement.

Précisions sur les charges foncières

- La règle dérogatoire de prise en compte des charges 2018 comme la moyenne des dépenses 2017 et 2018 ne s’applique ni aux immeubles acquis à compter du 1er janvier 2018, ni aux travaux d’urgence décidés d’office par le syndic de copropriété ou rendus nécessaires par l’effet de la force majeure.

- Au même titre que certains revenus, considérés comme non-pilotables par la loi, certaines charges (assurances, impôts, et intérêts d’emprunt principalement) ne seront déductibles au titre de l’année 2017 que si leur exigibilité (et non leur paiement) intervient au cours de cette année et ce contrairement donc aux règles ordinaires applicables en matière de revenus et charges foncières.

Quel type investissement privilégier en 2017 selon votre profil ?

- Vous n’avez pas ou peu de revenus fonciers : investissement en déficit foncier ou Pinel/Malraux optimisé aux déficits fonciers
- Vous avez des revenus fonciers substantiels : investissement en Malraux
- Vous avez des revenus exceptionnels substantiels (PV sur cession de titres, dividendes…) : investissement en monument historique

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