Loi ALUR : l’harmonisation des règles d’urbanisme du lotissement avec le document local d’urbanisme (PLU, POS), une tentative ambitieuse de remédier à un problème redoutable mêlant droit public et droit privé : « le cahier des charges »
Loi ALUR : l’harmonisation des règles d’urbanisme du lotissement avec le document local d’urbanisme (PLU, POS), une tentative ambitieuse de remédier à un problème redoutable mêlant droit public et droit privé : « le cahier des charges »
L’ORIGINE DU PROBLÈME
Les dispositions contractuelles
Le cahier des charges du lotissement est un document de nature contractuelle qui peut contenir des dispositions en opposition directe avec les règles d’urbanisme contenues dans un POS ou PLU.
L’objectif poursuivi par la loi ALUR consiste notamment à permettre dans le respect des droits des colotis de modifier ces dispositions contractuelles afin de les harmoniser avec les règles locales d’urbanisme.
Néanmoins, les retouches successives apportées au dispositif légal en vigueur n’ont pas encore permis de résoudre le problème.
Les solutions avant la loi ALUR
Avant la loi ALUR, trois articles prévoyaient les cas d’évolution des règles contenues dans les documents du lotissement :
- L. 442-9 CU : automatique au bout de 10 ans (si PLU approuvé) ;
- L. 442-10 CU : par la volonté de 2/3 des colotis détenant 2/3 de la superficie du lotissement ;
- L. 442-11 CU : après enquête publique comme suite à l’adoption d’un POS/PLU.
Un arrêt récent et remarqué du Conseil d’Etat du 7/10/13 a admis que ces articles s’appliquaient bien à l’évolution des dispositions contractuelles à l’inverse de la position classique du juge civil.
LES SOLUTIONS DE LA LOI ALUR
Viser les dispositions contractuelles
La loi ALUR réécrit les articles précités et vise directement les dispositions contractuelles du cahier des charges qui :
« ont pour objet ou effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble » en prévoyant que les colotis devront dans un délai de 5 ans à compter de la publication de la Loi ALUR procéder à leur publication dans les conditions de majorité assouplie de L. 442-10 sous peine de leur péremption (L. 442-9 CU). Précisons que le nouvel article L. 442-10 CU soumet à présent la modification des documents à la volonté de 1/2 des colotis détenant 2/3 de la superficie.
Un équilibre subtil
La loi ALUR propose un équilibre subtil pour « débloquer » des situations parfois sans issues entre les colotis en mettant en place une mécanique de péremption automatique des règles contractuelles du cahier des charges tout en se voulant respectueuses de leur volonté initiale en leur offrant la possibilité de les proroger.
En ce sens et même si le Conseil constitutionnel ne semble pas avoir été saisi de cette question, ce nouveau mécanisme n’a pas fait l’objet d’une censure (DC no 2014-691 du 20/03/14).
A noter :
- Le cahier des charges du lotissement est un réel obstacle à une application uniforme des règles d’urbanisme sur le territoire d’une commune.
- Les articles L. 442-9 à L. 442-11 du CU ont déjà fait l’objet de plusieurs retouches au cours des dix dernières années.
Rappels :
- Le cahier des charges du lotissement a pour vocation de régir les relations entre colotis (il s’agit d’un document contractuel).
- En principe, le cahier des charges du lotissement contient des règles de droit privé et le règlement des règles d’urbanisme. Ce principe n’est pas respecté en pratique.
- Le juge civil a eu l’occasion d’ordonner la démolition d’une construction dans un lotissement conforme au POS mais contraire au cahier des charges du lotissement (Civ 3, 21/06/00, RDI 2001, p. 25).